L’article 678 du Code civil impose une distance minimum de 1,90 m entre le parement extérieur de votre mur et la limite séparative pour toute vue droite sur le terrain du voisin ; l’article 679 réduit cette contrainte à 0,60 m pour une vue oblique. Ces règles s’appliquent à toutes les ouvertures permettant un regard réel chez le voisin — fenêtre, porte-fenêtre, balcon, velux inclinable — dès lors qu’aucune servitude conventionnelle ni accord écrit n’y déroge. Comprendre comment mesurer ces distances et distinguer les deux types de vues vous évite un litige long et coûteux, ou vous donne les leviers pour agir si c’est votre voisin qui n’est pas en règle.
Vue droite et vue oblique : comment les distinguer techniquement
La vue droite désigne toute ouverture depuis laquelle vous pouvez regarder perpendiculairement chez votre voisin sans tourner la tête ni vous pencher. Une fenêtre en façade perpendiculaire à la limite séparative en est l’exemple type. La vue oblique, en revanche, n’offre un aperçu sur la propriété voisine qu’en tournant la tête sur le côté — généralement à 45° ou plus. Une fenêtre placée en bout de façade, dans un mur légèrement en angle, ou un oculus latéral peuvent créer une vue oblique.
Cette distinction n’est pas seulement académique : elle conditionne directement la distance minimale à respecter. Les juges apprécient in concreto la possibilité réelle de voir chez le voisin depuis la position normale d’utilisation de l’ouverture. Un velux orienté vers le ciel ne crée pas de vue vers le voisin ; une lucarne à joues verticales en pignon peut en revanche créer une vue oblique si le regard atteint le terrain adjacent depuis la position debout à l’intérieur.
Distance de 1,90 m pour une vue droite : règle de l’article 678 et méthode de calcul
L’article 678 du Code civil pose la règle de manière impérative : on ne peut avoir de vues droites, fenêtres d’aspect, balcons ou saillies similaires sur la propriété du voisin s’il n’y a pas 19 décimètres (1,90 m) entre le mur où ils sont pratiqués et ladite propriété. La source de mesure est précisée à l’article 680 : la distance se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture est pratiquée, jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés. Ni le nu intérieur, ni l’axe du vitrage ne servent de référence.
Cette distance de 1,90 m vaut pour chaque étage et pour le rez-de-chaussée, que le terrain voisin soit bâti ou non, clos ou ouvert. Un déficit de quelques centimètres (1,85 m ou 1,88 m) suffit pour que le voisin lésé obtienne en justice la condamnation de l’ouverture ou la mise en place d’un vitrage translucide, sans que le juge n’apprécie de tolérance. La section des articles 675 à 680 du Code civil sur Légifrance constitue la référence officielle pour toute vérification.
Distance de 0,60 m pour une vue oblique : règle de l’article 679 et point de mesure
L’article 679 du Code civil prévoit qu’on ne peut avoir de vues obliques sur la propriété du voisin s’il n’y a pas 6 décimètres (0,60 m) de distance. Ces 0,60 m se mesurent, toujours selon l’article 680, depuis l’angle de l’ouverture — c’est-à-dire l’arête extérieure la plus proche de la limite séparative — jusqu’à cette même limite. La logique est symétrique à la vue droite : on part toujours de l’extrémité de l’ouverture la plus proche du voisin.
En copropriété horizontale (maisons jumelées ou en bande), la limite de lot remplace la limite parcellaire comme référence de mesure. La règle reste identique. Si les deux propriétaires s’accordent pour autoriser une distance réduite, voire une ouverture en limite, ils formalisent cela par une servitude conventionnelle de vue établie dans un acte notarié publié à la conservation des hypothèques — ce qui lie également leurs acquéreurs futurs.
Balcon, terrasse en saillie et bow-window : règle de la ligne extérieure (art. 680)
L’article 680 du Code civil apporte une précision décisive pour les saillies : lorsqu’il y a balcon ou similaire, la distance se mesure depuis la ligne extérieure de la saillie et non depuis le mur porteur. Un appartement dont le mur façade est à 2,20 m de la limite mais dont le balcon avance de 0,50 m ne respecte plus les 1,90 m requis : la distance utile tombe à 1,70 m, rendant ce balcon illicite comme vue droite, même si le mur lui-même est conforme.
Ce principe vaut pour les bow-windows, loggias, pergolas fermées et oriels. Pour une terrasse surélevée ouverte sans garde-corps plein, les tribunaux considèrent généralement qu’elle constitue une vue droite dès lors qu’on peut voir chez le voisin depuis le plancher de la terrasse. Pour les recours spécifiques aux terrasses en hauteur, l’article dédié aux recours contre une terrasse surélevée créant une vue plongeante détaille la jurisprudence applicable.
Jours de souffrance (art. 675-677) : ouvrir sans respecter les distances
Les articles 675 à 677 du Code civil régissent une catégorie distincte : les jours de souffrance. Ce sont des ouvertures qui apportent de la lumière mais ne permettent pas de voir chez le voisin. Deux conditions cumulatives s’imposent : la fenêtre doit être équipée d’un verre dormant (non ouvrant) et d’un grillage métallique à mailles ne dépassant pas 10 cm. En échange, les distances de 1,90 m et de 0,60 m ne s’appliquent pas, mais des hauteurs minimales entrent en jeu :
- 2,60 m au-dessus du sol pour les ouvertures au rez-de-chaussée (art. 677 Code civil).
- 1,90 m au-dessus du plancher pour les ouvertures aux étages (art. 677 Code civil).
Sur un mur mitoyen (art. 675), même un jour de souffrance est interdit sans l’accord exprès du copropriétaire de ce mur. Sur un mur propre non mitoyen adossé au terrain voisin, le jour de souffrance est autorisé sous réserve de ces hauteurs et équipements. La fiche F76 de Service-Public.fr sur les ouvertures avec vue résume clairement la distinction entre vues et jours dans un langage accessible.
Mur mitoyen et mur propre : deux régimes distincts pour les ouvertures
La mitoyenneté d’un mur change radicalement les règles applicables. Un mur mitoyen appartient en indivision aux deux voisins : aucun des deux ne peut y percer une ouverture sans l’accord de l’autre (art. 675 Code civil), même un simple jour de souffrance. En revanche, un mur propre — construit en retrait sur votre terrain, à vos frais, n’appartenant qu’à vous — peut recevoir des jours de souffrance ou des vues, sous réserve des distances légales.
Lorsqu’une ouverture est pratiquée dans un mur dont la mitoyenneté est contestée, la charge de la preuve revient à celui qui revendique la propriété exclusive. En l’absence de titre ou de preuve contraire, le mur séparatif est présumé mitoyen (art. 653 Code civil) : la présomption protège donc les droits du voisin. Pour les servitudes établies de longue date et leur régime en cas de vente, l’article sur la servitude de vue et son articulation avec le permis de construire approfondit ces mécanismes.
Lucarnes, velux et fenêtres de toit : le régime applicable selon l’angle
Les fenêtres de toit soulèvent une question fréquente : créent-elles une vue sur le voisin au sens des articles 678-679 ? La réponse dépend de leur orientation et de leur inclinaison. Un velux horizontal ou orienté vers le ciel ne crée pas de vue vers le terrain voisin : les règles de distance ne s’appliquent pas. En revanche, un velux en pente forte installé en pignon latéral, ou une lucarne à joues verticales donnant latéralement, peut constituer une vue oblique si le regard peut atteindre le terrain voisin depuis la position normale d’utilisation.
Les tribunaux judiciaires apprécient ce point au cas par cas, en tenant compte de la hauteur du pignon, de la pente du toit et de la topographie des propriétés. Un constat d’huissier établissant l’angle de vue réel est souvent déterminant. L’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) publie des fiches pratiques sur le voisinage immobilier qui précisent les critères jurisprudentiels retenus par les cours d’appel pour ce type de litige.
Dérogations légales : servitude conventionnelle, accord du voisin et copropriété
Les articles 678 et 679 ne sont pas d’ordre public : ils peuvent être écartés par convention. Une servitude conventionnelle de vue établie par acte notarié et publiée à la conservation des hypothèques autorise des fenêtres plus proches ou même en limite séparative. Cette servitude est attachée aux fonds et non aux personnes : elle lie les propriétaires successifs des deux immeubles.
La prescription acquisitive peut également créer une servitude de vue : une fenêtre non conforme en place depuis plus de 30 ans sans contestation fait acquérir la servitude par prescription trentenaire (art. 691 Code civil — servitude continue et apparente). Le délai de 30 ans court à partir de la création de l’ouverture. En copropriété verticale, le règlement peut interdire certaines ouvertures indépendamment du Code civil. Pour les projets soumis à urbanisme, le Géoportail de l’Urbanisme vous permet de consulter les règles du PLU local, qui peuvent imposer des retraits de façade renforçant indirectement les distances de vue.
Voisin qui ne respecte pas les distances : agir devant le tribunal judiciaire
Si votre voisin a créé une fenêtre ou un balcon ne respectant pas les distances légales, vous disposez d’une action en suppression des vues devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Avant de saisir la juridiction, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception est fortement recommandée : elle constitue une preuve de votre démarche amiable préalable et peut déclencher une régularisation spontanée.
Si le litige persiste, le juge dispose d’un éventail de sanctions :
- Mise en place d’un vitrage translucide ou dépoli : solution intermédiaire préservant la lumière mais supprimant la vue directe.
- Fermeture ou condamnation définitive de l’ouverture : mesure radicale ordonnée lorsque la conversion en jour de souffrance est techniquement impossible.
- Dommages et intérêts : si le trouble a causé un préjudice de jouissance documenté (dépréciation de valeur, atteinte à l’intimité avérée).
L’astreinte prononcée par le juge repose sur l’art. L131-1 du CPCE (Code des procédures civiles d’exécution), qui autorise toute juridiction à assortir une condamnation d’une astreinte par jour de retard afin d’en garantir l’exécution effective. Un constat d’huissier préalable, documentant les distances exactes mesurées depuis le parement extérieur et la visibilité réelle chez vous, est généralement exigé par les tribunaux avant toute décision. Notre article sur les distances légales du Code civil pour le vis-à-vis entre voisins détaille les modes de preuve recevables. En parallèle, l’annuaire des notaires (CSN) vous oriente vers un professionnel pour établir une servitude conventionnelle si une régularisation amiable est préférable au contentieux.
Délai pour agir : prescription de 5 ans (art. 2224 Code civil)
L’action en suppression des vues se prescrit par 5 ans selon l’article 2224 du Code civil. Ce délai court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant d’exercer son action — en pratique, la date à laquelle l’ouverture non conforme est devenue apparente et visible depuis votre propriété. La simple réalisation des travaux ne fait pas partir la prescription si l’ouverture n’était pas perceptible depuis chez vous à ce moment-là.
Au-delà de 30 ans sans contestation, la servitude de vue peut être acquise par prescription trentenaire (art. 691 Code civil), rendant toute action en suppression impossible sauf preuve d’interruption. Toute mise en demeure formelle interrompt la prescription quinquennale de l’article 2224 et remet le délai à zéro. Pour la jurisprudence de la Cour de cassation sur l’acquisition de servitude par prescription, l’article sur la jurisprudence de la Cour de cassation sur les servitudes de vue recense les décisions de référence. La fiche Service-Public.fr F76 rappelle les démarches amiables à épuiser avant saisine du juge.
Aller plus loin sur le droit du voisinage
Les règles des articles 678-679 s’inscrivent dans un régime plus large de servitudes légales codifiées aux articles 637 à 710 du Code civil. Ces articles complémentaires vous permettront d’appréhender les situations connexes auxquelles vous pourriez être confronté :
- Distances légales pour une fenêtre donnant vers le terrain du voisin — les exigences pratiques lors d’une déclaration préalable de travaux
- Recours pour protéger son jardin contre une vue plongeante du voisin — quand agir en responsabilité civile pour atteinte à l’intimité
- Servitude de vue : distances légales, distinction vue et jour de souffrance — le régime juridique complet des servitudes de vue et leur inscription à l’acte
- Distances légales du Code civil entre propriétés voisines — tableau récapitulatif incluant vues droites, obliques et jours de souffrance
Peut-on créer une fenêtre à 1 mètre de la limite séparative ?
Non, sauf si l’ouverture est uniquement un jour de souffrance (verre dormant non ouvrant + grillage à mailles de 10 cm maximum, à hauteur minimale de 2,60 m au rez-de-chaussée ou 1,90 m en étage). Pour une vue droite, la distance minimale est de 1,90 m selon l’article 678 du Code civil. En dessous de cette distance, même une seule vue directe expose à une action en suppression ou en vitrification devant le tribunal judiciaire.
Comment mesurer exactement la distance de 1,90 m pour une vue droite ?
Selon l’article 680 du Code civil, la distance se mesure depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture est pratiquée jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés. Si l’ouverture comporte un balcon ou une saillie, la mesure part de la ligne extérieure de cette saillie et non du mur porteur. Le bord de la dalle ou du garde-corps sert alors de point de départ.
Une fenêtre non conforme depuis plus de 10 ans peut-elle être supprimée ?
Oui, si le voisin lésé agit dans les 5 ans à compter de la date à laquelle l’ouverture était apparente depuis sa propriété (art. 2224 Code civil). Au-delà de ce délai quinquennal, l’action en suppression est prescrite. En revanche, si l’ouverture existe depuis 30 ans ou plus sans contestation, une servitude de vue peut être acquise par prescription trentenaire (art. 691 Code civil), rendant toute suppression impossible sans accord.
Les velux et lucarnes sont-ils soumis aux règles de l’article 678 ?
Uniquement si l’ouverture permet de voir réellement chez le voisin depuis la position normale d’utilisation. Un velux horizontal ou orienté vers le ciel ne crée pas de vue ; une lucarne à joues verticales en pignon latéral peut créer une vue oblique si le regard atteint le terrain voisin. Le juge apprécie in concreto la possibilité effective de voir depuis l’intérieur sans se mettre en danger ni adopter une position anormale.
Le PLU peut-il imposer des distances différentes de celles du Code civil ?
Oui, mais uniquement pour les retraits de construction par rapport aux limites séparatives, qui relèvent du droit de l’urbanisme. Les règles du Code civil sur les vues (art. 678-679) relèvent du droit privé et s’appliquent indépendamment du PLU. Un projet conforme au PLU peut donc tout de même violer les distances de vue légales et exposer son propriétaire à une action en suppression devant le tribunal judiciaire.
Que faire si mon voisin refuse d’obturer une fenêtre non conforme ?
Adressez d’abord une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en citant l’article 678 du Code civil et en joignant un constat d’huissier mesurant la distance réelle. Si le refus persiste après un délai raisonnable (généralement 15 à 30 jours), saisissez le tribunal judiciaire pour obtenir une injonction de fermeture ou de vitrification opaque, assortie d’une astreinte par jour de retard d’exécution.
Les règles de vue s’appliquent-elles en copropriété horizontale ?
Oui. La limite de lot entre maisons jumelées ou en bande remplace la limite parcellaire comme référence de mesure. L’article 678 s’applique intégralement : la mitoyenneté du mur commun n’autorise aucune vue directe sans accord de l’autre copropriétaire. Le règlement de copropriété peut imposer des restrictions supplémentaires sur les ouvertures autorisées, s’ajoutant aux règles légales du Code civil.
Une servitude de vue peut-elle s’établir sans acte notarié ?
Oui, par prescription acquisitive trentenaire (art. 691 Code civil) : si une ouverture non conforme est en place depuis 30 ans ou plus sans contestation écrite de la part du voisin, la servitude est acquise de plein droit. Pour s’en prévaloir, il faut prouver une possession continue, paisible, publique et non équivoque pendant 30 ans. L’acte notarié évite cette incertitude probatoire et sécurise les deux propriétaires en cas de vente.
