Diagnostic Plomb (CREP) : Obligations, Procédure et Coûts en 2025
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Vous vendez ou louez un logement construit avant 1949 ? Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) est obligatoire. Ce diagnostic vise à protéger les occupants, notamment les enfants, contre le saturnisme – une intoxication grave au plomb. Chaque année, environ 500 cas de saturnisme infantile sont encore diagnostiqués en France, principalement dans les logements anciens. Comprendre vos obligations et la procédure à suivre vous évitera des sanctions pouvant atteindre 300 000 euros d'amende et une mise en cause de votre responsabilité civile et pénale en cas d'intoxication.
Sommaire
- Qu'est-ce que le diagnostic plomb CREP ?
- Quand le CREP est-il obligatoire ?
- Procédure complète du diagnostic
- Coûts et validité du CREP
- Cas pratiques et exemples
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce que le diagnostic plomb CREP ?
Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP), communément appelé diagnostic plomb, est un document technique qui identifie la présence de plomb dans les revêtements d'un logement. Régi par les articles L1334-5 à L1334-12 du Code de la santé publique, ce diagnostic fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires pour toute transaction ou location d'un bien ancien.
Pourquoi le plomb pose-t-il problème ?
Jusqu'en 1949, les peintures au plomb (céruse) étaient couramment utilisées pour leur résistance et leur pouvoir couvrant. Lorsque ces peintures se dégradent, elles libèrent des poussières et des écailles toxiques. L'ingestion ou l'inhalation de plomb provoque le saturnisme, une maladie particulièrement dangereuse pour :
- Les enfants de moins de 6 ans : troubles neurologiques irréversibles, retards de développement
- Les femmes enceintes : risques pour le foetus
- Les occupants lors de travaux : exposition massive aux poussières de plomb
Ce que mesure le diagnostiqueur
Le CREP analyse tous les revêtements susceptibles de contenir du plomb :
- Peintures des murs, plafonds, portes et fenêtres
- Volets intérieurs et extérieurs
- Plinthes, moulures, garde-corps
- Canalisations visibles (diagnostiqueur accessibilité parfois sollicité pour les parties communes)
La mesure s'effectue à l'aide d'un appareil à fluorescence X (analyseur portable). Le seuil réglementaire est fixé à 1 mg/cm². Au-delà, le revêtement est considéré comme contenant du plomb.
Classification des résultats
Le CREP classe chaque revêtement selon son état de conservation :
| Classe | État | Action requise |
|---|---|---|
| 1 | Non visible ou non dégradé | Surveillance |
| 2 | État d'usage (usure légère) | Surveillance renforcée |
| 3 | Dégradé (écaillage, cloquage) | Travaux obligatoires |
Un revêtement classé 3 déclenche une obligation de travaux pour le propriétaire et une transmission du rapport à l'ARS (Agence Régionale de Santé).
Quand le CREP est-il obligatoire ?
L'obligation de réaliser un CREP dépend de la date de construction du bien et de la nature de la transaction.
Critère principal : la date de construction
Le CREP concerne uniquement les logements construits avant le 1er janvier 1949. Cette date correspond à l'interdiction progressive des peintures au plomb en France. Pour un bien construit après cette date, aucun CREP n'est requis.
En cas de vente
Pour la vente d'un bien construit avant 1949, le CREP est obligatoire et doit être annexé au compromis de vente, puis à l'acte authentique. L'absence de ce document peut entraîner :
- L'annulation de la vente
- Une réduction du prix
- La mise en jeu de la garantie des vices cachés
À noter : si le CREP révèle une absence de plomb ou des concentrations inférieures au seuil, sa validité est illimitée. Vous pouvez réutiliser ce même document pour des transactions futures, contrairement au DPE qui doit être renouvelé tous les 10 ans.
En cas de location
Depuis le 12 août 2008, le CREP est obligatoire pour tout nouveau bail de location d'un logement construit avant 1949. Il doit être annexé au contrat de location au même titre que le diagnostic électricité ou le diagnostic gaz.
Durée de validité en location : 6 ans si du plomb a été détecté.
Cas des parties communes
Les propriétaires d'immeubles collectifs construits avant 1949 doivent faire réaliser un CREP des parties communes. Ce diagnostic concerne :
- Les halls d'entrée et cages d'escalier
- Les couloirs et paliers
- Les locaux communs (local poubelle, vélos, etc.)
Le CREP parties communes doit être tenu à disposition des occupants et communiqué à tout acquéreur ou locataire.
Cas particuliers à connaître
Travaux dans un logement ancien : même sans vente ni location, des travaux dans un bien construit avant 1949 nécessitent un diagnostic plomb avant travaux (article L1334-12 du Code de la santé publique). Cette obligation vise à protéger les ouvriers. Si vous réalisez un permis de construire pour commerce dans un local ancien, le diagnostic plomb avant travaux sera exigé.
Démolition : un diagnostic plomb avant démolition est également obligatoire pour éviter toute dispersion de particules toxiques.
Procédure complète du diagnostic
La réalisation du CREP suit un protocole strict défini par l'arrêté du 19 août 2011.
Étape 1 : Choisir un diagnostiqueur certifié
Le CREP doit être réalisé par un professionnel certifié par un organisme accrédité COFRAC. Vérifiez :
- La certification en cours de validité (renouvelable tous les 5 ans)
- L'assurance responsabilité civile professionnelle
- Les avis clients et références
Conseil pratique : demandez plusieurs devis. Les écarts de prix peuvent atteindre 100 euros pour une prestation identique.
Étape 2 : Préparation du logement
Pour un diagnostic efficace, préparez le bien :
- Dégagez les meubles des murs (accès aux plinthes)
- Rendez accessibles les volets, fenêtres et placards
- Signalez les zones difficilement accessibles
Étape 3 : Réalisation du diagnostic
Le diagnostiqueur procède méthodiquement :
- Repérage : identification de toutes les unités de diagnostic (chaque revêtement sur chaque support)
- Mesure : utilisation de l'analyseur à fluorescence X sur chaque unité
- Évaluation : notation de l'état de conservation (classes 1, 2 ou 3)
- Documentation : photos des revêtements dégradés si présents
Durée moyenne : comptez 1 à 2 heures pour un appartement de 60 m², davantage pour une maison.
Étape 4 : Remise du rapport
Le rapport de CREP comprend obligatoirement :
- L'identification du bien et du propriétaire
- La liste exhaustive des revêtements analysés avec localisation sur croquis
- Les concentrations en plomb mesurées (mg/cm²)
- La classification de l'état de conservation
- Les conclusions et recommandations
Si des revêtements dégradés contenant du plomb sont identifiés, le diagnostiqueur :
- Vous informe de l'obligation de travaux
- Transmet une copie du rapport à l'ARS
- Peut vous orienter vers un audit accessibilité PMR si des travaux touchent un ERP
Étape 5 : En cas de présence de plomb dégradé
La découverte de plomb dégradé (classe 3) déclenche :
- Obligation de travaux : vous devez supprimer le risque d'exposition (recouvrement ou retrait des revêtements)
- Information de l'ARS : transmission automatique par le diagnostiqueur
- Contrôle après travaux : un nouveau CREP vérifie l'efficacité des travaux
Ces travaux doivent respecter les normes DTU applicables et les règles de protection des ouvriers (confinement, équipements de protection individuelle).
Coûts et validité du CREP
Tarifs constatés en 2025
Les prix varient selon la superficie et la localisation du bien :
| Type de bien | Surface | Fourchette de prix |
|---|---|---|
| Studio/T1 | 20-30 m² | 90 – 130 € |
| T2/T3 | 40-70 m² | 120 – 180 € |
| T4/T5 | 80-120 m² | 150 – 220 € |
| Maison individuelle | 100-150 m² | 180 – 280 € |
| Parties communes immeuble | Variable | 200 – 500 € |
Économie possible : regroupez vos diagnostics. Un pack comprenant CREP, DPE, diagnostic amiante, diagnostic termites et électricité coûte généralement 15 à 20 % moins cher que des diagnostics séparés.
Durée de validité
| Situation | Validité CREP |
|---|---|
| Vente – absence de plomb | Illimitée |
| Vente – plomb < 1 mg/cm² | Illimitée |
| Vente – plomb détecté | 1 an |
| Location – absence de plomb | Illimitée |
| Location – plomb détecté | 6 ans |
| Parties communes | Illimitée si absence de plomb |
Un CREP réalisé avant le 12 août 2008 selon l'ancienne norme n'est plus valable et doit être refait.
Cas pratiques et exemples
Cas n°1 : Vente d'un appartement haussmannien à Paris
Situation : Mme Dupont vend son appartement de 75 m² dans un immeuble de 1890 à Paris 11ème. Prix de vente : 650 000 €.
Diagnostic CREP :
- Coût : 150 €
- Résultat : plomb détecté sur les fenêtres anciennes (concentration 2,5 mg/cm²) mais état de conservation classe 1 (non dégradé)
Conséquences :
- Le CREP est valable 1 an pour la vente
- Pas d'obligation de travaux (état non dégradé)
- L'acquéreur est informé et peut négocier ou prévoir des travaux futurs
- Si l'acquéreur ouvre un commerce type M dans ce local, un diagnostic plomb avant travaux sera nécessaire
Cas n°2 : Location d'une maison en Normandie
Situation : M. Martin met en location une maison de 120 m² construite en 1935 à Rouen. Loyer : 900 €/mois.
Diagnostic CREP :
- Coût : 200 €
- Résultat : absence totale de plomb (les peintures ont été entièrement refaites dans les années 1980)
Conséquences :
- Le CREP a une validité illimitée
- Le document peut être réutilisé pour tous les baux futurs
- Économie sur les diagnostics pour les prochains locataires
Cas n°3 : Plomb dégradé découvert dans un immeuble collectif
Situation : Le syndic de la copropriété "Résidence des Lilas" (immeuble de 1920, 24 lots) fait réaliser le CREP parties communes.
Diagnostic CREP :
- Coût : 450 €
- Résultat : plomb dégradé (classe 3) dans la cage d'escalier, sur les garde-corps métalliques
Conséquences :
- Transmission obligatoire à l'ARS dans les 5 jours
- Travaux de suppression du risque obligatoires : estimation 8 000 €
- Choix du syndic : recouvrement par peinture spéciale après ponçage confiné
- Nouveau CREP de contrôle après travaux : 200 €
- En cas de non-respect, risque d'arrêté de péril pour insalubrité
Si l'immeuble comprend un local commercial soumis aux règles ERP, les obligations de notice accessibilité s'ajouteront aux travaux de déplombage.
Erreurs à éviter
Erreur n°1 : Confondre CREP vente et CREP location
La validité diffère ! Un CREP positif (plomb détecté) n'est valable qu'1 an pour une vente contre 6 ans pour une location. Un propriétaire qui présente un CREP de 3 ans pour une vente s'expose à un refus du notaire.
Erreur n°2 : Oublier les parties communes
En copropriété, le CREP privatif ne suffit pas. Le CREP parties communes est une obligation distincte à la charge du syndicat de copropriétaires. L'absence de ce document peut bloquer une vente.
Erreur n°3 : Faire réaliser le diagnostic par un non-certifié
Un CREP réalisé par un diagnostiqueur dont la certification est expirée ou non valide est juridiquement nul. La transaction peut être annulée. Vérifiez systématiquement sur l'annuaire du Ministère de la Transition écologique.
Erreur n°4 : Ignorer l'obligation de travaux en cas de plomb dégradé
Certains propriétaires pensent qu'informer l'acquéreur ou le locataire suffit. C'est faux : le plomb dégradé (classe 3) impose des travaux de mise en sécurité sous peine de :
- Poursuites pénales (mise en danger de la vie d'autrui)
- Sanctions administratives jusqu'à 300 000 € d'amende
- Responsabilité civile en cas de saturnisme
Erreur n°5 : Ne pas conserver le CREP illimité
Un CREP négatif (absence de plomb) a une validité illimitée. Conservez-le précieusement ! La perte de ce document oblige à refaire le diagnostic, soit une dépense inutile de 100 à 200 €. Le certificat de conformité d'éventuels travaux de rénovation doit également être archivé.
Erreur n°6 : Sous-estimer le plomb dans les canalisations
Le CREP analyse les revêtements, pas les canalisations d'eau potable. Or, les immeubles anciens peuvent avoir des tuyaux en plomb. Si vous êtes propriétaire, faites vérifier vos canalisations par un plombier, indépendamment du CREP.
Questions fréquentes
Le CREP est-il obligatoire pour un garage ou une cave ?
Le CREP concerne uniquement les locaux à usage d'habitation. Un garage, une cave ou un local commercial ne sont pas soumis au CREP dans le cadre d'une vente ou d'une location classique. Toutefois, si ces locaux sont transformés en logement, le CREP devient obligatoire. Par ailleurs, des travaux dans un garage ancien peuvent nécessiter un diagnostic plomb avant travaux pour protéger les ouvriers, selon la réglementation sur l'hygiène et la sécurité au travail.
Quelles sont les obligations du maître d’ouvrage concernant le plomb ?
Le maître d'ouvrage qui réalise des travaux dans un bâtiment construit avant 1949 doit faire réaliser un diagnostic plomb avant travaux (DPAT). Ce diagnostic identifie les matériaux contenant du plomb susceptibles d'être impactés par les travaux. En fonction des résultats, le maître d'ouvrage doit informer les entreprises intervenantes, mettre en place des mesures de protection (confinement, aspiration, EPI), gérer les déchets contenant du plomb selon la réglementation et contrôler l'absence de pollution après travaux. Ces obligations permis sont encadrées par le Code du travail et le Code de la santé publique.
RE2020 : quelles obligations liées au diagnostic plomb ?
La RE2020 (Réglementation Environnementale 2020) concerne les constructions neuves et n'a pas de lien direct avec le diagnostic plomb. En effet, le CREP vise les logements construits avant 1949, tandis que la RE2020 s'applique aux permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2022. Cependant, lors d'une rénovation énergétique d'un bâtiment ancien, les travaux d'isolation peuvent impacter des revêtements contenant du plomb. Dans ce cas, un diagnostic plomb avant travaux est nécessaire pour concilier performance énergétique et sécurité sanitaire.
Combien de temps dure un diagnostic plomb ?
La durée du diagnostic dépend de la superficie et de la complexité du bien. Comptez 1 à 2 heures pour un appartement standard (50-80 m²), 2 à 3 heures pour une maison de 100-150 m², et jusqu'à une demi-journée pour un immeuble collectif complet. Le diagnostiqueur doit analyser chaque revêtement (murs, plafonds, portes, fenêtres, volets, plinthes) dans chaque pièce. Les bâtiments anciens avec moulures et éléments décoratifs multiples nécessitent plus de temps qu'un logement rénové aux surfaces planes.
Peut-on vendre un bien avec du plomb sans faire de travaux ?
Oui, si le plomb est en bon état de conservation (classes 1 ou 2). Le CREP informe l'acquéreur de la présence de plomb, mais n'impose pas de travaux si les revêtements ne sont pas dégradés. En revanche, si le CREP révèle des revêtements dégradés contenant du plomb (classe 3), des travaux de mise en sécurité sont obligatoires avant la vente ou la location. Le propriétaire engage sa responsabilité en cas de saturnisme survenant après une transaction avec un CREP positif classe 3 sans travaux.
Le diagnostic plomb est-il obligatoire pour un ERP ?
Le CREP classique (vente/location) concerne les locaux d'habitation. Pour un Établissement Recevant du Public construit avant 1949, c'est le diagnostic plomb avant travaux qui s'impose en cas de rénovation. Par ailleurs, les propriétaires d'ERP doivent veiller à la sécurité du public, ce qui peut justifier un repérage plomb volontaire. Pour un ERP de catégorie 3 ou supérieure, les travaux de déplombage s'ajoutent aux obligations de mise en accessibilité PMR et peuvent nécessiter un Ad'AP si l'établissement n'est pas conforme.
Conclusion
Le diagnostic plomb CREP protège la santé des occupants et sécurise juridiquement les transactions immobilières. Pour les logements construits avant 1949, cette obligation ne souffre aucune exception, que ce soit pour une vente ou une location.
Les points essentiels à retenir :
- Obligatoire avant 1949, validité illimitée si absence de plomb
- Faire appel à un diagnostiqueur certifié COFRAC
- Travaux obligatoires en cas de plomb dégradé (classe 3)
- Conserver précieusement un CREP négatif pour réutilisation future
- Anticiper le coût (100 à 280 €) et grouper avec les autres diagnostics
Si votre projet immobilier implique des travaux importants dans un bâtiment ancien, pensez également au diagnostic plomb avant travaux et à la coordination avec les autres réglementations (dérogation accessibilité pour les ERP, respect des DTU, obligations thermiques). Un professionnel de l'immobilier ou un notaire peut vous accompagner pour constituer un dossier complet et conforme.
Sources : Code de la santé publique (articles L1334-5 à L1334-12), Arrêté du 19 août 2011, Service-public.fr, Legifrance
