Comment Calculer la Surface Habitable : Méthode et Seuils d'Autorisation
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Calculer la surface habitable d'un logement conditionne de nombreuses décisions : type d'autorisation d'urbanisme, obligation de recourir à un architecte, montant des taxes. Pourtant, les particuliers confondent souvent surface habitable, surface de plancher et emprise au sol. Ces trois notions répondent à des définitions juridiques précises et ne s'appliquent pas aux mêmes situations. Une erreur de calcul peut conduire à un refus de permis de construire ou à des redressements fiscaux. Cet article explique comment calculer chaque surface, quand les utiliser et comment éviter les erreurs qui bloquent les dossiers en mairie.
Sommaire
- Qu'est-ce que la surface habitable ?
- Surface habitable vs surface de plancher vs emprise au sol
- Comment calculer la surface habitable
- Seuils d'autorisation et architecte obligatoire
- Procédure de demande de permis de construire
- Cas pratiques et exemples
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce que la surface habitable ?
Définition légale (article R111-2 du CCH)
La surface habitable d'un logement est définie à l'article R111-2 du Code de la construction et de l'habitation (CCH). Elle correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par :
- Les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers
- Les gaines et embrasures de portes et fenêtres
- Les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m
La surface habitable ne comprend pas :
- Les caves et sous-sols
- Les remises et garages
- Les terrasses, loggias, balcons et vérandas non chauffées
- Les séchoirs extérieurs
- Les combles non aménagés
- Les locaux communs et dépendances
À quoi sert la surface habitable ?
Cette surface sert principalement pour :
- Les transactions immobilières (loi Carrez en copropriété)
- Les baux d'habitation (loi Boutin)
- Le calcul des loyers encadrés
- L'attestation de surface pour les assurances
Attention : la surface habitable n'est PAS utilisée pour les autorisations d'urbanisme. Pour un permis de construire maison ou une déclaration préalable, c'est la surface de plancher qui compte.
Différence avec la loi Carrez
La surface Carrez (loi du 18 décembre 1996) s'applique uniquement aux lots de copropriété. Elle mesure la superficie privative des locaux clos et couverts d'une hauteur supérieure à 1,80 m. Contrairement à la surface habitable, elle inclut les placards mais exclut les lots ou fractions de lots inférieurs à 8 m².
Surface habitable vs surface de plancher vs emprise au sol
Tableau comparatif
| Critère | Surface habitable | Surface de plancher | Emprise au sol |
|---|---|---|---|
| Base légale | R111-2 CCH | R111-22 Code urba | R420-1 Code urba |
| Usage | Location, vente | Permis, DP | Permis, DP |
| Hauteur min | 1,80 m | 1,80 m | Pas de minimum |
| Murs inclus | Non | Non | Oui |
| Garage inclus | Non | Non | Oui |
| Terrasse incluse | Non | Non | Oui (si couverte) |
| Véranda incluse | Si chauffée | Oui | Oui |
La surface de plancher (article R111-22)
La surface de plancher est la somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades, après déduction :
- Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur
- Des vides et trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs
- Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m
- Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules
- Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement du bâtiment (chaufferie, local ordures)
C'est cette surface qui détermine si votre projet nécessite une déclaration préalable ou un permis de construire.
L'emprise au sol (article R420-1)
L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Elle comprend donc :
- Les balcons
- Les auvents
- Les terrasses couvertes
- Les garages
- Les piscines couvertes
L'emprise au sol intervient pour le calcul du Coefficient d'Emprise au Sol (CES) fixé par le PLU. Pour connaître les règles applicables à votre terrain, consultez le PLU en ligne de votre commune.
Comment calculer la surface habitable
Étape 1 : Mesurer chaque pièce
Mesurez au sol la surface de chaque pièce du logement (chambres, séjour, cuisine, salle de bains, WC, dégagements). Utilisez un mètre laser pour plus de précision. Notez les dimensions sur un plan.
Étape 2 : Déduire les parties < 1,80 m
Si des parties du logement ont une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m (sous-pentes, alcôves basses), déduisez-les. Mesurez la ligne où la hauteur atteint 1,80 m et calculez la surface exclue.
Étape 3 : Ne pas compter les annexes
Excluez du calcul :
- Garage (même attenant)
- Cave et sous-sol non aménagé
- Combles non aménagés
- Véranda non chauffée
- Terrasse, loggia, balcon
Étape 4 : Déduire les surfaces techniques
Les surfaces occupées par les murs, cloisons et équipements fixes ne comptent pas. En pratique, on mesure "dans œuvre" (entre les murs), ce qui exclut automatiquement l'épaisseur des cloisons.
Exemple de calcul
Appartement de 3 pièces :
- Séjour : 28 m²
- Chambre 1 : 14 m²
- Chambre 2 : 11 m²
- Cuisine : 9 m²
- Salle de bains : 5 m²
- WC : 1,5 m²
- Entrée/dégagement : 6 m²
Surface habitable totale : 74,5 m²
Si la chambre 2 comporte une sous-pente de 3 m² sous 1,80 m :
Surface habitable corrigée : 71,5 m²
Seuils d'autorisation et architecte obligatoire
Les seuils en surface de plancher
Pour un dossier de permis de construire ou une demande de permis de construire, c'est la surface de plancher créée qui détermine l'autorisation :
| Surface créée | Zone standard | Zone U (PLU) |
|---|---|---|
| < 5 m² | Aucune formalité | Aucune formalité |
| 5 – 20 m² | Déclaration préalable | Déclaration préalable |
| 20 – 40 m² | Permis de construire | Déclaration préalable |
| > 40 m² | Permis de construire | Permis de construire |
Ces seuils sont définis aux articles R421-9 à R421-12 (déclaration préalable) et R421-1 à R421-8 (permis de construire) du Code de l'urbanisme.
L'architecte obligatoire (seuil 150 m²)
L'obligation de recourir à un architecte dépend de la surface TOTALE après travaux (existant + projet). Le seuil est de 150 m² de surface de plancher.
Exemples concrets :
- Maison 100 m² + extension 30 m² = 130 m² → Pas d'architecte
- Maison 100 m² + extension 60 m² = 160 m² → Architecte obligatoire
- Maison 140 m² + extension 15 m² = 155 m² → Architecte obligatoire
Cette règle s'applique uniquement aux permis de construire, jamais aux déclarations préalables.
Prix du permis de construire
Le dépôt d'un permis de construire est gratuit. Les coûts réels proviennent de :
- Les plans (500 à 2 000 € selon la complexité)
- L'architecte si obligatoire (8 à 15% du coût des travaux)
- L'étude thermique RE2020 (300 à 800 €)
- L'attestation RE2020 au dépôt et à l'achèvement
Pour les constructions neuves, une attestation RT2012 ou RE2020 est obligatoire au moment du dépôt du permis.
Procédure de demande de permis de construire
Les pièces du dossier de permis de construire
Le dossier PCMI (Permis de Construire Maison Individuelle) comprend 8 pièces principales :
| Pièce | Description |
|---|---|
| PCMI1 | Plan de situation |
| PCMI2 | Plan de masse |
| PCMI3 | Plan de coupe |
| PCMI4 | Notice descriptive |
| PCMI5 | Plan des façades et toitures |
| PCMI6 | Document graphique d'insertion |
| PCMI7 | Photographie environnement proche |
| PCMI8 | Photographie environnement lointain |
Le formulaire CERFA 13406 est obligatoire pour déposer un permis de construire maison individuelle.
Comment faire un permis de construire
- Vérifier la faisabilité : consultez le PLU pour connaître les règles applicables
- Calculer les surfaces : surface de plancher existante + créée
- Identifier l'autorisation : DP ou PC selon les seuils
- Constituer le dossier : plans, formulaire, attestations
- Déposer en mairie : 4 exemplaires minimum
- Attendre l'instruction : délai permis de construire = 2 mois (3 mois si ABF)
Le pétitionnaire (demandeur) est responsable de la conformité du dossier. L'instructeur de la commune vérifie le respect des règles.
Délai permis de construire
- Permis de construire maison individuelle : 2 mois
- Autres permis de construire : 3 mois
- Secteur ABF (monuments historiques) : +1 mois
- Autres consultations (SDIS, ABF, etc.) : délai majoré
En cas de dossier incomplet, l'instructeur dispose d'1 mois pour demander des pièces complémentaires. Le délai repart ensuite à zéro.
Cas pratiques et exemples
Exemple 1 : Extension de maison
Situation : M. Durand veut agrandir sa maison de 110 m² avec une extension de 35 m² en zone U du PLU.
Calcul :
- Surface existante : 110 m²
- Surface créée : 35 m²
- Surface totale : 145 m²
Autorisation requise : Déclaration préalable (35 m² < 40 m² en zone U)
Architecte : Non obligatoire (145 m² < 150 m²)
Exemple 2 : Construction de véranda
Situation : Mme Martin souhaite construire une véranda de 25 m² sur sa maison de 130 m² située hors zone PLU.
Calcul :
- Surface existante : 130 m²
- Surface créée : 25 m²
- Surface totale : 155 m²
Autorisation requise : Permis de construire (25 m² > 20 m² hors zone U)
Architecte : Obligatoire (155 m² > 150 m²)
Coût estimé : 1 500 à 3 000 € pour les plans d'architecte + attestation thermique
Exemple 3 : Surélévation avec combles aménagés
Situation : Un couple veut surélever sa maison de 95 m² pour créer 45 m² de surface habitable supplémentaire. Zone U du PLU.
Calcul :
- Surface existante : 95 m²
- Surface créée : 45 m²
- Surface totale : 140 m²
Autorisation requise : Permis de construire (surélévation = toujours PC)
Architecte : Non obligatoire (140 m² < 150 m²)
Attention : si des parties des combles ont une hauteur < 1,80 m, elles ne comptent pas en surface de plancher mais doivent être représentées sur les plans.
Erreurs à éviter
Erreur n°1 : Confondre surface habitable et surface de plancher
La surface habitable sert pour la location et la vente. La surface de plancher sert pour l'urbanisme. Un garage de 20 m² ne compte pas en surface habitable mais entre dans l'emprise au sol. Si vous indiquez la mauvaise surface sur le CERFA, votre dossier sera rejeté.
Erreur n°2 : Oublier l'existant dans le calcul du seuil architecte
Le seuil de 150 m² concerne la surface TOTALE (existant + projet), pas seulement la surface créée. Une extension de 20 m² sur une maison de 135 m² nécessite un architecte car le total atteint 155 m².
Erreur n°3 : Mal identifier sa zone au PLU
Les seuils diffèrent selon que vous êtes en zone U (urbaine) ou non. Une extension de 25 m² nécessite une simple déclaration préalable en zone U mais un permis de construire en zone N ou A. Avant de déposer, vérifiez votre zonage.
Erreur n°4 : Sous-estimer les délais
Le délai permis de construire est de 2 mois… à condition que le dossier soit complet. Ajoutez :
- 1 mois si pièces manquantes
- 1 mois en secteur ABF
- 2 mois de recours des tiers après affichage
Un projet prévu pour l'été doit être déposé en janvier. Pour savoir comment installer le panneau de permis, consultez les règles d'affichage obligatoire.
Erreur n°5 : Oublier les attestations thermiques
Pour toute construction neuve ou extension créant de la surface, une étude thermique est requise. Le calcul du Bbio (besoin bioclimatique) et du CEP (consommation d'énergie primaire) doit être réalisé avant le dépôt du permis.
Questions fréquentes
Comment savoir si mon terrain est en zone ABF ?
Consultez l'Atlas des patrimoines (atlas.patrimoines.culture.fr) ou le PLU de votre commune. Les zones ABF sont les périmètres de protection des monuments historiques (500 m), les sites classés ou inscrits, et les ZPPAUP/AVAP. Vous pouvez aussi interroger le service urbanisme de votre mairie qui dispose de cette information. Si vous êtes en zone ABF, le délai d'instruction du permis passe de 2 à 3 mois.
Comment prouver l’affichage du permis de construire ?
Pour prouver l'affichage, faites constater le panneau par un huissier de justice (maintenant commissaire de justice) au début, au milieu et à la fin du délai de 2 mois. Coût : environ 300 à 500 € pour les trois constats. Cette preuve est essentielle en cas de recours d'un tiers. Sans constat d'huissier, le délai de recours peut être rallongé jusqu'à 6 mois après l'achèvement des travaux.
Comment obtenir un certificat d’accord tacite ?
Si le délai d'instruction est dépassé sans réponse de la mairie, vous bénéficiez d'un accord tacite. Pour l'obtenir par écrit, adressez une demande de certificat à la mairie par lettre recommandée. La mairie dispose de 15 jours pour vous délivrer le certificat. Ce document prouve votre autorisation et facilite les démarches avec les banques et les artisans.
Comment remplir le CERFA 13406 ?
Le CERFA 13406 est le formulaire de demande de permis de construire maison individuelle. Remplissez d'abord l'identité du pétitionnaire (cadre 1), puis la localisation du terrain (cadre 2). Le cadre 4 concerne les surfaces : indiquez la surface de plancher existante et créée. Le cadre 5 détaille la destination des locaux. Signez le formulaire et joignez les pièces PCMI1 à PCMI8. Une notice explicative accompagne le formulaire sur service-public.fr.
Comment contester un refus de permis de construire ?
En cas de refus permis de construire, vous disposez de 2 mois pour contester. Deux voies existent : le recours gracieux (auprès du maire) et le recours contentieux (tribunal administratif). Le recours gracieux est gratuit et suspend le délai de recours contentieux. Si le refus est maintenu, vous pouvez saisir le tribunal administratif dans les 2 mois suivant la réponse ou le silence gardé pendant 2 mois.
Que faire si j’ai une piscine non déclarée ?
Une piscine non déclarée peut être régularisée par une demande de permis ou de déclaration préalable "régularisation". La mairie n'est pas obligée d'accepter si les règles d'urbanisme ont changé depuis la construction. En cas de contrôle fiscal, le fisc peut réclamer la taxe d'aménagement avec pénalités sur les 4 dernières années. La prescription pénale est de 6 ans, civile de 10 ans.
Comment contester un avis ABF défavorable ?
L'avis défavorable de l'Architecte des Bâtiments de France peut être contesté par recours auprès du préfet de région dans les 7 jours suivant la notification. Le préfet consulte alors la Commission régionale du patrimoine et de l'architecture (CRPA). Sa décision se substitue à l'avis de l'ABF. Ce recours suspend le délai d'instruction. En pratique, il est souvent plus efficace de modifier le projet pour obtenir un avis favorable.
Conclusion
Calculer correctement les surfaces est la première étape de tout projet de construction ou d'agrandissement. Retenez ces points essentiels :
- Surface habitable : pour la vente et la location (article R111-2 CCH)
- Surface de plancher : pour l'urbanisme (article R111-22 Code urbanisme)
- Seuils : 5 m² (DP), 20/40 m² (PC selon zone), 150 m² (architecte)
Avant de déposer un permis de construire, vérifiez :
- Votre zone au PLU (U, AU, A, N)
- La surface totale après travaux
- Les éventuelles servitudes ABF
Un dossier bien préparé évite les demandes de pièces complémentaires et les refus. Prenez le temps de calculer précisément vos surfaces et de réunir toutes les pièces requises. Le délai d'instruction sera respecté et vos travaux pourront démarrer sereinement.
Pour les projets complexes ou les situations particulières (secteur protégé, terrain en pente, construction atypique), l'accompagnement par un professionnel reste le meilleur investissement. Le coût d'un architecte ou d'un maître d'œuvre est largement compensé par la tranquillité d'esprit et la qualité du projet final.
Sources : Legifrance (Code de l'urbanisme articles R421-1 à R421-12, R111-22 ; Code de la construction R111-2), Service-public.fr
