Calcul de la Surface de Plancher : Méthode Étape par Étape
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La surface de plancher détermine le type d'autorisation d'urbanisme nécessaire pour votre projet. Sous 5 m², aucune formalité. Entre 5 et 20 m² (ou 40 m² en zone U), déclaration préalable. Au-delà, permis de construire obligatoire. Dépasser 150 m² au total impose le recours à un architecte. Mal calculer cette surface, c'est risquer de déposer le mauvais dossier et de voir votre projet retardé de plusieurs mois. L'article R111-22 du Code de l'urbanisme définit précisément cette surface qui a remplacé la SHON et la SHOB en 2012. Voici la méthode pour calculer correctement votre surface de plancher, éviter les erreurs fréquentes et déterminer l'autorisation dont vous avez besoin.
Sommaire
- Qu'est-ce que la surface de plancher ?
- Méthode de calcul détaillée
- Surface de plancher vs emprise au sol
- Seuils et autorisations d'urbanisme
- Cas pratiques et exemples
- Erreurs courantes à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce que la surface de plancher ?
Définition officielle
La surface de plancher est définie par l'article R111-22 du Code de l'urbanisme comme la somme des surfaces de tous les niveaux clos et couverts, calculée à partir du nu intérieur des murs de façade.
Ce qui est inclus dans le calcul :
- Tous les niveaux du bâtiment (RDC, étages, combles)
- Les surfaces closes et couvertes
- Les zones avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m
Ce qui est exclu (déductions) :
- Surfaces avec hauteur sous plafond ≤ 1,80 m
- Trémies d'escalier et d'ascenseur
- Surfaces affectées au stationnement des véhicules
- Locaux techniques et caves en sous-sol
- Combles non aménageables
Historique : de la SHON/SHOB à la surface de plancher
Avant le 1er mars 2012, deux surfaces coexistaient :
- SHOB (Surface Hors Œuvre Brute) : mesure extérieure des constructions
- SHON (Surface Hors Œuvre Nette) : SHOB moins certaines déductions
La réforme de 2012 a simplifié ce système en créant une surface unique : la surface de plancher, mesurée depuis le nu intérieur des façades (pas l'extérieur).
Pourquoi ce calcul est crucial
Le calcul de la surface de plancher détermine :
| Surface créée | Autorisation requise |
|---|---|
| < 5 m² | Aucune formalité |
| 5 à 20 m² | Déclaration préalable |
| 20 à 40 m² (zone U) | Déclaration préalable |
| > 20 m² (hors zone U) | Permis de construire |
| > 40 m² (zone U) | Permis de construire |
| Total > 150 m² | PC + Architecte obligatoire |
Se tromper de quelques mètres carrés peut vous faire basculer d'une simple déclaration préalable à un permis de construire avec ses 2 à 3 mois d'instruction.
Méthode de calcul détaillée
Étape 1 : Mesurer au nu intérieur des façades
Contrairement à l'ancienne SHOB, la surface de plancher se mesure depuis l'intérieur :
Méthode de mesure :
- Se placer à l'intérieur du bâtiment
- Mesurer d'un mur intérieur au mur opposé
- Ignorer l'épaisseur des murs extérieurs et de l'isolation
Exemple :
Une pièce avec des murs de 20 cm d'épaisseur :
- Dimensions extérieures : 5,00 m × 4,00 m = 20 m² (ancienne SHOB)
- Dimensions intérieures : 4,60 m × 3,60 m = 16,56 m² (surface de plancher)
La différence peut atteindre 10 à 15 % de la surface selon l'épaisseur des murs.
Étape 2 : Appliquer les déductions obligatoires
Les déductions prévues par l'article R111-22 concernent :
1. Surfaces sous 1,80 m de hauteur
Les combles avec pente de toit, les sous-pentes, les parties basses ne comptent pas.
2. Trémies d'escalier et d'ascenseur
La surface occupée par le vide de l'escalier entre deux niveaux est déduite à chaque étage traversé.
3. Stationnement des véhicules
Garages, parkings couverts, rampes d'accès. Le garage compte-t-il dans la surface de plancher ? Non, il est exclu s'il est affecté au stationnement.
4. Locaux techniques
Chaufferie, local VMC, local compteurs. Attention : un cellier n'est PAS un local technique.
5. Caves et sous-sols non aménageables
Les caves enterrées sans lumière naturelle sont déduites.
Étape 3 : Calculer niveau par niveau
Formule de calcul :
Surface de plancher = Σ (Surface au nu intérieur - Déductions) pour chaque niveau
Tableau de calcul type :
| Niveau | Surface brute intérieure | Déductions | Surface de plancher |
|---|---|---|---|
| Sous-sol | 80 m² | -80 m² (garage + cave) | 0 m² |
| RDC | 95 m² | -5 m² (trémie escalier) | 90 m² |
| Étage | 95 m² | -5 m² (trémie escalier) | 90 m² |
| Combles | 60 m² | -25 m² (h < 1,80 m) | 35 m² |
| TOTAL | 215 m² |
Cas particulier : la mezzanine
La mezzanine crée de la surface de plancher si :
- Elle est close et couverte
- La hauteur sous plafond dépasse 1,80 m
- Elle est accessible (escalier ou échelle fixe)
Une mezzanine de 15 m² avec 2,20 m sous plafond compte intégralement dans la surface de plancher.
Surface de plancher vs emprise au sol
Deux notions complémentaires
Le Code de l'urbanisme utilise deux surfaces distinctes qui se cumulent pour déterminer les seuils :
| Critère | Surface de plancher | Emprise au sol |
|---|---|---|
| Définition | Nu intérieur, close et couverte | Projection verticale au sol |
| Mesure | Intérieure | Extérieure (débords inclus) |
| Niveaux | Tous les niveaux | Un seul niveau (au sol) |
| Garage | Exclus | Inclus |
| Terrasse couverte | Exclus (pas close) | Inclus |
| Auvent | Exclus | Inclus |
Le calcul de l'emprise au sol
L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction sur le terrain. Pour un calcul précis de l'emprise au sol et de la surface de plancher, il faut prendre en compte :
Éléments comptant dans l'emprise au sol :
- Murs extérieurs (épaisseur incluse)
- Terrasses couvertes par un auvent
- Balcons en surplomb
- Porches et auvents
- Garages
Règle du cumul pour les seuils
Depuis 2012, les seuils de déclaration préalable et permis de construire s'apprécient sur le plus grand des deux calculs :
Exemple :
Un abri de jardin de 18 m² avec un auvent de 6 m² :
- Surface de plancher : 18 m² (l'auvent n'est pas clos)
- Emprise au sol : 24 m² (abri + auvent)
→ C'est l'emprise au sol qui s'applique : permis de construire requis (> 20 m² hors zone U)
Seuils et autorisations d'urbanisme
Tableau récapitulatif des seuils
| Surface créée | Zone standard | Zone U (PLU) | Autorisation |
|---|---|---|---|
| 0 à 5 m² | – | – | Aucune formalité |
| 5 à 20 m² | ✓ | ✓ | Déclaration préalable |
| 20 à 40 m² | PC obligatoire | DP possible | DP ou PC |
| > 40 m² | PC | PC | Permis de construire |
Zone U : zone urbanisée couverte par un PLU ou PLUi. Vérifiez sur le plan de zonage de votre commune.
Le seuil des 150 m² et l'architecte
Le seuil architecte de 150 m² s'apprécie sur la surface de plancher totale après travaux (existant + projet).
Exemples pratiques :
| Existant | Projet | Total | Architecte ? |
|---|---|---|---|
| 100 m² | +40 m² extension | 140 m² | Non |
| 120 m² | +35 m² extension | 155 m² | Oui |
| 0 m² (terrain nu) | 145 m² construction | 145 m² | Non |
| 0 m² (terrain nu) | 160 m² construction | 160 m² | Oui |
Impact sur la taxe d'aménagement
La surface de plancher sert également de base au calcul de la taxe d'aménagement (TA). La surface taxable diffère légèrement de la surface de plancher : elle inclut les garages et combles non aménagés de plus de 1,80 m.
Calcul taxe aménagement :
TA = Surface taxable × Valeur forfaitaire × (Taux communal + Taux départemental)
La valeur forfaitaire taxe aménagement est de 914 €/m² en 2024 (1 036 €/m² en Île-de-France). Combien coûte taxe aménagement ? Pour une construction neuve de 120 m², avec un taux global de 7 %, comptez environ 7 700 €.
Cas pratiques et exemples
Exemple 1 : Extension de 35 m² sur maison existante
Situation :
- Maison existante : 110 m² de surface de plancher
- Projet : extension de plain-pied de 35 m²
- Zone : zone U avec PLU
Calcul :
- Surface créée : 35 m²
- Zone U : seuil DP étendu à 40 m²
- Surface totale après travaux : 110 + 35 = 145 m²
Résultat :
- Autorisation : Déclaration préalable (< 40 m² en zone U)
- Architecte : Non obligatoire (total < 150 m²)
- Délai d'instruction : 1 mois
Pour une extension de 20 m² ou plus, vérifiez toujours si vous êtes en zone U.
Exemple 2 : Surélévation créant un étage
Situation :
- Maison existante : 90 m² au RDC
- Projet : surélévation créant un étage de 85 m²
- Zone : hors PLU (RNU)
Calcul :
- Surface créée : 85 m²
- Hors zone U : seuil PC à 20 m²
- Surface totale après travaux : 90 + 85 = 175 m²
Résultat :
- Autorisation : Permis de construire (> 20 m²)
- Architecte : Obligatoire (total > 150 m²)
- Délai d'instruction : 2 mois
Exemple 3 : Aménagement de combles
Situation :
- Combles existants non aménagés de 50 m² bruts
- Hauteur sous faîtage : 4,50 m
- Surface avec h > 1,80 m : 35 m²
Calcul :
- Surface créée : 35 m² (seule la partie > 1,80 m compte)
- La surface existante de la maison n'est pas concernée (pas de modification)
Résultat :
- Autorisation : déclaration préalable ou PC selon zone
- La rénovation énergétique associée (isolation) ne crée pas de surface supplémentaire
Exemple 4 : Construction avec garage et piscine
Situation :
- Maison neuve : 140 m² habitables
- Garage accolé : 25 m²
- Piscine enterrée : 32 m²
Calcul surface de plancher :
- Maison : 140 m²
- Garage : 0 m² (exclu car stationnement)
- Piscine : 0 m² (non close et non couverte)
- Total : 140 m²
Calcul emprise au sol :
- Maison : environ 75 m² (plain-pied partiel)
- Garage : 25 m²
- Piscine : 32 m² (superficie piscine)
- Total : 132 m²
Résultat :
- Autorisation piscine : déclaration préalable (< 100 m²)
- Architecte : non obligatoire (surface de plancher < 150 m²)
Erreurs courantes à éviter
Erreur n°1 : Mesurer depuis l'extérieur
La surface de plancher se calcule au nu intérieur des façades. Mesurer depuis l'extérieur (comme pour l'ancienne SHOB) surestime la surface de 10 à 15 %.
Erreur n°2 : Oublier de déduire les trémies
Chaque niveau traversé par un escalier bénéficie de la déduction de la trémie. Pour une maison R+1, la trémie se déduit deux fois (RDC et étage).
Erreur n°3 : Compter le garage comme surface habitable
Le garage affecté au stationnement est exclu de la surface de plancher. Mais attention : si vous transformez votre garage en pièce habitable, cette surface s'ajoute au calcul.
Erreur n°4 : Ignorer les combles sous 1,80 m
Les parties des combles avec une hauteur inférieure à 1,80 m ne comptent pas. Seule la surface au-dessus de cette hauteur entre dans le calcul.
Erreur n°5 : Confondre surface de plancher et surface habitable
La surface habitable (loi Carrez/Boutin) exclut davantage d'éléments (murs, cloisons, gaines). La surface de plancher est plus proche de la surface brute intérieure.
| Surface | Inclut les cloisons ? | Inclut le garage ? |
|---|---|---|
| Surface de plancher | Oui | Non |
| Surface habitable | Non | Non |
| Emprise au sol | Oui | Oui |
Erreur n°6 : Ne pas vérifier le zonage
Le seuil de 40 m² en déclaration préalable ne s'applique qu'en zone U d'un PLU. En zone A, N, ou en l'absence de PLU (RNU), le seuil reste à 20 m².
Questions fréquentes
Comment calculer la surface de plancher ?
La surface de plancher se calcule en additionnant les surfaces de tous les niveaux clos et couverts, mesurées depuis le nu intérieur des murs de façade (pas l'extérieur). Déduisez ensuite les surfaces sous 1,80 m de hauteur, les trémies d'escalier, les garages, les caves et les locaux techniques. La formule est : Surface brute intérieure – Déductions = Surface de plancher.
Comment calculer l’emprise au sol ?
L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Elle se mesure depuis l'extérieur et inclut : les murs extérieurs, les terrasses couvertes, les auvents, les balcons et les garages. Contrairement à la surface de plancher, elle ne concerne qu'un seul niveau (au sol) mais prend en compte les éléments en surplomb.
Extension et CES : comment calculer ?
Le CES (Coefficient d'Emprise au Sol) limite la surface constructible sur une parcelle. Pour le calculer : CES = Emprise au sol totale / Surface du terrain. Une extension augmente l'emprise au sol de sa projection verticale. Exemple : terrain de 500 m², CES max 0,40 = emprise max 200 m². Si vous avez déjà 150 m² d'emprise, votre extension ne peut pas dépasser 50 m² d'emprise au sol.
Le garage compte-t-il dans la surface de plancher ?
Non, le garage affecté au stationnement des véhicules est exclu de la surface de plancher. Cette exclusion concerne les espaces de stationnement motorisé ou non (vélos). Attention : le garage compte dans l'emprise au sol et dans la surface taxable pour la taxe d'aménagement. Si vous transformez votre garage en pièce habitable, sa surface s'ajoute à la surface de plancher.
Comment calculer la date de fin de délai d’instruction ?
Le délai d'instruction court à compter de la date de dépôt indiquée sur votre récépissé. Pour une déclaration préalable : 1 mois (2 mois en secteur ABF). Pour un permis de construire : 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres projets. Si la mairie demande des pièces complémentaires, le délai repart à zéro après réception des compléments.
Quelle différence entre surface de plancher et surface taxable ?
La surface taxable, base de la taxe d'aménagement, est plus large que la surface de plancher. Elle inclut les surfaces de stationnement (garages) et les combles non aménagés si leur hauteur dépasse 1,80 m. La surface taxable bénéficie d'un abattement de 50 % sur les 100 premiers m² des logements. Pour une construction neuve de 120 m² avec 20 m² de garage, la surface taxable est de 140 m².
Faut-il un architecte pour calculer la surface de plancher ?
L'architecte n'est obligatoire que si votre projet porte la surface de plancher totale au-delà de 150 m². Pour le calcul en lui-même, vous pouvez le réaliser vous-même en suivant les règles de l'article R111-22. Cependant, un professionnel (architecte, géomètre, maître d'œuvre) garantit un calcul précis et évite les erreurs qui pourraient retarder votre projet.
Conclusion
Le calcul de la surface de plancher conditionne l'ensemble de votre démarche d'urbanisme : type d'autorisation, nécessité d'un architecte, et montant de la taxe d'aménagement. Maîtriser cette notion vous évite les erreurs de procédure et les retards dans votre projet.
Les points essentiels à retenir :
- Mesure au nu intérieur des façades (pas l'extérieur)
- Déductions : hauteur < 1,80 m, trémies, garage, locaux techniques
- Seuils : 5 m² (aucune formalité), 20/40 m² (DP ou PC), 150 m² (architecte)
- Emprise au sol et surface de plancher : le seuil s'applique au plus grand des deux
Avant de déposer votre dossier, établissez un plan de masse pour permis de construire faisant apparaître clairement les surfaces existantes et projetées. Une fois l'autorisation obtenue, respectez la durée de validité du permis de construire et les délais de recours des tiers avant de démarrer les travaux.
Sources : Code de l'urbanisme (article R111-22), Service-public.fr, Legifrance
