Plan de Masse : La Pièce Centrale de votre Dossier d'Urbanisme

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Un dossier de permis de construire refusé pour "plan de masse non conforme". Cette mention revient sur des milliers de notifications de rejet chaque année. Le plan de masse, pièce PCMI2 du dossier, est souvent mal compris et mal réalisé par les particuliers. Pourtant, c'est le document qui permet à l'instructeur de vérifier d'un seul coup d'œil si votre projet respecte les règles d'implantation du PLU : distances aux limites séparatives, emprise au sol, raccordements aux réseaux. Un plan de masse coté en 3 dimensions, à la bonne échelle, avec l'orientation nord clairement indiquée, fait la différence entre un dossier accepté et des mois de retard. Voici comment réaliser un PCMI2 irréprochable.

Sommaire

Qu'est-ce qu'un plan de masse ?

Le plan de masse est un document graphique représentant l'implantation de votre projet de construction sur le terrain. Il montre la parcelle vue du dessus, avec les constructions existantes et projetées, les limites de propriété, les accès et les réseaux.

Définition réglementaire

L'article R431-9 du Code de l'urbanisme définit le plan de masse comme devant permettre "d'apprécier l'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques, aux limites séparatives, aux autres constructions". Le plan doit être coté en 3 dimensions : longueur, largeur et hauteur des constructions.

PCMI2 et DP2 : quelle différence ?

Le plan de masse porte des références différentes selon le type d'autorisation :

Le contenu est identique, seule la référence change. Pour un permis de construire, le plan de masse doit être particulièrement détaillé car l'instructeur vérifiera la conformité à de nombreuses règles du PLU.

Pourquoi le plan de masse est-il si important ?

L'instructeur utilise le plan de masse pour vérifier en quelques secondes :

Un plan masse incomplet ou illisible entraîne automatiquement une demande de pièces complémentaires, rallongeant le délai d'instruction de plusieurs semaines.

Les éléments obligatoires du PCMI2

Les limites de propriété

Les limites de propriété doivent être clairement tracées et identifiées. Indiquez :

Les constructions existantes et projetées

Représentez toutes les constructions :

Pour chaque construction, indiquez l'emprise au sol en m². Cette donnée permet de calculer le CES (Coefficient d'Emprise au Sol) défini par le PLU. Un terrain de 600 m² avec un CES de 0,4 autorise une emprise totale de 240 m².

Les cotations obligatoires

Le plan de masse doit être coté en trois dimensions :

Les cotations du plan de masse doivent être précises au centimètre près. Une erreur de cotation peut entraîner un refus si la distance réelle ne respecte pas le PLU.

L'orientation nord

L'orientation nord est obligatoire sur tout plan de masse. Elle permet :

Placez une flèche nord bien visible, généralement en haut à droite du plan.

Les accès et voiries

Représentez :

Les réseaux

Le plan doit montrer le raccordement aux réseaux :

Utilisez des symboles normalisés ou une légende claire.

Comment réaliser un plan de masse

Étape 1 : Rassembler les documents de base

Avant de dessiner, procurez-vous :

La différence entre plan de masse et plan de situation est fondamentale : le plan de situation montre où se trouve le terrain dans la commune (échelle 1/5000 ou 1/25000), le plan de masse montre l'implantation sur la parcelle (échelle 1/200 ou 1/500).

Étape 2 : Choisir l'échelle

L'échelle recommandée dépend de la taille du terrain :

L'échelle doit permettre de lire toutes les cotations sans difficulté. Un plan trop petit rend les informations illisibles.

Étape 3 : Dessiner le terrain

Commencez par tracer les limites de propriété aux dimensions exactes. Si votre terrain n'est pas rectangulaire, respectez les angles et les longueurs de chaque côté.

Pour un résultat professionnel, vous pouvez utiliser un logiciel de plan gratuit comme SketchUp, Sweet Home 3D ou des outils en ligne. Ces logiciels permettent de tracer à l'échelle et d'exporter en PDF.

Étape 4 : Positionner les constructions

Placez d'abord les constructions existantes, puis le projet. Vérifiez que les distances aux limites respectent le PLU :

Étape 5 : Ajouter les cotations et informations

Complétez avec :

Faire appel à un professionnel

Pour un plan de masse complexe ou un terrain difficile, faites appel à un géomètre-expert. Le géomètre réalise un relevé topographique précis et établit un plan de masse avec valeur juridique. Comptez 500 à 1500 € selon la complexité.

Pour les projets dépassant 150 m² de surface totale, l'architecte obligatoire réalisera le plan de masse dans le cadre de sa mission.

Les échelles et cotations détaillées

Le plan de masse coté en 3 dimensions

L'expression "plan de masse coté en 3 dimensions" signifie que le plan doit indiquer :

  1. Les dimensions horizontales (longueur et largeur)

    • Dimensions de chaque construction
    • Distances entre constructions
    • Distances aux limites

  2. Les altimétries (dimension verticale)

    • Cote du terrain naturel (TN)
    • Cote du plancher fini (niveau 0)
    • Hauteur des constructions

Les altimétries sont souvent reportées sur le plan de coupe (PCMI3), mais le plan de masse peut indiquer les niveaux NGF (Nivellement Général de la France) aux angles du terrain.

Exemple de cotations

Pour une maison de 10 m x 12 m implantée sur un terrain de 800 m² :

Élément Cotation
Longueur maison 12,00 m
Largeur maison 10,00 m
Emprise au sol 120 m²
Distance limite nord 4,50 m
Distance limite sud 8,00 m
Distance limite est 3,00 m
Distance limite ouest 6,50 m
Distance à l'alignement 5,00 m
Hauteur à l'égout 6,00 m
Hauteur au faîtage 9,50 m

L'emprise au sol : calcul et représentation

L'emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, débords inclus. Une maison de 100 m² au sol avec un balcon de 15 m² représente une emprise de 115 m².

Le PLU fixe un CES maximum par zone. Sur un terrain de 700 m² avec CES = 0,3, l'emprise totale ne peut dépasser 210 m². Si votre maison existante fait 150 m² d'emprise et que vous projetez une extension de 80 m², le total (230 m²) dépasse le CES : projet non conforme.

Cas pratiques et exemples

Exemple 1 : Plan de masse pour extension de 35 m²

Contexte : Maison existante de 110 m² d'emprise, terrain de 450 m², zone UB du PLU.

Règles du PLU :

Projet : Extension vitrée (véranda) de 35 m²

Vérifications sur le plan de masse :

Autorisation : Extension de 35 m² en zone U = déclaration préalable, pas de permis de construire.

Exemple 2 : Plan de masse pour construction neuve

Contexte : Terrain nu de 1200 m², zone UC du PLU.

Règles du PLU :

Projet : Maison de 160 m² d'emprise, hauteur 7 m

Plan de masse : échelle 1/200, indiquant :

Emprise totale : 160 + 30 = 190 m² < 300 m² ✓

Autorisation : Permis de construire obligatoire (surface > 20 m²). Le délai d'instruction du permis est de 2 mois pour une maison individuelle.

Exemple 3 : Plan de masse pour piscine

Contexte : Maison existante, jardin arrière de 400 m².

Projet : Piscine enterrée de 8 m x 4 m = 32 m², avec plage de 20 m²

Plan de masse :

Attention : La piscine ne compte pas dans la surface de plancher mais compte dans l'emprise au sol. Le local technique compte dans les deux si fermé et > 1,80 m de hauteur.

Erreurs à éviter

Erreur n°1 : Oublier les cotations

Un plan de masse sans cotations est inutilisable. L'instructeur ne peut pas vérifier le respect du PLU. Résultat : demande de pièces complémentaires et délai rallongé de 3 mois.

Erreur n°2 : Mauvaise échelle ou absence d'échelle

Un plan "à peu près à l'échelle" n'est pas un plan conforme. Indiquez toujours l'échelle (1/200, 1/500) ET une échelle graphique (une barre graduée). L'échelle graphique reste valable même si le plan est imprimé à une taille différente.

Erreur n°3 : Oublier l'orientation nord

Sans orientation nord, impossible de repérer le plan. C'est une cause fréquente de rejet. La flèche nord doit être visible et sans ambiguïté.

Erreur n°4 : Ne pas représenter l'existant

Le plan de masse doit montrer l'état existant ET l'état projeté. Utilisez des codes graphiques différents : trait plein pour l'existant, trait pointillé ou couleur pour le projet. Un plan montrant uniquement le projet est incomplet.

Erreur n°5 : Négliger les réseaux

Les raccordements aux réseaux sont obligatoires sur le plan de masse. Si le dossier ne montre pas comment la construction sera alimentée en eau et évacuera ses eaux usées, il sera considéré comme incomplet.

Erreur n°6 : Copier-coller du cadastre

Le plan cadastral n'est pas un plan de masse. Il donne les limites de propriété mais pas les constructions avec leurs dimensions exactes. Le cadastre est une base, pas un document final.

Outils et logiciels pour réaliser un plan de masse

Solutions gratuites

Plusieurs logiciels gratuits permettent de réaliser un plan de masse :

Solutions professionnelles

Pour un résultat optimal :

Une vue 3D du projet peut compléter utilement le plan de masse, bien qu'elle ne soit pas obligatoire pour un permis de construire maison individuelle.

Le plan de masse dans le dossier complet

Les autres pièces liées au plan de masse

Le plan de masse (PCMI2) s'articule avec d'autres documents du dossier :

Le plan de coupe reprend les informations d'altimétrie du plan de masse. Veillez à la cohérence entre les deux documents.

Cas particuliers

Pour un bow-window : L'emprise du bow-window (en saillie par rapport à la façade) doit figurer sur le plan de masse avec ses dimensions.

Pour un ERP : Le plan de masse d'un Établissement Recevant du Public doit indiquer les places de stationnement PMR, les cheminements accessibles et les issues de secours.

Pour un permis d'aménager (lotissement) : Le plan de masse devient un document très détaillé montrant chaque lot, les voiries, les espaces verts et les réseaux.

Questions fréquentes

Le plan de masse est-il obligatoire pour un permis de construire ?

Oui, le plan de masse (PCMI2) est une pièce obligatoire pour tout permis de construire, qu'il s'agisse d'une construction neuve ou d'une extension. Son absence entraîne automatiquement une demande de pièces complémentaires. Pour une déclaration préalable, le plan de masse (DP2) est également obligatoire dès lors que le projet modifie l'emprise au sol.

Comment faire un plan de masse soi-même ?

Pour faire un plan de masse : (1) Procurez-vous l'extrait cadastral de votre parcelle, (2) Mesurez les distances réelles sur le terrain, (3) Dessinez à l'échelle (1/200 ou 1/500) sur papier millimétré ou avec un logiciel gratuit, (4) Ajoutez toutes les cotations, l'orientation nord, les réseaux et la légende. Vérifiez la cohérence avec le PLU avant de déposer.

Qu’est-ce qu’un plan de masse coté en 3 dimensions ?

Un plan de masse coté en 3 dimensions indique les longueurs et largeurs (dimensions horizontales) ET les hauteurs (dimension verticale). Les altimétries peuvent être indiquées en cotes NGF ou en hauteurs relatives. Le plan de coupe (PCMI3) complète ces informations en montrant le profil vertical de la construction par rapport au terrain naturel.

L’aménagement des combles crée-t-il de la surface de plancher ?

Oui, l'aménagement des combles crée de la surface de plancher si la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m. Seule la partie avec une hauteur > 1,80 m compte. Cette surface doit être calculée pour déterminer l'autorisation nécessaire (DP jusqu'à 40 m² en zone U, PC au-delà). Le plan de masse n'est pas modifié si l'emprise au sol reste identique.

Quelle est la différence entre emprise au sol et surface de plancher ?

L'emprise au sol est la projection verticale de la construction au sol, débords inclus (balcons, auvents). La surface de plancher est la somme des surfaces de chaque niveau, calculée au nu intérieur des murs. Une maison de 100 m² d'emprise sur 2 étages peut avoir 180 m² de surface de plancher. Ces deux notions servent à vérifier des règles différentes du PLU.

Qu’est-ce qu’un plan de masse ?

Le plan de masse est un document graphique montrant l'implantation d'un projet de construction sur un terrain, vu de dessus. Il indique les limites de propriété, les constructions existantes et projetées, les distances aux limites, les accès et les réseaux. C'est la pièce PCMI2 du dossier de permis de construire, obligatoire pour toute demande d'autorisation d'urbanisme.

Quel est le coût d’un plan de masse par un géomètre ?

Un plan de masse réalisé par un géomètre-expert coûte entre 500 et 1500 € selon la taille du terrain et sa complexité. Ce prix inclut le relevé topographique et le plan coté. Pour un simple plan de masse sans relevé (à partir de documents existants), comptez 200 à 500 €. Un architecte inclut le plan de masse dans ses honoraires de mission permis.

Documents complémentaires

Le plan de coupe (PCMI3)

Le plan de coupe montre le profil du terrain et l'implantation de la construction en coupe verticale. Il complète le plan de masse en montrant :

Intégration avec les autres pièces

Votre dossier sera cohérent si le plan de masse correspond :

Un voisin qui souhaite vérifier votre projet ou exercer un recours consultera d'abord le plan de masse pour comprendre l'implantation. Assurez-vous qu'il soit clair et complet.

Conclusion

Le plan de masse est bien plus qu'un simple dessin : c'est la pièce maîtresse qui détermine si votre projet respecte le PLU. Un PCMI2 réussi combine précision des cotations, lisibilité et exhaustivité des informations.

Les points essentiels à retenir :

Prenez le temps de vérifier chaque distance par rapport au règlement de votre zone PLU avant de déposer. Un plan de masse conforme, c'est un dossier qui passe en instruction sans retard. À l'inverse, les erreurs sur cette pièce sont la première cause de demandes complémentaires.

La durée de validité du permis est de 3 ans : un bon plan de masse vous servira pendant toute cette période pour le suivi du chantier et les relations avec les entreprises.

Sources : Articles R431-9 et R431-10 du Code de l'urbanisme, Service-public.fr