Permis de Construire Groupé : Lotissement, ERP et Projets Multi-Demandeurs
Temps de lecture : 12 minutes
Vous êtes plusieurs propriétaires souhaitant construire ensemble sur une grande parcelle ? Vous portez un projet de lotissement ou la création d'un établissement recevant du public (ERP) ? Le permis de construire groupé permet de déposer une demande unique pour plusieurs constructions ou plusieurs demandeurs. Cette procédure, souvent méconnue, simplifie considérablement les démarches administratives tout en imposant des contraintes spécifiques. Voici tout ce qu'il faut savoir pour monter un dossier de permis groupé solide.
Sommaire
- Qu'est-ce qu'un permis de construire groupé ?
- Les ERP : catégories et obligations
- Procédure de dépôt du permis groupé
- Cas pratiques et exemples
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce qu'un permis de construire groupé ?
Le permis de construire groupé est une autorisation d'urbanisme unique portant sur plusieurs constructions distinctes ou déposée par plusieurs pétitionnaires. Il permet de traiter en une seule demande des projets qui auraient autrement nécessité plusieurs autorisations séparées.
Cadre légal : Articles R421-1 à R421-8
Le Code de l'urbanisme autorise le dépôt d'une demande unique pour un ensemble de constructions situées sur une même unité foncière. L'article R431-24 précise les conditions du permis valant division lorsque le projet implique la création de lots.
Les trois formes du permis groupé
| Type | Description | Formulaire |
|---|---|---|
| Plusieurs constructions | Un seul pétitionnaire, plusieurs bâtiments | CERFA 13409 |
| Plusieurs demandeurs | Copropriétaires ou co-indivisaires | CERFA 13409 |
| Permis valant division | Création de lots constructibles | CERFA 13409 + PC modificatif |
Avantages du permis groupé
- Instruction unique : un seul délai d'instruction au lieu de plusieurs
- Cohérence architecturale : harmonie garantie entre les constructions
- Économie de procédure : moins de dossiers, moins de frais
- Solidarité entre pétitionnaires : partage des coûts d'études
Inconvénients à considérer
- Responsabilité solidaire : si un lot est en infraction, tout le permis peut être annulé
- Coordination obligatoire : décisions collectives sur les modifications
- Complexité du dossier : plans et notices pour chaque construction
Les ERP : catégories et obligations
Les établissements recevant du public (ERP) constituent un cas particulier du permis groupé lorsqu'ils sont intégrés à des ensembles mixtes.
Qu'est-ce qu'un ERP ?
Un établissement recevant du public est un bâtiment, local ou enceinte dans lequel des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lequel sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non.
Comment savoir si mon local est un ERP ?
Posez-vous ces questions :
- Le lieu accueille-t-il des personnes extérieures à l'entreprise ?
- Ces personnes viennent-elles librement ou sur invitation ?
- L'accès est-il payant ou gratuit ?
Si vous répondez oui à la première question, votre local est probablement un ERP.
Les types d'ERP
Les ERP sont classés par type selon leur activité :
| Type | Activité | Exemples |
|---|---|---|
| J | Structures d'accueil | Crèches, établissements pour personnes âgées |
| L | Salles de spectacles | Cinémas, théâtres, salles de concert |
| M | Magasins | Commerce de détail, centres commerciaux |
| N | Restaurants | Restaurants, cafés, bars |
| O | Hôtels | Hôtels, pensions, résidences de tourisme |
| P | Salles de danse | Discothèques, dancings |
| R | Enseignement | Écoles, collèges, lycées, universités |
| S | Bibliothèques | Bibliothèques, centres de documentation |
Les catégories d'ERP : 1 à 5
Le classement en catégorie dépend de l'effectif du public accueilli :
| Catégorie | Effectif public | Groupe | Commission sécurité |
|---|---|---|---|
| 1 | > 1 500 personnes | Premier groupe | Obligatoire |
| 2 | 701 à 1 500 | Premier groupe | Obligatoire |
| 3 | 301 à 700 | Premier groupe | Obligatoire |
| 4 | ≤ 300 (sauf 5e cat) | Premier groupe | Obligatoire |
| 5 | Selon type et seuil | Second groupe | Simplifiée |
ERP premier groupe vs second groupe
Premier groupe (catégories 1 à 4) :
- Visite de la commission de sécurité obligatoire
- Avis du SDIS (Service Départemental d'Incendie et de Secours)
- Contrôleur technique agréé
- Autorisation d'ouverture délivrée par le maire
ERP second groupe (catégorie 5) :
- Procédure simplifiée
- Pas de visite systématique de la commission
- Mais respect des règles de sécurité obligatoire
- Déclaration d'ouverture à la mairie
Le classement ERP par effectif public
L'effectif pris en compte est celui du public uniquement, pas du personnel. Par exemple, un restaurant de 80 places avec 10 employés est classé selon l'effectif de 80 personnes.
Pour les ERP de type M (magasins), le calcul s'effectue ainsi :
- Rez-de-chaussée : 1 personne pour 3 m² de surface de vente
- Sous-sol et étages : 1 personne pour 6 m² de surface de vente
Ouvrir un ERP : les démarches
Pour créer un ERP ou ouvrir un ERP existant après travaux :
- Dépôt du permis de construire avec dossier spécifique ERP
- Instruction par la mairie avec consultation des services (SDIS, accessibilité)
- Réalisation des travaux conformément au permis
- Visite de la commission de sécurité (premier groupe)
- Autorisation d'ouverture au public délivrée par le maire
Sans cette autorisation d'ouverture, l'exploitation de l'ERP est illégale et passible de fermeture administrative.
Procédure de dépôt du permis groupé
Étape 1 : Constituer le dossier
Le dossier de permis groupé nécessite davantage de pièces qu'un permis standard. Utilisez le formulaire CERFA 13409 pour les projets autres que maisons individuelles.
Pièces communes :
- Plan de situation (PCMI1)
- Plan de masse de l'ensemble (PCMI2)
- Notice architecturale globale (PCMI4)
- Document d'insertion paysagère (PCMI6)
Pièces par construction :
- Plans de façades et toitures de chaque bâtiment
- Plans de coupe de chaque construction
- Attestation thermique (RE2020 ou RT2012)
Pour les projets incluant des ERP, ajoutez :
- Notice de sécurité incendie
- Notice d'accessibilité PMR (personnes à mobilité réduite)
- Plans d'aménagement intérieur détaillés
Étape 2 : Identifier les co-pétitionnaires
Si plusieurs personnes déposent ensemble, chacune doit :
- Justifier de son titre sur le terrain (propriétaire, promesse de vente)
- Signer le formulaire CERFA
- Être mentionnée dans l'acte d'autorisation
L'un des pétitionnaires peut être désigné mandataire pour centraliser les échanges avec l'administration.
Étape 3 : Vérifier la complétude du dossier
La complétude du dossier est vérifiée dans le premier mois suivant le dépôt. Un dossier incomplet fait l'objet d'une demande de pièces complémentaires qui suspend le délai d'instruction.
Étape 4 : Déposer le dossier
Le dépôt du dossier s'effectue en mairie ou via la téléprocédure. Pour un permis groupé, prévoyez :
- 5 exemplaires minimum du dossier complet
- 1 exemplaire supplémentaire par service consulté (ABF, SDIS…)
Un récépissé vous est remis avec le numéro de dossier et la date, point de départ du délai.
Étape 5 : Instruction et consultations
Le délai d'instruction est de 3 mois pour un permis groupé (contre 2 mois pour un permis simple). Ce délai peut être majoré si le projet :
- Nécessite l'avis de l'ABF (zone protégée)
- Inclut un ERP (consultation du SDIS)
- Implique un contrôleur technique ou un bureau de contrôle
Étape 6 : Affichage et travaux
Après obtention, l'affichage doit mentionner :
- Nom(s) de tous les bénéficiaires
- Surfaces totales autorisées
- Numéro et date du permis
Les voisins disposent de 2 mois pour exercer un recours contre l'autorisation.
Cas pratiques et exemples
Exemple 1 : Lotissement de 4 maisons individuelles
Situation : Trois familles et un promoteur souhaitent construire 4 maisons sur un terrain de 2 000 m² situé en zone U.
Projet :
- Lot 1 : maison 140 m² (famille A)
- Lot 2 : maison 120 m² (famille B)
- Lot 3 : maison 130 m² (famille C)
- Lot 4 : maison 110 m² (promoteur)
Démarche :
- Division du terrain via permis valant division
- Dossier unique CERFA 13409
- 4 jeux de plans de façades et coupes
- Surface totale > 150 m² → Architecte obligatoire
Délai : 3 mois d'instruction + 2 mois de recours
Avantages du groupé :
- Une seule instruction au lieu de 4
- Garantie de cohérence architecturale exigée par le PLU
- Partage des honoraires d'architecte
Exemple 2 : Commerce + logements (ERP type M catégorie 5)
Situation : Un investisseur veut construire un immeuble mixte avec commerce en RDC et 4 logements aux étages.
Projet :
- RDC : boutique de 150 m² (ERP type M)
- Étages : 4 appartements de 70 m² chacun
- Surface totale : 430 m²
Classement ERP :
- Surface de vente : 120 m² (hors réserve)
- Effectif public : 120 ÷ 3 = 40 personnes
- Catégorie 5 (second groupe) : procédure simplifiée
Démarche :
- Permis de construire unique
- Dossier spécifique ERP inclus
- Attestation accessibilité PMR obligatoire
- Notice de sécurité incendie
Budget études : environ 15 000 à 25 000 € (architecte + bureaux d'études)
Exemple 3 : Création d'un restaurant ERP type N
Situation : Un restaurateur souhaite créer un restaurant de 120 couverts dans un ancien entrepôt.
Classement :
- Type N (restaurant)
- Effectif : 120 personnes
- Catégorie 5 si ≤ 100 personnes, catégorie 4 si > 100
- Ici : catégorie 4 = premier groupe
Obligations :
- Changement de destination (entrepôt → restaurant)
- Permis de construire obligatoire (modification structure probable)
- Dossier sécurité incendie complet
- Avis du SDIS obligatoire
- Visite de la commission de sécurité avant ouverture
Délai total :
- Instruction PC : 3 à 4 mois
- Travaux : 6 à 12 mois selon l'ampleur
- Commission sécurité : 1 à 2 mois
- Total : 12 à 18 mois avant ouverture
Erreurs à éviter
Erreur n°1 : Négliger la solidarité entre co-pétitionnaires
Un permis groupé engage solidairement tous les bénéficiaires. Si l'un d'eux ne respecte pas l'autorisation (modification non autorisée, dépassement de surface), le permis entier peut être annulé par le juge administratif. Prévoyez une convention entre co-pétitionnaires définissant les droits et obligations de chacun.
Erreur n°2 : Sous-estimer le classement ERP
Beaucoup de porteurs de projet ignorent que leur local est un ERP ou se trompent de catégorie. Un commerce de détail, un cabinet médical, un salon de coiffure sont des ERP. Le classement en catégorie 5 (second groupe) ne dispense pas du respect des règles de sécurité et d'accessibilité, simplement de la visite préalable de la commission.
Erreur n°3 : Oublier l'attestation accessibilité
Tout ERP doit être accessible aux personnes à mobilité réduite. L'attestation accessibilité est exigée au dépôt du permis (notice décrivant les dispositions prises) et à l'achèvement (attestation de conformité). Un ERP non conforme peut être fermé administrativement.
Erreur n°4 : Ignorer le dossier spécifique ERP
Le permis de construire d'un ERP doit inclure un dossier spécifique comprenant :
- Plans cotés avec largeurs de passages et issues de secours
- Notice de sécurité incendie détaillée
- Notice d'accessibilité PMR
- Éventuellement : étude thermique, étude acoustique
L'omission de ces pièces entraîne une demande de complément et un allongement du délai.
Erreur n°5 : Commencer sans autorisation d'ouverture
Pour les ERP du premier groupe (catégories 1 à 4), la visite de la commission de sécurité et l'autorisation d'ouverture sont obligatoires AVANT d'accueillir du public. Exploiter sans cette autorisation expose à une fermeture administrative immédiate et à des poursuites pénales en cas d'accident.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un ERP et quelles sont les catégories ?
Un ERP (Établissement Recevant du Public) est tout bâtiment accueillant des personnes extérieures. Les catégories dépendent de l'effectif : 1re catégorie (> 1 500 personnes), 2e (701-1 500), 3e (301-700), 4e (≤ 300 sauf seuil de la 5e), 5e (sous le seuil selon le type). Les catégories 1 à 4 forment le premier groupe avec visite de commission obligatoire. La catégorie 5 constitue le second groupe avec procédure simplifiée.
Comment savoir si mon local est un ERP ?
Votre local est un ERP dès lors qu'il accueille des personnes autres que le personnel de l'entreprise. Un commerce, un restaurant, un cabinet médical, une salle de sport, un bureau recevant des clients sont des ERP. Même un bureau accueillant occasionnellement des visiteurs peut être classé ERP. Seuls les locaux exclusivement réservés au personnel (ateliers de production fermés au public) ne sont pas des ERP.
Quelle différence entre ERP catégorie 5 et catégories 1 à 4 ?
Les ERP de catégorie 5 (second groupe) bénéficient d'une procédure simplifiée : pas de visite préalable systématique de la commission de sécurité, mais le respect des règles reste obligatoire. Les ERP de catégories 1 à 4 (premier groupe) imposent une visite de la commission avant ouverture, un avis conforme du SDIS, et des exigences renforcées en matière de désenfumage, extincteurs et issues de secours.
Quelle autorisation pour créer un nouvel ERP ?
La création d'un ERP nécessite un permis de construire incluant un dossier spécifique (sécurité + accessibilité). Pour la transformation d'un local existant en ERP, un changement de destination avec permis est généralement requis. Après les travaux, l'autorisation d'ouverture au public doit être obtenue auprès du maire. Sans cette autorisation, l'exploitation est illégale.
Faut-il un permis de construire pour ouvrir un ERP ?
Un permis de construire est nécessaire pour créer un ERP (construction neuve) ou pour des travaux modifiant la structure ou la façade. Pour des travaux intérieurs sans modification de la destination ni de la structure, une simple déclaration préalable peut suffire, mais le dossier de sécurité ERP reste obligatoire. Vérifiez auprès de la mairie le type d'autorisation adapté à votre projet.
Qu’est-ce que le dossier spécifique ERP joint au permis ?
Le dossier spécifique ERP comprend une notice de sécurité incendie (description des matériaux, issues de secours, désenfumage, extincteurs) et une notice d'accessibilité (accès PMR, sanitaires adaptés, cheminements). Pour les ERP du premier groupe, ajoutez les plans cotés des circulations, le calcul des effectifs par local, et le rapport du contrôleur technique si applicable.
Comment obtenir l’autorisation d’ouverture au public ?
Après achèvement des travaux, déposez une demande d'autorisation d'ouverture auprès de la mairie. Pour les ERP du premier groupe, la commission de sécurité effectue une visite et émet un avis. Le maire délivre ensuite l'autorisation (ou le refus). Pour la catégorie 5, une simple déclaration d'ouverture peut suffire selon les communes, mais le respect des règles est vérifié a posteriori.
Conclusion
Le permis de construire groupé offre une solution adaptée aux projets complexes impliquant plusieurs bâtiments ou plusieurs demandeurs. Pour les ERP, les exigences de sécurité et d'accessibilité imposent un dossier particulièrement soigné.
Avant de vous lancer :
- Identifiez le classement de votre ERP (type et catégorie) pour anticiper les obligations
- Constituez un dossier complet incluant les notices spécifiques dès le dépôt
- Coordonnez les co-pétitionnaires via une convention écrite
- Anticipez les délais : comptez 3 à 4 mois d'instruction minimum
Pour monter votre dossier, le plan de masse devra représenter l'ensemble des constructions projetées. Les plans permis obligatoires varient selon la nature du projet.
En cas de projet incluant un architecte d'intérieur pour l'aménagement de l'ERP, consultez notre fiche sur l'architecte intérieur pour comprendre sa mission et ses tarifs.
Un permis groupé bien préparé évite les allers-retours avec l'administration et sécurise votre calendrier de réalisation.
Sources : Legifrance (Articles R421-1 à R421-8, R123-2 Code de la construction), Service-public.fr
