Créer un Camping : Quelle Autorisation d'Urbanisme Obtenir ?
Temps de lecture : 12 minutes
Vous possédez un terrain de plusieurs hectares en zone rurale et vous envisagez d'y créer un camping ? Avant d'installer le premier emplacement ou de planter la première tente, une réalité administrative s'impose : l'ouverture d'un terrain de camping nécessite obligatoirement un permis d'aménager. Cette autorisation d'urbanisme, délivrée par la mairie, conditionne la légalité de votre exploitation. Sans elle, vous vous exposez à des sanctions pouvant atteindre 6 000 euros par mètre carré et à une fermeture administrative immédiate. Mais rassurez-vous : en connaissant les étapes, les délais et les pièges à éviter, vous pouvez monter un dossier solide et obtenir votre autorisation dans les meilleures conditions.
Sommaire
- Qu'est-ce qu'un camping au sens du Code de l'urbanisme ?
- Le permis d'aménager : l'autorisation obligatoire
- Procédure complète pour créer un camping
- Cas pratiques et exemples chiffrés
- Erreurs à éviter absolument
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce qu'un camping au sens du Code de l'urbanisme ?
Définition juridique du terrain de camping
Un terrain de camping est un Établissement Recevant du Public (ERP) de type PA selon le règlement de sécurité. Juridiquement, il s'agit d'un terrain aménagé pour l'accueil de tentes, caravanes, résidences mobiles de loisirs (mobil-homes) ou habitations légères de loisirs (HLL). Le Code de l'urbanisme distingue plusieurs catégories selon la capacité d'accueil :
- Camping déclaré : jusqu'à 6 emplacements et 20 campeurs maximum (simple déclaration en mairie)
- Camping aménagé classique : au-delà de 6 emplacements (permis d'aménager obligatoire)
- Parc résidentiel de loisirs (PRL) : majoritairement des HLL ou résidences mobiles
Cadre légal applicable
Les articles R421-19 et suivants du Code de l'urbanisme encadrent la création de campings. L'article R421-19 précise que sont soumis à permis d'aménager "les terrains de camping permettant l'accueil de plus de vingt personnes ou de plus de six hébergements constitués de tentes, caravanes, résidences mobiles de loisirs ou habitations légères de loisirs".
Le PLU (Plan Local d'Urbanisme) de votre commune détermine les zones où l'implantation d'un camping est autorisée. Généralement, les campings sont admis en zone N (naturelle) ou A (agricole) sous conditions, et parfois en zone AU (à urbaniser). La consultation du règlement de zone est indispensable avant tout projet. Le PLU fixe également les règles d'emprise au sol applicables aux constructions annexes (sanitaires, accueil, local technique).
Classement touristique et normes
Indépendamment de l'autorisation d'urbanisme, un camping doit répondre aux normes de classement touristique (1 à 5 étoiles) définies par l'arrêté du 10 avril 2019. Ce classement, facultatif mais recommandé pour la visibilité commerciale, impose des critères sur les équipements sanitaires, les espaces verts et les services proposés.
Le permis d'aménager : l'autorisation obligatoire
Pourquoi un permis d'aménager et pas un permis de construire ?
Le permis d'aménager (PA) est l'autorisation adaptée aux projets d'aménagement de terrains, qu'il s'agisse d'un camping, d'un lotissement ou d'une aire de stationnement. Contrairement au permis de construire qui vise les bâtiments, le PA encadre l'organisation et la division du sol.
Pour créer un camping, vous devez déposer un permis d'aménager dès lors que votre projet prévoit :
- Plus de 6 emplacements, OU
- Plus de 20 campeurs accueillis simultanément
Si vous prévoyez également des constructions (bloc sanitaire de plus de 20 m², bâtiment d'accueil, restaurant), un permis de construire complémentaire sera nécessaire pour ces édifices spécifiques.
Le formulaire CERFA 16297
Depuis juillet 2024, le formulaire de demande de permis d'aménager est le CERFA 16297. Il remplace l'ancien formulaire 13409. Ce document comprend plusieurs volets :
- Identification du demandeur et du terrain
- Description du projet d'aménagement
- Nombre d'emplacements prévus et capacité d'accueil
- Réseaux et voirie créés
- Gestion des eaux pluviales et usées
Pièces obligatoires du dossier
Un dossier de permis d'aménager pour un camping doit contenir :
| Pièce | Code | Description |
|---|---|---|
| Plan de situation | PA1 | Localise le terrain dans la commune (échelle 1/5000 ou 1/25000) |
| Plan de l'état actuel | PA2 | Photographie aérienne ou plan cadastral annoté |
| Plan d'aménagement | PA3 | Implantation des emplacements, voiries, espaces verts |
| Plan des réseaux | PA4 | Eau, électricité, assainissement, éclairage |
| Notice descriptive | PA5 | Explication du projet et intégration paysagère |
| Document graphique | PA6 | Perspective ou simulation visuelle du projet |
Pour un camping de plus de 2 500 m², le recours à un architecte ou paysagiste concepteur est obligatoire (article R431-2 du Code de l'urbanisme).
Délais d'instruction
Le délai d'instruction de base est de 3 mois à compter de la réception d'un dossier complet en mairie. Ce délai peut être majoré :
- 4 mois si le terrain se situe dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, aux abords d'un monument historique ou dans un site classé
- 5 mois si le projet nécessite une autorisation d'exploitation commerciale (camping avec commerce de plus de 1 000 m²)
L'instructeur de la mairie ou de l'intercommunalité dispose d'un mois pour vous notifier si des pièces manquent. Dans ce cas, vous avez 3 mois pour compléter votre dossier, faute de quoi la demande sera rejetée.
Validité et prorogation
Le permis d'aménager est valable 3 ans à compter de sa notification. Passé ce délai, si les travaux n'ont pas commencé, l'autorisation devient caduque. Vous pouvez demander deux prorogations d'un an chacune, soit une durée totale maximale de 5 ans.
Procédure complète pour créer un camping
Étape 1 : Vérifier la faisabilité du projet
Avant de rédiger le moindre document, assurez-vous que votre terrain peut accueillir un camping :
-
Consulter le PLU : Rendez-vous au service urbanisme de la commune pour vérifier le zonage de votre parcelle. Un terrain en zone N ou A peut être compatible avec un camping, mais les zones Np (naturelle protégée) l'interdisent souvent.
-
Vérifier les servitudes : Votre terrain peut être grevé de servitudes (passage, réseaux) ou situé dans une zone de risque (inondation, incendie de forêt). Le Plan de Prévention des Risques (PPR) est consultable en mairie.
-
Étudier l'accessibilité : Un camping doit être desservi par une voie carrossable permettant l'accès des véhicules de secours.
-
Analyser la capacité des réseaux : Raccordement au réseau d'eau potable, d'électricité et gestion des eaux usées (tout-à-l'égout ou assainissement autonome).
Étape 2 : Concevoir le projet
La conception d'un camping ne s'improvise pas. Vous devez définir :
- Le nombre d'emplacements : Un emplacement standard mesure entre 80 et 120 m². Pour un camping 3 étoiles, comptez au minimum 80 m² par emplacement nu et 100 m² pour un emplacement avec mobil-home.
- Les voies de circulation : Largeur minimale de 3 mètres pour les voies à sens unique, 5 mètres pour le double sens.
- Les équipements sanitaires : 1 WC pour 25 emplacements, 1 douche pour 30 emplacements, 1 lavabo pour 20 emplacements.
- Les espaces verts : Au moins 25% de la surface totale doit être conservée en espaces non aménagés.
Si votre projet inclut des constructions comme un bloc sanitaire ou un bâtiment d'accueil, consultez nos articles sur la création d'une mezzanine ou l'ouverture dans un mur porteur pour comprendre les règles applicables aux aménagements intérieurs.
Étape 3 : Constituer le dossier
Rassemblez toutes les pièces listées précédemment. Portez une attention particulière à :
- La notice PA5 : Elle doit démontrer l'intégration paysagère du projet et expliquer les choix architecturaux.
- Le plan des réseaux PA4 : Indiquez précisément les points de raccordement et le dimensionnement des installations.
Pour un camping de grande capacité, une étude d'impact environnementale peut être exigée (article R122-2 du Code de l'environnement).
Étape 4 : Déposer la demande
Déposez votre dossier en 4 exemplaires au service urbanisme de la mairie (5 exemplaires si consultation de l'Architecte des Bâtiments de France). Le dépôt peut se faire :
- En main propre contre récépissé
- Par lettre recommandée avec accusé de réception
- Par voie dématérialisée si la commune propose ce service
La mairie dispose de 15 jours pour vous délivrer un récépissé indiquant le délai d'instruction applicable.
Étape 5 : Affichage et recours des tiers
Une fois le permis accordé, vous devez afficher l'autorisation sur le terrain pendant toute la durée des travaux. Cet affichage fait courir le délai de recours des tiers de 2 mois. Les voisins ou associations peuvent contester votre permis devant le tribunal administratif pendant cette période.
Étape 6 : Réaliser les travaux et déclaration d'achèvement
À l'issue des travaux d'aménagement, vous devez déposer une Déclaration Attestant l'Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT). Si vous avez construit des bâtiments chauffés de plus de 50 m², une attestation thermique RE2020 sera exigée.
Cas pratiques et exemples chiffrés
Exemple 1 : Petit camping familial en Dordogne
Projet : Création d'un camping de 25 emplacements sur un terrain de 2 hectares en zone N.
| Élément | Données |
|---|---|
| Surface totale | 20 000 m² |
| Nombre d'emplacements | 25 (dont 10 nus, 15 locatifs) |
| Surface moyenne/emplacement | 100 m² |
| Constructions prévues | Bloc sanitaire 80 m², accueil 40 m² |
| Coût travaux aménagement | 180 000 euros |
| Délai d'instruction | 3 mois (zone ordinaire) |
Démarches : Permis d'aménager pour le camping + Permis de construire pour les bâtiments (120 m² de surface de plancher). Architecte non obligatoire car surface < 150 m².
Exemple 2 : Camping 4 étoiles en Vendée (zone ABF)
Projet : Extension d'un camping existant de 50 à 120 emplacements, à 400 mètres d'une église classée Monument Historique.
| Élément | Données |
|---|---|
| Surface totale | 8 hectares |
| Emplacements créés | 70 supplémentaires |
| Constructions | Piscine couverte 500 m², restaurant 200 m² |
| Coût total | 1,2 million d'euros |
| Délai d'instruction | 4 mois (consultation ABF obligatoire) |
Particularités : Architecte obligatoire (surface > 2 500 m²). L'Architecte des Bâtiments de France émet un avis sur l'intégration paysagère. La taxe foncière augmentera significativement après travaux.
Exemple 3 : Glamping écologique en Bretagne
Projet : Création d'un camping atypique avec 15 cabanes perchées et 10 emplacements de tentes sur pilotis.
| Élément | Données |
|---|---|
| Surface terrain | 3 hectares |
| Hébergements insolites | 15 cabanes (12 m² chacune) |
| Emplacements traditionnels | 10 |
| Emprise au sol totale constructions | 180 m² |
| Budget | 450 000 euros |
Démarches : Les cabanes perchées constituent des HLL (Habitations Légères de Loisirs). Elles sont intégrées au permis d'aménager si < 35 m² chacune. Au-delà, un PC distinct est requis. Une déclaration préalable pour l'emprise au sol des terrasses associées peut être nécessaire.
Erreurs à éviter absolument
Erreur n°1 : Négliger la consultation préalable du PLU
Trop de porteurs de projet achètent un terrain sans vérifier sa constructibilité pour un camping. Un terrain agricole classé A peut être incompatible si le règlement interdit les ERP. Consultez toujours le PLU et le règlement de zone avant l'achat.
Erreur n°2 : Sous-estimer les exigences de l'assainissement
Un camping de 50 emplacements peut générer l'équivalent de 150 équivalents-habitants en pointe de saison. Si le terrain n'est pas raccordé au tout-à-l'égout, vous devrez installer un système d'assainissement autonome dimensionné en conséquence. Coût : 30 000 à 80 000 euros selon la capacité.
Erreur n°3 : Oublier les normes ERP et accessibilité
Un camping est un ERP de catégorie PA. Vous devez respecter les normes de sécurité incendie et d'accessibilité PMR. Au moins 2% des emplacements (minimum 1) doivent être accessibles aux personnes à mobilité réduite.
Erreur n°4 : Démarrer les travaux avant la purge des recours
Le permis d'aménager peut être contesté pendant 2 mois après son affichage. Si vous commencez les travaux immédiatement et qu'un recours aboutit, vous devrez remettre le terrain en état. Attendez la fin du délai de recours ou obtenez une attestation de non-recours.
Erreur n°5 : Ignorer les servitudes de passage et réseaux
Comme pour tout projet d'aménagement, vérifiez que votre terrain n'est pas grevé de servitudes de passage ou de canalisations enterrées. Ces contraintes peuvent impacter l'implantation des emplacements. La situation est comparable aux travaux en parties communes de copropriété où les droits des tiers doivent être respectés.
Erreur n°6 : Ne pas anticiper l'évolution du projet
Si vous prévoyez d'agrandir votre camping dans 5 ans, intégrez cette extension dès le permis initial si possible. Modifier un permis d'aménager est possible (permis modificatif), mais un nouveau PA sera nécessaire pour une extension significative.
Erreur n°7 : Confondre permis camping et autorisation d'exploiter
Le permis d'aménager autorise les travaux. L'ouverture au public nécessite ensuite une déclaration d'ouverture auprès de la préfecture et une visite de la commission de sécurité ERP. Ces deux démarches sont distinctes.
Questions fréquentes
Quelles autorisations pour créer un camping en site classé ?
En site classé, la création d'un camping nécessite non seulement un permis d'aménager, mais aussi une autorisation spéciale du ministre chargé des sites (ou du préfet par délégation). L'instruction est plus longue : comptez 6 à 12 mois. L'avis de l'Architecte des Bâtiments de France est requis et souvent contraignant. Certaines zones classées interdisent totalement les campings. Vérifiez auprès de la DREAL si votre projet est compatible avec le classement du site.
Peut-on créer un camping sur un terrain en copropriété ?
Créer un camping sur un terrain en copropriété est juridiquement complexe. Vous devez obtenir l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité qualifiée (article 26 de la loi du 10 juillet 1965). Le règlement de copropriété peut interdire ce type d'activité commerciale. De plus, l'aménagement impacte les parties communes, ce qui nécessite des autorisations supplémentaires comme pour d'autres travaux en copropriété. Mieux vaut acquérir la pleine propriété du terrain avant de lancer le projet.
Quel est le coût d’un permis d’aménager pour un camping ?
Le dépôt du permis d'aménager est gratuit. En revanche, les frais annexes sont significatifs : honoraires d'un bureau d'études (3 000 à 15 000 euros selon la complexité), géomètre (1 500 à 5 000 euros), architecte paysagiste si obligatoire (5 à 10% du montant des travaux). La taxe d'aménagement s'applique sur les constructions associées (sanitaires, accueil) au taux communal, généralement entre 1 et 5% de la valeur forfaitaire. Pour un projet à 200 000 euros de constructions, prévoyez 2 000 à 10 000 euros de taxe.
Peut-on installer des mobil-homes sans permis camping ?
Non. Un mobil-home est une résidence mobile de loisirs qui ne peut être installé que dans un camping autorisé, un parc résidentiel de loisirs (PRL) ou un village de vacances classé. L'installation de mobil-homes sur un terrain privé hors de ces structures est interdite, même temporairement. Seule exception : un mobil-home servant de résidence principale peut être autorisé dans certaines conditions très restrictives, après obtention d'un permis de construire pour changement de destination.
Quelle différence entre camping et aire naturelle de camping ?
L'aire naturelle de camping est une catégorie particulière limitée à 30 emplacements maximum, ouverte 6 mois par an au plus, avec des équipements réduits. Elle bénéficie d'un régime simplifié : permis d'aménager obligatoire mais avec moins d'exigences sur les voiries et équipements. L'emprise au sol des constructions est très limitée. C'est une solution intéressante pour tester un projet avant d'investir dans un camping classique. La surface créée est soumise aux mêmes règles de calcul.
Faut-il un architecte pour créer un camping ?
Le recours à un architecte ou paysagiste concepteur est obligatoire si la surface du terrain aménagé dépasse 2 500 m² (article R431-2 du Code de l'urbanisme). En dessous de ce seuil, vous pouvez constituer le dossier vous-même ou faire appel à un bureau d'études. Pour les constructions associées (sanitaires, accueil), l'architecte devient obligatoire si la surface de plancher totale dépasse 150 m². C'est le même principe que pour créer un escalier ou aménager un appartement dans une maison existante.
Conclusion
Créer un camping représente un projet entrepreneurial ambitieux qui exige une préparation administrative rigoureuse. Le permis d'aménager constitue le sésame incontournable : sans lui, aucune exploitation n'est possible légalement. Les délais d'instruction de 3 à 5 mois imposent d'anticiper votre planning, surtout si vous visez une ouverture pour la saison estivale.
Trois clés pour réussir votre projet :
- Vérifiez la faisabilité en consultant le PLU et les servitudes avant tout engagement financier
- Constituez un dossier complet dès le premier dépôt pour éviter les demandes de pièces complémentaires
- Anticipez les démarches parallèles : classement touristique, autorisation ERP, raccordements aux réseaux
Le permis camping n'est que la première étape d'une aventure entrepreneuriale passionnante. Une fois l'autorisation obtenue et les travaux réalisés, votre terrain deviendra un lieu d'accueil pour des milliers de vacanciers chaque année.
Besoin d'aide pour votre projet ? Les services urbanisme des mairies et les Chambres de Commerce et d'Industrie proposent des accompagnements gratuits pour les créateurs d'entreprises touristiques.
Sources : Code de l'urbanisme (articles R421-19 et suivants, R431-2), Code du tourisme, Legifrance, Service-public.fr
