📐 COS : Définition et Utilité

🔢 Comment Calculer le Coefficient d Occupation des Sols ?

📋 COS et PLU : Règles d Urbanisme

📊 Exemples de Calculs COS par Situation

Le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) était l’outil central de régulation de la densité urbaine en France, définissant le rapport entre la surface de plancher constructible et la surface du terrain. Supprimé par la loi ALUR en 2014, il a été remplacé par des outils plus flexibles comme l’emprise au sol, la hauteur et les espaces libres.

Historiquement, le COS s’appliquait selon la formule : Surface de plancher maximale = Surface du terrain × COS. Un COS de 0,5 sur 1000 m² autorisait 500 m² de plancher. Les communes modulaient ce coefficient par zones : COS élevés (2-4) en centres urbains, moyens (0,3-0,8) en zones pavillonnaires, faibles (0,1-0,3) en périphérie. Cette rigidité a conduit à sa suppression, remplacée par une approche qualitative privilégiant l’insertion urbaine et la performance environnementale.

Suppression du COS pour favoriser une densification maîtrisée et lutter contre l'étalement urbain

Nouvelle référence urbanistique remplaçant la SHON, base des calculs de constructibilité

Principal outil de remplacement du COS, contrôlant l'occupation horizontale du terrain

Ratio emprise au sol/surface terrain, modulé selon les zones PLU (15% à 80%)

Documents d'urbanisme révisés intégrant hauteur, gabarit et espaces libres comme nouveaux garde-fous

La suppression du COS par la loi ALUR du 24 mars 2014 visait trois objectifs : densification intelligente des zones urbaines existantes, flexibilité architecturale accrue, et lutte contre l’étalement urbain. Cette réforme s’est accompagnée de dispositions transitoires permettant aux communes de maintenir temporairement le COS jusqu’au 31 décembre 2016 dans certains secteurs spécifiques.

Le remplacement du COS s'appuie sur trois outils principaux combinés pour un contrôle plus qualitatif de la densité.

Projection verticale du bâtiment, débords inclus. CES = emprise/terrain (15-80% selon zones)

Hauteur absolue (mètres) + hauteur relative (prospects). Gabarit-enveloppe possible

Pourcentage minimal de pleine terre : 10-20% centres urbains, 50-70% zones pavillonnaires

10-30% supplémentaires pour performance énergétique, mixité sociale, innovation

Orientations qualitatives remplaçant les coefficients rigides par des objectifs de projet

Étape 1 : Calcul COS Historique (Référence)

Formule de base : COS = Surface de plancher constructible ÷ Surface du terrain. Exemple : terrain 800 m², COS 0,6 = 480 m² de plancher autorisés. Coefficient modulé selon zone PLU : UA (2-4), UB (0,3-0,8), UC (0,1-0,3).

Étape 2 : Analyse Multi-Critères Post-ALUR

Constructibilité = MIN(emprise au sol max, volume gabarit-hauteur, surface après espaces libres, contraintes prospect). Optimisation itérative testant différentes implantations et hauteurs par bâtiment.

Étape 3 : Application Coefficient Emprise au Sol

CES = Emprise au sol ÷ Surface terrain. Zones denses : 60-80%, intermédiaires : 30-50%, pavillonnaires : 15-30%. Emprise = bâtiment + débords > 30cm + ouvrages annexes.

Étape 4 : Intégration Espaces Libres

Coefficient pleine terre = Surface pleine terre minimale ÷ Surface terrain. Centres urbains : 10-20%, zones résidentielles : 30-50%, zones pavillonnaires : 50-70%.

Étape 5 : Validation Hauteur et Gabarit

Hauteur absolue depuis terrain naturel + règles de prospect par rapport aux limites. Gabarit-enveloppe combinant hauteur et retraits progressifs selon orientation.

Étape 6 : Optimisation Bonus Constructibilité

Performance énergétique : +10-30%, mixité sociale : +20-25%, innovation architecturale : dérogations négociées. Application cumulative possible selon PLU local.

Emprise au Sol – Outil Principal

Remplace le contrôle horizontal du COS. Définition : projection verticale du volume, débords inclus (R*420-1 urbanisme). CES différencié : 60-80% zones denses, 30-50% zones intermédiaires, 15-30% pavillonnaires. Avantage : prise en compte forme architecturale.

Hauteur et Gabarit – Contrôle Vertical

Hauteur absolue (mètres depuis terrain naturel) + hauteur relative (prospects limites). Gabarit-enveloppe : volume maximal combinant hauteur et retraits. Innovation : hauteurs différenciées selon orientations pour optimisation solaire.

Coefficient Pleine Terre – Enjeu Écologique

Pourcentage minimal de sol naturel perméable. Gradation : 10-20% centres, 30-50% résidentiel, 50-70% pavillonnaire. Intègre enjeux biodiversité, gestion eaux pluviales, îlots de chaleur. Compatible végétalisation verticale (toitures, façades).

Orientations d’Aménagement et de Programmation remplaçant coefficients rigides. OAP sectorielles : principes d’aménagement flexibles. OAP thématiques : objectifs performance énergétique/environnementale. Densité indicative sans COS imposé.

L’optimisation foncière post-COS nécessite une approche systémique combinant tous les nouveaux outils. Stratégies efficaces : division volumétrique (plusieurs bâtiments de hauteurs différentes), exploitation combles sans niveau supplémentaire (< 1,80m), sous-sols partiels pour stationnement, négociation bonus constructibilité (performance énergétique, mixité sociale).

Exemple concret terrain 1000 m² zone UB : emprise 40% max (400 m²), hauteur R+2 (9m), pleine terre 35% (350 m²), retraits 5m façade + 3m latéraux. Optimisation : surface disponible 320 m² × 3 niveaux = 960 m² plancher (vs 600 m² avec ancien COS 0,6).

Outils numériques : BIM urbain pour simulation multi-critères, jumeaux numériques pour impact temps réel, IA pour optimisation automatique selon critères prédéfinis. ROI formation/outils : économie 10-20% sur coûts études, réduction délais instruction 25-30%.

Cas 1 : Densification Urbaine – Dent Creuse 800 m²

Terrain centre-ville, ancien COS 1,5 (1200 m² plancher). Post-ALUR : CES 70% (560 m²), hauteur R+3 (12m), pleine terre 15% (120 m²). Optimisation réalisée : 560 m² × 4 niveaux = 2240 m² (+87% vs ancien COS). Stratégie : bâtiment compact, toiture végétalisée, façades sur rue alignées.

Cas 2 : Zone Pavillonnaire – Extension Maison

Terrain 1200 m², maison existante 150 m². Projet extension 80 m². Contraintes : CES 25% max (300 m²), pleine terre 60% (720 m²). Solution : extension + surélévation = 80+60 m². Total emprise : 190 m² (15,8% < 25% ✓). Innovation : véranda bioclimatique non comptabilisée en emprise.

Cas 3 : Projet Mixte – Habitat/Commerce 2500 m²

Zone AU écoquartier. Programme : 30 logements + 500 m² commerce + espaces verts. Objectifs : CES 45%, pleine terre 40%, bonus mixité +20%. Réalisation : emprise 1000 m² (40%), 4 bâtiments R+2/R+3, surface plancher 3200 m² dont 600 m² bonus. Performance : dépassement CES autorisé par qualité architecturale.

Erreur #1 : Confusion COS/CES – Appliquer les anciennes règles COS aux nouveaux projets. Impact : sous-dimensionnement 30-40% du potentiel constructible. Solution : calculs séparés systématiques avec vérification croisée.

Erreur #2 : Négligence emprise débords – Oublier débords > 30cm dans calcul emprise. Impact : dépassement CES non détecté = refus permis. Coût : 3-6 mois retard projet. Prévention : relevé précis tous éléments saillants.

Erreur #3 : Mauvaise interprétation pleine terre – Compter espaces verts sur dalle. Impact : non-conformité écologique, sanctions 5000-15000€. Solution : distinction stricte sol naturel/artificiel, validation géotechnique.

Erreur #4 : Optimisation mono-critère – Maximiser CES sans considérer hauteur/prospects. Impact : projet irréalisable, études perdues. Approche : simulation 3D multi-contraintes, validation urbaniste amont.

Erreur #5 : Négligence bonus constructibilité – Ignorer dispositifs incitatifs PLU. Impact : perte potentiel 15-30% surface. Opportunité manquée : valorisation HQE, mixité sociale, innovation architecturale. Solution : audit PLU exhaustif.

Le COS existe-t-il encore en 2025 ?

Non, le COS a été supprimé définitivement par la loi ALUR le 27 mars 2014. Il est remplacé par l’emprise au sol (CES), les règles de hauteur et le coefficient de pleine terre. Seuls quelques PLU anciens non révisés peuvent encore mentionner le COS, mais il n’a plus de valeur juridique.

Comment calculer la constructibilité sans COS ?

Méthode multi-critères : 1) Calculer emprise maximale (CES × surface terrain), 2) Appliquer hauteur autorisée pour obtenir le volume, 3) Déduire espaces libres obligatoires, 4) Vérifier prospects et retraits. La constructibilité finale = MIN de toutes ces contraintes.

Quelle différence entre COS et CES ?

COS = surface plancher/terrain (densité volumique), CES = emprise sol/terrain (occupation horizontale). Exemple : COS 1,0 + CES 50% = bâtiment R+1 sur 50% terrain OU R+3 sur 25% terrain. Le CES offre plus de flexibilité architecturale.

Les bonus de constructibilité remplacent-ils le COS ?

Partiellement. Les bonus (performance énergétique +10-30%, mixité sociale +20-25%) permettent de dépasser les règles standard d’emprise/hauteur. Ils encourage la qualité architecturale que le COS uniforme ne permettait pas. Conditions : respect cahier des charges, validation architecte conseil.

Comment optimiser un terrain post-suppression COS ?

Stratégie en 5 étapes : 1) Analyser toutes les contraintes PLU (CES, hauteur, pleine terre, prospects), 2) Modéliser 3D plusieurs scénarios d’implantation, 3) Négocier bonus constructibilité si éligible, 4) Exploiter volumes (combles, sous-sols), 5) Optimiser formes architecturales (décrochés, terrasses).

Quels outils remplacent efficacement le COS ?

Triptyque principal : Emprise au sol (CES) pour l’occupation horizontale, Règles de hauteur pour la densité verticale, Coefficient de pleine terre pour l’environnement. Complété par : OAP qualitatives, bonus constructibilité, secteurs de projet négociés. Approche plus complexe mais plus adaptée aux enjeux contemporains.

Le CES peut-il être supérieur à 100% ?

Non, le CES est plafonné à 100% par définition (emprise/terrain). Cependant, les débords, surplombs > 30cm et constructions annexes s’ajoutent. En zone très dense, CES 80-90% + débords peuvent approcher la limite physique. Attention aux règles de prospects qui limitent l’emprise réelle.

Comment contester une décision basée sur l'ancien COS ?

Recours gracieux puis contentieux administratif. Arguments : 1) COS supprimé depuis 2014, 2) Application règles actuelles (CES, hauteur, pleine terre), 3) Projet conforme au PLU en vigueur. Délais : 2 mois recours gracieux, 2 mois recours contentieux. Taux de succès : 65% si bien documenté.