Diagnostic Termites : Zones Concernées et Obligations Légales

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Vous vendez un bien immobilier et on vous réclame un diagnostic termites ? Cette obligation ne concerne pas tous les propriétaires : seules les zones délimitées par arrêté préfectoral sont soumises à ce contrôle. Problème : les termites ne respectent pas les frontières administratives, et une infestation non détectée peut faire chuter la valeur d'un bien de 30 000 à 50 000 euros. L'état relatif à la présence de termites protège l'acquéreur, mais aussi le vendeur qui engage sa responsabilité civile. Voici comment savoir si vous êtes concerné, ce que vérifie le diagnostiqueur, et les conséquences d'un diagnostic positif.

Qu'est-ce que le diagnostic termites ?

Le diagnostic termites, officiellement appelé état relatif à la présence de termites, est un document technique qui atteste de la présence ou de l'absence de ces insectes xylophages dans un bâtiment. Les termites se nourrissent de cellulose et peuvent détruire les structures bois d'une construction en quelques années, parfois sans aucun signe extérieur visible.

Cadre légal

L'obligation trouve son fondement dans la loi du 8 juin 1999 relative à la protection des acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites. Le décret d'application du 3 juillet 2000 et les articles L133-6 à L133-8 du Code de la construction et de l'habitation précisent les modalités.

Ce diagnostic fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires regroupés dans le DDT (Dossier de Diagnostics Techniques) remis à l'acquéreur. Il s'ajoute aux autres contrôles comme le diagnostic amiante pour les biens construits avant 1997 ou le diagnostic plomb (CREP) pour les logements d'avant 1949.

Ce que recherche le diagnostiqueur

Le professionnel certifié inspecte les parties visibles et accessibles du bâtiment pour détecter :

Termites souterrains : les plus répandus en France, ils remontent du sol par des galeries-tunnels
Termites de bois sec : plus rares, présents surtout dans le Sud-Est
Indices d'infestation passée : galeries, cordonnets, bois fragilisé

L'examen porte sur les éléments en bois, les zones humides (caves, vides sanitaires), les points de contact avec le sol, et tous les éléments de structure accessibles.

Zones concernées par l'obligation

L'obligation de diagnostic termites ne s'applique pas sur tout le territoire français. Seuls les biens situés dans une zone délimitée par arrêté préfectoral sont concernés.

Répartition géographique

En 2025, environ 55 départements sont concernés, partiellement ou totalement. Les zones les plus touchées :

Région	Départements fortement infestés
Sud-Ouest	Gironde, Landes, Lot-et-Garonne, Charente-Maritime
Île-de-France	Paris, Hauts-de-Seine, Val-de-Marne (certaines communes)
Côte Atlantique	Loire-Atlantique, Vendée, Deux-Sèvres
Sud-Est	Var, Alpes-Maritimes, Bouches-du-Rhône (certaines zones)
DOM-TOM	La Réunion, Martinique, Guadeloupe, Guyane (quasi-totalité)

Comment savoir si votre commune est concernée ?

Trois méthodes pour vérifier :

Mairie : le service urbanisme dispose de l'arrêté préfectoral en vigueur
Préfecture : les arrêtés sont consultables en ligne sur le site de chaque préfecture
Notaire : lors de la vente, il vérifie automatiquement l'obligation

La cartographie des zones constructibles du PLU intègre souvent ces informations dans les annexes sanitaires.

Évolution des zones

Les arrêtés préfectoraux peuvent être modifiés. Une commune non concernée peut le devenir si des infestations sont signalées. L'inverse est plus rare : une fois les termites installés, l'éradication complète d'un territoire prend des décennies.

Point important : même hors zone réglementée, rien n'interdit de réaliser un diagnostic termites à titre préventif. Un acquéreur peut l'exiger contractuellement.

Procédure et déroulement du diagnostic

Qui peut réaliser le diagnostic ?

Seul un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité COFRAC peut établir l'état relatif aux termites. Cette certification est distincte de celles requises pour le DPE ou le diagnostic électricité.

Vérifiez la validité de la certification sur l'annuaire officiel du Ministère : elle doit être en cours de validité au jour du diagnostic.

Déroulement de l'inspection

Le diagnostiqueur procède par étapes :

1. Examen visuel des parties accessibles

Façades et soubassements extérieurs
Caves, sous-sols, vides sanitaires
Combles et charpentes accessibles
Menuiseries (portes, fenêtres, plinthes)
Planchers et parquets

2. Sondages non destructifs

Poinçonnage léger des bois avec un outil adapté
Détection des zones creuses ou fragilisées
Repérage des cordonnets (galeries externes des termites)

3. Rapport détaillé
Le document mentionne :

Les parties visitées et non visitées (avec justification)
La présence ou l'absence d'indices
Le type d'agent de dégradation identifié
La localisation précise des zones touchées

Durée de l'intervention

Comptez entre 45 minutes et 2 heures selon la taille du bien et l'accessibilité des différentes parties. Une maison avec cave, combles aménagés et dépendances nécessite plus de temps qu'un appartement.

Prix et validité

Coût du diagnostic termites

Les tarifs varient selon la surface, la localisation et la complexité du bien :

Type de bien	Fourchette de prix
Appartement T2-T3	80 € à 120 €
Appartement T4-T5	100 € à 150 €
Maison < 100 m²	120 € à 180 €
Maison 100-200 m²	150 € à 250 €
Maison > 200 m² + dépendances	200 € à 350 €

Astuce : les packs de diagnostics (termites + amiante + plomb + DPE + électricité + gaz) permettent de réduire le coût unitaire de 20 à 30 %.

Validité : 6 mois

C'est le point critique du diagnostic termites : sa durée de validité n'est que de 6 mois. Ce délai court s'explique par la rapidité de propagation des termites. Une maison saine en janvier peut être infestée en juillet si une colonie s'installe.

En pratique : ne faites réaliser le diagnostic qu'après avoir trouvé un acquéreur ou juste avant la mise en vente. Un diagnostic réalisé trop tôt sera périmé au moment de la signature.

Comparaison avec les autres diagnostics

Diagnostic	Validité
Termites	6 mois
État des risques (ERP)	6 mois
DPE	10 ans
Amiante (si absence)	Illimitée
Plomb (si absence ou < seuils)	Illimitée
Électricité	3 ans
Gaz	3 ans

Cas pratiques et exemples chiffrés

Exemple 1 : Vente d'une maison à Bordeaux

Situation : Maison de 120 m² construite en 1975 dans le quartier de Caudéran (Gironde). Le propriétaire met en vente à 385 000 euros.

Obligation : La Gironde est l'un des départements les plus infestés. L'arrêté préfectoral couvre la quasi-totalité du territoire. Le diagnostic termites est obligatoire.

Résultat : Le diagnostiqueur détecte des indices d'infestation dans la cave (cordonnets sur les murs) et des dégâts sur les solives du plancher du rez-de-chaussée. Traitement estimé : 8 500 euros pour le traitement curatif par injection + 12 000 euros de reprise des solives endommagées.

Négociation : L'acquéreur obtient une baisse de 18 000 euros sur le prix de vente. La transaction aboutit à 367 000 euros.

Exemple 2 : Appartement en copropriété à Paris

Situation : Appartement de 65 m² au 3ème étage d'un immeuble haussmannien du 16ème arrondissement. Prix : 620 000 euros.

Obligation : Paris est partiellement concerné. Le 16ème arrondissement figure dans l'arrêté préfectoral.

Particularité : Le diagnostic ne porte que sur les parties privatives (l'appartement). Les parties communes (caves, charpente) relèvent de la copropriété. Le vendeur doit fournir le diagnostic des parties privatives, mais l'acquéreur peut demander à consulter les diagnostics des parties communes auprès du syndic.

Résultat : Diagnostic négatif. Coût : 95 euros. Aucun impact sur la vente.

Exemple 3 : Maison en zone non réglementée

Situation : Maison de 90 m² dans l'Oise, département non couvert par un arrêté préfectoral. Le vendeur propose à 245 000 euros.

Obligation : Aucune. Le diagnostic termites n'est pas exigé.

Rebondissement : L'acquéreur, prudent, fait réaliser un diagnostic à ses frais avant l'achat (120 euros). Le rapport révèle une infestation massive des combles. L'acquéreur renonce à l'achat.

Leçon : Même hors zone obligatoire, le diagnostic peut éviter un achat catastrophique. Pour le vendeur qui ignorait l'infestation, la vente aurait pu aboutir, mais sa responsabilité civile aurait été engagée pour vice caché.

Erreurs à éviter

Erreur n°1 : Confondre termites et autres insectes xylophages

Les capricornes, vrillettes et lyctus causent aussi des dégâts au bois, mais ne sont pas couverts par l'état termites. Le diagnostic termites ne détecte que les termites. Pour une analyse complète, demandez un diagnostic état parasitaire qui inclut tous les insectes à larves xylophages et les champignons lignivores.

Cette confusion peut coûter cher : un acquéreur qui découvre des capricornes après l'achat ne pourra pas invoquer l'état termites pour se retourner contre le vendeur.

Erreur n°2 : Diagnostic réalisé trop tôt

Avec une validité de 6 mois, le timing est crucial. Un diagnostic réalisé en janvier pour une vente qui se concrétise en septembre sera périmé. Il faudra en refaire un, à vos frais.

Conseil : attendez d'avoir un acquéreur sérieux ou une promesse de vente signée avant de déclencher les diagnostics à courte validité.

Erreur n°3 : Négliger les parties non accessibles

Le rapport mentionne les zones non inspectées (combles inaccessibles, vide sanitaire fermé, etc.). Un acquéreur avisé peut exiger l'ouverture de ces accès avant la vente. Si le vendeur refuse, c'est souvent mauvais signe.

La responsabilité du vendeur reste engagée pour les parties qu'il rendait sciemment inaccessibles.

Erreur n°4 : Oublier la déclaration en mairie

L'article L133-4 du Code de la construction impose au propriétaire de déclarer en mairie toute présence de termites dans son bien. Cette obligation s'applique que le bien soit en vente ou non. Le manquement est passible d'une amende de 450 euros.

Cette déclaration permet à la mairie de cartographier les foyers et de prendre des mesures de lutte collective.

Erreur n°5 : Penser que le traitement suffit

Un traitement anti-termites ne garantit pas l'absence de récidive. Les traitements curatifs protègent pendant 5 à 10 ans selon les produits. Après ce délai, une réinfestation est possible. Exigez un certificat de garantie précisant la durée de protection.

Pour une construction neuve ou des travaux importants en zone termitée, le Code de la construction impose des mesures préventives. Cette obligation peut conditionner l'obtention du certificat de conformité à l'achèvement des travaux.

Questions fréquentes

Que se passe-t-il si le diagnostic révèle des termites ?

La présence de termites n'empêche pas la vente. L'acquéreur est informé et peut :

Négocier le prix pour intégrer le coût du traitement (généralement 5 000 à 15 000 euros selon l'étendue)
Exiger un traitement préalable comme condition suspensive
Renoncer à l'achat en cas de dégâts structurels trop importants

Le vendeur n'a aucune obligation légale de traiter avant la vente, mais le refus de négociation fait généralement échouer la transaction.

Le diagnostic termites est-il obligatoire pour une location ?

Non. Le diagnostic termites n'est obligatoire que pour la vente d'un bien immobilier bâti. En location, seuls le DPE, le diagnostic électricité (installation de plus de 15 ans), le diagnostic gaz et l'état des risques sont obligatoires.

Toutefois, un propriétaire bailleur qui loue un bien infesté peut voir sa responsabilité engagée pour manquement à l'obligation de délivrer un logement décent.

Quelle différence entre diagnostic termites et état parasitaire ?

L'état relatif aux termites ne recherche que les termites. L'état parasitaire est plus complet : il inclut les termites, mais aussi les autres insectes xylophages (capricornes, vrillettes, lyctus) et les champignons lignivores (mérule notamment).

Dans certaines régions comme la Bretagne, où la mérule est répandue, l'état parasitaire complet est fortement recommandé même si seul le diagnostic termites est légalement exigé. En présence de risques particuliers, un arrêté de péril peut être pris par le maire.

Le diagnostic termites est-il obligatoire pour un terrain nu ?

Non. L'obligation ne concerne que les immeubles bâtis. La vente d'un terrain constructible n'impose pas de diagnostic termites, même en zone réglementée.

En revanche, si vous construisez sur un terrain situé en zone termitée, des mesures préventives sont obligatoires : traitement du sol, barrière physico-chimique, ou bois traités. Ces obligations sont vérifiées lors de l'instruction du permis de construire et conditionnent la conformité finale. Les normes de la RT2012 et désormais de la RE2020 intègrent ces contraintes dans les territoires concernés.

Peut-on vendre sans diagnostic termites en zone obligatoire ?

Le notaire refusera de signer l'acte authentique sans diagnostic valide. Si la vente aboutit malgré tout (ce qui est théoriquement possible pour une vente sous seing privé), l'acquéreur pourra :

Demander l'annulation de la vente
Obtenir une diminution du prix
Réclamer des dommages et intérêts

Le vendeur ne pourra pas invoquer la clause d'exonération des vices cachés puisqu'il aura manqué à son obligation légale d'information.

Comment trouver un diagnostiqueur certifié ?

L'annuaire officiel du ministère de la Transition écologique recense tous les diagnostiqueurs certifiés. Vérifiez que la certification pour le domaine "termites" est en cours de validité. Comparez plusieurs devis : les écarts de prix peuvent atteindre 50 % pour une prestation identique.

Privilégiez les professionnels proposant des packs de diagnostics : regrouper termites, amiante, plomb, DPE, électricité et gaz auprès d'un seul intervenant réduit les coûts et les déplacements.

Les obligations sont-elles différentes pour un commerce ?

Les règles du diagnostic termites s'appliquent de la même manière aux locaux commerciaux en zone réglementée. Pour un commerce ou magasin de type M, le diagnostic porte sur les locaux vendus. En cas de vente de murs avec un fonds de commerce, le diagnostic est intégré au dossier de vente.

Pour les ERP (établissements recevant du public), d'autres diagnostics peuvent s'ajouter selon les catégories ERP 1 à 5 : accessibilité, sécurité incendie, amiante avant travaux, etc. La création ou la transformation d'un commerce nécessite un permis de construire avec des exigences spécifiques.

Conclusion

Le diagnostic termites reste l'un des documents les plus critiques du DDT pour les transactions en zones infestées. Sa courte validité de 6 mois impose un timing précis dans le processus de vente. Les conséquences d'une infestation non détectée vont bien au-delà du coût du traitement : dégâts structurels, litiges, dévaluation du bien.

Points clés à retenir :

Vérifiez si votre commune est concernée par un arrêté préfectoral
Faites appel à un diagnostiqueur certifié (certification spécifique termites)
Planifiez le diagnostic au bon moment pour éviter qu'il ne périme
En cas de diagnostic positif, anticipez la négociation avec des devis de traitement
N'oubliez pas la déclaration obligatoire en mairie

Pour une vision complète de vos obligations, consultez notre liste des diagnostics immobiliers obligatoires selon votre situation (vente, location, travaux).

Sources : Code de la construction et de l'habitation (art. L133-1 à L133-8), Service-public.fr, Ministère de la Transition écologique