Garanties construction : le tableau pour savoir laquelle couvre votre désordre

Temps de lecture : 7 minutes — mis à jour en novembre 2026

Votre VMC tombe en panne 18 mois après la réception. Le carrelage se décolle au bout de trois ans. Des fissures apparaissent au cinquième été. À chaque fois, la même question : qui doit payer — et surtout, quelle garantie invoquer ? Car c’est la qualification du désordre qui détermine tout : le responsable, le délai pour agir, et la procédure. Voici le tableau pour vous y retrouver, et les cas-frontières où tout se joue.

Le tableau des garanties : durée, désordres, responsable

Trois repères : tout part de la réception (d’où l’importance de la soigner) ; les garanties se chevauchent la première et la deuxième année ; et ces délais sont des délais de forclusion — seule une action en justice les interrompt, pas un courrier.

6 désordres types, 6 réponses

• Fissures — esthétiques la première année : parfait achèvement. Structurelles ou laissant passer l’eau : décennale. Entre les deux : c’est l’expertise qui tranche (voir notre guide fissures) ;
• VMC en panne — équipement dissociable : biennale… SAUF si c’est l’unique ventilation du logement : son défaut le rend impropre à destination → requalification en décennale, et votre délai passe de 2 à 10 ans. La jurisprudence est constante ;
• Infiltrations — par la toiture, la façade ou une canalisation encastrée : décennale. Par un robinet apparent : biennale. Le critère : peut-on remplacer l’élément sans casser ?
• Carrelage qui se décolle — la Cour de cassation l’a jugé dissociable (13 février 2013) : hors décennale en principe → biennale puis droit commun. Exception : des désordres généralisés rendant les locaux inutilisables peuvent rebasculer en décennale ;
• Volet roulant, robinetterie, ballon d’eau chaude — biennale, dans les 2 ans, LRAR ;
• Équipement en panne à 18 mois, constructeur qui invoque un « défaut d’entretien » — c’est la parade classique : l’expertise qui met en évidence le vice d’origine la fait tomber.

Qualifier le désordre : là où tout se joue (et où l’expert intervient)

Vous l’avez vu sur la VMC et le carrelage : le même désordre peut relever de la biennale (2 ans) ou de la décennale (10 ans) selon sa qualification technique. Concrètement, l’expert :

1. détermine si l’élément est dissociable ou non (le test : démontable sans détérioration de l’ouvrage ?) ;
2. évalue si le désordre rend le bien impropre à sa destination — le sésame de la décennale ;
3. écarte les causes d’exonération invoquées (entretien, usage anormal) ;
4. et oriente le recours vers le bon fondement, dans le bon délai — car un recours mal qualifié est un recours rejeté.

C’est le prolongement direct de notre travail sur les malfaçons : constater ne suffit pas, il faut qualifier et chiffrer.

Questions fréquentes

Mon constructeur est en liquidation judiciaire : mes garanties sont-elles perdues ?

Non — la décennale est portée par son assurance, qui survit à l’entreprise. C’est aussi tout l’intérêt de la dommages-ouvrage : elle préfinance sans que vous ayez à courir après un constructeur disparu. Première étape : retrouver l’attestation d’assurance décennale (elle devait figurer au contrat et sur les devis).

Je n’ai pas souscrit de dommages-ouvrage : quelles conséquences ?

Vos garanties existent toujours, mais sans préfinancement : il faudra actionner directement le constructeur et son assureur décennal — procédure plus longue, souvent avec expertise. La DO manquante complique aussi la revente du bien dans les 10 ans.

Le délai approche et le constructeur fait traîner : que faire ?

N’attendez pas : ces délais sont des délais de forclusion, et les courriers ne les interrompent pas. À l’approche d’une échéance (1 an, 2 ans, 10 ans), une action — même un simple référé — préserve vos droits. Parlez-nous-en tôt.

En VEFA, ces garanties s’appliquent-elles aussi ?

Oui — avec en plus le régime spécifique des vices apparents à la livraison. Voir notre guide livraison VEFA.