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Division d’un terrain agricole : procédure, SAFER et notaire

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Diviser un terrain agricole en plusieurs parcelles n’est pas soumis à une déclaration préalable dès lors que les lots créés restent à usage agricole et ne sont pas destinés à la construction : l’article L442-1 du Code de l’urbanisme limite la notion de lotissement aux seules divisions créant des lots à bâtir. En revanche, dès que la vente d’une parcelle agricole est envisagée, la SAFER dispose d’un délai de 2 mois pour exercer son droit de préemption après notification du notaire par déclaration d’intention d’aliéner (DIA), conformément à l’article L143-1 du Code rural et de la pêche maritime.

Lotissement ou simple division : ce que précise l’article L442-1 du Code de l’urbanisme

L’article L442-1 du Code de l’urbanisme définit le lotissement comme « la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Le critère déterminant est l’intention de construire sur les lots issus de la division.

Une division de terrain agricole qui ne crée que des parcelles à usage agricole — exploitées, louées sous bail rural, ou simplement détenues sans projet de construction — n’entre donc pas dans le champ du lotissement. Elle n’exige ni déclaration préalable, ni permis d’aménager au titre de l’urbanisme.

L’article R442-2 du même code énumère les divisions qui ne constituent pas un lotissement même lorsqu’un lot est destiné à être bâti : les divisions résultant d’un remembrement opéré par une commission d’aménagement foncier, les partages entre indivisaires par voie judiciaire, et les cessions à un exploitant agricole pour agrandir son exploitation. Ces exceptions sont strictement interprétées par les services instructeurs des mairies et des DDT (directions départementales des territoires).

La frontière entre division agricole pure et lotissement reste parfois ténue. Si l’acquéreur d’un lot agricole dépose une demande de permis de construire dans les deux ans suivant la vente, l’administration peut requalifier l’opération en lotissement et exiger rétroactivement une autorisation. Cette requalification expose le vendeur à des sanctions pénales et au refus des actes subséquents.

Division agricole sans construction : pas de déclaration préalable requise

Lorsque la division d’un terrain agricole ne génère que des lots restant à vocation agricole — élevage, culture, prairie, verger, bois —, aucune autorisation d’urbanisme n’est requise pour la seule opération de division. Le propriétaire peut morceler ses terres sans dépôt de dossier en mairie, sous réserve des règles spécifiques que le PLU (plan local d’urbanisme) en vigueur sur la commune peut fixer relativement à la superficie minimale des parcelles en zone agricole.

Avant toute opération, la consultation du PLU via Géoportail de l’urbanisme est indispensable pour vérifier le zonage exact (zone A ou N), les servitudes éventuelles (périmètre de protection de captage, zone inondable, PPRN) et les conditions de taille minimale des lots. Certaines communes imposent une superficie plancher en zone agricole en dessous de laquelle la division est conditionnée à un avis de la DDT.

L’absence de formalité d’urbanisme ne dispense toutefois pas des formalités cadastrales et notariales. La division foncière doit être matérialisée par un document modificatif du parcellaire cadastral (DMPC) établi par un géomètre-expert, puis formalisée par acte notarié publié au service de publicité foncière pour être opposable aux tiers. Ces deux étapes sont obligatoires quelle que soit la destination agricole des lots.

Quand la déclaration préalable ou le permis d’aménager s’imposent

Trois configurations imposent une déclaration préalable (DP) ou un permis d’aménager (PA) même sur un terrain agricole :

  • Lots destinés à être bâtis : dès qu’un lot issu de la division est vendu avec intention de construire, la division relève du lotissement au sens de l’article L442-1. Si le lotissement crée un ou deux lots avec accès existant et sans équipement commun, une DP suffit. Au-delà de deux lots ou si des voiries ou réseaux communs sont créés, un permis d’aménager est requis.
  • Détachement pour habitation agricole : si le propriétaire souhaite vendre une parcelle destinée à accueillir le logement d’un exploitant agricole (construction liée à l’activité), la division et la construction projetée doivent faire l’objet d’une DP ou d’un PC selon la surface.
  • Zones de protection particulière : en site classé, en secteur sauvegardé ou dans le périmètre d’un monument historique, toute division foncière — même sans construction — peut être soumise à autorisation selon les dispositions du PLU ou du plan de sauvegarde et de mise en valeur.

Le dépôt d’une DP se fait en mairie. Le délai d’instruction est d’un mois à compter du dépôt du dossier complet, prorogé à trois mois lorsque le terrain est situé dans une zone de protection particulière. La mairie informe par courrier de tout délai supplémentaire dans le mois suivant la réception.

La fiche pratique de service-public.fr récapitule les situations nécessitant une DP ou un PA selon la destination des lots et le nombre de parcelles créées.

Rôle du géomètre-expert : DMPC et bornage contradictoire obligatoires

Le géomètre-expert est le seul professionnel habilité à établir le document modificatif du parcellaire cadastral (DMPC), document officiel qui matérialise la création de nouvelles parcelles et déclenche leur enregistrement au cadastre sous de nouveaux numéros de section. Cette compétence exclusive est consacrée par la loi n° 46-942 du 7 mai 1946 instituant l’ordre des géomètres-experts.

La mission du géomètre pour une division de foncier agricole comprend en pratique :

  • Le bornage contradictoire des nouvelles limites séparatives, réalisé en présence des propriétaires des parcelles concernées et, si leurs limites sont modifiées, des riverains. Le procès-verbal de bornage est signé par toutes les parties ;
  • Le levé topographique pour mesurer les surfaces réelles de chaque lot issu de la division — surfaces qui figureront dans l’acte notarié ;
  • L’établissement et la transmission du DMPC au service du cadastre, qui attribue les nouveaux numéros de parcelles ;
  • La fourniture au notaire des coordonnées cadastrales complètes pour la rédaction de l’acte authentique.

Pour une division simple de terrain agricole en deux lots, la mission géomètre représente un coût indicatif de 1 500 à 3 000 € selon la superficie, la complexité topographique du terrain et la localisation géographique. Ce montant n’est pas réglementé par un barème officiel : un devis préalable est indispensable.

Le bornage contradictoire rend les limites séparatives opposables aux tiers une fois l’acte publié au fichier immobilier. En l’absence de bornage, la division reste valable sur le plan juridique mais les limites restent contestables, ce qui génère un risque de litige entre acquéreurs successifs sur la contenance réelle des lots.

Rôle du notaire : DIA, acte de division et publicité au fichier immobilier

Le notaire intervient à deux étapes critiques d’une division de terrain agricole : la notification obligatoire à la SAFER et la formalisation de l’acte authentique de vente ou de division.

Avant toute vente d’un lot issu d’une division agricole, le notaire envoie à la SAFER compétente pour le département une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Ce document mentionne le prix de vente envisagé, la désignation cadastrale des parcelles cédées (avec les nouveaux numéros issus du DMPC), les coordonnées des parties et les modalités de l’opération projetée. La DIA est obligatoire pour toute vente de bien à usage agricole soumis au droit de préemption SAFER.

L’acte notarié formalise ensuite le transfert de propriété ou la division juridique. Il reprend les références cadastrales nouvelles, la contenance exacte mesurée par le géomètre, les servitudes passives et actives attachées à chaque lot, et les conditions particulières liées à l’usage agricole : baux ruraux en cours (l’acquéreur reprend le bail), clauses de non-urbanisation, droits de passage. En présence d’un bail rural, le preneur dispose d’un droit de préemption prioritaire sur la SAFER (art. L412-1 Code rural).

La publication de l’acte au service de publicité foncière (SPF, anciennement conservation des hypothèques) rend la mutation opposable aux tiers. Les frais de notaire comprennent les émoluments réglementés sur la valeur du bien, les frais de publication et les débours, pour un montant total généralement compris entre 1 000 et 2 000 € sur une division agricole simple.

Droit de préemption SAFER : champ d’application, notification et délais

La SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural) est un organisme sous double tutelle des ministères de l’Agriculture et de l’Économie. Son droit de préemption, fondé sur l’article L143-1 du Code rural et de la pêche maritime, s’applique à toute vente à titre onéreux d’un bien immobilier à usage agricole : parcelle cultivée, prairie, bois agricole, terrain nu classé en zone A du PLU.

Sont soumises à ce droit de préemption :

  • Les parcelles inscrites en zone A (agricole) ou N (naturelle avec usage agricole) du PLU ;
  • Les terres agricoles exploitées situées dans des communes en carte communale ou sans document d’urbanisme ;
  • Les parcelles créées par division qui conservent un usage agricole après l’opération.

Sont en revanche exclues du droit de préemption SAFER : les transmissions entre membres d’une même famille jusqu’au 4e degré, les apports en société agricole entre associés existants, et les échanges amiables encadrés par une commission d’aménagement foncier.

La procédure de notification est déclenchée par le notaire : il adresse la DIA à la SAFER compétente en recommandé ou par voie électronique sécurisée. La SAFER dispose ensuite d’un délai de 2 mois à compter de la réception pour notifier sa décision. Passé ce délai sans réponse, le silence vaut renonciation et la vente peut se conclure librement aux conditions notifiées.

Issues de la préemption : renonciation, prix révisé ou substitution de l’acquéreur

À l’issue du délai de 2 mois, trois issues sont possibles :

  • Renonciation tacite : si la SAFER ne répond pas, son silence vaut renonciation définitive. Le notaire peut alors finaliser la vente avec l’acquéreur initial.
  • Renonciation expresse : la SAFER notifie explicitement qu’elle renonce à préempter, libérant le calendrier sans attendre l’expiration du délai complet.
  • Exercice du droit de préemption : la SAFER se substitue à l’acquéreur aux conditions de la DIA. Si elle souhaite acquérir à un prix inférieur à celui notifié, elle le propose au propriétaire. Celui-ci peut : accepter le prix révisé, refuser (et renoncer à vendre à court terme), ou saisir le tribunal judiciaire pour faire fixer le prix par voie judiciaire.

En cas de division parcellaire, la DIA doit préciser les nouvelles références cadastrales issues du DMPC pour chaque lot. La SAFER peut choisir de préempter un ou plusieurs lots seulement, si la réglementation applicable à la SAFER départementale l’y autorise. Cette préemption partielle peut déséquilibrer le projet initial du propriétaire, notamment si les lots restants perdent en viabilité agricole.

La SAFER dispose également d’une obligation de rétrocession : si elle a préempté, elle doit céder le bien à un exploitant agricole, un jeune agriculteur ou une structure agricole reconnue dans un délai de 5 ans. À défaut, le propriétaire initial peut exercer un droit de réméré dans les conditions fixées par le Code rural.

Zonage A au PLU : constructibilité des lots issus de la division

En zone A (agricole) d’un PLU, les constructions nouvelles sont en principe interdites, sauf exceptions limitativement prévues par le règlement de zone : bâtiments nécessaires à l’exploitation agricole (hangars, silos, stabulations), logement de l’exploitant sous conditions strictes de lien fonctionnel avec l’activité, équipements publics d’intérêt général compatibles avec l’espace agricole.

Un lot issu d’une division agricole reste soumis à ce régime restrictif. L’acquéreur ne peut pas y construire une habitation à usage résidentiel sans justifier d’un lien fonctionnel avéré avec une exploitation agricole en cours. Cette contrainte doit être mentionnée dans l’acte notarié pour éviter tout malentendu sur les droits à bâtir attachés aux lots.

Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) à horizon 2050 renforce la protection des terres agricoles. Le ministère de l’Écologie publie les orientations réglementaires sur la trajectoire de réduction de l’artificialisation des sols. Les communes doivent désormais justifier tout déclassement de zone A vers une zone constructible dans le cadre de la révision de leur PLU, ce qui limite les possibilités de valorisation constructible des terres agricoles divisées.

Fiscalité de la division de terrain agricole : plus-value et taxes

La vente d’un lot issu d’une division de terrain agricole génère une plus-value immobilière imposable si le terrain est détenu à titre privé (hors activité agricole professionnelle inscrite). Le régime des particuliers prévoit un abattement progressif par durée de détention, aboutissant à une exonération totale après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu (taux de 19 %) et après 30 ans pour les prélèvements sociaux (17,2 %).

Des exonérations spécifiques s’appliquent dans certains cas :

  • Cessions entre exploitants agricoles sous plafond : l’article 238 quindecies du Code général des impôts prévoit une exonération partielle ou totale de plus-value professionnelle lors de la transmission d’une exploitation agricole sous conditions de valeur des éléments transmis et d’activité du cédant.
  • Expropriation et cession amiable avant DUP : si la SAFER ou une collectivité acquiert le terrain dans le cadre d’une procédure d’aménagement foncier, des régimes d’exonération spécifiques peuvent s’appliquer selon les conditions de la cession.
  • Taxe d’aménagement : elle n’est due que si une autorisation d’urbanisme (PC, DP) est délivrée sur le lot. En l’absence de permis, la simple division d’un terrain agricole n’est pas soumise à la taxe d’aménagement, dont le régime est défini depuis l’ordonnance n° 2022-883 du 14 juin 2022 aux articles 1635 quater A et suivants du Code général des impôts (et non plus aux anciens articles L331-1 et suivants du Code de l’urbanisme, abrogés au 1er septembre 2022).

Pour les exploitants agricoles relevant du régime des bénéfices agricoles, la cession de terres suit les règles fiscales propres à l’activité professionnelle. La page dédiée sur impots.gouv.fr détaille les abattements et les cas d’exonération applicables aux plus-values immobilières des particuliers.

Étapes chronologiques d’une division de terrain agricole

Une division de foncier agricole correctement instruite suit généralement la séquence suivante, pour une durée totale de 3 à 6 mois :

  1. Vérification PLU et certificat d’urbanisme : consulter le zonage sur Géoportail de l’urbanisme pour identifier la zone (A, N), les servitudes et les éventuelles conditions de taille minimale. Demander un CUa (certificat d’urbanisme d’information) en mairie pour obtenir une réponse officielle sur les droits du terrain — délai légal d’instruction : 1 mois.
  2. Mission géomètre-expert : bornage contradictoire, levé topographique, établissement du DMPC. Durée indicative : 4 à 10 semaines selon le carnet de commandes du professionnel et la complexité cadastrale du terrain.
  3. Dépôt DP ou PA en mairie si nécessaire : uniquement si un ou plusieurs lots sont destinés à la construction. Délai d’instruction : 1 mois, prorogeable à 3 mois en zone protégée.
  4. Notification DIA à la SAFER par le notaire : dès que l’acte de vente est préparé et que les nouvelles références cadastrales issues du DMPC sont disponibles. Délai d’attente SAFER : 2 mois.
  5. Signature de l’acte notarié : après renonciation ou silence SAFER, avec reprise des baux ruraux en cours et mention des servitudes dans l’acte.
  6. Publication au service de publicité foncière : rend la mutation opposable aux tiers dans un délai de quelques semaines après la signature chez le notaire.

Ce calendrier peut se prolonger si une déclaration préalable est contestée par les voisins ou le service instructeur, si la SAFER engage une procédure judiciaire de fixation du prix, ou si un bail rural en cours génère un droit de préemption prioritaire du fermier qu’il convient de purger préalablement.

Un terrain agricole peut-il être divisé sans autorisation d’urbanisme ?

Oui, si les lots créés restent à usage agricole et qu’aucun n’est destiné à la construction. Dans ce cas, ni déclaration préalable ni permis d’aménager ne sont requis au titre de l’article L442-1 du Code de l’urbanisme. Une formalité cadastrale (DMPC par géomètre-expert) et un acte notarié restent néanmoins indispensables pour la validité juridique de la division.

Peut-on construire sur un lot issu d’une division de terrain agricole ?

Généralement non, si le lot reste en zone A du PLU. Les constructions nouvelles y sont interdites sauf pour les bâtiments liés à l’activité agricole (exploitation, stockage, logement de l’exploitant sous conditions strictes). Toute construction sans lien avéré avec une exploitation expose à une mise en demeure de remise en état, voire à des poursuites pénales.

Quel est le délai pour que la SAFER exerce son droit de préemption ?

La SAFER dispose de 2 mois à compter de la réception de la DIA transmise par le notaire. Passé ce délai sans réponse, le silence vaut renonciation définitive et la vente peut se conclure librement aux conditions initiales, sans attendre de réponse expresse.

La SAFER peut-elle préempter seulement une partie des lots issus de la division ?

Oui, sous conditions fixées par le décret d’autorisation de la SAFER concernée. La DIA doit préciser clairement les nouveaux numéros cadastraux issus du DMPC pour chaque parcelle. Si la SAFER préempte un seul lot, la vente des autres lots peut se poursuivre avec l’acquéreur initial.

Le bornage est-il obligatoire pour diviser un terrain agricole ?

Le bornage n’est pas légalement obligatoire pour toute division, mais il est fortement recommandé car il sécurise les limites séparatives et les rend opposables aux tiers. Sans bornage contradictoire, les limites restent contestables entre acquéreurs successifs. Le géomètre-expert est l’unique professionnel habilité à réaliser un bornage opposable et à établir le DMPC pour le cadastre.

Quels frais totaux prévoir pour une division de terrain agricole en deux lots ?

Pour une division simple en deux lots, les coûts indicatifs sont : géomètre-expert 1 500 à 3 000 €, notaire (émoluments réglementés + frais de publication) 1 000 à 2 000 €, soit 2 500 à 5 000 € au total hors impôts sur la plus-value. Ces montants varient selon la région, la superficie et la complexité cadastrale du terrain.

Le fermier en place a-t-il priorité sur la SAFER pour racheter le terrain ?

Oui. Si le terrain est loué sous bail rural, le preneur (fermier) bénéficie d’un droit de préemption prioritaire sur la SAFER, fondé sur l’article L412-1 du Code rural. Le propriétaire doit notifier son intention de vendre au preneur par acte d’huissier de justice, avec un délai de réponse de 2 mois. C’est seulement si le fermier renonce que la DIA est transmise à la SAFER.

Y a-t-il une exonération de plus-value pour la vente d’un terrain agricole à la SAFER ?

Non, la vente à la SAFER ne bénéficie pas d’exonération spécifique de plus-value immobilière. Le régime de droit commun s’applique, avec les abattements progressifs pour durée de détention (exonération totale IR après 22 ans, PS après 30 ans). Des régimes dérogatoires existent pour les exploitants agricoles professionnels relevant des bénéfices agricoles, à vérifier avec un conseiller fiscal.

Aller plus loin sur la division parcellaire et le rôle du géomètre

La division d’un terrain agricole s’inscrit dans un ensemble de démarches foncières faisant intervenir le géomètre-expert, le cadastre et les autorisations d’urbanisme. Ces articles du même cluster vous permettent d’approfondir chaque volet de l’opération :