COS : Le Coefficient d'Occupation des Sols Expliqué (Supprimé mais Encore Présent)

Temps de lecture : 12 minutes

Vous lisez un ancien document d'urbanisme et vous tombez sur le fameux "COS 0.5". Vous cherchez cette information dans le PLU actuel de votre commune… et vous ne trouvez rien. Normal : le coefficient d'occupation des sols a été supprimé par la loi ALUR le 27 mars 2014. Pourtant, ce terme reste omniprésent dans les anciens actes de vente, les études de faisabilité, et même certains PLU non encore révisés. Alors, le COS est-il encore valable ? Qu'est-ce qui le remplace ? Comment calculer aujourd'hui la constructibilité de votre terrain ? Ces questions reviennent constamment chez les particuliers et les professionnels. Voici tout ce que vous devez savoir pour comprendre ce coefficient historique et naviguer dans le nouveau système d'encadrement de la densité.

Sommaire

Qu'est-ce que le COS ?

Définition du coefficient d'occupation des sols

Le COS (Coefficient d'Occupation des Sols) était un rapport mathématique qui définissait la quantité maximale de surface de plancher constructible sur un terrain. Sa formule était simple :

COS = Surface de plancher maximale / Surface du terrain

Inversement :

Surface constructible = COS × Surface du terrain

Exemple : Un terrain de 600 m² avec un COS de 0.5 permettait de construire au maximum 300 m² de surface de plancher (600 × 0.5 = 300).

Le fonctionnement dans l'ancien système

Le COS était fixé dans le Plan d'Occupation des Sols (POS) ou le PLU, zone par zone. Les valeurs typiques étaient :

Zone COS typique Surface constructible sur 500 m²
Centre-ville dense 1.0 à 2.0 500 à 1000 m²
Résidentiel collectif 0.5 à 1.0 250 à 500 m²
Pavillonnaire 0.3 à 0.5 150 à 250 m²
Zone naturelle 0.05 à 0.1 25 à 50 m²

Le COS prenait en compte tous les niveaux du bâtiment. Un immeuble R+4 avec 200 m² d'emprise au sol représentait 1000 m² de surface de plancher (200 × 5 niveaux). Le COS permettait donc de densifier en hauteur plutôt qu'en étalement.

Les limites du système COS

Le COS présentait plusieurs inconvénients :

Pourquoi le COS a été supprimé

La loi ALUR du 24 mars 2014

La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) a supprimé le COS pour toutes les zones couvertes par un PLU ou un document en tenant lieu. L'article 157 de la loi dispose que le COS n'est plus opposable aux demandes d'autorisation d'urbanisme.

Cette suppression, entrée en vigueur le 27 mars 2014, avait plusieurs objectifs :

  1. Favoriser la densification urbaine : permettre de construire davantage dans les zones déjà urbanisées
  2. Lutter contre l'étalement urbain : inciter à exploiter les dents creuses plutôt qu'à urbaniser les terres agricoles
  3. Simplifier les règles : réduire le nombre de contraintes cumulatives
  4. Encourager la rénovation : permettre l'extension des bâtiments existants

Les effets de la suppression

Dans les premiers mois suivant la loi ALUR, des projets initialement impossibles sont devenus réalisables. Un terrain de 400 m² avec un COS de 0.4 (160 m² max) pouvait soudain accueillir une construction de 250 m² si les autres règles (hauteur, emprise, reculs) le permettaient.

Cependant, la suppression du COS n'a pas créé un "open bar" de la construction. Les autres règles du PLU continuent à s'appliquer et encadrent de fait la densité.

Ce qui remplace le COS aujourd'hui

Le coefficient d'emprise au sol (CES)

Le CES (Coefficient d'Emprise au Sol) est devenu la règle principale pour encadrer la densité. Il définit le rapport entre la surface occupée au sol par les constructions et la surface du terrain.

CES = Emprise au sol / Surface du terrain

Différence fondamentale avec le COS : le CES ne prend en compte que l'empreinte au sol, pas les étages. Un bâtiment R+3 et un bâtiment de plain-pied de même emprise ont le même impact sur le CES.

CES Emprise max sur 500 m² Avec 2 niveaux Avec 3 niveaux
0.20 100 m² 200 m² SP 300 m² SP
0.40 200 m² 400 m² SP 600 m² SP
0.60 300 m² 600 m² SP 900 m² SP

Le calcul de l'emprise au sol inclut tous les débords et surplombs (balcons, auvents…). Une terrasse couverte compte dans l'emprise, tandis qu'une terrasse ouverte non couverte n'y figure généralement pas.

La hauteur maximale

Les règles de hauteur (article 10 du règlement de zone) limitent la construction en vertical :

Ces règles, combinées au CES, encadrent de fait le volume constructible total.

Le coefficient de biotope (CBS)

Le CBS (Coefficient de Biotope par Surface) est une nouveauté post-ALUR. Il impose un pourcentage minimum de surfaces éco-aménageables :

Type de surface Coefficient CBS
Pleine terre (jardin, pelouse) 1.0
Semi-perméable (graviers, dalles) 0.5
Toiture végétalisée intensive 0.7
Toiture végétalisée extensive 0.3
Façade végétalisée 0.3
Surfaces imperméables 0

Le coefficient de biotope favorise la végétalisation et compense indirectement la suppression du COS en limitant les surfaces imperméabilisées.

Les règles combinées

Aujourd'hui, la constructibilité d'un terrain résulte de la combinaison de :

Ces règles sont souvent plus souples que l'ancien COS mais peuvent, dans certaines configurations, être plus contraignantes.

Comment calculer la constructibilité de votre terrain

Étape 1 : Consulter le PLU

Le PLU de votre commune (consultable en mairie ou sur le géoportail de l'urbanisme) indique les règles applicables à votre parcelle :

Étape 2 : Calculer l'emprise au sol maximale

Sur un terrain de 800 m² avec un CES de 0.40 :

Emprise max = 800 × 0.40 = 320 m²

Cette emprise inclut la maison, le garage s'il est fermé, les annexes couvertes, les terrasses couvertes.

Étape 3 : Calculer la surface de plancher potentielle

Avec une hauteur permettant R+1 (2 niveaux) :

Surface de plancher potentielle = 320 × 2 = 640 m²

Une mezzanine compte dans la surface de plancher si sa hauteur sous plafond dépasse 1,80 m.

Étape 4 : Vérifier les contraintes de recul

Les reculs réduisent la surface constructible réelle :

Un terrain de 20 × 40 m avec ces reculs offre une zone constructible de (20 – 6) × (40 – 9) = 14 × 31 = 434 m² d'emprise théorique. Si le CES limite à 320 m², c'est cette valeur qui s'impose.

Étape 5 : Vérifier le CBS

Si le PLU impose un CBS de 0.30 :

Surface éco-aménageable = 800 × 0.30 = 240 m² minimum

Il faudra conserver 240 m² de surfaces vertes ou semi-perméables, ce qui réduit d'autant la surface imperméabilisable.

Le certificat d'urbanisme : la solution sûre

Pour connaître précisément la constructibilité de votre terrain, demandez un certificat d'urbanisme opérationnel (CUb). Ce document officiel indique si votre projet est réalisable et cristallise les règles pendant 18 mois.

Le CU vous dira :

Le COS dans les anciens documents

Les actes de vente antérieurs à 2014

De nombreux actes de vente mentionnent encore le COS applicable à l'époque. Cette information est purement indicative aujourd'hui — le COS n'est plus opposable.

Exemple : Un acte de vente de 2010 mentionne "terrain de 600 m², COS 0.5, soit 300 m² constructibles". En 2024, ce plafond ne s'applique plus. Selon les autres règles du PLU (CES, hauteur), vous pourriez construire davantage… ou moins.

Les PLU non révisés

Certains PLU anciens mentionnent encore le COS dans leur règlement. Cette mention est caduque depuis le 27 mars 2014. La mairie doit appliquer les autres règles (CES, hauteur, reculs) sans tenir compte du COS.

Si un instructeur refuse votre projet en invoquant le COS, rappelez-lui les dispositions de la loi ALUR. En cas de persistance, un recours gracieux puis contentieux est possible.

Les lotissements

Les règlements de lotissement pouvaient également contenir des COS. Depuis la loi ALUR :

Vérifiez l'âge du lotissement et son règlement pour déterminer si un ancien COS vous contraint encore.

Cas pratiques et exemples

Exemple 1 : Terrain en zone pavillonnaire

Situation : Terrain de 500 m² en zone UB, ancien COS 0.40.

Ancien système (avant 2014) :

Nouveau système :

Gain : +100 m² de surface de plancher potentielle.

Exemple 2 : Extension d'une maison existante

Situation : Maison de 120 m² sur terrain de 450 m², ancien COS 0.35 = 157 m² max. Projet d'extension de 50 m².

Ancien système :

Nouveau système :

Résultat : L'extension de 50 m² est possible si elle se fait sur 2 niveaux (25 m² au sol × 2 = 50 m²).

Exemple 3 : Immeuble collectif en centre-ville

Situation : Terrain de 800 m² en zone UA, ancien COS 1.5.

Ancien système :

Nouveau système :

Gain : Doublement de la surface constructible grâce à la suppression du COS.

Attention : si la surface totale dépasse 150 m², le recours à un architecte est obligatoire.

Erreurs à éviter

Erreur n°1 : Croire que le COS existe encore

Le COS a été supprimé en 2014. Si quelqu'un vous parle du "COS de votre terrain", demandez-lui de vérifier le PLU actuel. Le COS n'est plus opposable aux permis de construire.

Erreur n°2 : Confondre COS et CES

Le coefficient d'occupation des sols (COS) et le coefficient d'emprise au sol (CES) sont deux notions distinctes :

Le CES ne limite pas le nombre d'étages, contrairement à l'ancien COS.

Erreur n°3 : Penser que tout est permis sans COS

La suppression du COS ne signifie pas absence de règles. Le CES, la hauteur, les reculs, le CBS encadrent toujours la constructibilité. Dans certains cas, ces règles combinées sont plus contraignantes que l'ancien COS.

Erreur n°4 : Ignorer les règlements de lotissement récents

Les lotissements de moins de 10 ans peuvent encore avoir un COS opposable dans leur règlement. Avant d'acheter un terrain en lotissement, vérifiez la date du permis d'aménager et le contenu du règlement.

Erreur n°5 : Ne pas demander de certificat d'urbanisme

Seul le certificat d'urbanisme opérationnel vous donne une réponse officielle sur la constructibilité de votre terrain. Les simulations approximatives ne valent pas engagement de la mairie.

Questions fréquentes

Le COS existe-t-il encore ?

Non, le COS a été supprimé par la loi ALUR du 24 mars 2014. Il n'est plus opposable aux demandes d'autorisation d'urbanisme (permis de construire, déclaration préalable). Les anciens PLU qui le mentionnent encore ne peuvent plus l'appliquer. Seule exception : les règlements de lotissement de moins de 10 ans peuvent encore contenir un COS applicable pendant leur période de validité.

Pourquoi le COS a-t-il été supprimé ?

Le COS a été supprimé pour favoriser la densification urbaine et lutter contre l'étalement. En limitant la surface de plancher constructible, le COS empêchait d'exploiter pleinement les terrains en zone urbaine. Sa suppression permet de construire davantage sur les dents creuses et dans les zones déjà desservies par les réseaux, plutôt que d'urbaniser des terres agricoles ou naturelles. La loi ALUR visait aussi à simplifier les règles d'urbanisme en réduisant le nombre de contraintes cumulatives.

Qu’est-ce qui remplace le COS ?

Le COS a été remplacé par un ensemble de règles combinées : le CES (coefficient d'emprise au sol) qui limite l'empreinte au sol, les règles de hauteur qui encadrent le gabarit vertical, les règles de recul par rapport aux limites et à la voie, et le CBS (coefficient de biotope) qui impose des surfaces végétalisées. Ces règles, définies dans le PLU, encadrent de fait la densité sans la limiter de manière aussi rigide que l'ancien COS. La surface habitable résulte désormais de ces différentes contraintes.

Quelle différence entre COS et CES ?

Le COS (coefficient d'occupation des sols) mesurait le rapport entre la surface de plancher totale (tous niveaux) et la surface du terrain. Le CES (coefficient d'emprise au sol) mesure le rapport entre la projection au sol de la construction et la surface du terrain, sans tenir compte des étages. Avec un CES de 0.30 sur 500 m², vous pouvez construire 150 m² au sol. Si la hauteur autorise R+2 (3 niveaux), vous obtenez 450 m² de surface de plancher — ce qui aurait été impossible avec un ancien COS de 0.50 (250 m² max).

Comment contester un refus basé sur l’ancien COS ?

Si la mairie refuse votre permis en invoquant le dépassement du COS, ce motif est illégal depuis 2014. Envoyez d'abord un recours gracieux au maire en rappelant l'article 157 de la loi ALUR qui a supprimé le COS. Si le refus est maintenu, saisissez le tribunal administratif dans les 2 mois suivant la notification. Le juge annulera la décision pour erreur de droit. Les autres règles du PLU (CES, hauteur, reculs) restent opposables, vérifiez que votre projet les respecte avant d'engager un recours.

Quel est le COS autorisé aujourd’hui ?

Il n'y a plus de COS autorisé puisque cette règle a été supprimée. La constructibilité de votre terrain dépend désormais du CES (emprise au sol), de la hauteur maximale, des règles de recul et du CBS (coefficient de biotope). Pour connaître précisément la surface constructible sur votre terrain, consultez le règlement de zone du PLU ou demandez un certificat d'urbanisme opérationnel en mairie. Ce document vous donnera une réponse officielle cristallisée pendant 18 mois.

Le CBS remplace-t-il le COS ?

Le CBS (coefficient de biotope par surface) ne remplace pas directement le COS mais participe à l'encadrement de la densité. Là où le COS limitait la surface constructible, le CBS impose un pourcentage de surfaces végétalisées ou perméables. Un CBS de 0.30 sur 500 m² impose 150 m² de surfaces "vertes" (jardin, toiture végétalisée, dalles perméables). Indirectement, le CBS limite donc la surface imperméabilisable et contribue à encadrer la densité tout en favorisant la biodiversité et la gestion des eaux pluviales, conformément aux normes thermiques RE2020.

Conclusion

Le COS appartient au passé de l'urbanisme français. Supprimé en 2014 par la loi ALUR, il n'est plus opposable aux demandes d'autorisation. Cette évolution a libéré du potentiel constructible dans de nombreuses zones urbaines, tout en maintenant un encadrement par d'autres règles : CES, hauteur, reculs, CBS.

Pour évaluer la constructibilité de votre terrain :

  1. Consultez le PLU de votre commune (règlement de zone)
  2. Calculez l'emprise au sol maximale (CES)
  3. Appliquez les contraintes de hauteur pour estimer la surface de plancher
  4. Vérifiez les reculs et le CBS
  5. Demandez un certificat d'urbanisme pour sécuriser votre projet

Si un ancien document mentionne un COS, ne vous y fiez plus. Seules les règles du PLU actuel s'appliquent — et elles peuvent vous réserver de bonnes surprises en termes de constructibilité.

Pour comprendre en détail le calcul de l'emprise au sol et son impact sur la déclaration préalable ou le calcul de la taxe foncière, consultez nos ressources dédiées.

Sources : Loi ALUR du 24 mars 2014 (article 157), Code de l'urbanisme, Service-public.fr, Legifrance