Extension et agrandissement : quelle autorisation d'urbanisme ?
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Agrandir sa maison permet de gagner des mètres carrés sans déménager. Mais extension de maison rime avec autorisation d'urbanisme. Déclaration préalable pour les petites surfaces, permis de construire au-delà des seuils, architecte obligatoire si le total dépasse 150 m² : les règles varient selon l'ampleur du projet. Sans oublier les contraintes du PLU (prospect, emprise au sol, hauteur) qui peuvent limiter vos ambitions. Voici tout ce qu'il faut savoir avant de lancer votre projet d'agrandissement.
Sommaire
- Extension de maison : définition
- Seuils de surface et autorisations
- Procédure de déclaration préalable
- Procédure de permis de construire
- Le seuil des 150 m² et l'architecte
- Cas pratiques et exemples
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Extension de maison : définition
Qu'est-ce qu'une extension ?
L'extension de maison consiste à agrandir la surface habitable d'un bâtiment existant. Plusieurs formes sont possibles :
| Type d'extension | Caractéristiques |
|---|---|
| Extension latérale | Construction accolée au rez-de-chaussée |
| Surélévation | Ajout d'un niveau en hauteur |
| Excavation | Création d'un sous-sol habitable |
| Véranda | Pièce vitrée accolée |
| Aménagement combles | Transformation grenier en espace habitable |
Toutes ces formes créent de la surface de plancher et nécessitent une autorisation d'urbanisme, sauf cas marginaux sous 5 m².
Cadre juridique
Les articles R421-14 et R421-17 du Code de l'urbanisme définissent les seuils d'autorisation. Le principe est simple :
- Déclaration préalable (DP) : pour les extensions créant entre 5 et 20 m² de surface de plancher (ou 40 m² en zone urbaine du PLU)
- Permis de construire (PC) : au-delà de ces seuils
La notion de "zone urbaine" renvoie aux zones U du PLU. Si votre commune n'a pas de PLU (RNU ou POS), le seuil reste à 20 m².
Surface de plancher vs emprise au sol
L'autorisation dépend de deux surfaces :
- Surface de plancher : surface intérieure (murs exclus) des niveaux clos et couverts
- Emprise au sol : projection verticale du bâtiment (murs inclus)
Pour déclencher une autorisation, il suffit de dépasser l'un ou l'autre seuil. Une extension de 25 m² au sol peut créer 22 m² de surface de plancher (épaisseur des murs déduite).
Seuils de surface et autorisations
Tableau récapitulatif
| Surface créée | Zone RNU/POS | Zone U (PLU) | Autorisation |
|---|---|---|---|
| < 5 m² | Aucune | Aucune | Libre |
| 5 à 20 m² | DP | DP | CERFA 13703 |
| 20 à 40 m² | PC | DP | Selon zone |
| > 40 m² | PC | PC | CERFA 13406 |
Zone urbaine : le seuil de 40 m²
En zone U d'un PLU, le seuil de la déclaration préalable est relevé à 40 m² pour les extensions de maison individuelle. C'est le fameux "bonus" des zones urbaines :
- Extension de 35 m² en zone U → déclaration préalable
- Extension de 35 m² en zone A, N ou RNU → permis de construire
Attention : ce seuil ne s'applique qu'aux maisons individuelles, pas aux immeubles collectifs.
Le piège du dépassement de seuil
Une extension de 39 m² en zone U nécessite une DP. Mais si le projet passe à 41 m², un PC devient obligatoire. Cette différence de 2 m² change complètement la procédure :
| Critère | DP (≤ 40 m² zone U) | PC (> 40 m²) |
|---|---|---|
| Délai instruction | 1 mois | 2-3 mois |
| Pièces du dossier | DP1-DP8 | PCMI1-PCMI8 |
| Architecte | Jamais obligatoire | Si total > 150 m² |
| Affichage | Obligatoire | Obligatoire |
| Validité | 3 ans | 3 ans |
Procédure de déclaration préalable
Constitution du dossier
Le formulaire CERFA 13703 est utilisé pour les extensions de maison individuelle. Les pièces obligatoires sont :
| Pièce | Désignation | Contenu |
|---|---|---|
| DP1 | Plan de situation | Localisation parcelle |
| DP2 | Plan de masse | Implantation extension |
| DP3 | Plan de coupe | Profil terrain et construction |
| DP4 | Plan de façades | État existant et projeté |
| DP5 | Représentation extérieure | Intégration dans l'environnement |
| DP6 | Document graphique | Insertion paysagère |
| DP7-8 | Photographies | Environnement proche et lointain |
Le plan de masse coté doit indiquer précisément les dimensions de l'extension et les distances aux limites séparatives. La différence entre plan de masse et plan de situation est essentielle : le plan de situation localise le terrain, le plan de masse montre l'implantation du projet.
Pour réaliser ces plans, vous pouvez suivre notre tutoriel plan de masse ou utiliser un logiciel spécialisé.
Délai d'instruction
- 1 mois en zone standard
- 2 mois en secteur ABF (monuments historiques, site classé)
À défaut de réponse dans le délai, la déclaration est tacitement acceptée. Conservez le récépissé de dépôt comme preuve.
Affichage et recours
L'affichage sur le terrain est obligatoire pendant toute la durée des travaux. Il fait courir le délai de recours des tiers (2 mois). Un défaut d'affichage peut prolonger indéfiniment ce délai de contestation.
Procédure de permis de construire
Quand le PC est-il obligatoire ?
Le permis de construire s'impose pour :
- Extension > 20 m² hors zone U (RNU, zone A, N)
- Extension > 40 m² en zone U
- Surélévation modifiant la structure
- Extension avec changement de destination
Le formulaire est le CERFA 13406 (permis de construire maison individuelle). Les pièces PCMI1 à PCMI8 sont plus exigeantes que celles de la DP.
Pièces spécifiques au PC
| Pièce | Particularité |
|---|---|
| PCMI1 | Plan de situation 1/5000 ou 1/25000 |
| PCMI2 | Plan de masse avec cotes NGF |
| PCMI3 | Plan de coupe sur le terrain |
| PCMI4 | Notice descriptive |
| PCMI5 | Plans de façades et toitures |
| PCMI6 | Insertion paysagère |
| PCMI7-8 | Photographies |
En plus, des pièces complémentaires peuvent être exigées : attestation RE2020 (PCMI14-1) pour les extensions chauffées de plus de 50 m², étude de sol (PCMI16) en zone d'aléa retrait-gonflement des argiles.
Délai d'instruction
- 2 mois pour les maisons individuelles
- 3 mois en secteur ABF ou ERP
- + 1 mois si pièces manquantes (suspension du délai)
Le permis est valable 3 ans, prorogeable deux fois un an. Les travaux doivent commencer dans ce délai.
Déclaration d'achèvement (DAACT)
À la fin des travaux, le formulaire CERFA 13408 (DAACT) doit être déposé en mairie. Il atteste que les travaux sont terminés et conformes à l'autorisation. Pour les constructions neuves soumises à la RE2020, l'attestation thermique fin chantier (AT.3) doit y être jointe.
Le seuil des 150 m² et l'architecte
Règle de base
L'architecte est obligatoire si deux conditions cumulatives sont remplies :
- La demande est un permis de construire (pas une DP)
- La surface de plancher totale après travaux (existant + extension) dépasse 150 m²
Exemples de calcul
| Maison existante | Extension | Total | PC ? | Architecte ? |
|---|---|---|---|---|
| 100 m² | 35 m² | 135 m² | DP (zone U) | Non |
| 120 m² | 45 m² | 165 m² | PC | Oui |
| 140 m² | 15 m² | 155 m² | DP | Non |
| 80 m² | 50 m² | 130 m² | PC | Non |
| 160 m² | 10 m² | 170 m² | DP | Non (DP) |
Le dernier cas est subtil : même si la maison fait déjà 160 m², une extension de 10 m² ne nécessite qu'une DP (< 40 m² en zone U). Or l'architecte n'est jamais obligatoire pour une DP, quelle que soit la surface totale.
Astuce de conception
Pour éviter l'obligation d'architecte, limitez l'extension à 40 m² (DP en zone U) ou fractionnez le projet en plusieurs phases de moins de 40 m². Attention : cette stratégie peut être requalifiée de fraude si le projet global est visible dès le départ.
Cas pratiques et exemples
Cas n°1 : Extension latérale de 25 m²
Situation : Maison de 90 m² en zone UB du PLU. Projet : extension de plain-pied de 25 m² pour créer une suite parentale.
Analyse :
- Zone U → seuil DP relevé à 40 m²
- Extension 25 m² < 40 m² → DP
- Total après travaux : 90 + 25 = 115 m² → pas d'architecte
Résultat : Déclaration préalable (CERFA 13703), délai 1 mois.
Budget construction : 1 500 à 2 500 €/m² selon finitions.
Cas n°2 : Surélévation de 55 m²
Situation : Pavillon de 85 m² de plain-pied. Projet : surélévation complète pour créer un étage de 55 m² avec 3 chambres.
Analyse :
- Extension > 40 m² → PC obligatoire
- Total après travaux : 85 + 55 = 140 m² → pas d'architecte
- Surélévation = modification structure → étude de faisabilité recommandée
Résultat : Permis de construire (CERFA 13406), délai 2 mois.
Budget surélévation : 2 000 à 3 500 €/m².
Cas n°3 : Extension avec architecte
Situation : Maison de 130 m² en zone UA. Projet : extension de 45 m² pour créer un grand séjour-cuisine.
Analyse :
- Extension 45 m² > 40 m² → PC obligatoire
- Total après travaux : 130 + 45 = 175 m² > 150 m² → architecte obligatoire
- Honoraires architecte : 8 à 12% du montant des travaux
Résultat : Permis de construire avec signature d'architecte.
Budget : extension 67 500 € (45 m² × 1 500 €) + architecte 5 400 à 8 100 €.
Erreurs à éviter
Erreur n°1 : Confondre zone U et hors zone U
Le seuil de 40 m² pour la DP ne s'applique qu'en zone urbaine (U) d'un PLU. En zone agricole (A), naturelle (N) ou en RNU, le seuil reste à 20 m². Une extension de 25 m² en zone N nécessite un PC, pas une DP.
Erreur n°2 : Oublier le calcul du total
L'obligation d'architecte dépend de la surface totale après travaux, pas seulement de l'extension. Additionnez surface existante + surface créée pour vérifier si vous dépassez 150 m².
Erreur n°3 : Ignorer les règles du PLU
Le PLU impose des contraintes locales :
- Prospect : distance minimale aux limites (souvent H/2 ou 3 m)
- Emprise au sol maximale : pourcentage du terrain constructible
- Hauteur maximale : souvent 9 m au faîtage
- Coefficient de pleine terre : surface non imperméabilisée
Une extension conforme aux seuils nationaux peut être refusée pour non-respect du PLU local.
Erreur n°4 : Négliger la RE2020
Les extensions chauffées de plus de 50 m² doivent respecter la RE2020 (ou RT2012 pour les PC déposés avant 2022). Une étude thermique et les attestations PCMI14-1 (dépôt) et AT.3 (achèvement) sont obligatoires. Pour les petites extensions (< 50 m²), la RT existant s'applique.
Erreur n°5 : Commencer sans autorisation
Construire sans autorisation expose à une amende de 1 200 à 6 000 € par m² de surface irrégulière. Une extension de 30 m² non déclarée peut coûter jusqu'à 180 000 €. La prescription est de 6 ans (pénal) et 10 ans (civil).
Une régularisation est possible si l'extension respecte les règles d'urbanisme actuelles, mais elle n'efface pas l'infraction initiale.
Questions fréquentes
Quelle autorisation pour une extension de 20 m² ?
Pour une extension de 20 m², une déclaration préalable suffit dans tous les cas (zone U ou non). C'est le seuil minimum en zone standard. En zone urbaine du PLU, vous pouvez aller jusqu'à 40 m² avec une simple DP. Le formulaire à utiliser est le CERFA 13703. Le délai d'instruction est d'un mois.
Faut-il un architecte pour une extension de 40 m² ?
Non, si vous êtes en zone U du PLU et que l'extension ne dépasse pas 40 m², une simple déclaration préalable suffit. Or l'architecte n'est jamais obligatoire pour une DP, quelle que soit la surface totale de la maison. L'architecte devient obligatoire uniquement pour un PC si la surface totale après travaux dépasse 150 m².
Peut-on faire une extension en limite de propriété ?
Le PLU fixe les règles de prospect (recul par rapport aux limites). En général, deux options : construire en limite (mur aveugle) ou respecter une distance minimale (souvent H/2 avec minimum 3 m). L'accord du voisin peut permettre certaines dérogations. Un balcon en surplomb de la propriété voisine est interdit sans servitude.
Combien coûte une extension de maison ?
Le coût varie selon le type d'extension : 1 200 à 1 800 €/m² pour une véranda, 1 500 à 2 500 €/m² pour une extension traditionnelle de plain-pied, 2 000 à 3 500 €/m² pour une surélévation (renfort de structure inclus). Une extension de 30 m² coûte donc entre 45 000 € et 105 000 € selon les finitions. Ajoutez 8 à 12% si un architecte est obligatoire.
Quelle est la durée de validité d’une autorisation d’extension ?
La déclaration préalable et le permis de construire sont valables 3 ans. Les travaux doivent commencer dans ce délai et ne pas être interrompus plus d'un an. Deux prorogations d'un an chacune sont possibles sur demande (2 mois avant l'expiration). Au total, vous disposez donc de 5 ans maximum.
Une véranda nécessite-t-elle un permis de construire ?
Une véranda suit les mêmes règles qu'une extension classique. Si sa surface est comprise entre 5 et 20 m² (ou 40 m² en zone U), une déclaration préalable suffit. Au-delà, un permis de construire est nécessaire. La véranda crée de la surface de plancher si elle est chauffée et close. Une simple pergola ouverte suit des règles différentes.
L’extension compte-t-elle pour la taxe foncière ?
Oui. Toute création de surface de plancher augmente la valeur locative cadastrale et donc la taxe foncière. Vous devez déclarer l'extension aux impôts dans les 90 jours suivant l'achèvement (formulaire H1 pour maison). Une exonération temporaire de 2 ans peut s'appliquer pour les constructions neuves, selon les communes. La taxe d'aménagement est également due.
Conclusion
L'extension de maison suit des règles claires une fois les seuils maîtrisés :
| Surface extension | Zone | Autorisation | Architecte |
|---|---|---|---|
| < 5 m² | Toutes | Aucune | Non |
| 5-20 m² | Toutes | DP | Non |
| 20-40 m² | Zone U (PLU) | DP | Non |
| > 40 m² (ou > 20 m² hors zone U) | Toutes | PC | Si total > 150 m² |
Avant de déposer votre dossier, consultez le PLU pour vérifier les règles locales (prospect, emprise, hauteur). Une extension conforme aux seuils nationaux peut être refusée si elle viole le règlement de zone.
L'assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour tous les travaux de construction. Elle garantit la réparation rapide des désordres décennaux. Vérifiez également les attestations d'assurance décennale des entreprises intervenant sur votre chantier.
Pour les plans du permis, soignez particulièrement le plan de masse et les façades : ce sont les pièces les plus scrutées par l'instructeur. Un dossier complet évite les demandes de pièces complémentaires qui rallongent les délais.
Sources : Code de l'urbanisme (articles R421-14, R421-17, R431-2), Service-public.fr, liste des CERFA urbanisme
