Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) reste en 2026 un dispositif fiscal attractif pour les particuliers louant un logement meublé. Deux régimes possibles : micro-BIC (abattement forfaitaire) ou réel (déduction des charges et amortissements). Réforme majeure 2025 : depuis la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente — un changement crucial pour la stratégie de sortie. Les résidences services (étudiantes, seniors, handicapés) sont exclues de cette réforme.
Statut LMNP en 2026 : recettes locatives < 23 000 €/an OU < 50 % du revenu fiscal du foyer (CGI 155 IV). Au-delà : statut LMP (Loueur Meublé Professionnel).
LMNP 2026 : statut et conditions
Définition
Le LMNP est un régime fiscal applicable aux particuliers qui louent un ou plusieurs logements meublés à titre habituel, sans en faire leur activité professionnelle principale.
Conditions cumulatives en 2026
- Le logement loué est meublé au sens du décret 2015-981 (literie, plaques cuisson, frigo, vaisselle, table, etc.)
- Recettes locatives < 23 000 €/an pour l’ensemble du foyer fiscal
- OU recettes < 50 % du revenu global du foyer fiscal
- Loueur non inscrit au RCS comme loueur professionnel
Si l’un des seuils est dépassé, vous basculez automatiquement en LMP, avec des règles fiscales différentes (cotisations URSSAF, BIC professionnel, plus-value pro).
Régime micro-BIC : abattement forfaitaire
Le régime micro-BIC est un régime simplifié : vous appliquez un abattement forfaitaire sur vos recettes brutes, sans avoir à justifier de charges. Adapté aux petits revenus locatifs ou aux biens sans charges importantes.
Plafonds et abattements 2026
| Type de location | Plafond recettes 2026 | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location meublée longue durée | 77 700 € (revalorisable 2026) | 50 % |
| Meublé de tourisme classé (1 à 5 étoiles) | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme NON classé (Airbnb non classé) | 15 000 € (PLF 2025) | 30 % |
| Chambres d’hôtes | 77 700 € | 71 % |
Réforme 2025 majeure : la loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) a abaissé l’abattement micro-BIC pour le meublé touristique non classé de 50 % à 30 % et le plafond de 77 700 € à 15 000 €. Objectif : décourager Airbnb dans les zones tendues et favoriser le retour au logement résidentiel.
Calcul micro-BIC type (longue durée)
- Recettes annuelles : 12 000 €
- Abattement 50 % : 6 000 €
- Revenu imposable BIC : 6 000 €
- Imposition : à votre TMI (11, 30, 41, 45 %) + 17,2 % de prélèvements sociaux
Régime réel : déduction des charges et amortissements
Le régime réel permet de déduire :
- Toutes les charges liées à la location (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, syndic, gestion locative, comptable, frais d’entretien)
- Les amortissements du bien (immobilier sur 25-30 ans, mobilier sur 5-10 ans)
Avantage majeur : les amortissements créent une charge fiscale « fictive » qui peut neutraliser le revenu locatif imposable, voire générer un déficit reportable sur 10 ans.
Charges déductibles (liste indicative)
| Catégorie | Exemples |
|---|---|
| Crédit | Intérêts d’emprunt, frais bancaires |
| Taxes | Taxe foncière, CFE |
| Gestion | Syndic copro, gestion locative agence |
| Travaux | Entretien, réparations courantes (PAS amélioration : amortissable) |
| Assurances | PNO, multirisque, garantie loyers impayés |
| Honoraires | Comptable LMNP, conseil juridique |
| Mobilier | Achats meubles, équipements (amortissables) |
| Frais d’établissement | Frais de notaire (amortissables sur 5-7 ans) |
Amortissements : 2 catégories
- Amortissement immobilier : ~80 % de la valeur du bien (hors terrain), réparti sur 25 à 30 ans (taux 3,3 % à 4 %/an). Le terrain n’est pas amortissable.
- Amortissement mobilier : 100 % de la valeur, sur 5 à 10 ans selon nature
Exemple : appartement loué 1 000 €/mois (12 000 €/an), prix 200 000 €
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Recettes locatives | +12 000 € |
| Charges (intérêts, TF, syndic, etc.) | −4 500 € |
| Amortissement immobilier (160 000 / 30 ans) | −5 333 € |
| Amortissement mobilier (5 000 / 7 ans) | −714 € |
| Résultat fiscal LMNP | +1 453 € |
Imposition uniquement sur 1 453 € (vs 6 000 € en micro-BIC) → économie d’impôt substantielle. Le régime réel devient avantageux dès que vos charges + amortissements dépassent l’abattement micro-BIC.
Réforme 2025 : amortissements RÉINTÉGRÉS dans la plus-value
La loi de finances 2025 (article 84) a modifié le régime de plus-value LMNP. Depuis le 01/01/2025, les amortissements pratiqués au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente du bien.
Avant 2025
- Plus-value LMNP non pro = (prix vente − prix achat corrigé) avec abattements 22 ans IR / 30 ans PS
- Les amortissements n’augmentaient pas la plus-value
- Avantage fiscal « double » : déduction pendant la détention + plus-value réduite à la revente
Depuis 2025 (sauf résidences services)
- Plus-value LMNP non pro = (prix vente − prix achat corrigé + amortissements pratiqués) → mécanique aligned avec LMP
- Les abattements pour durée de détention restent applicables (22 ans IR, 30 ans PS)
- Exception : résidences étudiantes, seniors et personnes handicapées demeurent au régime ancien (pas de réintégration)
Impact stratégique
Cette réforme atténue significativement l’avantage fiscal du régime réel sur le long terme. Pour une stratégie de revente avant 22 ans, le régime réel reste plus avantageux à court terme mais la plus-value sera plus lourde à la revente. Calcul de l’arbitrage : à effectuer avec un comptable LMNP.
Démarches LMNP : création et déclaration
Étapes
- Déclaration P0i auprès du guichet unique INPI dans les 15 jours suivant le début d’activité
- Obtention du numéro SIRET (gratuit)
- Choix du régime : micro-BIC (par défaut) ou option réel (irrévocable 2 ans)
- Tenue de comptabilité : simplifiée (recettes/dépenses) en micro-BIC, complète (FEC, bilan) en réel
- Déclaration annuelle : formulaire 2031 (réel) + 2042-C-PRO (catégorie 5)
Coût annuel
| Régime | Coût annuel |
|---|---|
| Micro-BIC | 0 € (auto-géré possible) |
| Réel (auto-géré) | ~200 € logiciel comptable |
| Réel + comptable agréé | 500-1 500 €/an (réduction d’impôt 2/3 si CGA) |
LMNP vs LMP : seuils et différences
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Seuil recettes | < 23 000 €/an OU < 50 % revenus foyer | ≥ 23 000 €/an ET ≥ 50 % revenus foyer |
| Catégorie BIC | BIC non professionnel | BIC professionnel |
| Cotisations sociales | 17,2 % prélèvements sociaux | URSSAF (~35-40 %) |
| Plus-value | PVI 19 % + 17,2 % avec abattements | Plus-value pro (+ rappels amortissements) |
| Déficit imputable | BIC non pro 10 ans | Revenu global sans limite |
| IFI | Bien dans IFI | Bien hors IFI (activité pro) |
Cas pratique : studio 80 000 € loué 6 000 €/an
| Régime | Calcul | Résultat fiscal |
|---|---|---|
| Micro-BIC longue durée (50 %) | 6 000 × 50 % | 3 000 € |
| Régime réel (charges 1 800 € + amort. 2 000 €) | 6 000 − 3 800 | 2 200 € |
Imposition à TMI 30 % + 17,2 % PS = 47,2 % :
- Micro-BIC : 3 000 × 47,2 % = 1 416 € d’impôts
- Réel : 2 200 × 47,2 % = 1 038 € d’impôts
- Économie réel vs micro : 378 €/an + report potentiel de déficit
Cas particulier : Airbnb / location courte durée
Si vous louez sur Airbnb sans classement préfectoral, depuis la loi Le Meur (01/01/2025) :
- Plafond micro-BIC : 15 000 € (vs 77 700 € avant)
- Abattement : 30 % (vs 50 % avant)
- Au-delà de 15 000 € : régime réel obligatoire
- Numéro de déclaration en mairie obligatoire dans les communes de plus de 200 000 habitants et zones tendues
Voir guide Airbnb 2026 pour le détail.
Questions fréquentes LMNP 2026
Le statut LMNP existe-t-il toujours en 2026 ?
Oui, le statut LMNP est maintenu en 2026. Conditions inchangées : recettes < 23 000 €/an OU < 50 % du revenu global du foyer fiscal. Au-delà, basculement automatique en LMP. La principale réforme 2025 (loi de finances) concerne la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf pour les résidences services (étudiantes, seniors, handicapés).
Quelle est la différence entre micro-BIC et régime réel en LMNP ?
Micro-BIC : régime simplifié avec abattement forfaitaire de 50 % (longue durée) ou 30 % (touristique non classé). Plafond 77 700 € longue durée, 15 000 € touristique non classé. Régime réel : déduction des charges réelles + amortissements. Avantageux dès que vos charges + amortissements dépassent l’abattement micro. Le régime réel exige une comptabilité complète (~500-1 500 €/an avec comptable). Choix à effectuer dans les 2 premières années d’activité.
Qu’est-ce qui change pour les amortissements LMNP en 2026 ?
Depuis le 01/01/2025 (loi de finances 2025), les amortissements pratiqués au régime réel sont réintégrés dans la plus-value à la revente du bien. Concrètement, si vous avez amorti 60 000 € sur 15 ans, ces 60 000 € s’ajoutent à votre plus-value imposable lors de la vente. Les abattements pour durée de détention restent applicables (22 ans IR, 30 ans PS). Exception : les résidences étudiantes, seniors et handicapés conservent l’ancien régime sans réintégration.
Pourquoi la loi Le Meur a-t-elle baissé l’abattement Airbnb à 30 % ?
La loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) a abaissé l’abattement micro-BIC pour le meublé touristique non classé de 50 % à 30 % et le plafond de 77 700 € à 15 000 €. Objectif : décourager les locations touristiques type Airbnb dans les zones tendues, favoriser le retour au logement résidentiel et lutter contre la pénurie de logements de longue durée. Pour les meublés classés (1 à 5 étoiles), l’ancien régime (abattement 50 %, plafond 77 700 €) reste applicable.
Quand bascule-t-on de LMNP en LMP ?
Vous basculez en LMP (Loueur Meublé Professionnel) si les deux conditions cumulatives sont réunies : (1) recettes locatives ≥ 23 000 €/an pour le foyer fiscal ET (2) recettes ≥ 50 % du revenu global du foyer fiscal (CGI 155 IV). Le statut LMP entraîne : cotisations URSSAF (~35-40 %), bénéfices BIC professionnels, plus-value pro (avec rappels amortissements), exonération IFI sur le bien.
Faut-il déclarer son LMNP comme une entreprise ?
Oui, vous devez déposer une déclaration P0i auprès du guichet unique INPI dans les 15 jours suivant le début de l’activité de location meublée. Vous obtenez gratuitement un numéro SIRET au régime BIC. Aucun statut juridique d’entreprise (SARL, SCI…) n’est requis : le LMNP est une activité d’individu déclarée fiscalement, sans personnalité morale. La déclaration annuelle se fait via le formulaire 2031 (réel) ou 2042-C-PRO (cat. 5).
Sources officielles : impots.gouv.fr – location meublée, economie.gouv.fr – location meublée longue durée, Loi n° 2024-1039 du 19/11/2024 (loi Le Meur), CGI articles 155 IV, 50-0, 35 bis.
📚 Vue d’ensemble : consultez le guide pilier complet — Fiscalité, aides et financement de la construction 2026 qui réunit les 13 dispositifs essentiels (taxes, aides énergie, acquisition, transmission patrimoniale).
