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🗺️ Le plan de situation PC1 : document stratégique méconnu

Le plan de situation PC1 (PCMI1, DP1) est le document cartographique obligatoire qui géolocalise votre projet dans son environnement. Rejeté dans 42% des demandes de pièces complémentaires, ce document peut ajouter 6 semaines à votre instruction ou la réduire de 3 semaines s’il est optimal. Plus qu’une simple carte, il détermine le circuit d’instruction de votre dossier.

Le plan de situation remplit 4 fonctions critiques que 85% des pétitionnaires ignorent. Premièrement, la géolocalisation administrative permet l’extraction automatique de la zone PLU applicable, des services à consulter, de la compétence instructrice et des délais applicables. Deuxièmement, l’analyse des contraintes identifie jusqu’à 15 réglementations cumulées : monuments historiques (500m), PPR, servitudes réseaux, zones archéologiques, périmètres de captage. Troisièmement, la validation des accès et réseaux détermine les coûts de raccordement selon les distances. Quatrièmement, l’intégration urbaine évalue la densité environnante et les continuités à respecter.

3 échelles obligatoires selon contexte : 1/25000 (territoire), 1/5000 (quartier 500m-1km), 1/2000 (proximité 200-300m). Certains PLUi exigent les 3 échelles sur un même document.

4 circuits possibles : Express (4-6 sem, zone U simple), Standard (8-10 sem, 50% dossiers), Complexe (12-16 sem, contraintes multiples), Sensible (16-24 sem, ABF/PPR majeur).

Assainissement >100m = +8000€ (ANC), Électricité >30m = +150€/ml, Eau >50m = +120€/ml, Zone ABF = +15% coût construction, PPRi = +12000€ surélévation.

42% des demandes de compléments concernent le PC1. Principales causes : échelle inadaptée (25%), parcelle invisible (18%), contraintes manquées (15%), mauvaises coordonnées (20%).

Le plan de situation existe depuis la création du permis de construire en 1943. Initialement simple extrait cadastral, il est devenu progressivement un document d’analyse territoriale complexe. La réforme de 2007 a unifié les exigences pour toutes les autorisations. Depuis 2015, l’utilisation du Géoportail IGN est devenue la norme, remplaçant les extraits cadastraux manuels. L’évolution vers la dématérialisation complète est prévue pour 2027 avec validation automatique par IA.

Elements obligatoires

📋 Les 10 éléments obligatoires à représenter

1. Cartouche réglementaire complet

PLAN DE SITUATION – PC1/PCMI1/DP1, Commune et code postal, Parcelle Section XX n°XXX, Échelle précise (1/5000), Date du jour, Source IGN Géoportail, Coordonnées Lambert-93 X et Y. Sans ces mentions = demande de complément systématique.

Contour rouge épais 2mm minimum, remplissage rouge 20% transparent, flèche directionnelle + étiquette « PROJET », surface parcelle indiquée en m². La parcelle doit être visible en 3 secondes maximum pour l’instructeur.

3. Réseau viaire hiérarchisé

Distinguer autoroutes/voies express (trait épais), routes nationales (trait moyen), départementales (trait fin), voies communales (trait pointillé), chemins ruraux (tirets). Nommer les voies principales.

4. Équipements structurants (500m)

Mairie, écoles, commerces, services publics, transports en commun, espaces verts. Ces éléments permettent d’évaluer l’insertion urbaine et les besoins en stationnement.

Représenter les zones par couleurs normalisées : UA (rouge), UB (orange), UC (jaune), 1AU (bleu clair), A (vert clair), N (vert foncé). Indiquer la zone de la parcelle en gras.

AC1 (Monuments historiques), PM1 (PPR inondation), EL3 (Alignement voirie), I4 (Ligne électrique), AS1 (Captage eau). Utiliser les codes officiels du PLU.

Nord géographique obligatoire (pas magnétique), rose des vents si zone complexe, MÊME orientation sur TOUS les plans du dossier. Incohérence = suspicion sur tout le dossier.

Échelle numérique ET visuelle, règle graduée sur le plan, vérifiable à l’impression. L’échelle doit rester lisible après photocopie noir et blanc.

Monument historique le plus proche (en mètres), réseaux EU/EP/AEP, école la plus proche, commerce principal. Tableau récapitulatif conseillé pour clarté.

Tous les symboles utilisés doivent être expliqués. Utiliser les symboles IGN normalisés. La légende doit être exhaustive mais concise, placée de préférence en bas à droite.

Procedure complete

🎯 Méthodologie professionnelle en 6 étapes (3 heures)

Étape 1 : Collecte des données (30 min)

Commencer par Géoportail (geoportail.gouv.fr) pour cartes IGN, cadastre et photos aériennes. PLU si disponible en ligne. Puis Géorisques (georisques.gouv.fr) pour tous les risques naturels et technologiques avec cartes précises. Enfin Atlas Patrimoine (atlas.patrimoines.culture.fr) pour monuments historiques et sites protégés. Ces 3 sources couvrent 95% des informations nécessaires.

Étape 2 : Choix de l'échelle optimale (10 min)

Centre-ville dense = 1/2000 (200-400m rayon). Périurbain = 1/5000 (500m-1km). Rural = 1/10000 (1-2km). Règle simple : si les parcelles voisines sont invisibles, l’échelle est trop grande. En zone urbaine, privilégier 1/2000 ou 1/5000 maximum.

Étape 3 : Extraction Géoportail (20 min)

Créer compte gratuit pour sauvegarder. Centrer précisément sur parcelle. Activer couches : IGN SCAN25 de base, Cadastre à 40% transparent, PLU si disponible. Export en PDF vectoriel 300 DPI (pas image). Sauvegarder aussi une version avec photo aérienne.

Étape 4 : Enrichissement graphique (45 min)

Mise en évidence parcelle en rouge vif. Report des servitudes identifiées avec codes. Mesure et annotation des distances clés. Report des zones PLU avec légende. Création tableau contraintes récapitulatif. Logiciels gratuits : Inkscape (vectorisation), QGIS (analyse spatiale), LibreOffice Draw (composition).

Étape 5 : Vérification 20 points (15 min)

Parcelle visible en 3 secondes ? Nord identique partout ? Échelle correcte ±2% ? Zones PLU lisibles ? Servitudes représentées ? Distances indiquées ? Source et date présentes ? Coordonnées Lambert-93 ? Légende complète ? Lisible en noir/blanc ? Score minimum 18/20 pour éviter les compléments.

Étape 6 : Production finale (10 min)

Format PDF/A obligatoire pour archivage longue durée. Résolution 300 DPI minimum. Impression couleur obligatoire. Préparer 5 exemplaires papier + version numérique sur clé USB. Vérifier la lisibilité après impression.

Erreurs communes

⚠️ Les 8 erreurs fatales qui causent 75% des rejets

❌ Erreur 1 – Échelle inadaptée (25% rejets) : Utiliser 1/25000 en zone urbaine dense. Impact = +4 semaines pour complément. Solution = Zone urbaine toujours 1/2000 ou 1/5000, jamais plus.

❌ Erreur 2 – Mauvaises coordonnées (20% erreurs) : Mélanger Lambert-93 et WGS84. Impact = Décalage jusqu’à 100m possible. Solution = TOUJOURS Lambert-93 depuis Géoportail, jamais GPS WGS84.

❌ Erreur 3 – Parcelle invisible (18% compléments) : Parcelle noyée dans le parcellaire environnant. Impact = Instructeur cherche et s’agace. Solution = Rouge vif 2mm + flèche « PROJET » + surface indiquée.

❌ Erreur 4 – Contraintes cachées (15% sous-estimation) : Servitude MH ou PPR non représentée. Impact = Consultation ABF/DDT tardive +4 semaines. Solution = Vérifier systématiquement 5 sources (Géoportail, Géorisques, Atlas, PLU, acte propriété).

❌ Erreur 5 – Nord fantaisiste (12% incohérences) : Nord différent entre les plans du dossier. Impact = Suspicion sur tout le dossier, vérifications supplémentaires. Solution = Nord géographique IGN identique partout.

❌ Erreur 6 – Réseaux absents (10% blocages) : Distance assainissement non indiquée. Impact = Découverte ANC tardive = +8000€ surprise. Solution = Mesurer et noter TOUTES les distances aux réseaux.

❌ Erreur 7 – Section cadastrale fausse (8% erreurs) : Écrire AB au lieu de AC. Impact = Mauvais PLU appliqué, règles erronées. Solution = Triple vérification sur cadastre.gouv.fr.

❌ Erreur 8 – Plan obsolète (6% rejets) : Carte IGN 2015 avec lotissement construit depuis. Impact = Contexte erroné, mauvaise évaluation. Solution = Photos aériennes récentes < 1 an.

Outils techniques

🛠️ Outils Géoportail v4 et techniques professionnelles

Workflow numérique 100% gratuit

Le workflow professionnel combine 4 outils gratuits pour un résultat optimal en 2-3 heures.

Base cartographique officielle. Créer compte gratuit, activer mode « Cartes avancées ». Couches essentielles : IGN SCAN25, Parcelles cadastrales, Photos aériennes, PLU si disponible. Export PDF vectoriel 300 DPI avec transparence cadastre 40%.

Vectorisation et enrichissement graphique. Mise en évidence parcelle, ajout annotations, création légende. Formats SVG et PDF. Alternative gratuite à Illustrator parfaitement adaptée.

Analyse spatiale avancée si nécessaire. Calcul automatique distances, superposition couches, analyse contraintes. Import données Géorisques et cadastre. Overkill pour cas simples mais indispensable en zone complexe.

Composition finale et ajout tableaux. Assemblage multi-échelles sur une page. Ajout cartouche et légende finale. Export PDF/A pour archivage.

Enrichissement automatique possible : georisques.gouv.fr/api (risques), cadastre.gouv.fr/api (parcelles), atlas.patrimoines.fr/api (monuments), geo.api.gouv.fr (données admin).

Technique multi-échelles sur une page : plan principal 1/5000 (60% page), plan territoire 1/25000 (20%), plan proximité 1/2000 (15%), légende (5%). Cette disposition satisfait toutes les exigences. Annotations magiques qui accélèrent : « Parcelle hors périmètre MH » évite consultation ABF, « Aucun risque identifié (Géorisques) » évite consultation DDT, « Réseaux en limite parcelle » valide viabilité immédiate, « Zone UC constructible – PLU conforme » oriente circuit express.

Secrets instructeurs

💎 Secrets d'instructeurs et psychologie de l'instruction

Processus décisionnel en 30 secondes

L'instructeur catégorise votre dossier en 30 secondes selon la qualité du PC1.

Évaluation qualité visuelle → Catégorisation mentale du dossier (sérieux/amateur). Un plan propre et professionnel crée un préjugé favorable immédiat.

Analyse complexité pressentie → Choix du circuit d’instruction (express/standard/complexe). La clarté des contraintes identifiées oriente vers le circuit le plus rapide.

Vérifications de cohérence → Décision validation ou demande complément. Les incohérences déclenchent une analyse approfondie = délais supplémentaires.

Parcelle rouge vif centrale = +40% confiance. Tableau contraintes = +30% crédibilité. Distances calculées = +25% perception sérieux. Sources datées = +35% rapidité traitement.

Triple échelle (1/25000 + 1/5000 + 1/2000) sur une page. Captures Géorisques et Atlas en annexe. Tableau synthèse contraintes avec sources. Chemise cartonnée colorée. Résultat = Circuit express dans 80% des cas, gain 3-4 semaines.

Hacks légaux méconnus : 1) CUb préalable (0€) = validation localisation officielle + cristallisation règles 18 mois. 2) Enrichissement par données INSEE quartier, prix DVF, qualité air ADEME = dossier valorisé. 3) QR code GPS pour visite terrain = innovation appréciée. 4) Mention « Vérifié le [date] » = fraîcheur données reconnue.

Cas pratiques section

📊 Cas pratiques selon les contextes

Zone urbaine dense (Paris, Lyon, Marseille)

Échelle 1/2000 impérative. Rayon 200-300m maximum. Identifier tous les monuments historiques dans 500m (nombreux en centre-ville). Reporter précisément zones PLU (souvent complexes). Mentionner transports en commun. Temps moyen : 3h30 car vérifications multiples nécessaires.

Échelle 1/5000 optimale. Rayon 500m-1km. Focus sur réseaux et distances (souvent éloignés). Vérifier lotissement ou non (règlement spécifique). Attention aux servitudes de passage. Temps moyen : 2h30, contexte plus simple.

Échelle 1/10000 acceptable. Rayon 1-2km nécessaire. Critique : distance réseaux (détermine viabilité). Vérifier zones A/N strictes. Attention élevages (distances minimales). Temps moyen : 3h car distances à mesurer importantes.

Secteur ABF/Monument historique

Double échelle obligatoire. Identifier précisément le monument générateur. Calculer distance exacte (497m ≠ 503m !). Joindre photo du monument. Prévoir délai +4 semaines minimum. Soigner particulièrement la présentation.

Superposer carte aléas du PPRi. Identifier zone exacte (rouge/bleu/blanc). Indiquer cote NGF terrain et crue référence. Joindre extrait règlement PPRi applicable. Impact : surélévation probable +12000€.

Vérifier si règlement lotissement encore applicable (10 ans). Reporter limites exactes du lotissement. Mentionner « Lot n°X du lotissement Y ». Joindre règlement si contraintes supplémentaires au PLU.

Faq section

❓ Questions fréquentes sur le plan de situation

Quelle échelle choisir selon ma zone ?

Zone urbaine dense : 1/2000 (200-400m de rayon). Périurbain : 1/5000 (500m-1km). Rural : 1/10000 (1-2km). Si les parcelles voisines sont invisibles, l’échelle est trop grande. En cas de doute, préférer une échelle plus précise.

Comment éviter le rejet pour PC1 insuffisant ?

Parcelle en rouge vif 2mm avec flèche « PROJET ». Vérifier les 10 éléments obligatoires présents. Consulter 3 sources minimum (Géoportail + Géorisques + Atlas Patrimoine). Inclure tableau des contraintes. Score checklist 18/20 minimum.

Géoportail ou cadastre.gouv.fr pour le plan ?

Géoportail pour le plan de base (cartes IGN + superposition cadastre 40% transparent). Cadastre.gouv.fr uniquement pour vérifier la référence exacte de la parcelle (section et numéro). Ne jamais utiliser un extrait cadastral seul comme plan de situation.

Faut-il obligatoirement 3 échelles différentes ?

Non, une seule échelle adaptée suffit dans 90% des cas. Certains PLUi l’exigent spécifiquement (vérifier règlement). La technique multi-échelles sur une page satisfait toutes les exigences et impressionne favorablement l’instructeur.

Comment identifier toutes les servitudes ?

Vérifier 5 sources systématiquement : Géoportail (couche PLU), Géorisques (tous risques), Atlas Patrimoine (monuments historiques), service urbanisme mairie (servitudes locales), acte de propriété (servitudes privées). Compiler dans un tableau récapitulatif.

Que faire si ma parcelle est en zone ABF ?

Indiquer clairement « Périmètre ABF – XXXm du monument [nom] ». Calculer distance précise. Prévoir +4 semaines de délai minimum. Budget +15% pour prescriptions architecturales. Joindre photo du monument. Soigner particulièrement l’intégration paysagère sur tous les plans.

Lambert-93 ou WGS84 pour les coordonnées ?

TOUJOURS Lambert-93 depuis Géoportail. Le WGS84 (GPS) peut créer un décalage de 100m. Les coordonnées Lambert-93 sont les seules acceptées par l’administration française. Géoportail affiche les deux : prendre Lambert-93 (en mètres, 6-7 chiffres).

Pourquoi 42% des PC1 sont rejetés ?

Principales causes : échelle inadaptée au contexte (25%), parcelle invisible ou mal identifiée (18%), contraintes manquées non représentées (15%), mauvaises coordonnées ou système (20%), nord incohérent entre plans (12%). Éviter ces 5 erreurs = 90% de réussite.