Location Airbnb : Autorisations et Réglementation 2025
Louer son logement sur Airbnb ou une autre plateforme de location touristique séduit de nombreux propriétaires. Mais attention : la réglementation s'est considérablement durcie depuis 2017. Entre déclaration en mairie, quota des 120 jours et autorisation de changement d'usage, les pièges sont nombreux. Voici tout ce que vous devez savoir pour louer en toute légalité.
Résidence Principale ou Secondaire : Deux Régimes Différents
La première question à vous poser : s'agit-il de votre résidence principale (lieu où vous vivez plus de 8 mois par an) ou d'une résidence secondaire ? Les règles diffèrent radicalement.
Location de Résidence Principale
| Règle | Détail |
|---|---|
| Durée maximale | 120 jours par an |
| Déclaration mairie | Obligatoire dans les grandes villes |
| Changement d'usage | Non requis |
| Numéro d'enregistrement | Obligatoire si la commune l'impose |
Location de Résidence Secondaire
| Règle | Détail |
|---|---|
| Durée maximale | Illimitée |
| Changement d'usage | Obligatoire dans les communes > 200 000 hab. |
| Compensation | Souvent exigée (transformation de local commercial) |
| Numéro d'enregistrement | Obligatoire |
La Déclaration en Mairie avec Numéro d'Enregistrement
Villes Concernées
Depuis 2017, les communes peuvent imposer une déclaration préalable avec attribution d'un numéro d'enregistrement à 13 chiffres. C'est obligatoire notamment à Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice, Toulouse, et dans toutes les zones tendues.
Procédure de Déclaration
- Connectez-vous sur le téléservice de votre mairie
- Remplissez le formulaire (identité, adresse, type de logement)
- Obtenez votre numéro d'enregistrement
- Affichez ce numéro sur toutes vos annonces
Sanction : Jusqu'à 5 000 € d'amende pour défaut de numéro.
L'Autorisation de Changement d'Usage
Pour louer une résidence secondaire en meublé touristique dans une grande ville, vous devez obtenir une autorisation de changement d'usage auprès de la mairie.
Le Mécanisme de Compensation
À Paris et dans d'autres métropoles, cette autorisation est soumise à compensation : vous devez transformer une surface équivalente de local commercial en logement, dans le même arrondissement.
Exemple concret : Pour louer un 50 m² dans le 11e arrondissement de Paris en Airbnb permanent, vous devez acheter 50 m² de "droits à commercialité" (coût : 100 000 à 300 000 €) ou transformer un local commercial en habitation.
Cette contrainte explique pourquoi la location touristique de résidences secondaires est principalement le fait d'investisseurs professionnels.
Le Quota des 120 Jours : Comment ça Marche ?
Principe
Votre résidence principale ne peut être louée que 120 nuits maximum par an. Les plateformes transmettent automatiquement vos données aux mairies partenaires et bloquent votre annonce une fois le quota atteint.
Villes avec Blocage Automatique
Paris, Bordeaux, Nice, Lyon, Aix-en-Provence, Toulouse… La liste s'allonge chaque année. Les plateformes coupent automatiquement les annonces au 121e jour.
Sanctions
| Infraction | Amende |
|---|---|
| Dépassement des 120 jours | Jusqu'à 10 000 € |
| Fausse déclaration de résidence principale | Jusqu'à 50 000 € |
| Location sans changement d'usage | Jusqu'à 50 000 € |
Travaux et Autorisations d'Urbanisme
Aménagement d'un Logement Existant
Si vous réalisez des travaux pour optimiser votre meublé touristique :
- Modification de façade (nouvelle fenêtre, porte) : déclaration préalable de travaux
- Création de surface (extension, véranda) : permis de construire selon la surface créée
Consultez notre guide sur les seuils de surface pour savoir quelle autorisation demander.
Transformation d'un Local en Meublé Touristique
Transformer un garage, un commerce ou un bureau en logement locatif nécessite :
- Un permis de construire pour changement de destination
- L'autorisation de changement d'usage (procédure distincte)
Ces deux autorisations sont cumulatives et indépendantes. Le permis relève du Code de l'urbanisme, l'autorisation d'usage du Code de la construction.
Fiscalité : Ce Que Vous Devez Déclarer
Régimes d'Imposition
| Régime | Conditions | Abattement |
|---|---|---|
| Micro-BIC | Revenus < 77 700 €/an | 50% |
| Micro-BIC classé | Meublé de tourisme classé | 71% |
| Réel simplifié | Sur option ou si revenus > 77 700 € | Charges réelles |
Cotisations Sociales
Si vos revenus locatifs dépassent 23 000 €/an, vous devez vous affilier à la Sécurité sociale des indépendants ou opter pour le régime général (cotisations simplifiées à 21,2%).
Copropriété : Vérifiez Avant de Louer
Clauses Restrictives Fréquentes
Beaucoup de règlements de copropriété contiennent des clauses qui peuvent bloquer votre projet :
- Clause d'habitation bourgeoise exclusive : interdit toute activité commerciale
- Clause de tranquillité : peut être invoquée contre les nuisances répétées
- Interdiction explicite de la location saisonnière
Risques Encourus
Les copropriétaires peuvent saisir le tribunal pour obtenir :
- La cessation de l'activité
- Des dommages et intérêts (plusieurs milliers d'euros par infraction)
- Une astreinte journalière
Erreurs à Éviter
-
Louer sans numéro d'enregistrement dans une ville qui l'exige. Les plateformes transmettent vos données : vous serez identifié et sanctionné (5 000 €).
-
Déclarer faussement votre résidence principale pour échapper au changement d'usage. La mairie vérifie (factures, attestations employeur). Amende : 50 000 €.
-
Ignorer le règlement de copropriété. Même si la mairie vous autorise, votre syndic peut vous contraindre à cesser par voie judiciaire.
-
Oublier de déclarer vos revenus. L'administration fiscale reçoit automatiquement les données des plateformes depuis 2020. Un redressement avec pénalités est quasi certain.
-
Négliger l'assurance. Votre assurance habitation classique ne couvre pas la location saisonnière. Souscrivez une garantie spécifique ou vérifiez que la plateforme vous couvre.
-
Transformer un local sans permis de construire. Le changement de destination d'un garage ou commerce en logement est soumis à autorisation d'urbanisme, en plus du changement d'usage.
-
Sous-louer sans accord du propriétaire si vous êtes locataire. C'est un motif de résiliation immédiate du bail.
Questions Fréquentes
Puis-je louer mon appartement sur Airbnb sans déclaration ?
Cela dépend de votre commune. Dans les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux…) et les zones tendues, la déclaration avec numéro d'enregistrement est obligatoire. Dans les petites communes rurales, elle peut ne pas être exigée. Vérifiez sur le site de votre mairie. L'absence de déclaration vous expose à 5 000 € d'amende.
Comment dépasser légalement la limite des 120 jours ?
La seule solution légale est que le logement ne soit plus votre résidence principale. Il devient alors résidence secondaire, ce qui impose d'obtenir l'autorisation de changement d'usage (avec compensation dans les grandes villes). Attention : toute fausse déclaration est passible de 50 000 € d'amende.
Faut-il un permis de construire pour aménager un Airbnb ?
Non, si le logement est déjà à usage d'habitation et que vous ne modifiez pas l'aspect extérieur. En revanche, créer une entrée indépendante ou modifier la façade nécessite une déclaration préalable. Transformer un local commercial ou un garage en logement exige un permis de construire.
Quelles sanctions en cas de location illégale ?
Les sanctions sont sévères : 5 000 € pour défaut de numéro d'enregistrement, 10 000 € pour dépassement des 120 jours, jusqu'à 50 000 € pour location sans changement d'usage. La mairie peut aussi exiger le retour à l'usage d'habitation sous astreinte de 1 000 € par jour de retard.
Puis-je sous-louer mon appartement en location ?
Uniquement avec l'accord écrit de votre propriétaire. La sous-location sans autorisation est interdite et constitue un motif de résiliation du bail. De plus, le loyer de sous-location ne peut pas dépasser votre propre loyer. Votre propriétaire peut refuser sans avoir à se justifier.
Conclusion
La location touristique est rentable mais très encadrée. Avant de publier votre annonce, vérifiez les règles de votre commune, obtenez votre numéro d'enregistrement si nécessaire, et respectez scrupuleusement le quota des 120 jours.
Pour les investisseurs souhaitant transformer un local en meublé touristique, anticipez les démarches : le permis de construire pour le changement de destination peut prendre plusieurs mois, tout comme l'autorisation de changement d'usage.
Vous créez un gîte ou des chambres d'hôtes ? Consultez notre guide sur les autorisations pour gîtes et chambres d'hôtes.
Besoin d'aide pour vos démarches d'urbanisme ? Consultez nos guides sur la déclaration préalable et le permis de construire.
