Architecte et Maison Jumelée : Obligation et Seuil des 150 m²
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Vous faites construire une maison jumelée et vous demandez si un architecte est obligatoire ? La réponse dépend d'un seuil précis : 150 m² de surface de plancher. Mais attention, pour une maison jumelée, le calcul peut réserver des surprises. Deux logements accolés, un permis commun, des surfaces qui s'additionnent : les règles ne sont pas toujours intuitives. Faut-il compter les deux logements ensemble ou séparément ? Peut-on déposer un permis sans architecte si chaque logement fait moins de 150 m² ? Voici les réponses claires pour savoir quand le recours à un architecte DPLG ou HMONP devient incontournable.
Sommaire
- Le seuil des 150 m² : règle générale
- Cas particulier de la maison jumelée
- Calculer la surface de plancher
- Procédure avec ou sans architecte
- Cas pratiques et exemples
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Le seuil des 150 m² : règle générale
L'obligation de recourir à un architecte pour déposer un permis de construire est définie par l'article R431-2 du Code de l'urbanisme.
Le principe : 150 m² de surface de plancher
Le seuil architecte 150 m² s'applique ainsi :
- Surface totale ≤ 150 m² : permis sans architecte possible
- Surface totale > 150 m² : architecte obligatoire
Ce seuil de 150 m² remplace l'ancien seuil de 170 m² depuis la loi CAP du 7 juillet 2016 (applicable depuis mars 2017).
La surface prise en compte est la surface de plancher totale après travaux, c'est-à-dire l'existant + le projet. Pour une construction neuve, c'est la surface de plancher du projet seul.
Qui peut signer un permis ?
Lorsque l'architecte est obligatoire, le dossier de permis doit être établi par un professionnel inscrit à l'Ordre des architectes :
| Titre | Qualification |
|---|---|
| Architecte DPLG | Diplômé avant 2007 |
| Architecte HMONP | Habilité à exercer la Maîtrise d'Œuvre en son Nom Propre |
| Architecte DE | Diplômé d'État (ne peut pas signer de PC seul) |
Un cabinet d'architecture ou une agence d'architecture doit employer au moins un architecte inscrit pour signer les permis.
Exceptions à l'obligation
Certains projets échappent à l'obligation d'architecte même au-delà de 150 m² :
- Exploitations agricoles : seuil porté à 800 m²
- Coopératives d'utilisation de matériel agricole (CUMA) : seuil à 800 m²
À noter : la déclaration préalable ne nécessite JAMAIS d'architecte, quelle que soit la surface existante ou créée.
Cas particulier de la maison jumelée
La maison jumelée soulève une question spécifique : comment appliquer le seuil de 150 m² quand deux logements sont accolés ?
Définition de la maison jumelée
Une maison jumelée est composée de deux logements indépendants partageant un mur mitoyen. Chaque logement dispose :
- D'une entrée séparée
- D'un accès privatif
- D'un compteur individuel
Sur le plan juridique, il peut s'agir :
- D'un seul permis pour les deux logements (promoteur, lotisseur)
- De deux permis distincts sur deux parcelles voisines
Permis unique ou permis séparés ?
La distinction est fondamentale pour l'application du seuil architecte :
Permis unique pour l'ensemble :
- La surface totale des deux logements est additionnée
- Si le total dépasse 150 m² → architecte obligatoire
Deux permis séparés :
- Chaque permis est analysé individuellement
- Chaque logement peut rester sous le seuil de 150 m²
- Permis sans architecte possible pour chaque logement
Exemple chiffré
| Scénario | Logement A | Logement B | Total | Architecte ? |
|---|---|---|---|---|
| Permis unique | 120 m² | 110 m² | 230 m² | Oui |
| Deux permis | 120 m² | 110 m² | – | Non (chacun < 150 m²) |
En pratique, si vous êtes deux particuliers construisant chacun votre logement sur des parcelles distinctes, vous pouvez déposer deux permis séparés et éviter l'architecte.
Attention au permis groupé
Un permis de construire peut concerner plusieurs bâtiments sur un même terrain. Dans ce cas, c'est la surface totale de l'ensemble qui compte. Un promoteur déposant un permis pour deux maisons jumelées de 130 m² chacune aura besoin d'un architecte (130 + 130 = 260 m²).
Calculer la surface de plancher
Le calcul de la surface de plancher détermine si vous dépassez ou non le seuil des 150 m².
Définition de la surface de plancher
La surface de plancher est définie à l'article R111-22 du Code de l'urbanisme. Elle correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux clos et couverts, calculée à partir du nu intérieur des murs de façade.
Sont inclus :
- Toutes les pièces habitables
- Les combles aménageables (hauteur > 1,80 m)
- Les mezzanines closes et couvertes
Sont exclus :
- Les surfaces sous 1,80 m de hauteur
- Les stationnements (garages)
- Les combles non aménageables
- Les locaux techniques (chaufferie)
Calcul pour une maison jumelée
Prenons l'exemple d'une maison jumelée avec permis unique :
| Niveau | Logement A | Logement B | Total |
|---|---|---|---|
| RDC (hors garage) | 65 m² | 70 m² | 135 m² |
| Étage | 55 m² | 50 m² | 105 m² |
| Garage (exclu) | 18 m² | 20 m² | 0 m² |
| Surface plancher | 120 m² | 120 m² | 240 m² |
Résultat : 240 m² > 150 m² → architecte obligatoire.
Optimiser pour rester sous le seuil
Si vous êtes proche du seuil et souhaitez éviter l'architecte :
- Divisez le projet : deux parcelles, deux permis distincts
- Augmentez le garage : il ne compte pas dans la surface de plancher
- Réduisez les combles : hauteur < 1,80 m = hors surface
Le plan de masse devra refléter précisément l'implantation et permettre de calculer les surfaces.
Procédure avec ou sans architecte
Déposer un permis sans architecte
Si votre maison jumelée reste sous le seuil (permis séparés ou surface < 150 m²), vous pouvez déposer vous-même :
Le dossier comprend :
- CERFA 13406 (PCMI – maison individuelle)
- Plan de masse coté
- Plan de coupe
- Plan des façades et toitures
- PCMI6 – insertion paysagère
- Notice descriptive (PCMI4)
Vous pouvez réaliser ces plans vous-même ou faire appel à un dessinateur. Les logiciels de plan de masse gratuits ou les exemples de plans annotés peuvent vous aider.
Déposer un permis avec architecte
Si le seuil est dépassé, l'architecte obligatoire intervient sur :
Mission minimale légale :
- Conception du projet architectural
- Établissement des plans architecte pour le permis
- Signature du CERFA et des plans
Missions optionnelles :
- Études techniques complémentaires
- Suivi du chantier
- Direction de l'exécution des travaux
Coût d'un architecte
Les honoraires d'un architecte pour une maison jumelée varient selon la mission :
| Mission | Coût indicatif |
|---|---|
| Permis de construire seul | 2 000 à 4 000 € |
| Conception + permis | 5 à 8% du coût travaux |
| Mission complète (suivi chantier) | 8 à 12% du coût travaux |
Pour une maison jumelée à 300 000 € de travaux, comptez 15 000 à 36 000 € pour une mission complète.
Cas pratiques et exemples
Exemple 1 : Deux frères construisant côte à côte
Situation : deux frères achètent un terrain de 800 m² qu'ils divisent en deux lots de 400 m² chacun. Chacun souhaite construire une maison de 140 m² de surface de plancher, accolée à celle de l'autre.
Analyse :
- Deux parcelles distinctes (après division)
- Deux propriétaires différents
- Deux permis de construire séparés
- 140 m² chacun < 150 m² → architecte non obligatoire
Démarche :
- Division parcellaire par géomètre
- Déclaration préalable de division
- Deux permis PCMI déposés séparément
- Chacun réalise ses plans ou fait appel à un dessinateur
Coût évité : environ 6 000 € d'honoraires architecte par maison.
Exemple 2 : Promoteur construisant deux maisons jumelées
Situation : un promoteur construit deux maisons jumelées de 125 m² chacune sur un même terrain pour les vendre.
Analyse :
- Un seul terrain, un seul permis
- Surface totale : 125 + 125 = 250 m²
- 250 m² > 150 m² → architecte obligatoire
Conséquence : le promoteur doit faire appel à un cabinet d'architecture pour concevoir le projet et signer le permis.
Exemple 3 : Extension d'une maison jumelée existante
Situation : propriétaire d'un logement de 110 m² dans une maison jumelée. Projet d'extension de 35 m² sur la partie arrière.
Analyse :
- Surface existante : 110 m²
- Extension : 35 m²
- Total après travaux : 145 m² < 150 m² → architecte non obligatoire
Attention : si l'extension était de 45 m², le total atteindrait 155 m² et l'architecte serait obligatoire.
Pour une extension de 40 m², vérifiez toujours la surface existante avant de conclure.
Erreurs à éviter
Erreur n°1 : Confondre surface habitable et surface de plancher
La surface habitable (utilisée pour les diagnostics) est différente de la surface de plancher (utilisée pour l'urbanisme). Le seuil architecte s'applique à la surface de plancher, pas à la surface habitable.
Conseil : calculez précisément la surface de plancher selon l'article R111-22.
Erreur n°2 : Oublier d'additionner les surfaces en permis groupé
Un permis unique pour deux maisons jumelées additionne les surfaces. Ne pas le savoir peut entraîner un refus de permis pour vice de forme (absence de signature architecte).
Conseil : si les deux logements dépassent 150 m² ensemble, prévoyez un architecte.
Erreur n°3 : Diviser artificiellement pour éviter l'architecte
Déposer deux permis simultanés sur le même terrain pour contourner le seuil peut être requalifié en fraude. La mairie peut exiger un permis unique avec architecte.
Conseil : la division doit être réelle (deux parcelles, deux propriétaires) et antérieure au dépôt.
Erreur n°4 : Négliger la qualité des plans
Un permis sans architecte n'est pas un permis bâclé. Des plans mal cotés, un plan de masse imprécis ou une insertion paysagère absente entraîneront une demande de pièces complémentaires.
Conseil : si vous n'êtes pas à l'aise avec le dessin, faites appel à un géomètre ou un dessinateur.
Erreur n°5 : Croire qu'un architecte DE peut signer seul
L'architecte DE (Diplômé d'État) ne peut pas signer de permis de construire s'il n'a pas l'habilitation HMONP. Vérifiez que votre interlocuteur est bien inscrit à l'Ordre des architectes.
Conseil : consultez l'annuaire de l'Ordre des architectes pour vérifier l'inscription.
Questions fréquentes
Architecte obligatoire à partir de quelle surface ?
L'architecte est obligatoire pour un permis de construire dès que la surface de plancher totale après travaux dépasse 150 m². Ce seuil s'applique à la construction neuve comme à l'extension : c'est la surface totale (existant + projet) qui compte. Par exemple, une extension de 60 m² sur une maison de 100 m² donne 160 m² au total → architecte obligatoire. En revanche, une déclaration préalable ne nécessite jamais d'architecte, quelle que soit la surface existante ou créée. Les exploitations agricoles bénéficient d'un seuil relevé à 800 m².
Construire sans architecte, est-ce possible pour une maison jumelée ?
Oui, construire sans architecte est possible pour une maison jumelée si la surface de plancher de votre permis ne dépasse pas 150 m². Si deux particuliers construisent chacun leur logement sur des parcelles distinctes avec deux permis séparés, chacun peut éviter l'architecte si son logement fait moins de 150 m². En revanche, si un seul permis est déposé pour l'ensemble (cas du promoteur), les surfaces s'additionnent : deux logements de 120 m² = 240 m² total → architecte obligatoire. La stratégie de division parcellaire préalable permet souvent d'échapper à cette obligation.
Combien coûte un architecte pour un permis de construire ?
Le coût d'un architecte pour un permis de construire varie selon l'étendue de la mission. Pour la seule conception du projet et le dépôt du permis (mission de base), comptez entre 2 000 et 4 000 € pour une maison individuelle ou jumelée. Si l'architecte réalise également le suivi du chantier, les honoraires représentent généralement 8 à 12% du coût des travaux. Pour une maison jumelée à 250 000 € de travaux, cela représente 20 000 à 30 000 €. Un cabinet d'architecture ou une agence d'architecture proposent parfois des forfaits pour les missions limitées au permis.
Extension avec ou sans architecte : comment savoir ?
Pour une extension, le recours à l'architecte dépend de la surface totale après travaux (existant + extension). Si cette surface dépasse 150 m², l'architecte devient obligatoire. Exemple : maison de 120 m² + extension de 40 m² = 160 m² → architecte obligatoire. Maison de 100 m² + extension de 40 m² = 140 m² → architecte non obligatoire. Attention : ce seuil ne s'applique que si l'extension nécessite un permis de construire. Pour une extension de moins de 20 m² (ou 40 m² en zone U avec PLU) relevant de la déclaration préalable, l'architecte n'est jamais obligatoire.
Conclusion
La question de l'architecte obligatoire pour une maison jumelée dépend essentiellement du mode de dépôt du permis et de la surface totale.
Les points essentiels à retenir :
- Seuil : 150 m² de surface de plancher totale
- Permis unique : les surfaces des deux logements s'additionnent
- Permis séparés : chaque logement est analysé individuellement
- Division préalable : stratégie pour rester sous le seuil
Si vous êtes proche du seuil, consultez un professionnel pour calculer précisément la surface de plancher. Un géomètre pour le plan de masse pourra également vous accompagner.
Pour les projets dépassant le seuil, le recours à l'architecte n'est pas qu'une contrainte : c'est aussi la garantie d'un projet bien conçu, conforme aux règles d'urbanisme et valorisant pour votre bien. La durée de validité du permis est de 3 ans, ce qui vous laisse le temps de bien préparer votre chantier.
En cas de refus de permis, un recours gracieux ou la modification du projet sont toujours possibles.
Sources : Code de l'urbanisme (articles R431-2, R111-22), Ordre des architectes, Service-public.fr
