Autorisations d’urbanisme : PC, DP, PA, PD — formulaires 2026

En France, tout projet de construction, d’extension ou de transformation du bâti exige une autorisation d’urbanisme préalable : c’est ce que pose l’article L421-1 du Code de l’urbanisme pour toute construction, même dépourvue de fondation. Cinq régimes coexistent — permis de construire (PC), déclaration préalable (DP), permis d’aménager (PA), permis de démolir (PD) et certificat d’urbanisme (CU) — et le choix dépend directement de la nature, de la surface créée et de la localisation du projet. Depuis le 1er janvier 2025, de nouveaux formulaires CERFA (16702, 16703, 13406*15) sont obligatoires pour toutes les demandes déposées en mairie.

Permis de construire (PC) : constructions neuves et grandes extensions

Le permis de construire est la procédure la plus encadrée. Selon l’article R421-14 du Code de l’urbanisme, il s’impose pour tout travail sur une construction existante qui crée plus de 20 m² de surface de plancher (SP) ou d’emprise au sol (ES) hors zone U du Plan Local d’Urbanisme. En zone U, ce seuil monte à 40 m² : au-delà de 40 m² d’extension, le PC est donc systématiquement requis quelle que soit la zone.

Le permis de construire est également obligatoire dans les cas suivants :

• Toute construction nouvelle dont la SP ou l’ES dépasse 20 m², quelle que soit sa nature (véranda, abri, annexe) ;
• Dès que la surface totale du bâtiment après travaux franchit les 150 m² de SP — l’intervention d’un architecte devient alors obligatoire (articles L431-1 et R431-2 du Code de l’urbanisme) ;
• Tout changement de destination accompagné d’une modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment ;
• Les constructions nouvelles à usage d’habitation ou professionnel dont la hauteur dépasse les plafonds fixés par le PLU en zone N ou A.

Le PC est valide 3 ans à compter de la notification de la décision, prorogeable deux fois de 1 an sur demande motivée adressée à la mairie. L’affichage sur le terrain est obligatoire dès notification et doit être maintenu pendant toute la durée du chantier. Le délai de recours des tiers court à partir de la date de pose du panneau de chantier conforme.

Formulaires CERFA applicables depuis le 1er janvier 2025 :

• CERFA 13406*15 : permis de construire pour maison individuelle et annexes (PCMI), avec ou sans démolition ;
• CERFA 13409*15 : permis de construire pour tous les autres bâtiments (logements collectifs, locaux professionnels), avec ou sans démolition.

Déclaration préalable (DP) : petits travaux et modifications d’aspect extérieur

La déclaration préalable de travaux couvre un périmètre étendu de travaux courants ne dépassant pas les seuils du permis de construire. Son champ d’application est défini par l’article R421-17 du Code de l’urbanisme. Elle concerne en particulier :

• Les constructions nouvelles dont la SP ou l’ES est comprise entre 5 m² et 20 m² ;
• En zone U du PLU, les extensions entre 20 m² et 40 m² de SP ou ES ;
• Tous travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment : remplacement de menuiseries, changement de couleur ou matériaux de façade, modification de toiture, pose de panneaux solaires en toiture ;
• Le changement de destination d’un bâtiment sans modification de structure porteuse ni de façade (ex. : local commercial transformé en logement) ;
• Les divisions foncières sans création de lot à bâtir hors périmètre de lotissement ;
• Les piscines dont le bassin est supérieur à 10 m² et inférieur à 100 m², non couvertes ou couvertes d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Le délai d’instruction légal est d’1 mois à partir du dépôt d’un dossier complet, porté à 2 mois en périmètre ABF (Architectes des Bâtiments de France) ou site classé. L’absence de réponse dans ce délai vaut accord tacite, sauf en secteur protégé où le silence vaut rejet. La déclaration préalable est valide 3 ans.

Formulaires CERFA depuis le 1er janvier 2025 :

• CERFA 16702*01 : DP pour constructions nouvelles et travaux sur construction existante — remplace l’ancien formulaire 13703*10 ;
• CERFA 16703*01 : DP pour aménagements, lotissements non soumis à permis d’aménager — remplace l’ancien 13702*07.

Permis d’aménager (PA) : lotissements et grands aménagements du sol

Le permis d’aménager est requis pour les projets d’aménagement du sol dépassant les seuils de la simple déclaration préalable. Son champ est défini aux articles R421-19 à R421-22 du Code de l’urbanisme. Les principales situations qui le déclenchent :

• Lotissements prévoyant la création de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots, ou situés dans un secteur protégé (ABF, zone N, PLU restrictif) ;
• Terrains aménagés pour l’hébergement de plus de 20 résidences mobiles ou de loisirs ;
• Terrains de camping de plus de 20 emplacements ;
• Aires de stationnement ouvertes au public de plus de 50 unités ;
• Golfs et parcs de loisirs à ciel ouvert.

Le délai d’instruction standard est de 3 mois pour un PA ordinaire. Ce délai peut être porté à 5 mois dans les périmètres soumis à l’avis de l’ABF, et jusqu’à 7 mois en Site Patrimonial Remarquable (SPR). Le PA est valable 3 ans prorogeable. Le récolement final est contrôlé par la direction départementale des territoires (DDT).

Formulaire : CERFA 13409*15 (permis d’aménager) depuis le 1er janvier 2025.

Permis de démolir (PD) : quand est-il vraiment exigé

Contrairement à une idée répandue, le permis de démolir n’est pas une obligation universelle en France. Il n’est requis que dans deux cas précis :

1. La construction à démolir se situe dans un périmètre de protection au titre des monuments historiques, dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR), une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou un secteur sauvegardé ;
2. La commune ou l’EPCI compétent a instauré, par délibération, l’obligation de permis de démolir sur tout ou partie de son territoire (article L421-3 du Code de l’urbanisme).

Pour une démolition précédant une construction, il est possible — et souvent recommandé — de déposer la demande de permis de démolir en même temps que le dossier de permis de construire, dans le même formulaire (CERFA 13406*15 ou 13409*15, en cochant la case « avec démolition »). Cela simplifie l’instruction et évite un double délai.

Pour une démolition seule, le formulaire dédié est le CERFA 13405*12 (demande de permis de démolir).

Certificat d’urbanisme (CU) : information avant décision

Le certificat d’urbanisme n’est pas une autorisation de travaux à proprement parler : c’est un acte d’information qui sécurise un projet avant son dépôt officiel. Deux niveaux existent, selon l’article L421-1 du Code de l’urbanisme et la section dédiée au CU :

• CUa — informatif : renseigne sur les règles d’urbanisme applicables à une parcelle (règlement PLU, servitudes d’utilité publique, zones à risques, droit de préemption). Délai d’instruction : 1 mois ;
• CUb — opérationnel : précise si un projet précis (construction d’une maison, extension, changement de destination) est réalisable sur la parcelle, et dans quelles conditions. Délai d’instruction : 2 mois.

Le CUb est particulièrement précieux lors d’un achat foncier : une fois obtenu, il gèle pendant 18 mois les règles d’urbanisme applicables, la taxe d’aménagement, les droits de préemption et les servitudes en vigueur à la date de la demande. Il ne vaut pas autorisation de construire, mais constitue une garantie juridique solide pour l’acquéreur. Le formulaire applicable est le CERFA 13410*10. La fiche pratique officielle est disponible sur service-public.fr, rubrique autorisations d’urbanisme.

Seuils de surface : PC, DP ou exemption selon votre projet

La règle des seuils est le point d’entrée pour la grande majorité des projets résidentiels. Elle repose sur la surface de plancher (SP) et l’emprise au sol (ES), en retenant la valeur la plus haute des deux. Les seuils applicables dépendent de la zone PLU de la parcelle :

Ces seuils s’appliquent aux travaux sur bâtiment existant. Pour les constructions nouvelles, une déclaration préalable est requise dès 5 m² de SP ou ES, y compris en zone U. La règle du tableau ci-dessus ne vaut que pour les extensions de bâtiments déjà construits.

Attention aux abris de jardin : même sans fondation, un abri crée de la surface de plancher dès lors qu’il est clos et couvert. Un abri de 12 m² non déclaré constitue une infraction au Code de l’urbanisme passible d’une amende correctionnelle.

PLU et secteurs protégés : comment les règles locales modifient les seuils

Les seuils décrits ci-dessus correspondent au régime de droit commun. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU), la carte communale ou le Règlement National d’Urbanisme (RNU) peuvent les abaisser ou imposer des formalités supplémentaires.

Situations où les règles locales durcissent le régime :

• Zone agricole (A) ou naturelle (N) : les constructions sont en principe interdites sauf exceptions ; une déclaration préalable peut être exigée dès 2 m² d’emprise au sol pour un abri ;
• Périmètre ABF : tout projet soumis à DP ou PC est transmis à l’Architecte des Bâtiments de France pour avis conforme — un refus de l’ABF bloque l’autorisation quelle que soit la décision de la mairie ;
• Site classé au titre de la loi de 1930 : les travaux modifiant l’état des lieux peuvent nécessiter une autorisation spéciale du préfet de région, voire un arrêté ministériel pour les projets importants ;
• Site Patrimonial Remarquable (SPR) : substitué aux AVAP et ZPPAUP par la loi LCAP du 7 juillet 2016, le SPR impose l’avis conforme de l’ABF sur toute demande d’autorisation d’urbanisme dans son périmètre.

Avant de déposer un dossier, consultez le Géoportail de l’urbanisme sur geoportail-urbanisme.gouv.fr, qui recense les PLU approuvés, les périmètres ABF et les zones à risques naturels ou technologiques.

Délais d’instruction 2026 : récapitulatif par type d’autorisation

Les délais commencent à courir à la date de réception d’un dossier complet par la mairie (ou le service instructeur désigné). Tout dossier incomplet donne lieu à une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt — cette demande suspend le délai qui ne redémarre qu’à réception des pièces manquantes.

En l’absence de réponse dans le délai réglementaire, la règle est la suivante : le silence vaut accord tacite pour les DP, PC et PA hors secteur protégé. Le silence vaut rejet pour tout projet situé dans un périmètre ABF, un site classé ou un SPR. Cette distinction est essentielle : un accord tacite sur un terrain en secteur protégé n’existe pas.

Nouveaux formulaires CERFA 2025 : ce qui remplace quoi

Un arrêté du 18 octobre 2024 a refondé l’ensemble des formulaires CERFA d’urbanisme, applicables obligatoirement à compter du 1er janvier 2025. L’ensemble des formulaires est disponible sur ecologie.gouv.fr, rubrique aménagement et construction, et les anciens numéros ne sont plus acceptés pour les dossiers déposés après le 31 décembre 2024.

Tableau des remplacements :

• PC maison individuelle : CERFA 13406*15 remplace le 13406*11 ;
• PC autres constructions : CERFA 13409*15 remplace le 13409*11 ;
• DP travaux et constructions : CERFA 16702*01 remplace le 13703*10 ;
• DP aménagements : CERFA 16703*01 remplace le 13702*07 ;
• Modification d’une autorisation en cours de validité : CERFA 16700*01 (nouveau formulaire) ;
• Transfert d’une autorisation : CERFA 16701*01 (nouveau formulaire) ;
• DAACT (déclaration d’achèvement et conformité des travaux) : CERFA 13408*13 en vigueur depuis le 1er janvier 2026.

Depuis le 1er janvier 2025, les personnes morales (SCI, entreprises, associations) sont tenues de déposer leurs demandes d’autorisation par voie électronique dans les communes comptant plus de 3 500 habitants, via le guichet numérique des autorisations d’urbanisme (GNAU). Les données nationales sur les autorisations délivrées sont publiées chaque trimestre par le SDES sur statistiques.developpement-durable.gouv.fr — utiles pour comparer les délais réels selon les départements.

Constructions exemptées de toute formalité : ce que dit l’article R421-2

L’article R421-2 du Code de l’urbanisme liste les constructions totalement dispensées de formalité administrative, sous réserve de ne pas se trouver dans un périmètre protégé :

• Constructions dont la SP et l’ES sont toutes deux inférieures à 5 m², quelle que soit la hauteur ;
• Murs de clôture de moins de 2 m de hauteur, sauf en limite séparative de terrain ou sur voie publique en secteur ABF ;
• Piscines dont la superficie du bassin est inférieure à 10 m², non couvertes ou couvertes à moins de 1,80 m ;
• Installations temporaires de moins de 3 mois (stands, barnums) sauf dans les sites classés ;
• Serres de moins de 1,80 m de hauteur sous-verre à usage agricole.

Ces exemptions tombent intégralement dès lors que la parcelle se trouve dans un secteur ABF, un site classé, une zone naturelle N ou une zone agricole A du PLU. En cas de doute, le certificat d’urbanisme informatif reste le meilleur outil pour sécuriser la faisabilité avant tout engagement de dépenses.

Foire aux questions sur les autorisations d’urbanisme

Quelle autorisation demander pour une extension de 18 m² en zone U ?

En zone urbaine (zone U) du PLU, une extension entre 5 m² et 40 m² relève d’une déclaration préalable de travaux (DP), via le formulaire CERFA 16702*01. Au-delà de 40 m², un permis de construire est obligatoire selon l’article R421-14 du Code de l’urbanisme. Si la surface totale après travaux dépasse 150 m², l’architecte devient obligatoire.

Un abri de jardin de 8 m² nécessite-t-il une autorisation ?

Oui. Un abri de 8 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol dépasse le seuil de 5 m² prévu par l’article R421-2 du Code de l’urbanisme, ce qui déclenche une déclaration préalable obligatoire. L’exemption ne s’applique que si la SP et l’ES sont toutes deux strictement inférieures à 5 m². Un abri de 4,9 m² de SP mais de 5,1 m² d’ES (débord de toiture) reste soumis à DP.

Quel est le délai réel d’obtention d’un permis de construire maison individuelle ?

Le délai réglementaire est de 2 mois pour un PCMI hors secteur protégé, à compter d’un dossier complet. En pratique, une opération simple prend 4 à 6 mois depuis la décision de construire jusqu’au début des travaux, en intégrant la préparation du dossier et le délai de recours des tiers de 2 mois après affichage. En secteur ABF, compter 3 à 4 mois d’instruction minimum.

Le formulaire 13703 est-il encore valide en 2026 ?

Non. Le CERFA 16702 (remplace 13703 obsolète)*10 a été remplacé par le CERFA 16702*01 depuis le 1er janvier 2025. Tout dossier déposé après le 31 décembre 2024 avec l’ancien formulaire sera retourné comme incomplet, ce qui suspend le délai d’instruction jusqu’à transmission du bon formulaire.

Faut-il un permis de démolir pour abattre un mur de clôture ?

Généralement non, sauf si le mur se trouve dans un périmètre ABF, un site classé, ou si la commune a instauré l’obligation de permis de démolir par délibération. Hors secteur protégé, la démolition d’un mur de clôture de moins de 2 m ne requiert aucune formalité selon l’article R421-2 du Code de l’urbanisme. En secteur ABF, une DP ou un PD peut être exigé.

Qu’est-ce que le silence de l’administration vaut en urbanisme ?

Hors secteur protégé, l’absence de réponse dans le délai légal vaut accord tacite pour la DP, le PC ou le PA. En secteur ABF, site classé, SPR ou Réserve naturelle, le silence vaut rejet. Cette distinction est fondamentale avant de commencer des travaux sur la foi d’un accord tacite — il faut vérifier le statut protégé ou non de la parcelle sur geoportail-urbanisme.gouv.fr.

Le certificat d’urbanisme peut-il remplacer le permis de construire ?

Non. Le CUb confirme la faisabilité et gèle les règles pendant 18 mois, mais n’autorise pas les travaux. Il faut ensuite déposer une demande de PC ou de DP dans ce délai pour bénéficier des règles figées par le CUb. Les deux procédures sont complémentaires, non substituables.

Qui instruit les demandes d’autorisation d’urbanisme ?

La mairie délivre l’autorisation. L’instruction peut être confiée à la DDT (Direction Départementale des Territoires), aux services intercommunaux ou à une agence d’urbanisme selon la taille de la commune. Dans les communes rurales relevant du RNU, l’instruction est obligatoirement assurée par les services de l’État.

Aller plus loin sur les autorisations d’urbanisme

Les cinq régimes d’autorisation répondent à des logiques différentes selon la nature et l’ampleur du projet. Pour approfondir chaque procédure ou comprendre les cas particuliers liés au contexte de votre terrain, les articles suivants couvrent les thématiques adjacentes :

• Guide complet du permis de construire : dossier, délais et recours
• Monter et déposer une déclaration préalable de travaux
• Les dispositifs simplifiés d’autorisation d’urbanisme
• Questions fréquentes sur le PC, la DP et le CU
• Formulaires CERFA urbanisme 2026 : liste complète et téléchargement
• Calculer la surface de plancher pour votre dossier d’autorisation