Autorisations d'Urbanisme
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Glamping : Réglementation et Autorisations en France

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Vous souhaitez installer une tente safari, une yourte ou une cabane perchée sur votre terrain pour accueillir des vacanciers ? Le glamping séduit de plus en plus de propriétaires fonciers, mais la réglementation française encadre strictement ces hébergements insolites. Entre déclaration préalable, permis d'aménager et normes d'accessibilité, les formalités varient selon la nature de votre projet, sa surface et sa durée d'implantation. Mal anticiper ces obligations peut coûter cher : jusqu'à 6 000 euros d'amende par mètre carré en cas de travaux sans autorisation. Cet article vous donne toutes les clés pour monter un projet de glamping conforme au Code de l'urbanisme, en évitant les pièges administratifs les plus fréquents.

Sommaire

Qu'est-ce que le glamping au sens juridique ?

Le terme glamping, contraction de "glamour" et "camping", désigne une forme d'hébergement touristique de plein air haut de gamme. Mais pour l'administration, ce concept marketing n'existe pas en tant que tel. Le Code de l'urbanisme classe ces structures selon leur nature technique : habitations légères de loisirs (HLL), résidences mobiles de loisirs, ou tentes.

Les différentes catégories juridiques

Les Habitations Légères de Loisirs (HLL) regroupent les constructions démontables ou transportables destinées à une occupation temporaire ou saisonnière. Cette catégorie englobe les chalets en bois, les cabanes, les yourtes avec plancher fixe ou les dômes géodésiques. L'article R111-37 du Code de l'urbanisme les définit précisément.

Les résidences mobiles de loisirs concernent les véhicules terrestres habitables conservant leurs moyens de mobilité : caravanes, mobile-homes, roulottes. Leur régime diffère sensiblement des HLL.

Les tentes (safari, lodge, tipi) relèvent d'un régime allégé si elles restent démontables et sans emprise au sol permanente. Mais attention : dès qu'une plateforme fixe ou une terrasse en bois accompagne la tente, le calcul de l'emprise au sol et de la surface de plancher devient obligatoire et peut faire basculer le projet vers une autorisation plus contraignante.

Le glamping s'inscrit dans le régime des terrains de camping et parcs résidentiels de loisirs, défini aux articles R443-1 à R443-5 du Code de l'urbanisme. Deux situations principales existent :

  • L'exploitation en camping déclaré (plus de 6 emplacements ou 20 campeurs) nécessite un permis d'aménager
  • L'implantation isolée (1 à 6 hébergements sans exploitation commerciale permanente) peut relever d'une simple déclaration préalable

La commune où se situe votre terrain dispose d'un Plan Local d'Urbanisme (PLU) qui fixe les règles de constructibilité zone par zone. Certaines zones agricoles (A) ou naturelles (N) interdisent purement et simplement les hébergements touristiques, tandis que d'autres les autorisent sous conditions. Avant tout projet, consultez le règlement du PLU et identifiez les servitudes d'utilité publique qui grèvent éventuellement votre parcelle.

Quelle autorisation d'urbanisme pour du glamping ?

Le type d'autorisation dépend de trois critères : la nature de l'hébergement, sa surface, et la durée d'implantation annuelle. Cette combinaison détermine si vous relevez d'une simple déclaration, d'une déclaration préalable avec emprise au sol, ou d'un permis d'aménager.

Tableau récapitulatif des autorisations

Type d'hébergement Surface/Emprise Durée/an Autorisation requise
Tente sans plancher fixe < 35 m² < 3 mois Aucune
Tente sans plancher fixe < 35 m² > 3 mois Déclaration préalable
Tente avec terrasse/plancher 5-20 m² Toute durée Déclaration préalable
HLL (yourte, cabane, dôme) < 35 m² Zone camping/PRL autorisée Déclaration préalable
HLL isolée 5-20 m² Toute durée Déclaration préalable
HLL isolée > 20 m² Toute durée Permis de construire
Terrain de camping (> 6 emplacements) – – Permis d'aménager
Parc résidentiel de loisirs – – Permis d'aménager

Seuils de surface à connaître

Les seuils réglementaires s'articulent autour de l'emprise au sol, définie comme la projection verticale du volume de la construction au sol. Cette notion inclut les débords, auvents et terrasses couvertes. Pour une cabane de glamping avec terrasse couverte, sachez que la terrasse compte dans l'emprise au sol si elle est couverte par un auvent ou une pergola fixe.

  • Moins de 5 m² : aucune formalité pour une structure légère démontable
  • De 5 à 20 m² : déclaration préalable obligatoire (formulaire Cerfa 13404)
  • Plus de 20 m² : permis de construire requis (Cerfa 13406)
  • Plus de 150 m² de surface totale sur la propriété : recours obligatoire à un architecte DPLG

Cas particulier des zones protégées

Si votre terrain se situe dans le périmètre d'un monument historique (rayon de 500 mètres), en site classé ou inscrit, ou dans une ZPPAUP/AVAP, l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) émettra un avis sur votre projet. Cet avis peut être :

  • Conforme (et donc contraignant) en site classé ou monument historique
  • Simple (consultatif) en site inscrit

Le délai d'instruction passe alors de 1 mois à 2 mois pour une déclaration préalable, et de 2 mois à 3 mois pour un permis de construire. L'ABF peut imposer des prescriptions architecturales : couleurs des toiles, matériaux, implantation précise.

La procédure complète étape par étape

Étape 1 : Vérifier la faisabilité du projet

Avant de constituer votre dossier, rendez-vous en mairie pour consulter le PLU. L'instructeur du service urbanisme peut vous indiquer si le zonage autorise les hébergements touristiques et quelles contraintes spécifiques s'appliquent. Demandez également un certificat d'urbanisme opérationnel (CUb) qui vous garantira la constructibilité pendant 18 mois.

Vérifiez aussi l'absence de servitudes de lotissement sur votre terrain, notamment si celui-ci est issu d'une division foncière récente. Ces servitudes peuvent interdire certaines activités commerciales ou imposer des règles esthétiques contraignantes.

Étape 2 : Constituer le dossier de déclaration préalable

Pour une déclaration préalable (DP), vous devez fournir :

  • Le formulaire Cerfa 13404 rempli intégralement
  • Le plan de situation (extrait cadastral ou carte IGN)
  • Le plan de masse coté avec implantation des hébergements
  • Le plan de coupe du terrain naturel et des constructions
  • Les plans des façades et toitures des hébergements
  • Un document graphique (photomontage ou insertion paysagère)
  • Des photographies de l'environnement proche et lointain

Le dossier doit être déposé en 4 exemplaires minimum (5 si ABF consulté) au service urbanisme de la mairie ou envoyé en recommandé avec accusé de réception. Certaines mairies acceptent désormais le dépôt dématérialisé via le portail Géoportail de l'urbanisme.

Étape 3 : Suivre l'instruction

La commune dispose d'un mois pour instruire votre déclaration préalable (2 mois si consultation de l'ABF). Le délai court à compter de la réception du dossier complet. Dans les 15 jours suivant le dépôt, l'administration peut vous notifier une demande de pièces complémentaires : le délai d'instruction redémarre alors à zéro.

La Direction Départementale des Territoires (DDT) peut être consultée pour avis, notamment si votre projet touche une zone agricole ou naturelle. Cette consultation ne prolonge pas le délai légal mais peut retarder la décision.

Étape 4 : Afficher l'autorisation et respecter le délai de recours

Une fois l'arrêté de non-opposition obtenu, vous devez afficher sur le terrain un panneau réglementaire visible depuis la voie publique pendant toute la durée des travaux et au minimum 2 mois. Ce délai de 2 mois correspond au recours des tiers : tout voisin peut contester l'autorisation devant le tribunal administratif.

Conservez précieusement le constat d'affichage réalisé par huissier : c'est votre seule preuve opposable en cas de contentieux ultérieur.

Cas pratiques et exemples chiffrés

Exemple 1 : Trois tentes safari sur terrain agricole

Situation : Mme Dupont possède un terrain de 2 hectares en zone agricole (A) dans le Luberon. Elle souhaite installer 3 tentes safari de 25 m² chacune pour de la location saisonnière.

Analyse : Le PLU interdit les constructions nouvelles en zone A sauf exceptions liées à l'activité agricole. Le projet de glamping ne relève pas de l'exception agricole.

Solution : Mme Dupont doit demander une modification du PLU (procédure longue de 12 à 24 mois) ou solliciter une dérogation exceptionnelle au titre de l'article L151-13 du Code de l'urbanisme, qui autorise les constructions pour agritourisme sur les exploitations agricoles en activité. Si elle exploite une activité viticole ou oléicole, le projet devient envisageable. Coût estimé de la procédure : 3 500 euros pour l'accompagnement juridique, plus 1 200 euros de frais de dossier.

Exemple 2 : Une cabane perchée en zone naturelle classée

Situation : M. Martin souhaite installer une cabane dans les arbres de 18 m² sur son terrain boisé classé en zone naturelle (N) et situé à 400 mètres d'une église classée monument historique.

Analyse : L'emprise au sol de 18 m² impose une déclaration préalable. Le classement en zone N nécessite de vérifier si le règlement du PLU autorise les constructions légères à vocation touristique (souvent le cas dans les secteurs Nt). La proximité du monument historique impose la consultation de l'ABF.

Procédure : Dépôt d'une déclaration préalable (Cerfa 13404) avec 5 exemplaires. Délai d'instruction : 2 mois. L'ABF peut exiger un bardage bois naturel non traité, une toiture végétalisée et l'absence de tout éclairage visible depuis l'église.

Coûts : 0 euro de taxe d'aménagement (exonération fréquente sous 5 m² d'emprise), mais prévoir 800 euros pour la réalisation des plans par un dessinateur et 400 euros pour le constat d'huissier d'affichage.

Exemple 3 : Création d'un camping de 10 emplacements glamping

Situation : Une SCI achète un terrain de 3 hectares en zone naturelle à vocation touristique (Nt) pour créer un camping de 10 emplacements avec yourtes et cabanes.

Analyse : Au-delà de 6 emplacements, le projet relève du permis d'aménager (articles R421-19 et suivants). Les surfaces cumulées dépassent 150 m², imposant le recours à un architecte.

Procédure : Dépôt du permis d'aménager (Cerfa 13409) avec étude d'impact environnementale simplifiée, plan d'aménagement global, règlement intérieur du camping, notice décrivant le système d'assainissement autonome.

Délais et coûts :

  • Instruction : 3 mois (4 mois si ERP de 5ème catégorie)
  • Honoraires architecte : 4 500 euros
  • Études techniques (assainissement, raccordement) : 2 800 euros
  • Taxe d'aménagement : environ 15 euros/m² selon le taux communal, soit 2 250 euros pour 150 m² de surfaces taxables
  • Total estimé : 9 550 euros de frais préalables

Les erreurs à éviter absolument

Erreur 1 : Considérer qu'une structure démontable échappe à toute formalité

Une yourte posée sur une plateforme bois, même sans fondations béton, constitue une emprise au sol. Dès que cette emprise dépasse 5 m², la déclaration préalable s'impose. L'administration ne regarde pas si la structure est "facilement démontable" mais si elle crée une emprise au sol mesurable. Les sanctions peuvent atteindre 6 000 euros par mètre carré en cas de travaux sans autorisation.

Erreur 2 : Ignorer les règles thermiques

Les hébergements de glamping habitables plus de 4 mois par an peuvent être soumis à la réglementation thermique. Selon leur surface, une attestation RE2020 ou une attestation RT2012 peut être exigée. Le calcul du Bbio (besoin bioclimatique) et du CEP (consommation d'énergie primaire) s'applique aux constructions neuves de plus de 50 m² à usage d'habitation, y compris saisonnière.

Erreur 3 : Négliger la copropriété ou l'indivision

Si votre terrain appartient à une copropriété (résidence de vacances avec parties communes par exemple), vous devez obtenir l'accord du syndic pour les travaux modifiant l'aspect extérieur ou les parties communes. Les travaux sur parties communes en copropriété nécessitent une autorisation de l'assemblée générale avant même le dépôt de la demande d'urbanisme.

Erreur 4 : Sous-estimer l'impact fiscal

L'installation d'hébergements de glamping génère une taxe foncière calculée sur l'emprise au sol des constructions. Une cabane de 20 m² peut entraîner une augmentation annuelle de 150 à 400 euros selon les taux locaux. Prévoyez aussi la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) si vous exploitez commercialement les hébergements.

Erreur 5 : Oublier les normes ERP et accessibilité

Dès lors que vous accueillez du public à titre commercial, votre établissement devient un Établissement Recevant du Public (ERP). Les campings relèvent de la catégorie PA (plein air) et doivent respecter :

  • Les normes de sécurité incendie (extincteurs, plan d'évacuation)
  • L'accessibilité PMR pour au moins un hébergement si plus de 10 emplacements
  • L'affichage des tarifs et du règlement intérieur
  • La déclaration en préfecture pour les ERP de 5ème catégorie

La commission de sécurité peut effectuer une visite avant ouverture et exiger des mises aux normes sous peine de fermeture administrative.

Questions fréquentes

Quelles autorisations pour des travaux de glamping en site classé ?

En site classé au titre du Code de l'environnement, toute modification de l'état ou de l'aspect des lieux nécessite une autorisation spéciale du préfet, après avis de la Commission Départementale de la Nature, des Paysages et des Sites (CDNPS). Cette autorisation s'ajoute à la déclaration préalable ou au permis de construire. Le délai d'instruction atteint 4 à 6 mois minimum. L'Architecte des Bâtiments de France rend un avis conforme que le maire est tenu de suivre. En pratique, les projets de glamping sont très rarement autorisés en site classé, sauf structures ultra-légères parfaitement intégrées au paysage (tentes démontables sans plateforme, occupation inférieure à 3 mois par an).

Comment installer du glamping sur un terrain en copropriété ?

L'installation d'hébergements de glamping sur un terrain en copropriété (lotissement, domaine partagé) nécessite plusieurs autorisations cumulatives. D'abord, consultez le règlement de copropriété pour vérifier que l'activité locative touristique n'est pas interdite sur les parties privatives. Ensuite, si le projet modifie l'aspect extérieur visible depuis les parties communes ou impacte des équipements collectifs, l'assemblée générale doit voter l'autorisation à la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires). Le syndic délivre alors une attestation d'autorisation que vous joindrez à votre dossier de déclaration préalable. Sans cette attestation, le service urbanisme peut refuser d'instruire votre demande. Prévoyez 3 à 6 mois pour obtenir ces accords avant de déposer votre dossier en mairie.

Peut-on installer une yourte ou une cabane sans autorisation ?

Seules les structures de moins de 5 m² d'emprise au sol, sans fondation et implantées moins de 3 mois par an échappent à toute formalité. Au-delà, la déclaration préalable s'impose. Une yourte traditionnelle mongole de 28 m² posée sur un plancher bois constitue une emprise au sol taxable, même si elle reste théoriquement démontable. Le caractère temporaire ou mobile ne suffit pas : c'est l'emprise au sol effective et la durée d'implantation annuelle qui déterminent l'autorisation requise. En cas de contrôle, vous risquez un procès-verbal et une amende pouvant atteindre 6 000 euros par mètre carré, soit 168 000 euros pour une yourte de 28 m².

Quel délai pour obtenir une autorisation de glamping ?

Le délai varie selon le type d'autorisation et la localisation du projet. Pour une déclaration préalable standard, comptez 1 mois d'instruction. Si l'ABF est consulté (monument historique, site inscrit), le délai passe à 2 mois. Pour un permis de construire, prévoyez 2 mois (3 mois avec ABF). Le permis d'aménager nécessaire aux campings de plus de 6 emplacements est instruit en 3 mois. À ces délais s'ajoute systématiquement le délai de recours des tiers de 2 mois après affichage de l'autorisation sur le terrain. Au total, entre le dépôt de votre dossier et le démarrage légal des travaux, comptez 3 à 5 mois minimum.

Le glamping est-il autorisé en zone agricole ou naturelle ?

En principe, les zones agricoles (A) et naturelles (N) du PLU interdisent les constructions nouvelles. Mais deux exceptions existent pour le glamping. Première exception : les activités agritouristiques sur une exploitation agricole en activité peuvent être autorisées (gîte à la ferme, camping agricole). Seconde exception : certaines zones naturelles comportent un sous-secteur touristique (Nt) qui autorise les hébergements légers de loisirs. Vérifiez le règlement écrit du PLU, article par article. Si votre projet n'entre dans aucune exception, vous pouvez demander une modification du PLU auprès de la commune, mais la procédure prend 12 à 24 mois sans garantie de succès.

Conclusion

Le glamping représente une opportunité économique attractive, mais sa réglementation reste complexe et variable selon les territoires. Entre zonage du PLU, seuils de surface, consultations obligatoires et normes ERP, chaque projet nécessite une analyse au cas par cas.

Trois points essentiels à retenir :

  1. Vérifiez d'abord le zonage : sans constructibilité autorisée, aucun projet n'aboutira
  2. Anticipez les délais : comptez 6 mois minimum entre l'idée et l'ouverture légale
  3. Constituez un dossier complet : 80 % des demandes incomplètes subissent des retards

Si votre projet dépasse 2 ou 3 hébergements, faites-vous accompagner par un professionnel (architecte, bureau d'études urbanisme) qui sécurisera votre démarche et optimisera vos chances d'obtenir une réponse favorable. Le coût de cet accompagnement (1 500 à 5 000 euros selon la complexité) reste marginal face aux risques d'un refus ou d'une mise en conformité forcée après installation.

Sources : Code de l'urbanisme (articles R421-1 à R421-17, R443-1 à R443-5, R111-37), Legifrance.gouv.fr, Service-public.fr, Ministère de la Transition écologique.