Exemple de Permis de Construire pour Maison Individuelle : Dossier Type
Temps de lecture : 11 minutes
Vous avez trouvé votre terrain, votre projet de maison est défini, et vous devez maintenant constituer votre dossier de permis de construire. Le formulaire CERFA 13406 fait 10 pages, la liste des pièces à fournir semble interminable, et vous ne savez pas par où commencer.
Bonne nouvelle : un dossier permis de construire bien préparé suit toujours la même logique. Les pièces PCMI1 à PCMI8 répondent chacune à une question précise de l'instructeur. Cet article vous présente un exemple concret de demande de permis de construire pour une maison individuelle de 120 m², avec toutes les pièces commentées et les erreurs à éviter pour obtenir un accord sans demande de pièces complémentaires.
Sommaire
- Le dossier PCMI : vue d'ensemble
- Les 8 pièces obligatoires détaillées
- Exemple complet : maison 120 m² en zone U
- Cas particuliers : ABF, lotissement, architecte
- Délais et suivi du dossier
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Le dossier PCMI : vue d'ensemble
Le permis de construire pour maison individuelle (PCMI) est régi par les articles R421-1 à R421-8 du Code de l'urbanisme. Le dossier comprend un formulaire CERFA et des pièces graphiques codifiées PCMI1 à PCMI8.
Quand le permis de construire est-il obligatoire ?
Le PC est requis pour toute construction neuve créant plus de 20 m² de surface de plancher (ou 40 m² en zone U avec PLU). Pour une maison individuelle complète, c'est donc systématique.
| Situation | Autorisation requise |
|---|---|
| Maison neuve < 150 m² | PC sans architecte |
| Maison neuve > 150 m² | PC avec architecte |
| Extension < 40 m² (zone U) | Déclaration préalable |
| Extension portant le total > 150 m² | PC avec architecte |
Le formulaire CERFA 13406
C'est le document central de votre demande. Il comprend :
- Cadre 1 : Identité du pétitionnaire (vous)
- Cadre 2 : Coordonnées du terrain
- Cadre 3 : Destination des constructions
- Cadre 4 : Surfaces créées
- Cadre 5 : Engagement et signature
- Annexes : Attestations (RE2020, accessibilité…)
Pour les projets autres qu'une maison individuelle (immeuble, commerce…), utilisez le CERFA 13409.
Les 8 pièces obligatoires détaillées
Chaque pièce PCMI répond à une question spécifique de l'instructeur municipal. Voici leur contenu attendu.
PCMI1 : Plan de situation du terrain
Objectif : localiser votre terrain dans la commune.
Contenu requis :
- Extrait cadastral ou carte IGN à l'échelle 1/5 000 ou 1/25 000
- Orientation (Nord)
- Voies d'accès au terrain
- Nom de la commune et lieu-dit
Conseil : utilisez le site cadastre.gouv.fr ou Géoportail pour obtenir un fond de plan gratuit.
PCMI2 : Plan de masse des constructions
Objectif : montrer l'implantation du projet sur la parcelle.
Le plan de masse pour permis de construire est la pièce la plus technique. Il doit indiquer :
- Les dimensions cotées du terrain
- L'implantation cotée de la maison (distances aux limites)
- Les accès véhicules et piétons
- Les raccordements aux réseaux (eau, électricité, assainissement)
- Les plantations existantes et projetées
- L'altimétrie (cotes NGF)
Consultez nos exemples de plan de masse annotés pour visualiser le niveau de détail attendu.
PCMI3 : Plan en coupe du terrain et de la construction
Objectif : montrer le profil du terrain et le volume de la construction.
Le PCMI3 doit faire apparaître :
- Le terrain naturel avant travaux
- Le terrain après terrassement
- Le volume de la construction (fondations, rez-de-chaussée, étage, toiture)
- La cote du point le plus haut par rapport au terrain naturel
PCMI4 : Notice descriptive
Objectif : décrire le projet et son insertion dans l'environnement.
Contenu attendu :
- État initial du terrain (végétation, constructions existantes, topographie)
- Présentation du projet (implantation, volumétrie, matériaux)
- Justification des choix architecturaux
- Traitement des espaces extérieurs
PCMI5 : Plans des façades et des toitures
Objectif : montrer l'aspect extérieur du projet.
Contenu requis :
- Façade Nord, Sud, Est, Ouest (les 4 façades)
- Dimensions cotées (hauteurs, largeurs d'ouvertures)
- Matériaux et couleurs annotés
- Éléments de toiture (pente, matériau, lucarnes, cheminées)
PCMI6 : Document graphique d'insertion paysagère
Objectif : montrer l'intégration du projet dans son environnement.
Le PCMI6 est généralement un photomontage ou un dessin perspective montrant la maison dans son contexte réel (rue, voisinage, végétation).
PCMI7 : Photographie de l'environnement proche
Objectif : documenter le contexte immédiat du projet.
Photo du terrain prise depuis la voie publique, montrant les constructions voisines et la végétation existante.
PCMI8 : Photographie de l'environnement lointain
Objectif : documenter le paysage dans lequel s'insère le projet.
Photo plus large montrant le quartier ou le paysage environnant.
Exemple complet : maison 120 m² en zone U
Prenons l'exemple concret de la famille Martin qui construit une maison de 120 m² sur un terrain de 600 m² en zone U d'un PLU.
Les caractéristiques du projet
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Surface de plancher | 120 m² |
| Emprise au sol | 95 m² |
| Hauteur au faîtage | 7,50 m |
| Surface terrain | 600 m² |
| Zone PLU | UB (zone urbaine) |
| Distance limites | 4 m (règle = 3 m mini) |
Architecte obligatoire ?
Non. La surface totale (120 m²) est inférieure à 150 m². Les Martin peuvent déposer leur permis de construire maison sans recours obligatoire à un architecte.
Attention : s'ils ajoutent plus tard une extension portant le total à plus de 150 m², l'architecte deviendra obligatoire.
Le dossier déposé
Formulaire CERFA 13406 :
- Cadre 1 : M. et Mme MARTIN, 12 rue des Lilas, 34000 Montpellier
- Cadre 2 : Parcelle AB 123, 600 m², zone UB
- Cadre 4 : Surface plancher créée = 120 m², emprise au sol = 95 m²
- Attestation RE2020 jointe (PCMI 14-1)
Pièces graphiques :
- PCMI1 : Extrait cadastral avec parcelle identifiée
- PCMI2 : Plan de masse à l'échelle 1/200, côtes aux limites, réseaux
- PCMI3 : Coupe Est-Ouest montrant terrain naturel + construction
- PCMI4 : Notice 2 pages décrivant le projet
- PCMI5 : 4 façades cotées avec matériaux annotés
- PCMI6 : Photomontage d'insertion depuis la rue
- PCMI7/PCMI8 : Photos du terrain et du quartier
Délai d'instruction et résultat
Le délai d'instruction du permis de construire est de 2 mois pour une maison individuelle. Les Martin ont reçu leur arrêté de permis 7 semaines après le dépôt.
Le permis accordé précise une durée de validité de 3 ans. Les travaux doivent commencer avant cette date, sinon le permis est caduc.
Cas particuliers : ABF, lotissement, architecte
Construction en zone ABF
Si votre terrain se situe dans un périmètre de 500 m autour d'un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable, l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France est obligatoire.
Impact sur le dossier :
- Délai d'instruction : 3 mois au lieu de 2
- PCMI6 encore plus soigné (intégration architecturale)
- Matériaux et couleurs conformes aux prescriptions ABF
Construction dans un lotissement
Le règlement de lotissement s'ajoute au PLU. Vérifiez :
- Surface minimale constructible par lot
- Hauteur maximale autorisée
- Aspects extérieurs imposés (couleurs, clôtures…)
- Places de stationnement par logement
Projet nécessitant un architecte
Au-delà de 150 m² de surface totale après travaux, l'architecte est obligatoire. Son intervention modifie le dossier :
- Il signe les plans et le CERFA
- Son attestation DPLG ou HMONP est jointe
- La qualité graphique des plans est généralement supérieure
Si vos combles aménageables comptent dans la surface, attention au dépassement du seuil de 150 m². De même, le garage compte-t-il dans la surface de plancher ? En général non (s'il est fermé et non aménageable), mais vérifiez.
Délais et suivi du dossier
Le délai permis de construire standard
| Type de projet | Délai d'instruction |
|---|---|
| Maison individuelle (PCMI) | 2 mois |
| Maison en zone ABF | 3 mois |
| Autres constructions | 3 mois |
| ERP (établissement recevant du public) | 5 mois |
Les étapes après le dépôt
Semaine 1 : Récépissé de dépôt avec numéro de dossier et date de dépôt.
Semaine 1-4 : Vérification de la complétude. Si pièces manquantes, courrier de demande de pièces complémentaires (le délai est suspendu).
Semaine 4-8 : Instruction au fond. Vérification de la conformité au PLU, consultations éventuelles (ABF, pompiers…).
Semaine 8 : Décision. Soit arrêté de permis, soit refus motivé.
L'absence de réponse vaut-elle accord ?
Oui. Si la mairie ne répond pas dans le délai, vous bénéficiez d'un permis tacite. Mais attention : demandez toujours un certificat de non-opposition pour avoir une preuve écrite.
Le prix permis de construire
Le dépôt du dossier est gratuit. En revanche, prévoyez :
- Honoraires architecte (si obligatoire) : 8 à 15% du coût des travaux
- Géomètre (pour le plan de masse) : 300 à 800 €
- Bureau d'études thermiques (RE2020) : 500 à 1 500 €
- Taxe d'aménagement : variable selon commune et surface (calculable sur le simulateur de taxe d'aménagement)
Erreurs à éviter
Erreur n°1 : Dossier incomplet
Le piège : Oublier une pièce ou fournir un document illisible.
La conséquence : Demande de pièces complémentaires, délai d'instruction suspendu, projet retardé de plusieurs semaines.
La solution : Vérifiez votre dossier avec la check-list officielle avant dépôt.
Erreur n°2 : Plan de masse non coté
Le piège : Fournir un joli plan sans les dimensions.
La conséquence : L'instructeur ne peut pas vérifier le respect des distances aux limites → rejet ou demande de pièces.
La solution : Cotez systématiquement toutes les distances (limites, voies, constructions existantes).
Erreur n°3 : Incohérence entre les plans
Le piège : La surface indiquée sur le CERFA ne correspond pas aux plans.
La conséquence : Demande d'explication, suspicion de fraude, retard.
La solution : Vérifiez la cohérence entre le formulaire et chaque pièce graphique.
Erreur n°4 : Photos floues ou mal cadrées
Le piège : Photos PCMI7/PCMI8 prises rapidement, sans réflexion.
La conséquence : L'instructeur ne peut pas apprécier le contexte → demande de nouvelles photos.
La solution : Prenez vos photos par beau temps, depuis plusieurs angles, en montrant clairement le terrain et son environnement.
Erreur n°5 : Ignorer les règles du PLU
Le piège : Dessiner sa maison idéale sans vérifier les contraintes.
La conséquence : Refus permis de construire pour non-conformité au PLU.
La solution : Consultez le PLU en mairie AVANT de finaliser votre projet. Vérifiez emprise au sol maximale, hauteur, prospect, aspect extérieur.
Questions fréquentes
Comment obtenir un permis de construire ?
Pour obtenir un permis de construire, constituez un dossier complet comprenant le formulaire CERFA 13406 (pour maison individuelle) et les pièces PCMI1 à PCMI8. Déposez le dossier en mairie en 4 exemplaires (5 si zone ABF). La mairie dispose de 2 mois pour instruire votre demande de permis de construire. Si le dossier est conforme au PLU, vous recevrez un arrêté de permis. Prévoyez également l'attestation RE2020 (PC14-1) pour les constructions neuves.
Quel est le délai d’obtention d’un permis de construire ?
Le delai permis de construire est de 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois en zone ABF (abords de monuments historiques), et jusqu'à 5 mois pour un ERP. Ce délai court à partir de la date de dépôt inscrite sur le récépissé. Il peut être suspendu si la mairie vous demande des pièces complémentaires. Passé ce délai sans réponse, le permis est considéré comme tacitement accordé.
Comment faire un permis de construire sans architecte ?
Vous pouvez déposer un permis de construire sans architecte si la surface de plancher totale après travaux ne dépasse pas 150 m². Dans ce cas, vous réalisez vous-même les plans (PCMI1 à PCMI8) ou vous faites appel à un dessinateur. Des logiciels de plan maison gratuits peuvent vous aider à dessiner votre projet. Attention : même sans architecte, le dossier doit être complet et conforme aux règles du PLU.
Comment contester un refus de permis de construire ?
En cas de refus permis de construire, vous disposez de deux recours. Le recours gracieux consiste à écrire au maire dans les 2 mois suivant la notification pour demander le réexamen (gratuit). Le recours contentieux consiste à saisir le tribunal administratif dans les 2 mois. Avant tout recours, analysez les motifs du refus : si votre projet ne respecte pas le PLU, modifiez-le et déposez une nouvelle demande plutôt que de contester.
Où trouver un exemple de plan de masse ?
Vous pouvez consulter nos exemples de plans de masse annotés qui montrent le niveau de détail attendu pour un dossier de permis de construire. Un plan de masse exemple doit comporter les cotes (distances aux limites, dimensions du bâtiment), l'orientation Nord, les réseaux, les accès, et les courbes de niveau si le terrain est en pente. Pour une déclaration préalable, consultez notre exemple de déclaration préalable remplie.
Combien coûte un permis de construire ?
Le dépôt du dossier en mairie est gratuit. Le prix permis de construire comprend les frais annexes : honoraires d'architecte si obligatoire (8 à 15% du coût travaux), géomètre pour le plan de masse (300 à 800 €), bureau d'études thermiques RE2020 (500 à 1 500 €). Après obtention, vous devrez payer la taxe d'aménagement calculée sur la surface créée (de 500 à 1 000 €/m² selon les communes). Cette taxe est payable en 2 échéances après le début des travaux.
Peut-on déposer un permis de construire en ligne ?
Oui, depuis le 1er janvier 2022, toutes les communes doivent proposer le dépôt en ligne des demandes d'urbanisme. Vous pouvez déposer un permis de construire via le guichet numérique des autorisations d'urbanisme de votre commune. Le dossier dématérialisé comprend les mêmes pièces (PCMI1 à PCMI8) au format PDF. Le récépissé est envoyé par email. Cette procédure évite les déplacements en mairie et facilite le suivi du dossier.
Conclusion
Un dossier de permis de construire bien préparé, c'est un permis obtenu dans les délais sans aller-retour avec la mairie. Les 8 pièces PCMI répondent chacune à une question précise, et leur cohérence entre elles est essentielle.
Les clés d'un dossier réussi :
- Vérifiez le PLU AVANT de dessiner votre projet
- Cotez tous vos plans (distances, hauteurs, surfaces)
- Assurez la cohérence entre le CERFA et les pièces graphiques
- Joignez les attestations obligatoires (RE2020, accessibilité si ERP)
- Déposez en 4 exemplaires (5 en zone ABF)
Pour les projets complexes ou en zone sensible, l'accompagnement par un architecte reste le meilleur investissement. Et n'oubliez pas : le permis accordé doit être affiché sur le terrain pour purger le délai de recours des voisins.
Sources : Legifrance – Articles R421-1 à R421-8, Service-public.fr
