Garantie de livraison CCMI : fonctionnement et franchise 2026

Imposée par l’article L231-6 du Code de la construction et de l’habitation, la garantie de livraison à prix et délais convenus protège tout maître d’ouvrage signataire d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) contre la défaillance de son constructeur — qu’il s’agisse d’un abandon de chantier, d’une liquidation judiciaire ou d’une inexécution manifeste des travaux. En cas d’activation, le garant désigne sous sa responsabilité l’entreprise qui achèvera la maison aux conditions financières fixées dans le contrat, avec une franchise ne pouvant dépasser 5 % du prix convenu. Cette garantie est obligatoire, souscrite par le constructeur avant la signature du CCMI, et son attestation doit figurer en annexe du contrat que vous signez.

Ce que couvre la garantie de livraison à prix et délais convenus

L’article L231-6 du Code de la construction et de l’habitation définit trois catégories de risques couverts par la garantie de livraison.

Le dépassement du prix convenu nécessaire à l’achèvement. Si des travaux supplémentaires s’avèrent indispensables pour terminer la construction — parce que le constructeur défaillant a sous-évalué les coûts, laissé certains postes inachevés ou engagé des sous-traitants non payés qui ont quitté le chantier —, le garant prend en charge ces suppléments jusqu’au montant permettant la livraison conforme au CCMI. Une franchise (voir section dédiée) peut s’appliquer.

Les conséquences d’un paiement anticipé imputable au constructeur. Si le constructeur a prélevé des appels de fonds en avance par rapport à l’avancement réel du chantier — c’est-à-dire si l’échelonnement légal n’a pas été respecté —, le garant compense la différence entre les sommes perçues et celles qui auraient dû l’être. Il ne peut pas opposer la franchise à ces sommes indûment prélevées.

Les pénalités forfaitaires de retard au-delà de trente jours. Lorsque la date de livraison contractuelle est dépassée de plus de trente jours calendaires sans cause légitime (intempéries exceptionnelles consignées au journal de chantier, cas de force majeure dûment constaté), le garant règle les indemnités de retard prévues au CCMI.

La garantie ne couvre pas : les malfaçons constatées après réception (couvertes par la décennale et le parfait achèvement), les suppléments de prix librement acceptés par le maître d’ouvrage hors défaillance du constructeur, ni les retards inférieurs à trente jours. Son périmètre est strictement limité à la phase allant de l’ouverture du chantier jusqu’à la réception définitive des travaux.

Obligation légale : qui souscrit et comment vérifier l’attestation

La garantie de livraison est souscrite par le constructeur, et non par le maître d’ouvrage. Cette obligation lui incombe avant même la signature du CCMI. Elle prend la forme d’une caution solidaire délivrée par un établissement de crédit, une société de financement ou une compagnie d’assurance agréée par l’État, comme le rappelle la DGCCRF dans sa fiche pratique sur le CCMI.

Avant de signer votre contrat, vérifiez systématiquement trois points :

• L’attestation de garantie de livraison est bien annexée au CCMI que vous signez. Son absence constitue une irrégularité grave et peut signifier que le constructeur ne s’est pas assuré.
• Le garant est clairement identifié par sa dénomination sociale, son numéro d’agrément et ses coordonnées : vous devrez le contacter directement en cas de défaillance.
• La date d’effet de l’attestation est antérieure à l’ouverture du chantier : une attestation qui ne couvre pas les premiers jours de chantier vous laisse sans protection pour cette période.

Un CCMI signé sans attestation de garantie de livraison reste valable au plan juridique, mais vous prive de l’essentiel de la protection. En pareil cas, mettez le constructeur en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de fournir l’attestation avant toute ouverture de chantier. Si le constructeur ne régularise pas, informez-en votre notaire et envisagez de ne pas verser les acomptes jusqu’à régularisation. La fiche service-public.fr sur la garantie de livraison d’une maison individuelle précise les éléments que l’attestation doit obligatoirement mentionner.

Ouverture du chantier : quand la garantie entre en vigueur

La garantie prend effet le jour de l’ouverture du chantier, c’est-à-dire dès le début effectif des travaux (premier terrassement, premiers sondages géotechniques préalables au coulage des fondations). Elle couvre l’intégralité de la phase de construction jusqu’à la réception définitive documentée par écrit.

La Cour de cassation a précisé que l’information préalable du garant par le maître d’ouvrage n’est pas une condition de mise en œuvre de la garantie. Autrement dit, vous n’êtes pas tenu d’avertir le garant dès les premiers signes de difficulté du constructeur : votre droit à garantie existe indépendamment de cette démarche. Cette position, confirmée dans la jurisprudence analysée par l’ANIL sur la défaillance constructeur CCMI, protège les maîtres d’ouvrage qui n’ont pas immédiatement identifié la situation de défaillance.

Trois situations qui déclenchent la garantie de livraison

La garantie peut être mise en jeu dans trois contextes distincts.

Retard de livraison supérieur à trente jours. La date de livraison contractuelle est dépassée de plus de trente jours calendaires sans cause légitime. Le retard s’apprécie par rapport à la date prévue au CCMI, éventuellement prolongée des journées d’intempéries déclarées et consignées au journal de chantier signé par les deux parties. En cas de contestation sur le décompte des jours, conservez toutes les correspondances échangées avec le constructeur et les constats photographiques datés du chantier.

Abandon de chantier. Le constructeur cesse les travaux sans justification pendant une période anormalement longue et ne répond plus à vos relances amiables. L’absence physique d’activité sur le chantier sur plusieurs semaines, attestée par constats d’huissier si possible ou par témoignages écrits, permet de déclencher la procédure de mise en demeure. Ne laissez pas le chantier à l’arrêt sans réagir formellement : chaque semaine d’inaction complique la reprise et aggrave les préjudices.

Procédure collective du constructeur. En cas de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire prononcée par le tribunal de commerce, la garantie de livraison s’active selon une procédure spécifique différente de la mise en demeure standard, décrite dans la section suivante.

Mise en demeure : les délais imposés au constructeur et au garant

En dehors d’une procédure collective, la mise en jeu de la garantie suit quatre étapes.

Étape 1 — Mise en demeure du constructeur par LRAR. Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur, lui demandant, dans un délai de 8 jours calendaires, soit de reprendre les travaux conformément au calendrier contractuel, soit de justifier formellement l’arrêt ou le retard. Joignez des photos récentes du chantier et précisez la date contractuelle de livraison.

Étape 2 — Notification au garant si le constructeur ne réagit pas. Si, au terme du délai de 8 jours, le constructeur n’a ni repris les travaux ni fourni de justification satisfaisante, notifiez le garant par lettre recommandée avec AR. Joignez le CCMI, l’attestation de garantie, la copie de la mise en demeure initiale avec son AR, et tous les éléments attestant la défaillance (photos horodatées, relevé des appels de fonds reçus, relevé des travaux effectivement réalisés).

Étape 3 — Délai d’action du garant. Le garant dispose de 15 jours calendaires après sa propre mise en demeure du constructeur pour désigner, sous sa responsabilité, la personne ou l’entreprise chargée d’achever la construction. Il peut s’agir d’un entrepreneur général, d’un architecte maître d’œuvre ou de plusieurs corps de métier distincts. Consultez la démarche pratique de mise en œuvre de la garantie de livraison sur service-public.fr pour les modèles de courriers.

Étape 4 — Reprise du chantier aux conditions initiales. Les travaux reprennent aux prix et délais convenus dans le CCMI d’origine. Vous n’avez rien à renégocier, aucun complément à avancer au-delà de la franchise éventuelle. Le garant finance l’intégralité des surcoûts nécessaires à l’achèvement.

Défaillance du constructeur en liquidation judiciaire

Lorsque le tribunal de commerce prononce l’ouverture d’une liquidation judiciaire, la procédure diffère de la mise en demeure classique. Le garant est tenu de notifier l’administrateur judiciaire (ou le liquidateur) de l’existence de la garantie. L’administrateur dispose alors d’un mois pour se prononcer :

• S’il maintient le contrat et poursuit les travaux : le chantier continue sous la direction de l’administrateur. Le garant reste en surveillance mais n’intervient pas tant que les travaux avancent.
• S’il renonce au contrat ou ne répond pas dans le délai d’un mois : le garant prend le relais sans délai supplémentaire et désigne le nouveau prestataire chargé d’achever la construction.

Dans tous les cas de liquidation, il est vivement recommandé de déclarer votre créance au passif de la procédure collective auprès du mandataire judiciaire, même si la garantie de livraison couvre l’essentiel de votre préjudice financier. Cette déclaration préserve vos droits pour les dommages accessoires non couverts par la garantie : frais d’hébergement temporaire pendant la prolongation du chantier, loyers supplémentaires payés, troubles de jouissance, frais de procédure.

Avant la signature du CCMI, il est recommandé de faire vérifier les clauses de garantie par un notaire. Le guide des notaires sur les clauses essentielles et garanties du CCMI détaille les points de vigilance à contrôler avant toute signature, notamment la validité et l’étendue de l’attestation de livraison.

Franchise de 5 % : quand s’applique-t-elle et sur quoi

La franchise est une disposition facultative : elle ne s’applique que si elle est expressément prévue dans le contrat de garantie souscrit par le constructeur auprès de son garant. Si l’attestation annexée à votre CCMI ne mentionne aucune franchise, le garant prend en charge 100 % des dépassements nécessaires à l’achèvement sans aucune participation de votre part.

Lorsqu’une franchise est prévue, elle ne peut jamais dépasser 5 % du prix convenu, conformément à l’article L231-6 CCH. Exemples concrets : sur un CCMI de 200 000 €, la franchise maximale est de 10 000 € ; sur un CCMI de 280 000 €, elle est de 14 000 €. Ce montant reste à votre charge en cas de dépassement lié à l’achèvement.

L’ANIL a confirmé en jurisprudence que la franchise ne s’applique qu’aux dépassements de prix strictement nécessaires à l’achèvement. Elle ne peut pas être opposée par le garant pour les sommes perçues en avance par le constructeur au détriment de l’échelonnement légal. Si les paiements anticipés résultent d’un acte du constructeur — ambiguïté du calendrier de paiement imputable à celui-ci, par exemple —, le garant ne peut pas invoquer la franchise pour couvrir ce manque. Les garants qui tentent de l’invoquer dans ce contexte sont régulièrement déboutés par les tribunaux.

Avant toute signature, vérifiez si l’attestation de garantie mentionne une franchise et à quel pourcentage. Un constructeur proposant une attestation sans franchise vous offre une protection maximale sur les dépassements d’achèvement.

Pénalités de retard : le calcul au 1/3 000e du prix par jour

L’article R231-14 du Code de la construction et de l’habitation fixe le plancher légal des pénalités de retard : 1/3 000e du prix convenu par jour de retard au minimum. Cette disposition est impérative : le CCMI ne peut pas prévoir un taux inférieur, mais peut stipuler un taux supérieur.

Application chiffrée : pour un CCMI de 180 000 €, le plancher légal est de 60 € par jour (180 000 ÷ 3 000). Si le chantier accuse 45 jours de retard dépassant le seuil de trente jours, soit 15 jours couverts par la garantie, les pénalités dues s’élèvent à 15 × 60 = 900 € minimum. Si le contrat prévoit un taux supérieur — par exemple 1/1 500e —, appliquez ce taux.

Rappel fondamental : les pénalités couvertes par la garantie de livraison ne portent que sur les retards supérieurs à trente jours. Les trente premiers jours de retard restent théoriquement à la charge du constructeur, que vous pouvez lui réclamer directement. Si le constructeur est insolvable ou en liquidation, ces trente premiers jours sont à déclarer au passif de la procédure collective.

Réception des travaux : fin de la garantie et relais des autres protections

La garantie de livraison cesse à la réception des travaux documentée par écrit. L’article L231-8 CCH précise les modalités exactes :

• Si la réception s’effectue sans réserve : la garantie prend fin à l’issue d’un délai de 8 jours calendaires, pendant lequel vous conservez le droit de signaler des défauts apparents qui n’auraient pas été décelés lors de la visite de réception.
• Si des réserves ont été émises lors du procès-verbal de réception : la garantie reste active jusqu’à leur levée complète, formalisée par un document écrit cosigné. Ne signez jamais un PV de levée de réserves avant que les travaux correspondants ne soient effectivement réalisés et vérifiés.

C’est à partir de la réception que les autres garanties légales prennent le relais. La procédure de réception des travaux conditionne le point de départ de ces garanties : garantie de parfait achèvement (1 an, couvre tous les défauts signalés à la réception ou dans l’année), garantie biennale (2 ans, éléments dissociables), et garantie décennale (10 ans), qui couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.

La distinction chronologique est essentielle : un défaut non réservé lors de la réception et découvert ensuite relève de la garantie décennale, non de la garantie de livraison. L’assurance dommages-ouvrage (à souscrire par le maître d’ouvrage avant l’ouverture du chantier) garantit le préfinancement des réparations décennales sans attendre un jugement.

Articulation avec l’assurance dommages-ouvrage et la décennale

La garantie de livraison et l’assurance dommages-ouvrage (DO) sont deux mécanismes complémentaires qui ne se substituent pas l’un à l’autre. Ils couvrent des phases distinctes du projet de construction.

La garantie de livraison intervient pendant le chantier en cas de défaillance du constructeur avant réception : elle garantit que votre maison sera achevée aux conditions contractuelles. L’assurance dommages-ouvrage, en revanche, n’intervient qu’après réception : elle préfinance les réparations des désordres décennaux sans attendre qu’un tribunal désigne les responsables, ce qui peut prendre plusieurs années.

Si votre constructeur abandonne le chantier, c’est la garantie de livraison qui agit — pas l’assurance DO. Si une fissure structurelle apparaît trois ans après réception, c’est l’assurance DO qui intervient en premier, avant tout recours au titre de la garantie décennale du constructeur. Pour comprendre les différences de déclenchement et les modalités de chaque assurance, consultez notre guide sur les types d’assurances obligatoires en construction. En cas de litige avec votre constructeur avant ou après réception, notre article sur les recours en cas de malfaçons détaille les démarches disponibles.

Questions fréquentes sur la garantie de livraison CCMI

La garantie de livraison est-elle obligatoire pour tout CCMI ?

Oui, selon l’article L231-6 CCH, tout constructeur de maison individuelle soumis au régime du CCMI doit souscrire cette garantie avant la signature du contrat. L’attestation doit être annexée au CCMI que vous signez. Un constructeur qui ne peut pas fournir cette attestation ne respecte pas ses obligations légales.

Que faire si mon constructeur abandonne le chantier sans être en liquidation judiciaire ?

Envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec AR, lui donnant 8 jours pour reprendre les travaux. Si le délai est dépassé sans reprise, notifiez le garant par LRAR avec l’ensemble des justificatifs. Le garant dispose de 15 jours pour désigner un nouveau prestataire chargé d’achever la construction à vos prix et délais contractuels.

La franchise de 5 % s’applique-t-elle systématiquement ?

Non. La franchise est facultative : elle n’existe que si le contrat de garantie souscrit par votre constructeur la prévoit expressément. Vérifiez l’attestation annexée à votre CCMI. Si aucune franchise n’est mentionnée, le garant prend en charge 100 % des dépassements nécessaires à l’achèvement, sans participation de votre part.

Les trente premiers jours de retard sont-ils couverts par la garantie ?

Non. La garantie de livraison ne couvre les pénalités de retard qu’à partir du 31e jour de retard. Les trente premiers jours restent à la charge directe du constructeur, que vous pouvez lui réclamer séparément. En cas d’insolvabilité du constructeur, ces sommes sont à déclarer au passif de la procédure collective.

Quelle est la différence entre garantie de livraison et assurance dommages-ouvrage ?

La garantie de livraison couvre la période de chantier (avant réception) contre la défaillance du constructeur. L’assurance dommages-ouvrage intervient après réception et préfinance les réparations de désordres décennaux sans attendre une décision de justice. Ces deux protections sont complémentaires et doivent toutes deux être en place avant l’ouverture du chantier.

La garantie de livraison protège-t-elle contre les malfaçons découvertes pendant le chantier ?

Indirectement. Si le constructeur refuse de reprendre des travaux non conformes en cours de chantier, ce refus peut constituer une inexécution permettant d’activer la garantie. En revanche, les désordres découverts après réception relèvent de la garantie de parfait achèvement (1 an), de la garantie biennale (2 ans) ou de la garantie décennale (10 ans) selon leur nature.

Le garant peut-il exiger que je participe financièrement à l’achèvement des travaux ?

Non, sauf si le contrat de garantie prévoit expressément une franchise, dont le montant légal maximum est de 5 % du prix convenu. Au-delà de cette franchise éventuelle, vous n’avez aucune somme supplémentaire à verser : le garant finance intégralement les surcoûts nécessaires à l’achèvement de votre maison.

Comment récupérer des sommes versées si la construction n’a jamais démarré ?

La garantie de livraison ne couvre la phase pré-chantier que si l’attestation prend effet avant l’ouverture de chantier. Si le constructeur a encaissé un acompte mais n’a jamais ouvert le chantier, la garantie de remboursement (distincte de la garantie de livraison) peut s’appliquer. Consultez votre notaire et déclarez votre créance si une procédure collective est ouverte contre le constructeur.

Aller plus loin sur les garanties en construction de maison

La garantie de livraison s’inscrit dans un ensemble de protections légales qui couvrent toutes les phases de votre projet, de la signature du CCMI à la dixième année après réception. Pour comprendre chaque mécanisme et savoir lequel mobiliser selon votre situation :

• La garantie décennale : couverture, assurance obligatoire et procédure en cas de sinistre
• L’assurance dommages-ouvrage obligatoire : quand la souscrire et comment l’activer
• Procédure de réception des travaux : PV, réserves et déclenchement des garanties
• Malfaçons en construction : recours, délais et garanties disponibles