Techniques
⏱️ 12 min de lecture
plan de coupe 2D cotes NGF terrain naturel niveau fini PCMI3

Plan de Coupe PCMI3 : Comment Indiquer les Cotes NGF

Temps de lecture : 12 minutes

Le plan de coupe est l'une des pièces les plus techniques du dossier de permis de construire. Il doit montrer le profil du terrain naturel, l'implantation de la construction et ses altimétries. Les fameuses cotes NGF (Nivellement Général de la France) permettent de situer précisément le projet par rapport à un référentiel national. Sans ces informations, votre demande de permis risque d'être incomplète. Après avoir vu des centaines de plans de coupe refusés pour erreurs de cotation, je vous explique comment réaliser ce document correctement.

Sommaire

Qu'est-ce que le plan de coupe PCMI3 ?

Le plan de coupe (pièce PCMI3 du dossier de permis de construire) est une représentation verticale du terrain et de la construction. Il montre le projet « en tranche », comme si on coupait le terrain et le bâtiment selon un axe défini.

Ce que doit montrer le plan de coupe

L'article R431-10 du Code de l'urbanisme précise le contenu obligatoire :

  • Le profil du terrain naturel (TN) avant travaux
  • Le profil du terrain après travaux (terrassements)
  • L'implantation de la construction par rapport au terrain
  • La hauteur de la construction (faîtage, égout de toiture)
  • Les distances aux limites séparatives en coupe

Le plan de coupe permet à l'instructeur de vérifier que le projet respecte les règles de hauteur du PLU et que les terrassements sont conformes.

Les cotes NGF : définition et utilité

Le NGF (Nivellement Général de la France) est le système de référence altimétrique national. Les cotes NGF indiquent l'altitude d'un point par rapport au niveau moyen de la mer à Marseille (pour la France métropolitaine).

Exemples de cotes NGF :

  • Terrain naturel au point A : 125,50 m NGF
  • Niveau du plancher bas : 126,20 m NGF
  • Faîtage : 134,80 m NGF

Ces cotes permettent de situer précisément le projet dans son environnement altimétrique. Elles sont particulièrement importantes pour :

  • Vérifier le respect des règles de hauteur du PLU (calculées par rapport au terrain naturel)
  • Contrôler les niveaux d'assainissement (pente vers le réseau)
  • S'assurer de l'accessibilité PMR (pente des accès)

Différence entre NGF et cotes relatives

Les cotes peuvent être exprimées de deux façons :

Cotes NGF (absolues) : référencées au niveau de la mer. Exemple : 125,50 m NGF.

Cotes relatives : référencées à un point fixe du terrain (borne, seuil existant). Exemple : TN + 0,70 m.

Les deux systèmes sont acceptés, mais les cotes NGF sont préférables car elles permettent de contrôler les niveaux sur le terrain avec un GPS ou un géomètre. Pour un permis de construire maison, les deux options sont généralement acceptées.

Procédure pour établir le plan de coupe

Étape 1 : Obtenir les altimétries du terrain

Avant de dessiner le plan de coupe, vous devez connaître les niveaux du terrain naturel. Plusieurs méthodes :

Par un géomètre-expert : relevé topographique professionnel avec cotes NGF précises. Coût : 500 à 1 500 €. C'est la solution la plus fiable.

Par GPS de précision : certains smartphones ou appareils GPS donnent des altitudes approximatives. Précision : ± 3 à 10 mètres (insuffisant pour un permis).

À partir du cadastre ou de Géoportail : les courbes de niveau IGN donnent une indication approximative. À utiliser uniquement en l'absence de relief significatif.

Pour un terrain en pente ou un projet proche des limites de hauteur du PLU, le recours au géomètre est vivement recommandé.

Étape 2 : Définir l'axe de coupe

L'axe de coupe doit être choisi pour montrer les éléments les plus significatifs :

  • La pente principale du terrain
  • L'implantation de la construction par rapport aux limites
  • Les niveaux de plancher et de toiture

On indique l'axe de coupe sur le plan de masse PCMI2 par une ligne avec les lettres A-A' ou B-B'. Le plan de coupe correspondant porte la même référence.

Conseil pratique : si le terrain est en pente, orientez la coupe dans le sens de la pente pour montrer les terrassements.

Étape 3 : Dessiner le profil du terrain naturel

Le terrain naturel (TN) est représenté par une ligne continue montrant le profil du sol avant travaux. Cette ligne doit être cotée en plusieurs points pour montrer la pente.

Représentation conventionnelle :

  • Ligne continue épaisse pour le TN
  • Cotes NGF ou relatives à intervalles réguliers
  • Indication des points de relevé

Le pétitionnaire doit veiller à ce que le TN représenté corresponde à la réalité. Une différence significative entre le plan et le terrain réel peut entraîner un refus ou une non-conformité.

Étape 4 : Représenter la construction

La construction est dessinée en coupe avec :

  • Les fondations (si significatives pour le terrassement)
  • Les niveaux de plancher (RDC, étage, combles)
  • La toiture (pentes, faîtage, égout)
  • Les éléments en sous-sol éventuels

Cotes obligatoires :

  • Hauteur totale (terrain naturel au faîtage)
  • Hauteur à l'égout de toiture
  • Niveaux de plancher bas
  • Profondeur des terrassements

Étape 5 : Indiquer les distances aux limites

Le plan de coupe doit montrer les distances aux limites séparatives en projection verticale. Cela permet de vérifier les règles de prospect (H/2 par exemple).

Représentation :

  • Limites séparatives par des traits verticaux pointillés
  • Cotation des distances à chaque niveau
  • Indication des règles PLU applicables

Étape 6 : Finaliser et coter

Le plan de coupe final doit comporter :

  • Un titre (« Plan de coupe A-A' – PCMI3 »)
  • L'échelle (généralement 1/100 ou 1/200)
  • L'orientation (Nord)
  • Les cotes NGF ou relatives
  • La légende des éléments représentés

Cas pratiques et exemples concrets

Cas n°1 : Maison individuelle sur terrain plat

Un couple dépose une demande de permis de construire pour une maison de 120 m² sur un terrain plat. Le dossier de permis de construire doit inclure le PCMI3.

Relevé : le terrain est à une altitude constante de 87,20 m NGF (écart de 10 cm sur 25 mètres).

Plan de coupe réalisé :

  • TN : ligne horizontale à 87,20 m NGF
  • Plancher RDC : 87,50 m NGF (30 cm au-dessus du TN)
  • Égout de toiture : 90,30 m NGF (hauteur 2,80 m)
  • Faîtage : 94,00 m NGF (hauteur totale 6,50 m)

Règle PLU : hauteur max 9 m au faîtage. Projet conforme (6,50 m < 9 m).

Le plan a été réalisé par le particulier lui-même à partir d'un relevé GPS approximatif, suffisant pour ce terrain plat.

Cas n°2 : Extension sur terrain en pente

Un propriétaire souhaite réaliser une extension de 20m² sur un terrain en pente (dénivelé de 2 m sur 15 m).

Relevé géomètre :

  • Point haut : 156,40 m NGF
  • Point bas : 154,40 m NGF
  • Pente moyenne : 13 %

Plan de coupe réalisé :

  • TN : ligne inclinée du point haut au point bas
  • Extension semi-enterrée côté amont
  • Mur de soutènement de 1,20 m
  • Terrassement en déblai de 45 m³

Règle PLU : hauteur max 6 m à l'égout. La hauteur est mesurée au point le plus défavorable (côté aval) : 5,80 m. Projet conforme.

Coût géomètre : 750 € pour le relevé topographique avec cotes NGF.

Cas n°3 : Surélévation en secteur ABF

Un projet de surélévation nécessite un permis de construire en zone protégée (périmètre monument historique). Le délai d'instruction est de 3 mois avec consultation ABF.

Plan de coupe exigé :

  • État existant (construction actuelle avec cotes)
  • État projeté (surélévation avec nouveau faîtage)
  • Comparaison des hauteurs avant/après

Cotes fournies :

  • Faîtage existant : 142,80 m NGF
  • Nouveau faîtage : 145,50 m NGF
  • Surélévation : +2,70 m

L'ABF a demandé une modification pour limiter l'impact visuel depuis le monument. Le faîtage a été abaissé à 144,30 m NGF (surélévation de 1,50 m seulement).

Erreurs à éviter

Erreur n°1 : Négliger le terrain naturel

Le TN doit représenter le terrain AVANT travaux, pas après. Si un terrassement préalable a été réalisé (sans autorisation), le plan doit quand même montrer le TN originel. L'instructeur vérifiera sur place ou avec les anciennes photos aériennes.

Erreur n°2 : Cotes incohérentes avec le plan de masse

Les cotes du plan de coupe doivent correspondre à celles du plan de masse. Si le plan de masse indique une distance de 3 m à la limite, le plan de coupe doit montrer la même distance. Les incohérences entraînent des demandes de pièces complémentaires.

Erreur n°3 : Oublier la référence altimétrique

Un plan de coupe avec des cotes en « mètres » sans préciser s'il s'agit de NGF ou de cotes relatives est ambigu. Indiquez toujours la référence : « cotes en m NGF » ou « cotes relatives au seuil existant = 0,00 ».

Erreur n°4 : Représenter une coupe schématique

Le plan de coupe n'est pas un schéma de principe. Il doit être à l'échelle, coté précisément et représenter fidèlement le projet. Un croquis à main levée sera refusé.

Erreur n°5 : Ignorer les règles de hauteur du PLU

Le PLU définit les règles de hauteur : hauteur maximale au faîtage, hauteur à l'égout, hauteur par rapport au TN moyen ou au point le plus défavorable. Vérifiez la règle applicable et assurez-vous que votre plan de coupe démontre la conformité.

Questions fréquentes

Comment obtenir les cotes NGF de mon terrain ?

La solution la plus fiable est de faire appel à un géomètre-expert qui réalisera un relevé topographique avec des points cotés en NGF (500-1 500 €). Pour une estimation approximative, vous pouvez consulter les courbes de niveau sur Géoportail (précision ± 5 m) ou utiliser un GPS (précision ± 3-10 m). Pour un terrain en pente ou un projet proche des limites de hauteur, le géomètre est indispensable.

Les cotes NGF sont-elles obligatoires sur le plan de coupe ?

Non, les cotes peuvent être exprimées en NGF ou en cotes relatives (par rapport à un point fixe du terrain). L'essentiel est que les altimétries soient cohérentes et permettent de vérifier le respect des règles de hauteur. Les cotes NGF sont préférables car elles facilitent le contrôle sur le terrain, mais de nombreux dossiers sont acceptés avec des cotes relatives.

Quel délai d’instruction pour un permis en zone ABF ?

En secteur protégé (périmètre de monument historique, site classé/inscrit), le délai du permis de construire passe de 2 à 3 mois minimum. L'ABF dispose de 2 mois pour rendre son avis. Si l'avis est défavorable et que vous souhaitez poursuivre, un recours auprès du préfet de région est possible dans les 7 jours.

L’ABF peut-il refuser mon permis de construire ?

En zone protégée avec avis conforme (abords de monument classé, site classé), l'avis défavorable de l'ABF entraîne le refus du permis. Le maire ne peut pas passer outre. En revanche, pour un avis simple (abords de monument inscrit, site inscrit), le maire peut accorder le permis malgré l'avis négatif. Dans tous les cas, un recours est possible auprès du préfet de région.

Qu’est-ce qu’un accord tacite pour un permis de construire ?

L'accord tacite (ou permis tacite) est l'autorisation obtenue automatiquement lorsque la mairie n'a pas répondu à l'expiration du délai d'instruction légal. Par exemple, si le délai est de 2 mois et que vous n'avez aucune réponse au bout de 2 mois, le permis est tacitement accordé. Attention : le tacite n'existe pas en secteur ABF, pour les ERP ou les projets soumis à autorisation préalable (ICPE, loi sur l'eau).

Comment prouver l’affichage du permis de construire ?

Pour prouver l'affichage continu de votre permis (et faire courir le délai de recours des tiers de 2 mois), faites constater l'affichage par un huissier de justice. Trois constats sont recommandés : au début de l'affichage, au milieu et à la fin des 2 mois. Coût : environ 150-250 € par constat. Cette précaution sécurise définitivement votre permis contre les recours tardifs.

Faut-il un permis pour un abri de jardin ?

Cela dépend de la surface : moins de 5 m² et moins de 12 m de haut = aucune formalité ; entre 5 et 20 m² = déclaration préalable (CERFA 13703) ; plus de 20 m² = permis de construire. En secteur protégé (ABF, site classé), une autorisation est toujours nécessaire quelle que soit la surface. Le plan de coupe est requis pour le permis, facultatif pour la DP.

Conclusion

Le plan de coupe PCMI3 est une pièce technique essentielle du dossier de permis de construire. Il permet de vérifier que votre projet respecte les règles de hauteur du PLU et que les terrassements sont maîtrisés.

Les cotes NGF, bien que non obligatoires, apportent une précision appréciable et facilitent les contrôles ultérieurs. Pour les terrains en pente ou les projets proches des limites de hauteur, le relevé par un géomètre est un investissement judicieux.

Avant de déposer votre dossier, vérifiez la cohérence entre le plan de coupe, le plan de masse et les plans des façades (PCMI5). Les incohérences sont la première cause de demandes de pièces complémentaires et allongent le délai d'instruction.

Pour les projets nécessitant d'autres pièces spécifiques comme le PA8 (permis d'aménager), le PC39 ou le PCMI10, consultez la liste des formulaires CERFA urbanisme. La déclaration d'achèvement des travaux (CERFA 13408) sera nécessaire une fois le chantier terminé.

Pour un local commercial, les exigences de cotation sont identiques mais les règles de hauteur du PLU peuvent différer selon la zone.

Sources : Code de l'urbanisme (articles R431-10, R431-9), Legifrance, Service-public.fr