La loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996) exige que tout acte de vente d’un lot en copropriété mentionne la superficie privative, définie par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997 comme la surface des planchers des espaces clos et couverts avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m. Ce seuil unique conditionne tout le calcul : un placard de hauteur suffisante entre dans la superficie privative, une cave est exclue par la loi quelle que soit son aménagement, et un grenier n’est compté qu’à hauteur des zones où le seuil de 1,80 m est respecté.
Ces règles s’appliquent uniquement lors de la vente d’un lot de copropriété — pas à une maison individuelle, pas aux locations. Elles conditionnent le droit de l’acquéreur à demander une diminution de prix si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à la superficie indiquée dans l’acte authentique. Cet article passe en revue chaque espace courant — placard, grenier, combles, cave, cellier, véranda, balcon — avec les règles exactes issues du texte légal et de la pratique des diagnostiqueurs.
Le critère légal unique : espace clos et couvert avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m
L’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par la loi Carrez de 1996, fixe la définition légale de la superficie privative : surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, et embrasures de portes et de fenêtres. Le décret n° 97-532 du 23 mai 1997 précise qu’il n’est pas tenu compte des surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
Deux conditions sont donc cumulatives : l’espace doit être clos (fermé sur toutes ses faces par des murs, cloisons ou vitrages permanents) et couvert (sous un toit, un plancher supérieur ou une toiture vitrée). Un balcon est couvert s’il est surplombé par un balcon supérieur, mais il n’est pas clos — il reste exclu. Une cave est close et couverte mais la loi l’exclut nommément. Un grenier avec une hauteur de faîte à 2,50 m mais des murs de rive à 0,50 m ne compte que dans la zone centrale où la hauteur dépasse 1,80 m.
La loi Carrez ne s’applique pas aux maisons individuelles vendues hors copropriété, aux lots inférieurs au seuil minimal fixé par décret (actuellement 8 m²), ni aux caves, garages et emplacements de stationnement vendus séparément. Pour les maisons, la surface habitable peut être mentionnée à titre informatif selon les règles de l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation, mais aucune obligation légale de mesure n’existe à la vente.
Placard intégré : compté au même titre que les pièces si le sol est de plain-pied
Le placard intégré entre dans la superficie Carrez à deux conditions cumulatives, issues de la pratique professionnelle et de la jurisprudence :
- La hauteur sous plafond à l’intérieur du placard atteint ou dépasse 1,80 m ;
- Le sol du placard est au même niveau que le sol de la pièce attenante — aucune marche, aucun rehaussement.
Un placard encastré dans un mur porteur, accessible par une porte battante ou coulissante, répond généralement à ces critères s’il est assez haut. La présence de rayonnages, de penderies ou d’un chauffe-eau à l’intérieur n’a aucune incidence sur son inclusion. En revanche :
- Le vide sous escalier dont la hauteur maximale atteint 1,20 m est exclu ;
- Le placard posé sur une estrade de 30 cm par rapport au parquet est exclu (sol surélevé) ;
- Le placard de hauteur 1,80 m ou plus, même contenant un tableau électrique ou une colonne de chute, voit sa surface intérieure nette comptée dans la superficie Carrez.
La règle de déduction des murs et cloisons s’applique ici comme partout ailleurs : seule la surface intérieure utile (hors épaisseur des parois du placard) entre dans le calcul. Un placard de 0,90 m de profondeur avec une cloison de 10 cm de chaque côté apporte 0,70 m de profondeur nette dans la superficie.
Grenier et combles : le seuil de 1,80 m détermine la surface comptée, finition mise à part
La loi Carrez traite les combles — aménagés ou non — selon le même critère unique : la hauteur sous plafond. Un grenier brut avec laine de verre apparente dont la hauteur de faîte dépasse 1,80 m entre dans la superficie privative pour sa surface utile. Le diagnostiqueur procède comme suit :
- Il délimite la zone où la hauteur est d’au moins 1,80 m (en mesurant la hauteur tous les 50 cm environ le long de la pente) ;
- Il mesure la surface de plancher nette dans cette zone (hors murs, cloisons, gaines, embrasures) ;
- Les zones de rampant où la hauteur est inférieure à 1,80 m sont déduites, même si elles sont accessibles et utilisées comme rangement.
Pour un toit à deux versants avec un faîte à 2,80 m et une largeur de bâtiment de 8 m, la zone utile (> 1,80 m) représente typiquement 60 à 70 % de la surface au sol selon l’angle du toit. Le calcul est précis et individuel. La réglementation sur la hauteur sous plafond fixe par ailleurs des seuils de confort minimal distincts selon l’usage des locaux.
Une erreur fréquente consiste à croire qu’un grenier non aménagé est toujours exclu de la surface Carrez. C’est faux : la loi de 1996 ne distingue pas selon l’état d’aménagement des combles. Cette exclusion existe dans la loi Boutin (surface habitable), pas dans la loi Carrez. L’accès au grenier — trappe, escalier escamotable, échelle — n’influe pas non plus sur son inclusion, contrairement à ce que prévoient certaines règles de calcul de la surface habitable.
Cave, sous-sol et cellier : exclus d’office par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 46 de la loi de 1965 énonce lui-même la liste des exclusions légales : « Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement […] ». La cave est exclue par le texte même, sans exception possible — qu’elle soit brute, carrelée, climatisée, transformée en bureau de fait, ou dotée d’une fenêtre sur cour.
L’exclusion s’étend à :
- Les sous-sols entiers utilisés comme locaux de stockage ou ateliers ;
- Les celliers situés hors de l’appartement — dans la cave commune ou dans un local séparé du sous-sol, même si ce cellier figure dans le règlement de copropriété comme annexe privative du lot ;
- Les garages souterrains ou en rez-de-chaussée, y compris les boxes fermés ;
- Les emplacements de stationnement en ouvrage ou à ciel ouvert.
En revanche, si l’appartement comporte un cellier attenant directement accessible depuis l’entrée privative, sans passer par les parties communes ou les caves, ce local peut entrer dans la superficie Carrez dès lors que la hauteur sous plafond atteint 1,80 m et que l’espace est clos et couvert. Il ne s’agit plus alors d’une cave au sens juridique de l’exclusion légale, mais d’une pièce de service du lot. Le règlement de copropriété et le descriptif de lot tranchent en cas de doute sur la nature du local.
Véranda fermée : surface Carrez si la structure est close, couverte et d’une hauteur suffisante
La véranda entre dans la superficie Carrez à condition d’être :
- Close : vitrages permanents sur toutes les faces verticales, sans ouverture fixe sur l’extérieur ;
- Couverte : toiture en verre trempé, polycarbonate, ou matériaux opaques sur la totalité de la surface ;
- D’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m à l’aplomb mesuré.
Une pergola bioclimatique à lames orientables, même fermée en position haute, peut ne pas satisfaire la condition « couverte » si les lames ne sont pas étanches à l’eau. Une véranda en kit à simple vitrage, accessible directement depuis le salon, est généralement comptée si la structure est permanente, fixée au sol et entièrement close. Une pergola adossée sans vitrage latéral ni toiture étanche est exclue.
Point de divergence important : même si la véranda entre dans la superficie Carrez, elle est exclue de la surface habitable (loi Boutin / article R111-2 CCH). Un acquéreur qui achète un appartement avec véranda doit donc distinguer les deux surfaces pour anticiper les obligations d’une location future.
Balcon, terrasse et loggia : espaces ouverts, toujours hors calcul Carrez
Balcon, terrasse accessible depuis l’appartement, loggia partiellement enclose par une paroi basse — tous ces espaces sont exclus de la superficie Carrez parce qu’ils ne remplissent pas la condition fondamentale d’être clos. Un balcon surplombé par le balcon du dessus est couvert, mais il reste ouvert sur l’extérieur par au moins une face.
La superficie du balcon n’a aucune importance pour la loi Carrez : 30 m² de terrasse ne comptent pas davantage que 2 m² de balcon filant. Ces surfaces peuvent en revanche être valorisées commercialement dans le prix au mètre carré, et certains agents mentionnent une « surface utile pondérée » à titre indicatif — mais cette notion est purement commerciale, sans base légale dans la transaction. Pour les locations, la loi Boutin exclut également balcons, terrasses et loggias de la surface habitable : les deux lois convergent sur ce point précis.
Couloir, dressing, salle de bain et WC : inclus dès que la hauteur sous plafond le permet
Toutes les surfaces de plancher des locaux clos et couverts entrent dans le calcul Carrez, sans distinction de fonctionnalité. Couloirs, dégagements, entrées, salles de bain, WC, dressings, buanderies intégrées : chaque m² compte si la hauteur atteint 1,80 m. Cette règle est souvent méconnue des acquéreurs qui supposent que les pièces de service ne comptent pas.
Seules les surfaces faisant l’objet des déductions légales sont soustraites :
- L’épaisseur des murs porteurs et des cloisons (séparatives ou non) ;
- Les marches et emmarchements des escaliers intérieurs au lot ;
- Les gaines techniques (colonne de chute, gaine ventilation, vide d’ascenseur) ;
- Les embrasures de portes et de fenêtres (le retour de tableau).
Un couloir de 1,20 m de large sur 4 m de long avec 2,50 m de hauteur sous plafond ajoute 4,80 m² dans la superficie Carrez. Si ce même couloir passe sous un escalier et descend à 1,40 m dans sa partie finale, la zone inférieure à 1,80 m est soustraite — le diagnostiqueur mesure et reporte la limite précisément sur son plan de mesurage.
Loi Carrez et loi Boutin : deux mesurages pour des usages légaux différents
La loi Carrez (superficie privative) et la loi Boutin (surface habitable) mesurent le même logement mais divergent sur plusieurs points, car leur objet légal est distinct :
- Loi Carrez : obligatoire à la vente d’un lot en copropriété. Définie par l’article 46 de la loi de 1965 et le décret de 1997. Inclut les combles bruts si hauteur ≥ 1,80 m, les vérandas closes et couvertes, tous les locaux clos et couverts de hauteur suffisante hors caves/garages.
- Loi Boutin (loi n° 2009-323 du 25 mars 2009) : obligatoire dans les contrats de location. Surface habitable définie à l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Exclut les combles non aménagés même si la hauteur est suffisante, les vérandas, les sous-sols. La méthode de déduction est similaire mais le périmètre d’inclusion diffère.
En pratique, la surface Carrez d’un appartement avec grenier brut inclus peut dépasser sa surface habitable de 8 à 15 m². L’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) recommande aux acquéreurs de demander les deux mesures quand le bien est susceptible d’être mis en location après acquisition. Voir aussi la distinction fondamentale entre surface de plancher et surface habitable en droit de l’urbanisme, qui constitue un troisième cadre de mesure distinct des deux précédents.
Erreur de mesurage : recours possible dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique
L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 organise le recours en cas d’écart entre la surface mentionnée dans l’acte et la surface réelle :
- Si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième (5 %) à la superficie indiquée → l’acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ;
- Si la superficie réelle est supérieure à celle de l’acte → aucun supplément de prix n’est dû au vendeur ;
- L’action en diminution doit être intentée dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique, à peine de déchéance — délai impératif que le contrat ne peut pas modifier.
Exemple concret : appartement vendu 350 000 € avec une superficie Carrez mentionnée de 70 m². Le diagnostiqueur mandaté par l’acquéreur mesure 65 m² réels. L’écart est de 5 m², soit 7,1 % > 5 %. L’acquéreur peut demander une diminution de : 350 000 € × (5 ÷ 70) = 25 000 €. Ce droit est d’ordre public. Pour la conduite du recours, les notaires sont les interlocuteurs naturels dès la signature de l’acte authentique.
Qui peut réaliser le mesurage Carrez et avec quelle responsabilité
Contrairement au DPE, à l’état parasitaire ou au diagnostic amiante, la loi ne désigne pas de professionnel certifié obligatoire pour le mesurage Carrez. Le vendeur peut techniquement mesurer lui-même son bien. En pratique, faire appel à un diagnostiqueur immobilier professionnel offre trois avantages concrets :
- Sa responsabilité civile professionnelle est engagée en cas d’erreur de mesurage : l’acquéreur peut se retourner contre lui et contre le vendeur solidairement ;
- Il maîtrise les subtilités techniques (zones de hauteur < 1,80 m, déductions de gaines, combles à pente variable, cellier versus cave) ;
- Son attestation est reconnue par les notaires et les établissements de crédit dans les dossiers de financement.
La validité du mesurage Carrez n’est pas limitée dans le temps par la loi — contrairement au DPE (10 ans). Un mesurage réalisé il y a 15 ans reste valable si le logement n’a subi aucun travaux modifiant la surface (abattage ou création de cloisons, fermeture d’un balcon, transformation de combles). Tout travaux altérant la superficie entraîne l’obligation d’un nouveau mesurage lors de la revente. Le coût moyen varie entre 70 et 150 € selon la surface et la région. La DGCCRF publie des repères de prix pour les diagnostics immobiliers afin d’éviter les surfacturations. Pour approfondir le calcul de la surface applicable aux autorisations d’urbanisme, voir surface de plancher : définition et méthode de calcul.
Le placard sous l’escalier entre-t-il dans la loi Carrez ?
Uniquement dans la zone où la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m. Sous un escalier en quart tournant, la hauteur varie de quelques centimètres à l’entrée jusqu’à 2 m côté ouverture : seule la partie dépassant 1,80 m est comptée. Le diagnostiqueur mesure précisément cette limite et l’indique sur son plan.
Une cave aménagée en bureau entre-t-elle dans la superficie Carrez ?
Non. L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 exclut nommément les caves de la superficie privative Carrez, quelle que soit leur aménagement. Une cave transformée en bureau ou en salle de sport peut avoir une valeur vénale réelle, mais elle ne peut jamais légalement entrer dans la superficie Carrez mentionnée à l’acte.
Quelle est la différence entre surface Carrez et surface habitable ?
La surface Carrez (loi de 1996) s’applique à la vente en copropriété et inclut les combles bruts si leur hauteur dépasse 1,80 m. La surface habitable (loi Boutin / art. R111-2 CCH) s’applique aux locations et exclut les combles non aménagés ainsi que les vérandas. Pour un même appartement avec grenier brut, la surface Carrez peut donc dépasser la surface habitable de plusieurs mètres carrés.
La loi Carrez s’applique-t-elle à une maison individuelle ?
Non. La loi Carrez concerne uniquement les lots de copropriété. Pour la vente d’une maison individuelle hors copropriété, aucune mesure de surface n’est légalement obligatoire dans l’acte — bien que les professionnels recommandent d’y mentionner la surface habitable à titre indicatif pour la transparence de la transaction.
Que se passe-t-il si l’écart de surface est inférieur à 5 % ?
Si la superficie réelle est inférieure à celle mentionnée dans l’acte, mais que l’écart ne dépasse pas un vingtième (5 %), l’acquéreur n’a aucun droit à diminution de prix. Le seuil du 1/20e est légalement impératif. Un écart de 2 m² sur 70 m² (2,9 %) ne donne lieu à aucun recours, même si l’erreur est avérée.
Le grenier accessible par une simple trappe compte-t-il dans la superficie Carrez ?
Oui. Le mode d’accès au grenier (trappe à échelle, escalier escamotable, escalier fixe) n’a aucune incidence sur son inclusion dans le calcul Carrez. Seul compte le fait que l’espace soit clos, couvert et doté d’une hauteur d’au moins 1,80 m dans la zone mesurée.
La véranda est-elle comptée dans la loi Boutin et dans la loi Carrez ?
La véranda close et couverte entre dans la superficie Carrez si la hauteur sous plafond atteint 1,80 m. Elle est en revanche exclue de la surface habitable (loi Boutin / art. R111-2 CCH) même si elle est close et couverte. Les deux lois divergent donc sur ce point : une véranda peut augmenter la superficie Carrez sans augmenter la surface habitable.
Qui engage sa responsabilité en cas d’erreur sur la superficie Carrez ?
Le vendeur est responsable en premier lieu, puisqu’il mentionne la superficie dans l’acte. Si le mesurage a été réalisé par un diagnostiqueur professionnel, celui-ci engage également sa responsabilité civile professionnelle. L’acquéreur peut agir contre l’un ou l’autre dans le délai d’un an à compter de l’acte authentique, puis se retourner contre le diagnostiqueur par la voie de la garantie.
Aller plus loin sur les surfaces en copropriété
La superficie privative Carrez coexiste avec la surface habitable et la surface de plancher : trois mesures distinctes en droit français, chacune avec son champ d’application légal. Pour maîtriser ces distinctions et vérifier les règles de hauteur applicables à votre bien :
- Calcul de la surface habitable : méthode et déductions selon l’article R111-2 CCH
- Hauteur sous plafond réglementaire : seuils légaux et normes par type de local
- Surface de plancher et surface habitable dans les permis de construire
- Surface de plancher : définition, calcul et impact sur les autorisations d’urbanisme
- Plan de masse : contenu obligatoire et méthodes de représentation
