Division de Logement en Appartements : Réglementation et Démarches Complètes

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Transformer une grande maison en plusieurs appartements ou diviser un terrain pour vendre une parcelle : ces projets séduisent de nombreux propriétaires. Mais attention, la division parcellaire ou immobilière obéit à des règles strictes. Un oubli de déclaration préalable, un document d'arpentage manquant, et c'est l'opération entière qui peut être remise en cause. Pire encore, le notaire refusera d'authentifier la vente si les autorisations d'urbanisme ne sont pas en règle. Cet article vous donne toutes les clés pour réussir votre projet de division : formalités obligatoires, délais d'instruction, intervention du géomètre-expert, et cas particuliers selon votre PLU.

Sommaire

1. Qu'est-ce qu'une division de logement ou de terrain ?
2. Cadre juridique et autorisations nécessaires
3. Procédure complète étape par étape
4. Coûts et délais à prévoir
5. Cas pratiques et exemples chiffrés
6. Erreurs à éviter absolument
7. Questions fréquentes
8. Conclusion

Qu'est-ce qu'une division de logement ou de terrain ?

La division parcellaire : séparer un terrain en plusieurs lots

La division parcellaire consiste à découper un terrain en plusieurs parcelles distinctes, chacune pouvant être vendue séparément ou recevoir une construction. On parle aussi de division foncière, de détachement de parcelle ou de morcellement terrain.

Cette opération modifie le cadastre : une parcelle unique devient deux ou plusieurs parcelles avec des références cadastrales différentes. Le géomètre-expert joue un rôle central puisqu'il est le seul professionnel habilité à réaliser le document d'arpentage qui officialise la nouvelle limite entre les lots.

Attention à ne pas confondre division parcellaire et lotissement. Le lotissement implique la création d'équipements communs (voirie, réseaux) tandis que la simple division se limite au découpage foncier sans aménagement collectif.

La division de logement : créer plusieurs appartements

La division de logement transforme un bâtiment existant (maison individuelle, immeuble) en plusieurs unités d'habitation indépendantes. Par exemple : une maison de 180 m² divisée en trois appartements de 60 m².

Cette opération relève souvent d'un changement de destination si le bien passe d'une destination à une autre (commerce vers habitation) ou implique des travaux modifiant la structure. Même sans changement de destination, la création de nouveaux logements peut nécessiter une autorisation d'urbanisme.

Ce que dit le Code de l'urbanisme

Les articles R421-9 à R421-12 du Code de l'urbanisme encadrent précisément ces opérations. La règle principale : toute division créant un ou plusieurs lots destinés à recevoir une construction nécessite une autorisation préalable.

Le PLU de votre commune peut également imposer des contraintes supplémentaires : surface minimale de terrain par lot, interdiction de diviser certaines parcelles, règles de constructibilité spécifiques aux terrains issus de division.

Cadre juridique et autorisations nécessaires

Déclaration préalable de division (DP)

La DP division s'applique lorsque vous souhaitez diviser un terrain pour créer un ou plusieurs lots à bâtir, sans création de voies, espaces ou équipements communs. C'est le cas le plus fréquent pour les particuliers qui veulent vendre une partie de leur jardin.

Le formulaire CERFA utilisé est le n°13702 (déclaration préalable pour divisions de terrains non soumises à permis d'aménager). La pièce maîtresse du dossier reste le plan DP9 : Plan Sommaire des Lieux et Division qui représente graphiquement la division projetée.

Le délai d'instruction standard est d'un mois. En secteur ABF (Architecte des Bâtiments de France), comptez deux mois. La mairie peut également majorer ce délai d'un mois si des consultations supplémentaires sont nécessaires.

Permis d'aménager

Le permis d'aménager devient obligatoire dans deux situations :

• La division crée au moins deux lots à bâtir ET prévoit des équipements communs (voirie privée, espaces verts, réseaux partagés)
• La division s'effectue en zone de protection du patrimoine (ABF) et crée au moins deux lots à bâtir

Dans ce cas, le délai d'instruction passe à trois mois. Le dossier est plus complexe et nécessite des plans détaillés des aménagements prévus.

Cas des divisions de logements existants

Diviser un bâtiment existant en plusieurs logements peut nécessiter :

• Une déclaration préalable si les travaux ne modifient pas la structure et ne créent pas plus de deux logements
• Un permis de construire si les travaux touchent la structure porteuse ou la façade, ou si vous créez plus de deux logements

La différence entre plan de masse et plan de situation prend ici toute son importance : le plan de situation localise le bien dans la commune tandis que le plan de masse montre l'implantation précise et les accès.

Tableau récapitulatif des autorisations

Procédure complète étape par étape

Étape 1 : Vérifier la faisabilité

Avant tout, consultez le PLU de votre commune. Certains documents d'urbanisme imposent une surface minimale de terrain pour chaque lot créé. Par exemple, si le PLU exige 500 m² minimum par lot et que votre terrain fait 900 m², vous ne pourrez créer qu'un seul lot supplémentaire.

Demandez un certificat d'urbanisme opérationnel (CUb) pour chaque lot envisagé. Ce document vous confirmera si le terrain est constructible et quelles règles s'appliquent. Il indiquera également l'état de la viabilisation du terrain : raccordements existants ou à créer.

Étape 2 : Faire appel au géomètre-expert

Le géomètre-expert réalise plusieurs missions essentielles :

• Le bornage : pose de bornes matérialisant les nouvelles limites
• Le document d'arpentage : plan officiel enregistré au cadastre
• Le plan de division : document graphique pour votre dossier d'urbanisme

Pour un plan de masse précis et conforme, le géomètre effectue un relevé topographique du terrain. Ce relevé sert de base à tous les plans du dossier.

Budget à prévoir : entre 1 000 et 3 000 euros selon la complexité du terrain et la région. Ce coût inclut généralement le bornage, le document d'arpentage et les plans nécessaires.

Étape 3 : Constituer le dossier

Pour une déclaration préalable de division, les pièces obligatoires sont :

• DP1 : Plan de situation du terrain
• DP2 : Plan de masse des constructions existantes et à créer
• DP9 : Plan du terrain à diviser

Le DP9 est la pièce spécifique aux divisions. Il doit montrer clairement :

• Les limites du terrain initial
• Le tracé des nouvelles limites
• La superficie de chaque lot créé
• L'emplacement prévu des constructions futures
• Les accès à la voie publique

Si vous prévoyez une construction sur l'un des lots, ajoutez un plan de masse pour permis de construire conforme aux normes en vigueur.

Étape 4 : Déposer le dossier en mairie

Le dossier se dépose au service urbanisme de la mairie où se situe le terrain. Vous pouvez opter pour :

• Le dépôt physique au guichet (conservez le récépissé)
• La téléprocédure via le portail en ligne de la commune

Le récépissé indique la date de dépôt, point de départ du délai d'instruction. Ce délai est d'un mois pour une DP, extensible à deux mois en secteur protégé.

Étape 5 : Obtenir et afficher l'autorisation

Une fois l'autorisation obtenue, l'affichage sur le terrain est obligatoire. Le panneau de 80 x 80 cm minimum doit être visible depuis la voie publique. Il déclenche le délai de recours des tiers de deux mois.

Conservez des photos datées de votre panneau d'affichage : elles prouvent le respect de vos obligations en cas de contestation.

Étape 6 : Finaliser chez le notaire

La vente des lots créés passe obligatoirement par un acte authentique. Le notaire vérifiera :

• L'existence de l'autorisation d'urbanisme purgée de tout recours
• Le document d'arpentage enregistré au cadastre
• Les servitudes éventuelles (passage, réseaux, vue)

Sans ces documents, aucune vente n'est possible. Prévoyez un délai de deux à trois mois entre l'obtention de l'autorisation et la signature de l'acte.

Coûts et délais à prévoir

Budget type pour une division parcellaire

Pour un terrain de 1 200 m² divisé en deux lots de 600 m² en région parisienne, comptez un budget global de 5 000 à 10 000 euros avant frais de notaire.

Délais d'instruction selon les cas

• Déclaration préalable : 1 mois (2 mois en ABF)
• Permis d'aménager : 3 mois
• Recours des tiers : 2 mois après affichage
• Enregistrement cadastral : 1 à 2 mois

Du projet initial à la possibilité de vendre, comptez 4 à 6 mois minimum pour une division simple, 8 à 12 mois pour un projet complexe avec travaux de viabilisation.

Cas pratiques et exemples chiffrés

Exemple 1 : Diviser un terrain pour vendre une partie du jardin

Situation : M. Dupont possède une maison sur un terrain de 1 500 m² en zone UB du PLU. Le PLU impose une surface minimale de 400 m² par lot. Il souhaite vendre une partie de son terrain.

Solution :

• Division en deux lots : 900 m² (conservé avec la maison) + 600 m² (à vendre)
• Autorisation requise : déclaration préalable de division
• Pas de voirie commune créée, donc pas de permis d'aménager

Coûts :

• Géomètre : 1 800 euros
• Pas de viabilisation (réseau en bordure du lot détaché)
• Délai total : 4 mois

Plus-value : le lot de 600 m² constructible se vend 120 000 euros dans cette zone.

Exemple 2 : Transformer une maison en deux appartements

Situation : Mme Martin hérite d'une maison de 160 m² sur deux niveaux. Elle souhaite créer deux appartements de 80 m² pour louer le second.

Solution :

• Travaux de séparation : création d'une entrée indépendante, cloisonnement, installation d'une cuisine et salle de bain supplémentaires
• Les travaux modifient la façade (nouvelle porte) : permis de construire obligatoire
• Surface totale après travaux : 160 m² (< 150 m²) : pas d'architecte obligatoire

Coûts :

• Plans et dossier : 2 500 euros
• Travaux de division : 45 000 euros (cloisons, plomberie, électricité, cuisine)
• Délai d'instruction : 2 mois

Rentabilité : loyer attendu pour le second appartement : 800 euros/mois. Retour sur investissement en 5 ans.

Exemple 3 : Lotir un terrain pour créer trois lots à bâtir

Situation : Un propriétaire détient un terrain de 2 400 m² avec une maison ancienne qu'il souhaite démolir. Objectif : créer trois lots constructibles avec une voie d'accès privée.

Solution :

• Création de trois lots de 800 m² chacun
• Voirie privée de 4 mètres de large desservant les lots
• Autorisation requise : permis d'aménager (voirie commune)

Coûts :

• Géomètre et plans : 4 500 euros
• Démolition maison : 15 000 euros
• Voirie et réseaux : 35 000 euros
• Délai d'instruction : 3 mois + 2 mois de recours

Plus-value potentielle : trois lots vendus 150 000 euros chacun = 450 000 euros. Après déduction des coûts (environ 55 000 euros), marge significative.

Erreurs à éviter absolument

Erreur 1 : Diviser sans autorisation préalable

Certains propriétaires pensent que diviser un terrain n'est qu'une « formalité cadastrale ». Grave erreur. Une division réalisée sans déclaration préalable ou permis d'aménager est illégale. Les sanctions : amende pouvant atteindre 6 000 euros par mètre carré de terrain concerné, impossibilité de vendre les lots, obligation de reconstitution de la parcelle initiale.

Le notaire vérifiera systématiquement l'existence des autorisations. Sans elles, pas de vente possible.

Erreur 2 : Négliger les règles du PLU

Le PLU peut interdire la division de certaines parcelles ou imposer des conditions strictes. Par exemple :

• Surface minimale par lot (souvent 300 à 500 m²)
• Emprise au sol maximale sur les lots créés
• Distances aux limites plus contraignantes

Un plan de masse coté mal préparé qui ne respecte pas ces contraintes entraîne un refus du dossier. Consultez le PLU avant de faire appel au géomètre.

Erreur 3 : Oublier la viabilisation

Un lot à bâtir sans raccordement aux réseaux (eau, électricité, assainissement) se vend mal, voire pas du tout. La viabilisation peut coûter entre 5 000 et 20 000 euros selon la distance aux réseaux.

Vérifiez l'état des raccordements possibles dès le certificat d'urbanisme opérationnel. Si la viabilisation est trop coûteuse, le projet peut devenir non rentable.

Erreur 4 : Sous-estimer le délai des recours

Beaucoup de propriétaires comptent vendre dès l'obtention de l'autorisation. Mais le délai de recours des tiers (2 mois après affichage) doit être purgé. Un acheteur prudent ou son notaire exigera la preuve que ce délai est écoulé sans contestation.

Conservez des constats d'huissier ou des photos datées de l'affichage pendant toute la période.

Erreur 5 : Faire les plans soi-même sans compétences

Les exemples de plan de masse annotés montrent le niveau de précision attendu. Un plan approximatif, mal coté, sans respect des échelles réglementaires sera refusé ou entraînera des demandes de pièces complémentaires.

Si vous n'êtes pas professionnel, utilisez un logiciel de plan de masse adapté ou confiez cette mission au géomètre. Le surcoût est largement compensé par le gain de temps et la sécurité juridique.

Questions fréquentes

Conclusion

La division de logement ou de terrain représente une opportunité financière réelle : valoriser un grand jardin, créer des revenus locatifs, transmettre un patrimoine. Mais cette opération exige rigueur et méthode.

Les points essentiels à retenir :

• Toujours vérifier le PLU avant de lancer le projet
• Faire appel au géomètre-expert pour sécuriser juridiquement la division
• Déposer l'autorisation adaptée : déclaration préalable ou permis d'aménager selon les cas
• Respecter les délais de recours avant toute vente
• Anticiper les coûts de viabilisation si le lot n'est pas raccordé

Un projet bien préparé aboutit en 4 à 6 mois pour une division simple. Consultez le service urbanisme de votre mairie dès le début : leurs conseils gratuits vous éviteront bien des déconvenues.

Sources : Code de l'urbanisme (articles R421-9 à R421-12, L442-1 et suivants), Service-public.fr, Legifrance.