Pour financer la construction d’une maison individuelle, cinq dispositifs peuvent être combinés : prêt à taux zéro (PTZ), prêt d’accession sociale (PAS), prêt conventionné, crédit amortissable classique et apport personnel. Depuis le 1er avril 2025, le PTZ est accessible à tous les primo-accédants construisant une maison neuve, quelle que soit la zone géographique (décret n° 2025-299 du 29 mars 2025, art. L31-10-2 du Code de la construction et de l’habitation). La clé d’un plan de financement optimisé tient dans l’ordre d’assemblage de ces leviers, pas dans le choix d’un seul d’entre eux.
Cinq leviers pour financer la construction d’une maison individuelle
Le financement d’une construction neuve repose rarement sur un crédit unique. Les banques et l’État proposent plusieurs dispositifs complémentaires, chacun avec ses conditions d’accès et son plafond :
- PTZ : prêt sans intérêts ni frais de dossier, réservé aux primo-accédants, financé par crédit d’impôt accordé aux établissements prêteurs
- PAS : prêt réglementé à taux plafonné, soumis à conditions de revenus, peut couvrir jusqu’à 100 % de l’opération
- Prêt conventionné : taux encadré, sans plafond de revenus, résidence principale ou secondaire
- Crédit amortissable classique : taux libre du marché, complète les prêts aidés jusqu’à la totalité du besoin de financement
- Apport personnel : épargne (PEL, CEL), donation familiale, précondition à tout dossier bancaire
À ces cinq leviers s’ajoute le prêt Action Logement (ex-1 % patronal), accessible aux salariés d’entreprises du secteur privé de plus de 10 salariés, à hauteur de 40 000 € en zone A. Le coût total d’un projet de construction immobilière neuve inclut le terrain, les travaux de gros œuvre et second œuvre, les honoraires (architecte ou forfait CCMI), l’assurance dommages-ouvrage et les frais de notaire — soit généralement 250 000 à 450 000 € pour une habitation individuelle selon la région et la surface.
PTZ 2026 : primo-accédants éligibles dans toutes les zones depuis le 1er avril 2025
Le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 a élargi le prêt à taux zéro à l’ensemble du territoire pour les logements neufs individuels, effaçant la restriction aux zones A et B qui excluait jusqu’alors les maisons neuves en zones B2 et C. Depuis le 1er avril 2025 et jusqu’au 31 décembre 2027, toute personne n’ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant la demande de prêt peut y prétendre (art. L31-10-2 CCH).
Les ressources retenues sont le revenu fiscal de référence de l’année N-2 de l’ensemble des personnes devant occuper le logement. Pour un crédit construction demandé en 2026, l’administration retient donc le RFR 2024. Les plafonds ont été rehaussés de 8 % à 13 % selon les zones par le décret 2025-299, ouvrant l’accès à des ménages aux revenus intermédiaires auparavant exclus. Selon economie.gouv.fr, le PTZ ne peut financer que la résidence principale, qui doit être occupée au plus tard un an après l’achèvement des travaux. Les résidences secondaires et les investissements locatifs sont exclus.
Montant PTZ construction neuve : 10 % à 30 % selon les revenus et la zone
Pour une maison individuelle, le PTZ couvre entre 10 % et 30 % du coût total de l’opération selon la tranche de revenus, dans la limite du plafond d’opération fixé par l’art. R31-10-3 CCH. Le terrain est inclus dans l’assiette de calcul si son acquisition est concomitante ou immédiatement antérieure à la construction ; les honoraires d’architecte, frais de raccordement et assurance dommages-ouvrage peuvent également être intégrés. Les frais de notaire, en revanche, sont exclus de la base de calcul du PTZ.
À titre d’illustration : pour un projet de construction immobilière de 280 000 € en zone B2, avec un foyer de 3 personnes dont les revenus se situent dans la tranche inférieure, le PTZ peut atteindre 84 000 €, remboursables sur 20 à 25 ans avec un différé possible de 5 à 15 ans selon le niveau de ressources. Plus les revenus sont modestes, plus le différé est long, ce qui allège la charge mensuelle dans les premières années du prêt. Pour les appartements neufs (habitat collectif), le taux de couverture est plus favorable : 20 % à 50 % — raison pour laquelle le PTZ reste structurellement optimisé pour l’acquisition en collectif. Pour le détail des simulations par zone et configuration familiale, voir l’article dédié PTZ primo-accédant : conditions et montants 2026.
Prêt d’Accession Sociale (PAS) : taux plafonné, financement jusqu’à 100 %
Le prêt d’accession sociale est un prêt réglementé accordé par les établissements bancaires ayant signé une convention avec l’État (liste établie par le SGFGAS — Société de Gestion du Fonds de Garantie de l’Accession Sociale à la propriété). Il peut financer 100 % du coût de l’opération — terrain, travaux et frais annexes hors notaire — et présente deux avantages majeurs par rapport au prêt conventionné classique : un taux débiteur plafonné plus bas et l’éligibilité aux aides personnelles au logement (APL accession), qui viennent réduire la mensualité effective remboursée.
Les ressources du foyer (revenu fiscal N-2 de l’ensemble des occupants) ne doivent pas dépasser des plafonds variables selon le nombre de personnes et la zone géographique du bien (service-public.fr, fiche F22158). La garantie de remboursement est assurée par le FGAS, ce qui exonère l’emprunteur des frais d’inscription hypothécaire et lui évite parfois l’obligation de cautionnement bancaire payant. Le PAS est cumulable avec le PTZ, le prêt Action Logement et le CEL. Il est exclusivement réservé au financement de la résidence principale ; une condition d’occupation doit être respectée au plus tard un an après la livraison du pavillon.
Prêt conventionné : sans plafond de revenus, cumul PTZ possible
Le prêt conventionné (PC) est encadré par les articles D331-63 à D331-77-2 du Code de la construction et de l’habitation. Son avantage décisif par rapport au PAS : il n’est soumis à aucune condition de ressources, ce qui le rend accessible aux ménages à revenus intermédiaires ou élevés souhaitant bénéficier d’un taux encadré et combiner leur crédit avec un PTZ. En contrepartie, le prêt conventionné ne donne pas accès aux APL accession, et son taux plafonné est légèrement supérieur à celui du PAS.
Contrairement au PAS, le prêt conventionné peut financer non seulement la résidence principale mais aussi une résidence secondaire. Sa durée peut aller jusqu’à 30 ans. En pratique, les ménages dont les revenus dépassent les plafonds PAS mais qui souhaitent néanmoins accéder aux conditions d’un prêt réglementé (taux encadré, cumul PTZ autorisé) optent systématiquement pour le prêt conventionné. Les deux dispositifs — PAS et PC — sont distribués par les mêmes établissements bancaires conventionnés.
Crédit amortissable classique : financer le solde au taux du marché
Le crédit immobilier classique complète le plan de financement en couvrant le solde de l’opération que PTZ, PAS ou PC, et apport personnel ne financent pas. En 2026, les taux fixes se situent entre 3,0 % et 4,2 % selon la durée (15, 20 ou 25 ans), le profil de l’emprunteur et la mise en concurrence des établissements. La durée maximale recommandée reste 25 ans pour un primo-accédant (recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière, décision du 29 septembre 2021).
L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire avant l’ouverture de tout chantier de construction résidentielle (art. L242-1 du Code des assurances). Son coût représente 1 % à 3 % du montant des travaux et doit s’intégrer dans le plan de financement global. Les postes annexes à budgéter systématiquement comprennent : les honoraires d’architecte ou le forfait CCMI (10 % à 15 % du coût de construction), les raccordements aux réseaux (eau, électricité, assainissement : 5 000 € à 20 000 € selon la distance), les travaux de voirie et réseaux divers, et les frais de bornage du terrain. Sous-estimer ces postes est l’erreur de plan de financement la plus fréquente dans les projets de construction résidentielle neuve.
Apport personnel : PEL, CEL et donation familiale exonérée
Les établissements bancaires exigent généralement un apport personnel de 10 % à 20 % du coût total de l’opération terrain + construction + frais. Un apport de 10 % couvre a minima les frais de notaire (7 % à 8 % sur l’acquisition du terrain, 2 % à 3 % en construction neuve stricte). Un apport de 15 % à 20 % améliore significativement les conditions d’emprunt sur le crédit classique et réduit le coût de l’assurance emprunteur. En dessous de 10 %, l’octroi du prêt relève de la dérogation bancaire (marge HCSF de 20 % réservée prioritairement aux primo-accédants).
Trois sources d’apport sont optimisables fiscalement :
- PEL (Plan Épargne Logement) : ouvre droit à un prêt immobilier au taux fixé à l’ouverture. Pour les PEL ouverts avant 2018, ce taux peut être inférieur aux taux actuels du marché (2,20 % garanti). Pour les PEL ouverts depuis le 1er janvier 2023, le taux du prêt associé est de 3,45 %, à comparer aux conditions du marché au moment de la construction.
- CEL (Compte Épargne Logement) : complémentaire du PEL, ouvre droit à un prêt à taux fixe de 3,50 %. Montant limité (capital plafonné à 15 300 €).
- Donation familiale : chaque parent peut transmettre 100 000 € par enfant exonérés de droits de donation (abattement prévu à l’art. 779 I du Code général des impôts, renouvelable tous les 15 ans). S’y ajoute le don en numéraire : 31 865 € supplémentaires exonérés si le donateur a moins de 80 ans et le bénéficiaire au moins 18 ans (art. 790 G CGI, selon impots.gouv.fr). Un enfant peut donc recevoir jusqu’à 131 865 € exonérés de ses deux parents cumulés pour financer la construction de son habitation principale.
Assembler le plan de financement : ordre et règle des 35 % d’endettement
La construction du plan de financement suit un ordre logique imposé par le coût des fonds, du moins cher au plus cher :
- PTZ en premier : sans intérêt, à prendre en intégralité selon l’éligibilité — c’est la ressource la moins chère du marché
- Prêt Action Logement si salarié du secteur privé (taux 1,5 %, jusqu’à 40 000 € en zone A, 30 000 € en zone B1, 20 000 € en zones B2/C)
- PAS ou prêt conventionné : taux encadré, à maximiser dans la limite des plafonds de ressources (PAS) ou selon opportunité (PC)
- Crédit amortissable classique : solde résiduel au taux du marché, après mobilisation de tous les prêts aidés
L’apport personnel vient en déduction du besoin de financement total avant d’emprunter. La règle prudentielle du Haut Conseil de Stabilité Financière plafonne l’endettement à 35 % des revenus nets (toutes charges de crédit confondues, assurance emprunteur incluse). Au-delà de ce seuil, les banques ne peuvent accorder le prêt que dans une marge dérogatoire de 20 % de leur production trimestrielle, réservée prioritairement aux primo-accédants. Selon l’ANIL, le calcul du taux d’endettement intègre systématiquement les mensualités de l’ensemble des crédits en cours (auto, consommation, immobilier) et non pas uniquement le futur prêt construction.
Exemple chiffré concret : construction + terrain 280 000 € en zone B2, foyer 3 personnes, revenus nets 3 800 €/mois → PTZ 30 % = 84 000 € + PAS 100 000 € + crédit classique 76 000 € + apport personnel 20 000 € = plan équilibré. Mensualité estimée (PAS + classique sur 20 ans) ≈ 1 100 €/mois, soit 29 % des revenus nets — dans la marge HCSF.
Appels de fonds en construction CCMI : calendrier de déblocage et intérêts intercalaires
Dans le cadre d’un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), régi par les articles L231-1 à L231-15 du Code de la construction et de l’habitation, le déblocage du crédit construction intervient de façon progressive selon les stades d’avancement du chantier. L’art. R231-7 CCH plafonne les appels de fonds au pourcentage légal d’avancement :
- 15 % à l’ouverture de chantier
- 25 % à l’achèvement des fondations
- 40 % à l’achèvement des murs
- 60 % à la mise hors d’eau
- 75 % à la mise hors d’air et cloisons
- 95 % à l’achèvement des travaux (avant réception)
- 5 % à la remise des clés (ou consignés en cas de réserves notifiées)
La banque débloque les fonds au fur et à mesure des appels validés : pendant cette phase, l’emprunteur ne paie que les intérêts sur les sommes débloquées (intérêts intercalaires), puis les mensualités d’amortissement démarrent à la livraison. Ce coût intercalaire, souvent ignoré dans les simulations initiales, représente entre 3 000 € et 8 000 € sur un chantier de 18 mois pour un crédit de 200 000 €. La garantie de livraison à prix et délais convenus est obligatoire dans tout CCMI (art. L231-6 CCH) : elle couvre l’emprunteur si le constructeur fait défaillance en cours de chantier. L’assurance dommages-ouvrage doit, quant à elle, être souscrite impérativement avant l’ouverture du chantier, sous peine de nullité de la couverture.
Questions fréquentes sur le crédit construction
Peut-on cumuler PTZ et PAS pour une maison individuelle neuve ?
Oui. Le PTZ et le prêt d’accession sociale sont cumulables pour une construction neuve, à condition que les revenus du foyer respectent les plafonds PAS. La banque calcule le montant PTZ en premier, puis complète avec le PAS jusqu’à la quotité finançable. Ce cumul constitue l’option la plus favorable pour les primo-accédants aux revenus modestes construisant leur résidence principale.
Le PTZ 2026 est-il accessible pour une construction en zone rurale (zone C) ?
Oui, depuis le 1er avril 2025. Le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 a supprimé la restriction aux zones A et B pour les logements neufs individuels. Un primo-accédant qui fait construire en zone rurale (zone C) est désormais éligible au prêt taux zéro, avec un taux de couverture de 10 % à 30 % selon ses revenus et la composition du foyer.
Qu’est-ce que le différé de remboursement du PTZ ?
Le différé PTZ est une période, d’une durée de 5, 10 ou 15 ans selon les revenus, pendant laquelle l’emprunteur ne rembourse pas le capital du PTZ. Seuls les crédits complémentaires (PAS, prêt conventionné, crédit classique) sont remboursés pendant cette période. Plus les revenus sont modestes, plus le différé est long, ce qui allège significativement la mensualité globale lors des premières années d’occupation du logement.
Quel apport personnel est nécessaire pour construire une maison ?
Les banques exigent généralement entre 10 % et 20 % du coût total de l’opération (terrain + construction + frais annexes). Un apport de 10 % couvre au minimum les frais de notaire sur le terrain et les frais annexes de dossier. Un apport de 15 % à 20 % améliore le taux du crédit classique obtenu et réduit le coût de l’assurance emprunteur. En dessous de 10 %, l’octroi du prêt relève de la marge dérogatoire bancaire, accordée prioritairement aux primo-accédants.
Le prêt Action Logement est-il cumulable avec le PTZ ?
Oui, le prêt Action Logement (taux 1,5 % depuis 2024) est intégralement cumulable avec le PTZ et le PAS. Il est réservé aux salariés d’entreprises du secteur privé non agricole de plus de 10 salariés. Son montant varie selon la zone géographique : jusqu’à 40 000 € en zone A, 30 000 € en zone B1, 20 000 € en zone B2/C. Il doit financer la résidence principale neuve ou ancienne.
Que sont les intérêts intercalaires en construction neuve ?
Les intérêts intercalaires sont les intérêts dus sur les sommes débloquées progressivement par la banque pendant la phase de construction, avant la livraison de l’habitation. Ils sont calculés sur le capital débloqué cumulé au taux du crédit classique. Pour un chantier de 18 mois avec un prêt classique de 200 000 €, ils représentent entre 3 000 € et 8 000 €. Ces intérêts s’ajoutent au coût total du crédit et doivent être intégrés dans le TAEG annoncé.
Peut-on inclure l’achat du terrain et la construction dans un seul crédit immobilier ?
Oui. Si l’acquisition du terrain et le financement de la construction sont réalisés simultanément, la banque peut consentir un crédit global couvrant les deux postes. Cette option simplifie la gestion et permet au PTZ d’être calculé sur l’ensemble terrain + construction. Si le terrain est acquis avant le début des travaux, un crédit relais ou un prêt spécifique peut être nécessaire en attente de l’ouverture du crédit construction principal.
Aller plus loin sur les aides à la construction
Le plan de financement d’une maison neuve mobilise plusieurs dispositifs complémentaires. Ces ressources approfondissent les principaux leviers du financement immobilier neuf :
