Travaux sur les Parties Communes en Copropriété : Quelle Autorisation d'Urbanisme ?

Temps de lecture : 11 minutes

Vous êtes copropriétaire et souhaitez réaliser des travaux qui touchent les parties communes de votre immeuble ? Percement d'un mur porteur, création d'une fenêtre en façade, installation d'une véranda sur une terrasse commune… Ces projets nécessitent une double autorisation : celle de la copropriété ET celle de l'urbanisme. Ignorer l'une ou l'autre vous expose à des sanctions pouvant atteindre 6 000 euros par m² de surface concernée, voire une obligation de remise en état. Cet article vous explique précisément les démarches à suivre, les autorisations requises selon la nature de vos travaux, et comment constituer un dossier solide incluant le plan des démolitions si votre projet implique la suppression d'éléments existants.

Sommaire

• Qu'est-ce qu'un travail affectant les parties communes ?
• Double autorisation : copropriété et urbanisme
• Procédure complète étape par étape
• Le plan de démolition : document clé
• Cas pratiques et exemples chiffrés
• Erreurs à éviter absolument
• Questions fréquentes
• Conclusion

Qu'est-ce qu'un travail affectant les parties communes ?

Distinction parties privatives / parties communes

En copropriété, la loi du 10 juillet 1965 distingue clairement deux types d'espaces. Les parties privatives appartiennent exclusivement à chaque copropriétaire : l'intérieur de votre appartement, les cloisons non porteuses, les revêtements de sol. Les parties communes appartiennent à tous les copropriétaires : façades, toiture, escaliers, couloirs, murs porteurs, terrasses à usage collectif.

Le règlement de copropriété précise cette répartition pour votre immeuble. Consultez-le systématiquement avant tout projet : certaines terrasses privatives sont techniquement des parties communes à jouissance exclusive.

Types de travaux concernés

Trois catégories de travaux touchent les parties communes :

Travaux sur les parties communes elles-mêmes

• Réfection de la toiture ou de la façade
• Remplacement des fenêtres de l'immeuble
• Mise aux normes de l'ascenseur
• Ravalement avec isolation thermique par l'extérieur

Travaux privatifs affectant les parties communes

• Percement d'un mur porteur (qui fait partie du gros oeuvre)
• Création d'une fenêtre ou modification d'ouverture en façade
• Installation d'une climatisation avec unité extérieure
• Construction d'une véranda sur une terrasse

Travaux d'amélioration des parties communes

• Installation de panneaux solaires sur la toiture
• Création d'un local vélos
• Aménagement d'un jardin commun

Cadre légal applicable

L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 encadre les décisions relatives aux parties communes. Selon l'importance des travaux, vous aurez besoin d'un vote à la majorité simple (article 24), à la majorité absolue (article 25), ou à la double majorité (article 26).

Parallèlement, le Code de l'urbanisme impose ses propres autorisations selon les articles R421-1 à R421-17. Un projet peut donc nécessiter un vote favorable en assemblée générale ET un permis de construire ou une déclaration préalable.

Double autorisation : copropriété et urbanisme

L'autorisation de la copropriété

Avant même de déposer un dossier en mairie, vous devez obtenir l'accord de la copropriété. Cette étape est indispensable : sans elle, vos travaux seront considérés comme irréguliers, même si vous avez obtenu un permis de construire.

Vote à la majorité simple (article 24)
Pour les travaux d'entretien courant des parties communes : réparation de la toiture, peinture des cages d'escalier, remplacement à l'identique d'équipements.

Vote à la majorité absolue (article 25)
Pour les travaux affectant la structure ou l'aspect extérieur de l'immeuble réalisés par un copropriétaire sur les parties communes ou l'aspect extérieur : percement d'un mur porteur, création d'une fenêtre, installation d'une véranda. Cette majorité représente plus de la moitié des tantièmes de l'immeuble, qu'ils soient présents, représentés ou absents.

Vote à la double majorité (article 26)
Pour les travaux de transformation radicale des parties communes ou portant atteinte à la destination de l'immeuble. Par exemple, la suppression d'un local commun pour agrandir un appartement.

L'autorisation d'urbanisme

Une fois l'accord de la copropriété obtenu, vous devez déposer la demande d'autorisation d'urbanisme appropriée. Le type d'autorisation dépend de la nature et de l'ampleur des travaux.

Déclaration préalable (DP)

La déclaration préalable suffit pour les travaux modifiant l'aspect extérieur sans création de surface importante :

• Changement de fenêtres avec modification de l'aspect (matériau, couleur, dimensions)
• Installation d'une climatisation extérieure
• Ravalement de façade avec changement d'aspect
• Extension de 5 à 20 m² (ou jusqu'à 40 m² en zone U avec PLU)

Le délai d'instruction est d'un mois, porté à deux mois si votre immeuble se situe en secteur protégé nécessitant l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France.

Permis de construire (PC)

Le permis de construire est obligatoire pour :

• Création de surface de plancher supérieure à 20 m² (ou 40 m² en zone U)
• Construction d'une véranda importante
• Surélévation de l'immeuble
• Tout projet portant la surface totale au-delà de 150 m² (architecte obligatoire)

Le délai d'instruction est de deux mois minimum, trois mois si l'avis de l'ABF est requis. Pour constituer un dossier complet, vous devrez notamment fournir un plan de masse conforme aux normes et respecter les règles de cotation obligatoires.

Permis de démolir

Le permis de démolir devient obligatoire lorsque votre projet implique la démolition totale ou partielle d'un bâtiment situé dans :

• Un site patrimonial remarquable
• Les abords d'un monument historique (périmètre de 500 mètres)
• Un secteur où le PLU l'impose explicitement

Le délai d'instruction est de deux mois. Ce permis peut être joint à une demande de permis de construire si les deux sont nécessaires.

Procédure complète étape par étape

Étape 1 : Vérification préalable (2 semaines)

Avant de lancer votre projet, rassemblez les informations essentielles :

1. Consultez le règlement de copropriété pour identifier précisément les parties communes concernées
2. Vérifiez le PLU de votre commune sur le site du cadastre ou en mairie pour connaître les règles applicables
3. Identifiez si votre immeuble est en secteur protégé (consultez l'Atlas des patrimoines)
4. Estimez la surface créée ou modifiée pour déterminer l'autorisation requise

Étape 2 : Préparation du dossier technique (3-4 semaines)

Constituez un dossier complet comprenant :

Plans techniques

• Plan de situation à l'échelle 1/5000 ou 1/10000
• Plan de masse avec les cotations précises des dimensions à l'échelle 1/200 ou 1/500
• Plan de coupe montrant l'implantation verticale du projet
• Plan de façade existant et projeté

Plan de démolition si applicable
Si votre projet implique la suppression d'éléments existants (ouverture dans un mur porteur, démolition d'une cloison en façade, suppression d'un élément architectural), vous devrez fournir un plan des démolitions détaillé. Ce document indique les parties à démolir en les distinguant clairement des parties conservées.

Documents photographiques

• Photographie de l'environnement proche (depuis la rue)
• Photographie de l'environnement lointain (contexte urbain)
• Photos des éléments existants à modifier ou démolir

Note technique
Description des mesures de protection contre les dommages aux constructions mitoyennes, périmètre de sécurité du chantier envisagé, mode de démolition prévu si applicable.

Étape 3 : Inscription à l'ordre du jour de l'AG (délai variable)

Adressez au syndic une demande d'inscription de votre projet à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette demande doit contenir :

• Une description précise des travaux envisagés
• Les plans et documents techniques
• L'engagement de prendre en charge tous les frais
• Le projet de résolution à soumettre au vote

Le syndic doit recevoir cette demande au moins deux mois avant la date de l'AG pour l'inclure dans la convocation.

Étape 4 : Vote en assemblée générale

Le jour de l'AG, votre projet est soumis au vote des copropriétaires. Préparez une présentation claire et répondez aux questions. En cas de travaux affectant les parties communes, la majorité de l'article 25 est généralement requise.

Conseil pratique : assistez aux AG précédentes pour vous familiariser avec le fonctionnement de votre copropriété et identifier les copropriétaires influents. Un projet bien présenté et anticipé a plus de chances d'être accepté.

Étape 5 : Dépôt du dossier en mairie (1-3 mois d'instruction)

Une fois l'autorisation de la copropriété obtenue (procès-verbal d'AG à l'appui), déposez votre dossier en mairie. Joignez impérativement l'extrait du PV d'AG autorisant les travaux.

Le dossier complet comprend le formulaire CERFA adapté (13406 pour un PC, 13404 pour une DP, ou les nouveaux formulaires 16702/16703 pour les DP depuis 2025), accompagné de toutes les pièces graphiques.

Pour savoir si vous devez faire appel à un professionnel pour vos plans, consultez notre article sur les situations où un géomètre est nécessaire pour le plan de masse. En copropriété, la complexité des projets justifie souvent l'intervention d'un professionnel.

Étape 6 : Déclaration d'ouverture de chantier

Avant de commencer les travaux, déposez la déclaration d'ouverture de chantier (CERFA 13407). Ce document informe la mairie du démarrage effectif et fait courir le délai de validité de votre autorisation.

Étape 7 : Réalisation et achèvement

Réalisez les travaux conformément à l'autorisation obtenue. À l'achèvement, déposez la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (CERFA 13408). La mairie dispose alors de trois mois pour vérifier la conformité.

Le plan de démolition : document clé

Qu'est-ce qu'un plan de démolition ?

Le plan de démolition est un document graphique obligatoire pour tout permis de démolir et tout permis de construire incluant une phase de démolition. Sur ce plan, les parties à démolir apparaissent hachurées ou dans une couleur distincte (généralement rouge ou jaune), tandis que les parties conservées restent en noir ou en gris.

Ce document indique précisément :

• L'emprise de la démolition sur le bâti existant
• La surface à démolir exprimée en m²
• Les matériaux des éléments à démolir
• Les modes de démolition envisagés (manuel, mécanique)
• Les mesures de protection en faveur des constructions mitoyennes

Échelle et présentation

Le plan de démolition se réalise généralement à l'échelle 1/100 ou 1/200, la même que celle utilisée pour les plans de façade. Cette échelle permet de visualiser clairement l'étendue des démolitions tout en restant lisible.

La légende doit distinguer sans ambiguïté :

• Parties existantes conservées (trait continu noir)
• Parties à démolir (hachuré ou couleur vive)
• Parties nouvelles projetées (trait pointillé ou autre couleur)

Cas d'un mur porteur en copropriété

Prenons l'exemple concret d'un percement de mur porteur pour agrandir un séjour. Le mur porteur fait partie du gros oeuvre, donc des parties communes. Votre plan de démolition devra montrer :

1. Le mur porteur existant dans son intégralité
2. La zone de percement hachurée avec dimensions précises
3. Les éléments de renforcement prévus (IPN, poutre)
4. La protection des mitoyens pendant les travaux

L'emprise de la démolition sera indiquée en m² : par exemple, "ouverture de 2,40 m x 2,50 m = 6 m² de démolition".

Pour les projets plus complexes, vous pouvez vous inspirer des exemples de plan de masse annotés disponibles sur notre site, ou utiliser un logiciel gratuit pour réaliser vos plans.

Cas pratiques et exemples chiffrés

Cas 1 : Création d'une fenêtre en façade

Situation : Mme Durand souhaite percer une fenêtre dans un mur de façade de son appartement au 3e étage pour améliorer la luminosité de sa chambre.

Analyse :

• La façade est une partie commune
• La modification affecte l'aspect extérieur de l'immeuble
• Surface de l'ouverture : 1,20 m x 1,40 m = 1,68 m²

Autorisations requises :

• Vote en AG à la majorité de l'article 25
• Déclaration préalable (modification de façade)
• Délai d'instruction : 1 mois (2 mois si ABF)

Documents à fournir :

• Plan de façade existant et projeté
• Le plan de démolition montrant la zone à percer
• Plan de masse pour la déclaration préalable
• Photographies de la façade existante

Budget estimé : 3 000 à 5 000 euros pour les travaux, 500 à 800 euros pour le dossier technique.

Cas 2 : Construction d'une véranda sur terrasse

Situation : M. Martin possède un appartement en rez-de-jardin avec une terrasse de 25 m² qualifiée de "partie commune à jouissance exclusive" dans le règlement de copropriété. Il souhaite y construire une véranda de 18 m².

Analyse :

• La terrasse est juridiquement une partie commune
• La construction crée 18 m² de surface de plancher
• L'immeuble est situé en zone U avec PLU

Autorisations requises :

• Vote en AG à la majorité de l'article 25 (voire 26 si changement de destination)
• Déclaration préalable (car < 40 m² en zone U avec PLU)
• Délai : 1 mois

Si l'immeuble était en zone RNU (sans PLU), un permis de construire serait obligatoire car le seuil reste à 20 m².

Budget estimé : 15 000 à 25 000 euros pour une véranda de qualité, plus 1 000 à 1 500 euros de dossier.

Cas 3 : Démolition partielle pour extension

Situation : Une copropriété de 3 lots souhaite démolir un local technique de 12 m² en rez-de-chaussée pour permettre à l'un des copropriétaires d'agrandir son commerce. L'immeuble est situé en secteur sauvegardé.

Analyse :

• Démolition de 12 m² de partie commune
• Secteur protégé : permis de démolir obligatoire
• Le projet modifie la structure de l'immeuble

Autorisations requises :

• Vote à la double majorité de l'article 26
• Permis de démolir (secteur protégé)
• Permis de construire pour l'extension
• Délais : 2 mois pour le permis de démolir, 3 mois pour le PC (avis ABF)

Documents spécifiques :

• Plan de démolition à l'échelle 1/100 avec la surface de 12 m² clairement indiquée
• Mesures de protection des constructions voisines
• Périmètre de sécurité du chantier
• Note technique sur le mode de démolition

Attention à bien comprendre la différence entre plan de masse et plan de situation : le premier montre l'emprise au sol du projet, le second localise le terrain dans son environnement.

Erreurs à éviter absolument

Erreur 1 : Commencer les travaux avant le vote en AG

Même avec un permis de construire accordé, réaliser des travaux sur les parties communes sans autorisation de la copropriété constitue une faute. Le syndic peut exiger la remise en état à vos frais, et les autres copropriétaires peuvent vous poursuivre en justice. Aucune prescription ne s'applique pour les travaux irréguliers en copropriété : la demande de remise en état peut intervenir des années après.

Erreur 2 : Sous-estimer les majorités requises

Confondre majorité simple et majorité absolue peut faire échouer votre projet. Vérifiez systématiquement quelle majorité s'applique selon l'article 24, 25 ou 26 de la loi de 1965. Une erreur de qualification peut entraîner l'annulation de la décision en AG.

Erreur 3 : Oublier le plan de démolition

Si votre projet inclut la suppression d'éléments existants (même mineurs), le dossier doit contenir un plan montrant clairement les parties à démolir. Un dossier incomplet sera rejeté ou retardé par une demande de pièces complémentaires. Représentez les parties à démolir hachurées avec leur surface précise.

Erreur 4 : Négliger la protection des voisins

Les mesures de protection contre les dommages aux constructions mitoyennes doivent figurer dans votre dossier. En copropriété, les "voisins" sont aussi les autres copropriétaires dont les lots jouxtent votre projet. Une démolition mal maîtrisée peut causer des fissures, des infiltrations, des nuisances sonores excessives.

Erreur 5 : Ignorer les secteurs protégés

Vérifiez toujours si votre immeuble se situe dans le périmètre d'un monument historique, un site patrimonial remarquable, ou un secteur où le PLU impose des contraintes particulières. Dans ces zones, l'avis de l'ABF est obligatoire, les délais sont allongés, et les exigences esthétiques sont plus strictes.

Erreur 6 : Confondre autorisation d'urbanisme et autorisation de copropriété

Ces deux autorisations sont indépendantes et cumulatives. L'obtention d'un permis de construire ne vous dispense pas de l'accord de l'AG. Inversement, un vote favorable en AG ne vaut pas autorisation d'urbanisme. Vous devez obtenir les deux avant de commencer.

Questions fréquentes

Conclusion

Les travaux affectant les parties communes en copropriété nécessitent une préparation rigoureuse sur deux fronts : l'obtention de l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires, puis le dépôt de l'autorisation d'urbanisme appropriée. Cette double démarche peut sembler contraignante, mais elle protège à la fois les droits des copropriétaires et la conformité urbanistique de votre projet.

Pour maximiser vos chances de succès, anticipez les délais (comptez 6 à 12 mois entre l'idée initiale et le début des travaux), constituez un dossier technique irréprochable avec tous les plans requis dont le plan des démolitions si applicable, et communiquez clairement avec les autres copropriétaires bien avant l'assemblée générale.

Si votre projet prévoit l'installation d'un balcon nécessitant une autorisation d'urbanisme ou d'autres aménagements modifiant la façade, vous pouvez également consulter le dossier DP10 relatif aux projets en secteur protégé.

En cas de doute sur les autorisations requises ou la complexité de votre dossier, faites appel à un architecte ou un professionnel de l'urbanisme qui saura vous guider dans les démarches et éviter les erreurs coûteuses.

Sources : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Code de l'urbanisme (articles R421-1 à R421-17, R431-21), Service-public.fr