Commerce : Réglementation Urbanisme et Autorisations
Commerce : Quelles Autorisations d'Urbanisme pour Votre Projet ?
Temps de lecture : 14 minutes
Ouvrir une boutique, reprendre un magasin existant, transformer un local en point de vente… Chaque projet commercial implique des démarches administratives spécifiques. Entre le permis de construire, la déclaration préalable, l'autorisation ERP et les normes d'accessibilité, le parcours peut sembler complexe. Pourtant, une fois les règles comprises, tout s'enchaîne logiquement. Ce qui fait la différence ? Anticiper les autorisations nécessaires selon votre situation : construction neuve, transformation d'un local existant, ou simple changement d'agencement. Car un commerce qui ouvre sans les bonnes autorisations s'expose à une fermeture administrative — et ça, c'est l'échec assuré avant même d'avoir commencé.
Sommaire
- Qu'est-ce qu'un commerce au sens de l'urbanisme ?
- Les différentes autorisations selon votre projet
- Construire un commerce neuf : le permis de construire
- Transformer un local existant en commerce
- Travaux dans un commerce existant
- L'autorisation ERP : le passage obligé
- Terrasse, enseigne et occupation du domaine public
- Cas pratiques et exemples
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce qu'un commerce au sens de l'urbanisme ?
En droit de l'urbanisme, le commerce correspond à une destination précise : c'est un local dédié à la vente de biens ou de services au public. Cette définition englobe les boutiques de vêtements, les supermarchés, les restaurants, les coiffeurs, les pharmacies — bref, tout établissement où des clients entrent pour acheter.
La classification des destinations
Depuis la réforme de 2016, le Code de l'urbanisme distingue 5 grandes destinations, subdivisées en 20 sous-destinations. Le commerce relève de la destination "Commerce et activités de service", qui comprend :
- Artisanat et commerce de détail : boulangeries, boutiques, magasins
- Restauration : restaurants, cafés, bars, fast-foods
- Commerce de gros : grossistes, entrepôts de vente
- Activités de services : banques, agences, salons de coiffure
- Hébergement hôtelier : hôtels, résidences de tourisme
Cette classification est essentielle car elle détermine si votre projet nécessite une simple déclaration préalable ou un permis de construire.
Le PLU et les zones commerciales
Le Plan Local d'Urbanisme de chaque commune définit où les commerces peuvent s'implanter. Typiquement :
| Zone PLU | Commerces autorisés |
|---|---|
| UC (centre urbain) | Tous types de commerces |
| UB (zone urbaine mixte) | Commerces de proximité |
| UX (zone d'activités) | Moyennes et grandes surfaces |
| A (agricole) | Interdit sauf vente directe |
| N (naturelle) | Interdit |
Avant tout projet, consultez le règlement de zone du PLU de votre commune. Un local commercial situé dans une zone qui ne l'autorise pas ne pourra tout simplement pas ouvrir.
La notion d'ERP
Dès qu'un commerce accueille du public, il devient un Établissement Recevant du Public (ERP). Cette qualification entraîne des obligations supplémentaires en matière de sécurité incendie et d'accessibilité aux personnes handicapées. Un permis ERP implique des dossiers spécifiques et des contrôles avant ouverture.
Les différentes autorisations selon votre projet
Le type d'autorisation dépend de la nature de votre projet. Voici un tableau récapitulatif :
| Projet | Autorisation urbanisme | Autorisation ERP |
|---|---|---|
| Construire un commerce neuf | Permis de construire | Intégrée au PC |
| Transformer un local en commerce | DP ou PC selon travaux | AT ou intégrée |
| Agrandir un commerce existant | DP ou PC selon surface | AT si > seuil |
| Refaire la façade | DP | Non requise |
| Réaménager l'intérieur | Aucune ou DP | AT si ERP 1-4 |
| Changer de type de commerce | Aucune en général | Possible AT |
Légende : DP = Déclaration Préalable, PC = Permis de Construire, AT = Autorisation de Travaux ERP
Les seuils de surface déterminants
Pour les constructions neuves ou extensions :
- Moins de 5 m² : aucune formalité (rare pour un commerce)
- De 5 à 20 m² : déclaration préalable
- De 20 à 40 m² en zone urbaine avec PLU : déclaration préalable possible
- Plus de 40 m² (ou 20 m² hors zone U) : permis de construire obligatoire
- Surface totale > 150 m² après travaux : architecte obligatoire
Pour un commerce, on dépasse quasi systématiquement les 20 m². Le permis de construire est donc la règle, pas l'exception.
Construire un commerce neuf : le permis de construire
La création d'un local commercial neuf — que ce soit en construction indépendante ou en pied d'immeuble — nécessite un permis de construire. Le formulaire à utiliser est le CERFA 13409 "Permis de construire pour un bâtiment autre qu'une maison individuelle".
Le dossier de permis de construire
Les pièces obligatoires (PC1 à PC8) comprennent :
- PC1 : Plan de situation du terrain
- PC2 : Plan de masse coté en 3 dimensions
- PC3 : Plan de coupe du terrain et de la construction
- PC4 : Notice descriptive
- PC5 : Plans des façades et toitures
- PC6 : Document graphique d'insertion
- PC7 : Photographie proche
- PC8 : Photographie lointaine
Pour un commerce (ERP), s'ajoutent des pièces spécifiques :
- PC14-1/PC14-2 : Attestation thermique RE2020 si > 50 m² chauffés
- Dossier sécurité : Notice de sécurité incendie
- Dossier accessibilité : Notice d'accessibilité aux personnes handicapées
- Plans d'aménagement intérieur montrant les circulations
Délai d'instruction
Pour un commerce (ERP), le délai d'instruction est de 3 mois minimum, contre 2 mois pour une construction classique. Ce délai supplémentaire permet la consultation de la commission de sécurité et d'accessibilité.
Si votre projet se situe près d'un monument historique (périmètre ABF), comptez un mois de plus pour l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France.
Les normes à respecter
Un commerce neuf doit respecter :
- Le règlement du PLU : hauteur, emprise au sol, aspect extérieur, stationnement
- La RE2020 : performance énergétique pour les surfaces > 50 m²
- Les normes ERP : sécurité incendie et accessibilité
- Le Code de la construction : structures, escaliers, sorties de secours
Les règles de stationnement du PLU imposent souvent un nombre de places proportionnel à la surface de vente. Par exemple : 1 place pour 50 m² de surface commerciale.
Transformer un local existant en commerce
Vous avez repéré un local à usage de bureau, d'habitation ou d'entrepôt que vous souhaitez transformer en commerce ? C'est un changement de destination au sens de l'urbanisme.
Quand faut-il une autorisation ?
Le changement de destination vers "commerce" requiert :
- Une déclaration préalable : si aucun travaux sur la structure ou la façade
- Un permis de construire : si travaux modifiant les structures porteuses ou la façade
Exemple 1 : Transformer un appartement RDC en boutique sans toucher aux murs porteurs ni à la façade → Déclaration préalable
Exemple 2 : Même transformation mais avec création d'une vitrine en façade → Permis de construire obligatoire
Pour approfondir cette démarche, consultez notre article sur transformer un local commercial en logement (la procédure inverse suit les mêmes principes).
La destination d'origine compte
Le passage d'une sous-destination à une autre au sein de "Commerce et activités de service" ne nécessite généralement pas d'autorisation d'urbanisme. Passer d'un restaurant à un magasin de vêtements, par exemple, ne change pas la destination principale.
En revanche, ces changements peuvent nécessiter une autorisation de travaux ERP si les conditions de sécurité diffèrent (capacité d'accueil, type d'activité).
Vérifier la faisabilité
Avant de signer un bail ou un acte d'achat, vérifiez :
- Le PLU : le commerce est-il autorisé dans cette zone ?
- Le règlement de copropriété : interdit-il les commerces ?
- Les servitudes : existe-t-il des restrictions spécifiques ?
Un rendez-vous au service urbanisme de la commune permet de lever ces incertitudes.
Travaux dans un commerce existant
Votre magasin est déjà en activité mais vous souhaitez réaliser des travaux ? Plusieurs situations se présentent.
Travaux intérieurs sans modification de façade
Pour un simple changement d'agencement de votre commerce (déplacer des rayonnages, refaire le comptoir, repeindre), aucune autorisation d'urbanisme n'est requise.
Attention toutefois : si votre commerce est un ERP de catégorie 1 à 4, une autorisation de travaux ERP peut être nécessaire pour tout aménagement modifiant les conditions de sécurité ou d'accessibilité.
Modification de la façade
Changer une vitrine, créer une nouvelle ouverture, modifier l'aspect extérieur → Déclaration préalable obligatoire.
Le dossier comprend :
- Formulaire CERFA 13703 (DP)
- Plan de situation
- Plan de masse
- Plans de façades (état existant et projeté)
- Document graphique d'insertion
- Photographies
Délai d'instruction : 1 mois (2 mois si ABF).
Extension du commerce
L'agrandissement suit les mêmes règles que les constructions neuves :
| Surface créée | Zone standard | Zone U avec PLU |
|---|---|---|
| 5 à 20 m² | DP | DP |
| 20 à 40 m² | PC | DP |
| > 40 m² | PC | PC |
Au-delà de 150 m² de surface totale après travaux, le recours à un architecte devient obligatoire.
L'autorisation ERP : le passage obligé
Tout commerce accueillant du public est un ERP. Cette qualification implique des obligations spécifiques détaillées dans le Code de la construction et de l'habitation.
Classement des commerces ERP
Les commerces sont classés selon leur type et leur capacité :
Type M : Magasins de vente, centres commerciaux
Type N : Restaurants, débits de boissons
Type O : Hôtels et pensions de famille
Type W : Administrations, banques, bureaux
La catégorie dépend de l'effectif maximal admissible :
| Catégorie | Effectif public |
|---|---|
| 5e catégorie | < 200 personnes (commerce) |
| 4e catégorie | 200 à 300 personnes |
| 3e catégorie | 301 à 700 personnes |
| 2e catégorie | 701 à 1500 personnes |
| 1re catégorie | > 1500 personnes |
La grande majorité des commerces de proximité relèvent de la 5e catégorie (second groupe), avec des formalités simplifiées.
L'autorisation de travaux ERP (AT)
Pour des travaux dans un commerce ERP existant qui ne nécessitent pas de permis de construire, le formulaire est le CERFA 13824*04. Il permet d'obtenir l'accord de la mairie sur les aspects sécurité et accessibilité.
Pièces à fournir :
- Plans avant/après travaux (échelle 1/100)
- Notice de sécurité incendie
- Notice d'accessibilité
- Notice d'isolement (si ERP avec locaux tiers)
Délai : 4 mois maximum, silence vaut accord.
Pour les ERP de 1re à 4e catégorie, la commission de sécurité doit rendre un avis avant décision.
L'autorisation d'ouverture
Avant d'accueillir le premier client, un commerce ERP doit obtenir une autorisation d'ouverture délivrée par le maire. Cette formalité vérifie que les travaux respectent les autorisations accordées.
Pour les ERP de 5e catégorie : une attestation sur l'honneur de conformité peut suffire selon les communes.
Pour les ERP de 1re à 4e catégorie : visite de la commission de sécurité obligatoire.
Terrasse, enseigne et occupation du domaine public
Au-delà du local lui-même, un commerce utilise souvent l'espace public. Ces occupations nécessitent des autorisations distinctes.
L'autorisation de terrasse
Installer une terrasse devant votre restaurant ou café sur le trottoir nécessite une Autorisation d'Occupation Temporaire du domaine public (AOT).
Deux types selon l'emprise :
- Permis de stationnement : terrasse ouverte, mobilier amovible (tables, chaises)
- Permission de voirie : terrasse fermée, emprise fixe (structure, chauffage)
La demande se fait en mairie (formulaire local ou CERFA 14023). Le délai est de 2 mois, mais attention : le silence vaut refus (contrairement aux autorisations d'urbanisme classiques).
Une redevance annuelle est due, calculée selon la surface occupée et l'emplacement.
L'autorisation de terrasse est-elle transférable ? Non. L'AOT est personnelle, incessible et révocable. En cas de vente du fonds de commerce, le repreneur doit demander sa propre autorisation.
L'autorisation d'enseigne
Depuis janvier 2024, l'autorisation d'enseigne commerciale relève exclusivement du maire. Deux formulaires selon la situation :
- CERFA 14798*01 : demande d'autorisation (3 exemplaires)
- CERFA 14799*01 : déclaration préalable (2 exemplaires)
Le Règlement Local de Publicité (RLP) fixe les dimensions, couleurs et emplacements autorisés. Le délai d'instruction est de 2 mois, silence vaut accord.
Sanctions en cas d'enseigne non autorisée :
- Amende administrative : jusqu'à 1 500 €
- Amende pénale : jusqu'à 7 500 €
- Mise en demeure de retrait
Étalage sur voie publique
L'installation d'un étalage de marchandises devant votre boutique (fruits et légumes, vêtements sur portants) nécessite également une AOT. Les règles varient selon les communes, mais le principe reste le même : occupation du domaine public = autorisation + redevance.
Cas pratiques et exemples
Exemple 1 : Création d'un restaurant de 120 m²
Situation : Construction d'un bâtiment neuf pour un restaurant dans une zone UC du PLU.
Autorisations requises :
- Permis de construire (CERFA 13409) avec dossier ERP intégré
- Passage en commission de sécurité (ERP type N, 5e catégorie)
- Autorisation d'ouverture au public
- Demande de licence de débit de boissons (préfecture)
- Autorisation de terrasse (si terrasse prévue)
Délai global : 3 mois d'instruction PC + 2 mois de travaux (minimum) + visite de conformité.
Budget autorisations : taxe d'aménagement (environ 800 €/m² × 120 m² × taux local), soit plusieurs milliers d'euros selon la commune.
Exemple 2 : Transformation d'un garage en boutique de 45 m²
Situation : Un particulier souhaite transformer le garage de sa maison en boutique de vêtements avec création d'une vitrine.
Autorisations requises :
- Permis de construire (changement de destination + modification façade)
- Dossier accessibilité ERP intégré
- Vérification conformité PLU (commerce autorisé en zone résidentielle ?)
- Autorisation d'ouverture ERP
Point d'attention : Le règlement de zone du PLU peut interdire les commerces en zone d'habitat pavillonnaire. Vérification indispensable avant projet.
Exemple 3 : Reprise d'un local commercial existant
Situation : Reprise d'une boulangerie de 80 m² pour en faire un salon de coiffure, sans travaux de structure.
Autorisations requises :
- Aucune autorisation d'urbanisme (même destination "commerce")
- Autorisation de travaux ERP (changement de type : M vers W)
- Nouvelle autorisation d'ouverture
- Nouvelle demande d'enseigne
Délai : 4 mois pour l'AT ERP, le temps de refaire les plans.
Erreurs à éviter
Erreur n°1 : Ignorer le PLU avant de signer
Signer un bail commercial pour un local situé en zone où le commerce est interdit ou soumis à conditions. Résultat : des mois de procédure pour rien, et parfois l'impossibilité d'exercer.
Solution : Demander un certificat d'urbanisme opérationnel (CUb) avant tout engagement.
Erreur n°2 : Oublier les normes ERP
Aménager son commerce sans intégrer les contraintes d'accessibilité : largeur de passages, sanitaires adaptés, rampe d'accès. Une fois les travaux terminés, la mise aux normes coûte le double.
Solution : Intégrer l'accessibilité dès la conception du projet.
Erreur n°3 : Commencer les travaux sans autorisation
L'impatience pousse certains à démarrer le chantier avant d'avoir le permis. Les sanctions sont lourdes : jusqu'à 6 000 € par m² d'amende, plus la remise en état ordonnée par le tribunal.
Solution : Attendre la fin du délai de recours des tiers (2 mois après affichage) pour être tranquille.
Erreur n°4 : Ouvrir sans autorisation préalable
Un commerce ERP qui ouvre sans autorisation d'ouverture s'expose à une fermeture administrative immédiate. Le préfet peut ordonner la fermeture pour défaut de sécurité.
Solution : Anticiper la visite de conformité et préparer le dossier d'ouverture pendant les travaux.
Erreur n°5 : Installer une enseigne non conforme
Une enseigne trop grande, lumineuse dans une zone restreinte, ou installée sans autorisation peut faire l'objet d'une mise en demeure de retrait sous 15 jours.
Solution : Consulter le RLP et déposer la demande d'autorisation avant fabrication.
Erreur n°6 : Négliger les règles de stationnement
Le PLU impose souvent des places de parking pour les commerces. Ne pas les prévoir peut entraîner un refus de permis ou une taxe compensatoire élevée.
Solution : Vérifier l'article 12 du règlement de zone dès la conception.
Questions fréquentes
Faut-il un permis de construire pour ouvrir un commerce ?
Cela dépend du projet. Pour une construction neuve de commerce, le permis de construire est quasiment toujours obligatoire (surface généralement > 20 m²). Pour la transformation d'un local existant sans travaux de structure ni modification de façade, une déclaration préalable suffit. Et pour une simple reprise de commerce sans travaux, aucune autorisation d'urbanisme n'est requise — seules les formalités ERP s'appliquent.
Quel est le délai pour obtenir un permis de construire pour un commerce ?
Le délai d'instruction d'un permis de construire pour un commerce (ERP) est de 3 mois minimum. Ce délai peut s'allonger en cas de consultation de l'Architecte des Bâtiments de France (périmètre monument historique : +1 mois) ou de demande de pièces complémentaires (le délai est alors suspendu). Après obtention, comptez encore 2 mois de recours des tiers avant de pouvoir démarrer les travaux sereinement.
L’autorisation de terrasse est-elle transférable si je vends mon commerce ?
Non, l'autorisation d'occupation du domaine public (AOT) pour une terrasse est strictement personnelle. Elle ne peut pas être cédée ni transférée avec le fonds de commerce. Le repreneur doit déposer sa propre demande d'autorisation en mairie. L'AOT est également révocable à tout moment par la commune sans indemnité, ce qui en fait un droit précaire par nature.
Puis-je transformer mon appartement en commerce ?
Oui, sous réserve de respecter plusieurs conditions. D'abord, le PLU doit autoriser les commerces dans la zone où se situe le logement (souvent interdit en zone pavillonnaire). Ensuite, le règlement de copropriété ne doit pas interdire les activités commerciales. Enfin, vous devrez obtenir une déclaration préalable (sans travaux de structure) ou un permis de construire (si modification de façade ou structure), plus les autorisations ERP pour accueillir du public.
Quelles sont les sanctions pour un commerce ouvert sans autorisation ?
Les sanctions varient selon l'infraction. Pour des travaux sans permis : amende jusqu'à 6 000 € par m² de surface construite, soit 180 000 € pour un commerce de 30 m². Pour un ERP ouvert sans autorisation : fermeture administrative par arrêté préfectoral. Pour une enseigne non autorisée : 1 500 € d'amende administrative + 7 500 € au pénal. La prescription est de 6 ans au pénal, mais les voisins peuvent agir au civil pendant 10 ans.
Un architecte est-il obligatoire pour un commerce ?
Le recours à un architecte est obligatoire pour tout permis de construire d'un bâtiment commercial dont la surface de plancher totale dépasse 150 m². Cette règle s'applique aussi aux extensions : si la surface totale après travaux (existant + projet) dépasse 150 m², l'architecte est requis. En dessous de ce seuil, vous pouvez déposer votre dossier sans architecte, mais il reste conseillé pour les projets ERP complexes.
Comment savoir si mon local est en zone commerciale ?
Consultez le Plan Local d'Urbanisme de votre commune, disponible en mairie ou sur le géoportail de l'urbanisme (geoportail-urbanisme.gouv.fr). Identifiez la zone de votre local (UC, UB, etc.) puis lisez l'article 2 du règlement de cette zone : il précise les destinations autorisées. Les zones UC et les zones d'activités UX autorisent généralement les commerces, contrairement aux zones A (agricole) et N (naturelle).
Conclusion
Ouvrir un commerce implique de jongler avec plusieurs réglementations : urbanisme, sécurité ERP, accessibilité, occupation du domaine public. La clé du succès ? Anticiper ces démarches dès la phase de projet, avant même de signer un bail ou un compromis.
Les étapes incontournables pour tout projet commercial :
- Vérifier le PLU : le commerce est-il autorisé à cet endroit ?
- Identifier l'autorisation requise : DP, PC, ou simple AT ERP ?
- Intégrer les normes ERP dès la conception
- Prévoir le délai global : 3 à 6 mois entre le dépôt et l'ouverture
- Anticiper les autorisations annexes : enseigne, terrasse, licence
Un projet bien préparé aboutit. Un projet bâclé sur le plan administratif peut coûter des mois de retard, des milliers d'euros de mise aux normes, voire l'impossibilité d'exploiter le local.
En cas de doute, un rendez-vous au service urbanisme de votre commune ou chez un architecte spécialisé ERP vous évitera bien des déconvenues.
Sources : Code de l'urbanisme (articles R421-1 à R421-17), Code de la construction et de l'habitation (articles R143-1 et suivants), Service-public.fr, Legifrance
