Colocation : Quelles Autorisations pour Aménager un Logement en Colocation ?

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Transformer un appartement classique en logement adapté à la colocation implique souvent des travaux d'aménagement. Création de chambres supplémentaires, installation de salles de bains additionnelles, cloisonnement des espaces… Ces modifications ne sont pas anodines et peuvent nécessiter des autorisations d'urbanisme. L'erreur la plus fréquente ? Penser que des travaux intérieurs échappent systématiquement à toute formalité. Faux. Selon la nature et l'ampleur des modifications, vous devrez peut-être déposer une déclaration préalable, voire un permis de construire. La réglementation encadre strictement ces aménagements, notamment en copropriété où le syndic délivre des autorisations spécifiques avant tout chantier touchant les parties communes.

Sommaire

• Qu'est-ce qu'une colocation au sens de l'urbanisme ?
• Les travaux soumis à autorisation
• Procédure complète pour aménager en colocation
• Cas pratiques et exemples chiffrés
• Spécificités en copropriété
• Erreurs à éviter absolument
• Questions fréquentes
• Conclusion

Qu'est-ce qu'une colocation au sens de l'urbanisme ?

La colocation désigne la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale. Chaque colocataire dispose généralement d'une chambre privative et partage les espaces communs (cuisine, salon, sanitaires). Le Code de la construction et de l'habitation (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989) encadre ce mode d'habitation sans pour autant créer de régime d'urbanisme spécifique.

Du point de vue du Code de l'urbanisme, une colocation reste un usage d'habitation. Ce qui compte pour l'administration, ce ne sont pas les modalités de location mais les travaux d'aménagement réalisés pour adapter le logement. La commune examine si les modifications respectent le PLU (Plan Local d'Urbanisme) et les règles de construction, indépendamment du nombre d'occupants.

Le cadre juridique applicable

L'aménagement d'un logement en colocation relève de plusieurs textes :

• Articles R421-1 à R421-8 du Code de l'urbanisme pour le permis de construire
• Articles R421-9 à R421-12 pour la déclaration préalable
• Article R111-22 pour le calcul des surfaces
• Règlement sanitaire départemental pour les normes d'habitabilité

Les instructeurs des services d'urbanisme vérifient la conformité du projet au PLU local. Celui-ci peut imposer des contraintes spécifiques : nombre de places de stationnement par logement, surface minimale des pièces habitables, ou encore limitations en cas de servitudes d'utilité publique grevant le terrain.

Distinction entre colocation et division de logement

Attention à ne pas confondre colocation et division de logement. La colocation conserve un logement unique avec un seul bail (ou plusieurs baux pour un même bien). La division crée plusieurs logements autonomes, chacun doté de son accès, ses compteurs individuels et son adresse fiscale distincte.

La division de logement constitue un changement de destination soumis à permis de construire, avec des implications fiscales lourdes (taxe d'aménagement, révision de la taxe foncière). La taxe foncière et l'emprise au sol sont directement impactées par ce type d'opération.

Les travaux soumis à autorisation

Tous les travaux d'aménagement pour colocation ne nécessitent pas d'autorisation. Le critère déterminant reste la nature des modifications apportées au bâti existant.

Travaux sans formalité

Les aménagements purement intérieurs, sans modification de structure ni création de surface, échappent généralement à toute autorisation :

• Peinture et revêtements de sol
• Installation de cloisons légères amovibles (non porteuses)
• Remplacement de sanitaires à l'emplacement existant
• Changement de menuiseries intérieures
• Rénovation électrique ou plomberie sans extension

Travaux soumis à déclaration préalable

La déclaration préalable devient obligatoire dès que les travaux modifient l'aspect extérieur ou créent de la surface. Les seuils fixés par les articles R421-9 à R421-12 s'appliquent :

L'aménagement combles permis par simple déclaration préalable concerne les surfaces créées entre 5 et 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine d'un PLU). Au-delà, le permis de construire s'impose. Le calcul de l'emprise au sol et de la surface de plancher détermine le régime applicable.

Travaux soumis à permis de construire

Le permis de construire devient obligatoire dans plusieurs situations :

• Surface créée supérieure à 20 m² (ou 40 m² en zone U si le total ne dépasse pas 150 m²)
• Modification des structures porteuses
• Changement de destination avec travaux
• Surface totale après travaux dépassant 150 m² : architecte obligatoire

Si vous envisagez de créer des chambres supplémentaires en aménageant les combles d'une maison pour y installer une colocation, la déclaration préalable emprise au sol peut suffire selon la surface créée.

Procédure complète pour aménager en colocation

Étape 1 : Vérifier le règlement du PLU

Avant tout projet, consultez le PLU de votre commune. Le service urbanisme de la mairie met ce document à disposition. Vérifiez :

• Le zonage de votre parcelle (U, AU, A, N)
• Les règles de stationnement par logement
• Les servitudes applicables (monuments historiques, périmètre ABF, PPR)
• Les éventuelles servitudes de lotissement si le terrain en fait partie

La DDT (Direction Départementale des Territoires) peut également vous renseigner dans les communes ne disposant pas de service urbanisme.

Étape 2 : Constituer le dossier

Le contenu du dossier varie selon l'autorisation demandée.

Pour une déclaration préalable (Cerfa n°1340408 ou 1370308) :

• Plan de situation du terrain (1/5000 ou 1/25000)
• Plan de masse (si création de surface)
• Plans de coupe avant/après
• Document graphique montrant l'intégration
• Photos de l'existant

Pour un permis de construire (Cerfa n°13406*08) :

• Les mêmes pièces que la DP
• Notice descriptive du projet
• Plan des façades et toitures
• Attestation de prise en compte de la RT2012/RE2020

Étape 3 : Déposer la demande

Déposez votre dossier en mairie (en main propre ou par courrier recommandé) ou via le téléservice dématérialisé si votre commune le propose. L'instructeur dispose d'un mois pour vérifier la complétude du dossier.

Étape 4 : Attendre la décision

Les délais d'instruction légaux sont :

• Déclaration préalable : 1 mois (2 mois si consultation ABF)
• Permis de construire : 2 mois pour maison individuelle, 3 mois si ERP ou consultation requise

La préfecture exerce un contrôle de légalité a posteriori. L'absence de réponse dans les délais vaut accord tacite, mais demandez toujours un certificat de non-opposition.

Étape 5 : Afficher et démarrer les travaux

Une fois l'autorisation obtenue :

1. Afficher le panneau réglementaire sur le terrain, visible depuis la voie publique
2. Déclarer l'ouverture du chantier (formulaire DROC)
3. Réaliser les travaux conformément au projet autorisé
4. Déclarer l'achèvement (formulaire DAACT) à la fin du chantier

Le délai de recours des tiers court pendant 2 mois à compter de l'affichage continu du panneau.

Cas pratiques et exemples chiffrés

Exemple 1 : Aménagement d'un T4 en colocation 4 chambres (Lyon)

Situation initiale : Appartement T4 de 85 m² en copropriété (immeuble 1970)

Travaux envisagés :

• Transformation du salon en 2 chambres (cloison légère)
• Création d'une salle d'eau supplémentaire (3 m²)
• Mise aux normes électriques

Analyse urbanistique :

• Pas de modification de façade ni de structure porteuse
• Pas de création de surface (redistribution interne)
• Changement de destination : NON (reste habitation)

Autorisation requise : Aucune formalité d'urbanisme. Cependant, les travaux sur parties communes en copropriété nécessitent l'accord de l'assemblée générale pour le raccordement aux colonnes d'évacuation.

Budget estimé : 15 000 EUR HT (plomberie 5 000 EUR, électricité 4 000 EUR, cloisons 3 000 EUR, finitions 3 000 EUR)

Exemple 2 : Aménagement des combles d'une maison (Nantes)

Situation initiale : Maison individuelle de 120 m² avec combles perdus de 45 m²

Travaux envisagés :

• Création de 3 chambres sous combles (38 m² habitables)
• Installation de 2 velux en toiture
• Création d'une salle de bains (7 m²)

Analyse urbanistique :

• Surface créée : 38 m² (< 40 m² en zone U d'un PLU)
• Modification de l'aspect extérieur (velux)
• Surface totale après travaux : 158 m² (> 150 m² = architecte obligatoire)

Autorisation requise : Permis de construire avec recours obligatoire à un architecte.

Délai d'instruction : 2 mois (aucune servitude particulière)

Budget estimé : 75 000 EUR HT (gros oeuvre 25 000 EUR, charpente/isolation 18 000 EUR, second oeuvre 22 000 EUR, honoraires architecte 10 000 EUR)

Exemple 3 : Transformation d'un local commercial (Bordeaux)

Situation initiale : Local commercial RDC de 95 m² vacant depuis 3 ans

Travaux envisagés :

• Changement de destination commerce vers habitation
• Création de 5 chambres et espaces communs
• Modification de la devanture (création de fenêtres)

Analyse urbanistique :

• Changement de destination : OUI (commerce vers habitation)
• Modification de façade : OUI
• Création de plus de 5 logements dans un même bâtiment ? NON (colocation = 1 logement)

Autorisation requise : Permis de construire (changement de destination avec travaux). Le PLU de Bordeaux autorise ce changement en zone UCb.

Points de vigilance :

• Vérifier l'absence d'ERP maintenu dans l'immeuble (règles incendie)
• Respecter les normes d'accessibilité si > 50 m² de surface de vente initiale
• La transformation doit respecter les règles applicables aux gîtes et chambres d'hôtes concernant l'hébergement collectif

Budget estimé : 120 000 EUR HT (démolition/reprise structure 20 000 EUR, façade 25 000 EUR, aménagement intérieur 55 000 EUR, mise aux normes 20 000 EUR)

Spécificités en copropriété

L'aménagement d'un appartement en colocation au sein d'une copropriété ajoute une couche de complexité. Vous devez obtenir deux types d'autorisations distinctes : celle de l'urbanisme ET celle de la copropriété.

L'autorisation du syndic et de l'AG

Le règlement de copropriété peut restreindre ou interdire certains travaux :

• Clause d'habitation bourgeoise : peut limiter le nombre d'occupants
• Interdiction de modifier les parties communes : colonnes, gaines techniques
• Règles de quiétude : restrictions sur les activités génératrices de nuisances

Avant de déposer votre dossier en mairie, soumettez votre projet à l'assemblée générale des copropriétaires. Le syndic détient un rôle central dans cette procédure : il inscrit la question à l'ordre du jour et recueille les votes.

Travaux affectant les parties communes

Tout percement dans un mur porteur, toute modification des canalisations communes ou de l'aspect extérieur (fenêtre, VMC en façade) nécessite un vote en AG :

La réalisation de travaux sur les parties communes en copropriété sans autorisation préalable expose à des poursuites du syndicat des copropriétaires et à une remise en état forcée.

Erreurs à éviter absolument

1. Confondre colocation et meublé de tourisme

La colocation implique une résidence principale des occupants. Si vous envisagez de louer à des touristes de passage, le régime change radicalement. Un meublé de tourisme relève de la catégorie des hébergements de type hôtelier ERP Type O au-delà de certains seuils, avec des obligations de sécurité incendie spécifiques.

2. Négliger les normes d'habitabilité

Chaque chambre doit respecter des surfaces minimales :

• 9 m² minimum et 2,20 m de hauteur sous plafond (décret décence)
• Volume habitable de 20 m³ minimum
• Ventilation et éclairage naturel suffisants

Un logement ne respectant pas ces critères peut être déclaré indécent, avec interdiction de location.

3. Oublier les règles de sécurité incendie

Pour une colocation de plus de 15 personnes (ou 7 en chambres d'hôtes), le logement peut basculer en ERP (Établissement Recevant du Public). Les exigences de sécurité incendie deviennent alors drastiques : issues de secours, désenfumage, matériaux classés au feu…

4. Ignorer les servitudes du terrain

Certains terrains sont grevés de servitudes limitant les possibilités d'aménagement. Les secteurs concernés par un PPR (Plan de Prévention des Risques) imposent des contraintes strictes. Construire en zone inondable ou en périmètre de risques technologiques peut rendre votre projet impossible.

De même, une terrasse peut compter dans l'emprise au sol et réduire vos possibilités d'extension si le CES est proche du maximum autorisé.

5. Réaliser les travaux avant l'autorisation

Les sanctions pour travaux sans autorisation sont sévères :

• Amende pénale : jusqu'à 6 000 EUR par m² de surface créée illégalement
• Prescription : 6 ans au pénal, 10 ans au civil
• Démolition : le tribunal peut ordonner la remise en état

Questions fréquentes

Conclusion

L'aménagement d'un logement en colocation obéit aux mêmes règles d'urbanisme que tout autre projet de travaux. La nature et l'ampleur des modifications déterminent si une autorisation est nécessaire : déclaration préalable pour les surfaces créées entre 5 et 40 m² en zone urbaine, permis de construire au-delà ou en cas de changement de destination.

En copropriété, la vigilance s'impose doublement : l'autorisation administrative ne dispense jamais de l'accord des copropriétaires pour les travaux touchant les parties communes. Consultez systématiquement le règlement de copropriété et sollicitez le syndic avant de déposer votre dossier en mairie.

Pour sécuriser votre projet, commencez par une visite au service urbanisme de votre commune. Les instructeurs peuvent vous indiquer précisément les formalités requises et les contraintes du PLU applicables à votre parcelle. Un investissement de quelques heures qui vous évitera des mois de contentieux et des sanctions financières pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Sources : Code de l'urbanisme (articles R421-1 à R421-17), Code de la construction et de l'habitation, Service-public.fr, Legifrance.gouv.fr