Permis de Démolir : Modalités et Procédure

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Vous souhaitez démolir un vieux garage, raser une grange en ruine ou abattre une construction pour reconstruire à neuf. La question se pose immédiatement : faut-il une autorisation pour démolir ? Contrairement à une idée reçue, démolir n'est pas toujours libre. Le permis de démolir est obligatoire dans certaines zones protégées et peut être exigé par la commune dans son PLU. En dehors de ces cas, la démolition peut être intégrée au permis de construire si vous reconstruisez immédiatement. Voici les règles à connaître pour démolir en toute légalité et éviter les sanctions.

Sommaire

Qu'est-ce que le permis de démolir ?
Quand le permis de démolir est-il obligatoire ?
La procédure de demande
Démolir et reconstruire : quel permis ?
Les cas de dispense
Erreurs fréquentes à éviter
Questions fréquentes
Conclusion

Qu'est-ce que le permis de démolir ?

Définition juridique

Le permis de démolir est une autorisation d'urbanisme prévue par les articles L421-3 et R421-26 à R421-29 du Code de l'urbanisme. Il autorise la démolition totale ou partielle d'une construction existante.

Contrairement au permis de construire, le permis de démolir n'est pas systématiquement obligatoire. Il ne s'applique que dans certaines zones ou lorsque la commune l'a rendu obligatoire sur son territoire.

Le cadre réglementaire

L'article R421-26 définit les zones où le permis de démolir est obligatoire de plein droit :

Périmètre d'un site patrimonial remarquable (SPR)
Abords des monuments historiques (périmètre de 500 m)
Site inscrit ou classé au titre du Code de l'environnement
Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)

L'article R421-27 permet aux communes d'instaurer le permis de démolir sur tout ou partie de leur territoire, même en dehors des zones protégées.

La différence avec la déclaration préalable

Il n'existe pas de « déclaration préalable de démolition ». La démolition relève soit :

Du permis de démolir autonome (formulaire spécifique)
Du permis de construire incluant la démolition (case à cocher)
D'aucune autorisation (hors zones concernées)

Le pétitionnaire doit vérifier le régime applicable à son terrain avant d'engager les travaux.

Quand le permis de démolir est-il obligatoire ?

Les zones de protection automatique

Le permis de démolir est obligatoire de plein droit dans les zones suivantes :

Zone protégée	Raison	Autorité consultée
Abords monuments historiques	Protection du patrimoine	ABF
Site inscrit	Paysage remarquable	DREAL
Site classé	Paysage d'exception	Ministère
SPR (Site Patrimonial Remarquable)	Patrimoine urbain	ABF
PSMV	Centre historique	ABF

Dans ces zones, toute démolition, même partielle, nécessite une autorisation. L'Architecte des Bâtiments de France (ABF) rend un avis, souvent conforme (obligatoire).

La décision communale

En dehors des zones protégées, le conseil municipal peut décider d'instaurer le permis de démolir sur tout ou partie du territoire communal. Cette décision est intégrée au PLU ou fait l'objet d'une délibération spécifique.

Comment savoir si votre commune l'exige ?

Consultez le PLU (règlement et annexes)
Demandez au service urbanisme de la mairie
Consultez le certificat d'urbanisme de votre terrain

Les cas particuliers

Immeuble inscrit ou classé au titre des monuments historiques : la démolition est quasiment impossible. Elle nécessite l'accord du préfet de région et, pour les immeubles classés, du ministre de la Culture.

Immeuble en copropriété : avant de démolir une partie commune, l'accord de l'assemblée générale est nécessaire. La démolition d'une partie privative peut aussi nécessiter un accord si elle affecte l'aspect extérieur.

Bâtiment frappé d'alignement : si le bâtiment empiète sur le domaine public futur, la commune peut exiger sa démolition lors de travaux importants.

La procédure de demande

Le formulaire à utiliser

Pour un permis de démolir autonome, utilisez le CERFA n°13405*09 (« Demande de permis de démolir »).

Si vous démolissez pour reconstruire immédiatement, utilisez le CERFA du permis de construire (13406 pour maison individuelle ou 13409 pour autres constructions) en cochant la case « démolition ».

Les pièces à fournir

Pièces obligatoires (PD1 à PD4) :

PD1 : Plan de situation du terrain
PD2 : Plan de masse des constructions à démolir
PD3 : Document photographique des bâtiments
PD4 : Notice descriptive précisant la nature et l'importance des travaux de démolition

Pièces supplémentaires si secteur protégé :

Insertion paysagère
Notice architecturale détaillée
Avis préalable de l'ABF (parfois demandé en amont)

Le dépôt et l'instruction

Où déposer : en mairie, en 4 exemplaires minimum (plus si secteur protégé).

Délai d'instruction :

2 mois en zone standard
3 mois en secteur ABF (avis conforme requis)

Le délai court à partir de la date de dépôt du dossier complet. Si le dossier est incomplet, la mairie a 1 mois pour demander des pièces complémentaires.

L'affichage et les recours

Une fois le permis de démolir obtenu, affichez-le sur le terrain pendant toute la durée des travaux. Le délai de recours des tiers est de 2 mois à compter de l'affichage continu. Un voisin peut contester le permis s'il estime que la démolition lui cause un préjudice.

Démolir et reconstruire : quel permis ?

Le permis de construire valant démolition

Lorsque vous démolissez pour reconstruire, le plus simple est de demander un permis de construire incluant la démolition. Le formulaire CERFA 13406 (maison individuelle) ou 13409 (autres constructions) comporte une case « le projet nécessite-t-il des démolitions ».

Avantages :

Une seule demande, un seul délai d'instruction
Cohérence du projet global
Le plan de masse pour déclaration préalable ou permis montre l'état existant et l'état projeté

Deux permis distincts ?

Dans certains cas, vous pouvez demander d'abord un permis de démolir, puis un permis de construire :

Vous ne savez pas encore ce que vous allez reconstruire
Le terrain sera vendu après démolition
La démolition est urgente (bâtiment dangereux)

Attention : le permis de démolir ne garantit pas l'obtention du futur permis de construire. Les règles d'urbanisme peuvent évoluer entre les deux autorisations.

L'impact sur les droits à construire

La démolition peut avoir des conséquences sur vos droits à construire :

Surface de plancher existante : si vous démolissez 150 m² et que le PLU limite la construction à 200 m², vous pourrez théoriquement reconstruire 200 m².

Reconstruction à l'identique : l'article L111-23 du Code de l'urbanisme autorise la reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit depuis moins de 10 ans, sous conditions.

Dérogation en zone non constructible : la reconstruction n'est pas automatique en zone A ou N. Consultez le règlement de zone.

La taxe d'aménagement

La démolition n'est pas taxée. En revanche, la reconstruction déclenche la taxe d'aménagement sur la nouvelle surface de plancher créée. L'ancienne surface démolie peut être déduite sous conditions.

Les cas de dispense

La démolition libre (hors zones protégées)

En dehors des zones où le permis de démolir est obligatoire, et si la commune ne l'a pas instauré, vous pouvez démolir librement :

Abri de jardin
Garage
Annexes
Bâtiment principal

Aucune formalité d'urbanisme n'est requise. Cependant, d'autres obligations peuvent s'appliquer :

Diagnostic amiante avant travaux (bâtiment construit avant 1997)
Gestion des déchets de chantier
Respect du voisinage (nuisances, poussières)

Les démolitions partielles

Une démolition partielle (suppression d'une véranda, d'un mur, d'un étage) suit les mêmes règles que la démolition totale. Si le permis de démolir est obligatoire sur votre terrain, il l'est aussi pour une démolition partielle.

Attention : une démolition partielle peut modifier l'aspect extérieur du bâtiment restant. Une déclaration préalable peut être nécessaire pour les travaux de ravalement ou de modification de façade qui suivent.

Les bâtiments dangereux

Un bâtiment menaçant ruine peut faire l'objet d'un arrêté de péril du maire, qui ordonne la démolition. Dans ce cas, le permis de démolir n'est pas nécessaire : l'arrêté de péril vaut autorisation.

Erreurs fréquentes à éviter

Erreur n°1 : Démolir sans vérifier les règles locales

Même hors zone protégée, votre commune peut avoir instauré le permis de démolir. Une démolition sans autorisation dans une zone où elle est requise expose à des sanctions : amende, obligation de remise en état (si c'est possible), voire poursuites pénales.

Erreur n°2 : Oublier le diagnostic amiante

Tout bâtiment construit avant le 1er juillet 1997 doit faire l'objet d'un repérage amiante avant travaux (RAAT). L'absence de diagnostic expose le propriétaire et l'entreprise de démolition à des sanctions pénales.

Erreur n°3 : Négliger les impacts sur les voisins

Une démolition peut affecter les propriétés voisines : mur mitoyen, étaiement, stabilité du terrain. Prévenez vos voisins, faites établir un constat d'huissier avant travaux, et consultez un professionnel pour les ouvrages mitoyens.

Erreur n°4 : Confondre permis de démolir et permis de construire

Le permis de démolir autorise uniquement la démolition. Pour reconstruire, un permis de construire séparé ou un permis incluant la démolition est nécessaire. Si vous souhaitez également une extension de 20 m², le PC devra l'inclure.

Erreur n°5 : Sous-estimer le coût et les délais

Une démolition complète coûte généralement 50 à 150 €/m² selon le type de construction. Ajoutez le diagnostic amiante (300 à 1 000 €), la gestion des déchets et l'éventuelle dépollution. Prévoyez 2 à 4 mois entre la demande de permis et le début des travaux.

Questions fréquentes

Faut-il un permis de démolir pour raser un garage ?

Cela dépend de la localisation du terrain. En zone protégée (abords de monument historique, site classé, SPR) ou si votre commune a instauré le permis de démolir, oui. Hors de ces zones, la démolition d'un garage est libre. Pour savoir si votre commune exige le permis de démolir, consultez le PLU ou interrogez le service urbanisme. Un garage ne compte pas toujours dans la surface de plancher, mais sa démolition peut quand même nécessiter un permis.

Quel est le délai pour obtenir un permis de démolir ?

Le délai d'instruction est de 2 mois en zone standard. En secteur protégé (ABF, site classé), il passe à 3 mois car l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France est requis. Ces délais courent à partir du dépôt d'un dossier complet. Si la mairie demande des pièces complémentaires, le délai est suspendu. À l'expiration du délai sans réponse, le permis est tacitement accordé, sauf en secteur ABF où le silence vaut refus.

Peut-on démolir puis reconstruire différemment ?

Oui, à condition de respecter les règles d'urbanisme actuelles. Le permis de démolir autorise la démolition, mais la reconstruction doit faire l'objet d'un permis de construire conforme au PLU en vigueur. Si le PLU a changé, vous devrez respecter les nouvelles règles (emprise au sol, hauteur, reculs). L'article L111-23 permet la reconstruction « à l'identique » d'un bâtiment détruit depuis moins de 10 ans, mais cette disposition ne s'applique pas si le PLU l'interdit expressément. Si le projet dépasse 150 m², un architecte sera obligatoire.

Combien coûte une démolition ?

Le coût d'une démolition varie de 50 à 150 €/m² selon le type de bâtiment et l'accessibilité du site. Démolir une maison de 100 m² coûte entre 5 000 et 15 000 € pour la démolition seule. Ajoutez le diagnostic amiante (300 à 1 000 €), l'évacuation des gravats (30 à 50 €/m³) et la remise en état du terrain. Pour un budget réaliste, comptez 100 à 200 €/m² tout compris. Demandez plusieurs devis à des entreprises spécialisées.

Faut-il prévenir les voisins avant de démolir ?

Légalement, l'affichage du permis de démolir sur le terrain constitue l'information officielle des voisins. Cependant, il est vivement recommandé de les prévenir directement avant le début des travaux : nuisances sonores, poussières, passages de camions seront sources de gêne. Pour les murs mitoyens ou les constructions jointives, un accord écrit et un constat d'huissier avant travaux protégeront les deux parties en cas de litige ultérieur. Le SDIS peut être consulté si le bâtiment présente des risques.

Le permis de démolir peut-il être refusé ?

Oui, notamment en secteur protégé. L'ABF peut émettre un avis défavorable si le bâtiment présente un intérêt patrimonial. En site classé, le ministère peut refuser la démolition d'un bâtiment contribuant au paysage protégé. Hors secteur protégé, le refus est rare mais possible si la commune justifie de motifs d'intérêt général (préservation d'un ensemble architectural, par exemple). En cas de refus, vous pouvez former un recours gracieux puis contentieux. Un thermicien peut être consulté pour envisager une rénovation plutôt qu'une démolition.

Quelle différence entre démolition totale et partielle ?

Les deux sont soumises aux mêmes règles : si le permis de démolir est obligatoire sur votre terrain, il l'est pour une démolition totale comme partielle. La démolition partielle peut toutefois être plus complexe car elle implique de conserver une partie du bâtiment en bon état. Un faut-il un permis pour une terrasse surélevée qui implique de démolir une partie existante suit la même logique. L'étaiement et la reprise des structures doivent être étudiés par un professionnel.

Conclusion

Le permis de démolir n'est pas toujours obligatoire, mais il l'est dans de nombreuses situations :

Obligatoire de plein droit : zones protégées (ABF, sites classés, SPR)
Obligatoire si la commune l'a décidé : consultez le PLU
Libre : hors des cas précédents

Points clés à retenir :

Vérifiez toujours les règles applicables à votre terrain avant de démolir
Le permis de démolir peut être intégré au permis de construire si vous reconstruisez
Le délai d'instruction est de 2 mois (3 mois en secteur ABF)
Le diagnostic amiante est obligatoire pour les bâtiments d'avant 1997
Le coût d'une démolition varie de 50 à 200 €/m² tout compris

Démolir sans autorisation dans une zone où le permis est requis expose à une amende pouvant atteindre 6 000 € par mètre carré et à des poursuites pénales. Si le bâtiment présentait un intérêt patrimonial, la sanction peut inclure l'obligation de reconstruire à l'identique. Prenez le temps de vous renseigner : un appel au service urbanisme de votre mairie suffit souvent à clarifier la situation.

Sources : Code de l'urbanisme (articles L421-3, R421-26 à R421-29), Code du patrimoine, Service-public.fr, Legifrance