Carte Communale : Comprendre ce Document d'Urbanisme Simplifié

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Vous envisagez de construire dans une petite commune rurale et découvrez qu'elle ne dispose pas de PLU mais d'une simple carte communale. Ce document d'urbanisme, méconnu du grand public, concerne pourtant plus de 6 000 communes françaises. La carte communale urbanisme délimite les secteurs où construire est possible et ceux où c'est interdit, mais sans le détail réglementaire d'un PLU. Résultat : c'est le Règlement National d'Urbanisme (RNU) qui s'applique, avec des règles parfois surprenantes pour qui vient d'une commune dotée d'un PLU. Un projet d'extension de 25 m² nécessite un permis de construire en carte communale, alors qu'une simple déclaration préalable suffirait en zone U d'un PLU. Voici tout ce qu'il faut savoir avant de déposer votre dossier dans une commune sans PLU.

Sommaire

• Qu'est-ce qu'une carte communale ?
• Différences avec le PLU et le RNU
• Règles applicables en carte communale
• Procédure de demande d'autorisation
• Cas pratiques : exemples concrets
• Erreurs à éviter
• Questions fréquentes
• Conclusion

Qu'est-ce qu'une carte communale ?

La carte communale (CC) est un document d'urbanisme simplifié destiné aux petites communes qui n'ont ni les moyens ni le besoin d'élaborer un PLU complet. Régie par les articles L161-1 à L163-10 du Code de l'urbanisme, elle constitue une alternative au Plan Local d'Urbanisme pour les territoires à faible pression foncière.

Contenu de la carte communale

La carte communale se compose de deux éléments :

Le rapport de présentation : il analyse l'état initial de l'environnement, justifie les choix de délimitation des secteurs et évalue les incidences du document sur l'environnement.

Le document graphique : il délimite visuellement deux types de secteurs :

• Les secteurs constructibles : où les constructions sont autorisées sous réserve du respect du RNU
• Les secteurs non constructibles : où seules certaines exceptions sont possibles (adaptation, extension mesurée de l'existant)

Ce que la carte communale ne contient PAS

Contrairement au PLU, la carte communale ne comporte pas :

• De règlement écrit fixant des règles architecturales
• De zonage différencié (pas de zones U, AU, A, N)
• D'orientations d'aménagement et de programmation (OAP)
• De règles de hauteur, d'emprise ou de prospect propres à la commune

L'absence de règlement local signifie que ce sont les règles nationales (RNU) qui s'appliquent par défaut.

Communes concernées

La carte communale convient aux communes :

• De petite taille (généralement moins de 2 000 habitants)
• À faible pression foncière (peu de demandes de permis)
• Sans enjeux d'aménagement complexes
• Souhaitant encadrer minimalement la constructibilité sans supporter le coût d'un PLU (30 000 € à 80 000 € pour un PLU contre 5 000 € à 15 000 € pour une carte communale)

Environ 6 500 communes françaises sont dotées d'une carte communale (chiffre 2023).

Différences avec le PLU et le RNU

Comprendre le positionnement de la carte communale par rapport aux autres documents d'urbanisme est essentiel.

Carte communale vs PLU

Point crucial : en carte communale, le seuil de 40 m² pour les extensions (déclaration préalable au lieu de permis) ne s'applique pas. Le seuil reste à 20 m², comme en commune sans aucun document d'urbanisme. Pour une extension de 20 m² exactement, une déclaration préalable suffit. Mais dès 21 m², c'est un permis de construire.

Carte communale vs RNU

Le Règlement National d'Urbanisme s'applique aux communes sans aucun document d'urbanisme (ni PLU, ni carte communale). La différence majeure :

En RNU pur : la constructibilité est limitée aux "parties actuellement urbanisées" (PAU). Construire en dehors du village existant est quasi impossible.

Avec carte communale : la commune délimite elle-même les secteurs constructibles, pouvant inclure des terrains en continuité du bourg mais pas encore bâtis. C'est une forme de planification minimale.

Dans les deux cas, ce sont les règles du RNU (articles R111-1 à R111-51 du Code de l'urbanisme) qui encadrent les constructions.

Où trouver la carte communale ?

La carte communale est consultable :

• En mairie (version papier)
• Sur le site internet de la commune (si disponible)
• Sur le Géoportail de l'urbanisme (geoportail-urbanisme.gouv.fr)

Pour le plan de situation de votre terrain, une carte IGN au 1/25 000 permet de localiser la parcelle dans son environnement. Les secteurs constructibles apparaissent sur le document graphique de la CC.

Règles applicables en carte communale

En l'absence de règlement local, le RNU encadre toutes les constructions. Ces règles nationales sont définies aux articles R111-1 à R111-27 du Code de l'urbanisme.

Règles générales du RNU

Implantation par rapport aux voies (R111-18) :

• Respect de l'alignement ou des marges de recul définies
• Préservation de la sécurité routière (visibilité)

Implantation par rapport aux limites séparatives (R111-19) :

• En limite ou à une distance au moins égale à la moitié de la hauteur (H/2), avec un minimum de 3 m

Aspect extérieur (R111-27) :

• La construction ne doit pas porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants
• Interprétation au cas par cas par l'instructeur

Salubrité et sécurité (R111-2) :

• Le projet peut être refusé s'il porte atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique

Seuils de surface en carte communale

Les seuils diffèrent de ceux applicables en zone U d'un PLU :

Pas de seuil dérogatoire à 40 m² : en carte communale, une extension de 25 m² nécessite un permis de construire, alors qu'en zone U d'un PLU, une simple déclaration préalable suffirait.

Cas des piscines

Pour une piscine, les règles restent identiques quelle que soit la commune :

• Piscine < 10 m² : aucune formalité
• Piscine 10 à 100 m² sans abri ou abri < 1,80 m : déclaration préalable
• Piscine > 100 m² ou abri > 1,80 m : permis de construire

Cas des terrasses et pergolas

Une terrasse avec pergola créant de l'emprise au sol suit les mêmes seuils qu'en PLU. En revanche, si la terrasse dépasse 20 m², c'est un permis de construire (pas 40 m²).

Isolation extérieure

L'isolation thermique par l'extérieur modifie l'aspect de la façade et nécessite une déclaration préalable, y compris en carte communale. Le RNU (article R111-27) impose que les travaux ne portent pas atteinte au caractère des lieux.

Procédure de demande d'autorisation

Constitution du dossier

Le dossier de déclaration préalable ou de permis de construire en carte communale est identique à celui exigé avec un PLU :

Pour une déclaration préalable :

• Formulaire CERFA 13703
• DP1 (plan de situation sur carte IGN)
• DP2 (plan de masse)
• DP3 (plan de coupe)
• DP4 (plan des façades et toitures)
• DP5-DP6 (insertion dans l'environnement)
• DP7-DP8 (photographies)

Pour un permis de construire :

• Formulaire CERFA 13406 (PCMI) ou 13409
• PCMI1 à PCMI8 (ou plus selon les cas)
• Plan de masse coté en 3 dimensions

Dépôt et instruction

Le dépôt s'effectue en mairie (4 exemplaires pour DP, 5 pour PC).

Les délais d'instruction sont les mêmes qu'ailleurs :

• Déclaration préalable : 1 mois (2 mois si ABF)
• Permis de construire : 2 mois (3 mois si ABF ou consultation spéciale)

En secteur protégé (monument historique, site classé), l'avis de l'ABF peut rallonger le délai et conditionner l'autorisation.

Particularité : le contrôle RNU

L'instructeur vérifie la conformité au RNU, ce qui lui laisse une marge d'interprétation importante, notamment sur l'article R111-27 (aspect extérieur). Un projet moderne et atypique dans un village traditionnel peut être refusé au motif d'atteinte au caractère des lieux.

Conseil pratique : avant de déposer, demandez un certificat d'urbanisme informatif (CUa) pour connaître les servitudes et les règles applicables. En secteur constructible de la CC, vous saurez si des contraintes particulières pèsent sur votre terrain.

Cas pratiques : exemples concrets

Exemple 1 : Extension de 30 m² en carte communale

Situation : Un propriétaire souhaite agrandir sa maison de 100 m² avec une extension de 30 m². La commune dispose d'une carte communale.

Analyse :

• Surface créée : 30 m² (> 20 m²)
• Document d'urbanisme : carte communale (pas de zone U)
• Seuil applicable : 20 m² (pas 40 m²)

Autorisation : Permis de construire obligatoire (CERFA 13406). Surface totale après travaux : 130 m² (< 150 m²), donc pas d'architecte obligatoire.

Délai : 2 mois d'instruction, puis 2 mois de recours des tiers après affichage. La durée de validité du permis est de 3 ans.

Exemple 2 : Construction neuve en secteur constructible

Situation : Un terrain de 1 500 m² est situé en secteur constructible de la carte communale. Le projet : une maison de 120 m² avec garage de 20 m².

Analyse :

• Secteur constructible : OK
• Surface totale : 140 m² (< 150 m²)
• Accès et réseaux : à vérifier

Autorisation : Permis de construire sans architecte. Les règles du RNU s'appliquent : implantation à 3 m minimum des limites ou H/2, aspect extérieur respectueux du contexte.

Points d'attention :

• Vérifier la desserte par les réseaux (eau, électricité, assainissement)
• L'article L111-11 du Code de l'urbanisme permet de refuser un permis si les équipements publics sont insuffisants
• Une étude de sol peut être exigée (zones argileuses, carte aléa retrait-gonflement)

Exemple 3 : Projet en secteur non constructible

Situation : Un terrain classé en secteur non constructible de la carte communale dispose d'une maison existante de 80 m². Le propriétaire souhaite une extension de 15 m².

Analyse :

• Secteur non constructible : constructibilité limitée
• Extension de l'existant : potentiellement autorisée si "mesurée"

Autorisation : Déclaration préalable (15 m² < 20 m²). L'extension en secteur non constructible est possible si elle reste "mesurée" et ne modifie pas significativement l'emprise (généralement 30 % maximum de l'existant selon la jurisprudence).

Risque : Refus si l'instructeur considère l'extension excessive ou si elle crée un précédent d'urbanisation en zone naturelle.

Erreurs à éviter

Erreur n°1 : Appliquer le seuil de 40 m²

La facilité du seuil de 40 m² (déclaration préalable au lieu de permis) n'existe qu'en zone U d'un PLU. En carte communale, le seuil reste à 20 m². Une extension de 25 m² traitée en simple déclaration sera refusée ou constituera une infraction.

Erreur n°2 : Ignorer le RNU

Certains pétitionnaires pensent que l'absence de règlement local signifie "pas de règles". C'est faux : le RNU s'applique intégralement. Les règles d'implantation (3 m aux limites ou H/2), de salubrité et d'aspect extérieur sont opposables.

Erreur n°3 : Construire en secteur non constructible

Le document graphique de la CC délimite clairement les secteurs. Construire en secteur non constructible expose à :

• Refus de l'autorisation
• Infraction pénale si travaux sans autorisation (amende jusqu'à 6 000 €/m²)
• Démolition ordonnée par le tribunal

Les exceptions (extension mesurée de l'existant) sont strictement encadrées.

Erreur n°4 : Sous-estimer le pouvoir de l'instructeur

En l'absence de règlement précis, l'instructeur dispose d'une latitude importante pour apprécier la conformité au RNU, notamment sur l'aspect extérieur (R111-27). Un projet jugé "attentatoire au caractère des lieux" peut être refusé même dans un secteur constructible.

Conseil : soignez l'insertion paysagère et respectez le caractère architectural local.

Erreur n°5 : Confondre carte communale et carte IGN

La carte IGN est un fond cartographique permettant de localiser un terrain (plan de situation DP1/PCMI1). La carte communale est un document d'urbanisme délimitant les secteurs constructibles. Les deux n'ont rien à voir.

Questions fréquentes

Conclusion

La carte communale constitue une solution d'urbanisme adaptée aux petites communes rurales. Elle délimite les secteurs constructibles sans imposer de règlement détaillé : c'est le RNU qui encadre alors les projets. Cette simplicité a son revers : pas de seuil dérogatoire à 40 m² pour les extensions, pas de règles architecturales précises, et une latitude importante laissée à l'instructeur.

Avant de construire dans une commune sans PLU, vérifiez :

• Le document graphique de la CC (secteur constructible ou non)
• Les règles du RNU applicables
• Les servitudes et contraintes éventuelles (ABF, risques naturels)

Pour les projets complexes, un certificat d'urbanisme informatif (CUa) apporte une première sécurité juridique. Le plan de masse coté et les photographies d'environnement restent obligatoires comme dans toute commune.

La différence de seuils entre carte communale et PLU peut impacter significativement votre projet : anticipez ce point avant d'acheter un terrain ou de dimensionner votre extension.

Sources : Code de l'urbanisme (articles L161-1 à L163-10, R111-1 à R111-51), Géoportail de l'urbanisme, Service-public.fr