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📖 Qu'est-ce que la Surface de Plancher ? Définition Complète 2025

La surface de plancher est la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. Elle se mesure au nu intérieur des façades, après application de 8 déductions obligatoires.

Introduite en 2012 pour remplacer les anciennes SHOB et SHON, la surface de plancher constitue LA référence unique pour toutes les autorisations d’urbanisme. Cette mesure détermine des éléments cruciaux : obligation de recours à un architecte (seuil 150 m²), type d’autorisation nécessaire (DP ou PC), calcul des taxes d’urbanisme, et respect des règles du PLU.

Au-delà, architecte obligatoire. Coût : 8-12% du projet. Une erreur de calcul peut invalider votre permis.

Moins de 5 m² : rien. 5-20 m² : DP. 20-40 m² en zone U : DP si total

Taxe d'aménagement = SP × valeur forfaitaire × taux. Pour 150 m² : environ 7 500€ (taux 5%).

La SP inclut des espaces non comptés en surface habitable : combles aménageables, vérandas fermées, sous-sols avec fenêtres. Elle est généralement 20-30% supérieure.

Article R. 111-22 du Code de l’urbanisme définit la surface de plancher depuis 2012. Ordonnance 2011-1539 et décret 2011-2054 ont supprimé SHOB/SHON pour créer cette mesure unique. Évolution 2017 : abaissement du seuil architecte de 170 à 150 m². Jurisprudence 2020-2024 : précisions sur garages transformables et combles aménageables.

Surfaces incluses

✅ Les Surfaces qui Comptent dans le Calcul

Toute surface close et couverte avec hauteur > 1,80 m compte dans la surface de plancher, sauf déductions légales spécifiques. Voici les principales surfaces à inclure dans votre calcul.

🏠 Espaces habitables et extensions

Tous les espaces de vie et extensions comptent intégralement dans la surface de plancher.

Salon, chambres, cuisine, salles d'eau et WC comptent intégralement.

Entrée, couloirs, escaliers (surface sous escalier au RDC).

Rangements intégrés, buanderie et cellier attenants.

Même non aménagés, ils comptent si plancher porteur + hauteur suffisante + accès possible.

Même non chauffées, si fermées sur 3 côtés minimum.

Si hauteur sous plafond au-dessus > 1,80 m, quelle que soit la surface.

Deductions obligatoires

❌ Les 8 Déductions Obligatoires

Ces surfaces, même closes et couvertes, DOIVENT être déduites selon l'article R. 111-22 du Code de l'urbanisme. Aucune exception possible.

1️⃣ Surfaces avec hauteur < 1,80 m : Mesurez la hauteur sous plafond fini. Chaque zone < 1,80 m est exclue.

2️⃣ Trémies d’escaliers et d’ascenseurs : Le vide ne compte qu’une fois. Au RDC : surface sous escalier compte. Aux étages : déduire la trémie.

3️⃣ Embrasures de portes et fenêtres : UNIQUEMENT pour les ouvertures dans les murs extérieurs.

4️⃣ Aires de stationnement : Garages, carports fermés, places de parking couvertes.

5️⃣ Combles non aménageables : Les 4 conditions CUMULATIVES : h < 1,80 m + fermettes industrielles + pas de plancher porteur + pas d'accès fixe.

6️⃣ Caves et celliers en sous-sol : Déduction SI usage exclusif stockage/cave.

7️⃣ Locaux techniques services publics : Local poubelles, transformateur EDF, chaufferie collective.

8️⃣ 10% pour habitat collectif : UNIQUEMENT pour immeubles collectifs.

Methode calcul

🧮 Méthode de Calcul en 5 Étapes

Étape 1 : Établir le périmètre

Lister TOUS les niveaux construits. Identifier les espaces clos ET couverts. Repérer les zones > 1,80 m de hauteur.

Étape 2 : Mesurer au nu intérieur

Dimensions extérieures – épaisseur des murs = dimensions intérieures. Attention : 10-15% de différence avec les mesures extérieures !

Étape 3 : Calculer niveau par niveau

RDC : surface brute – garage – escalier. Étages : surface brute – trémies. Combles : seulement zones > 1,80 m si aménageables.

Étape 4 : Appliquer les 8 déductions

Déduire garage, trémies, embrasures, caves, locaux techniques selon les règles légales.

Étape 5 : Vérifications finales

SP ≤ surface habitable + 30% maximum. SP ≤ emprise au sol × nombre de niveaux. Si SP > emprise × niveaux = ERREUR CERTAINE !

Erreurs frequentes

⚠️ Les 6 Erreurs qui Font Refuser votre Permis

❌ Confondre SP et surface habitable : Sous-évaluation de 20-30%. La SP inclut TOUJOURS plus que la surface habitable.

❌ Oublier de déduire le garage : Surévaluation de la SP. Dépassement du seuil 150 m² → architecte obligatoire.

❌ Mesurer à l'extérieur des murs : Surévaluation de 10-15%. TOUJOURS mesurer au nu intérieur des façades.

❌ Compter 2 fois les trémies : Une trémie = une seule déduction totale sur tous les niveaux.

❌ Négliger les combles "non aménageables" : Vérifier les 4 critères cumulatifs stricts.

❌ Mal évaluer les espaces semi-ouverts : Test des 3C : Clos + Couvert + Conforme (>1,80m) = SP.

Cas pratiques

Surface intérieure : 100 m². Garage intégré : -20 m². Cellier/buanderie : conservé (attenant). Surface de plancher : 80 m².

RDC : 90 m² – 25 m² garage = 65 m². Étage : 90 m² – 3 m² trémie = 87 m². Combles aménageables : 35 m² > 1,80 m. Surface de plancher : 187 m² → Architecte obligatoire !

Maison existante : 110 m². Extension chambre : 25 m². Véranda fermée : 20 m². Total : 155 m² → Architecte obligatoire pour le projet !

Faq section

Quelle différence entre surface de plancher et surface habitable ?

La surface de plancher inclut des espaces non comptés dans la surface habitable : combles aménageables même non aménagés, vérandas fermées, sous-sols avec fenêtres. Elle est généralement supérieure de 20 à 30% à la surface habitable.

Le garage compte-t-il dans la surface de plancher ?

NON, le garage se déduit TOUJOURS, SAUF s’il est manifestement transformable en pièce habitable. Indices : fenêtres autres que la porte, isolation complète, absence de porte de garage, hauteur > 2,20 m.

Faut-il un architecte à exactement 150 m² ?

NON, le recours à l’architecte est obligatoire AU-DELÀ de 150 m². À exactement 150 m², vous pouvez déposer sans architecte. Mais attention : en cas d’erreur de calcul découverte ultérieurement, invalidation du permis.

Comment calculer la surface de plancher dans les combles ?

Seules les zones où la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m comptent. ATTENTION : même non aménagés, les combles aménageables (plancher porteur + hauteur suffisante + accès possible) comptent dans la SP !

Les murs extérieurs comptent-ils ?

NON, JAMAIS. La SP se mesure au « nu intérieur » des façades. Mur de 40 cm (parpaing + isolation + enduit) = ces 40 cm ne comptent pas. Avantage pour les constructions bien isolées.

Que risque-t-on en cas d'erreur ?

Conséquences graves : refus/annulation du permis, obligation architecte si > 150 m², redressement fiscal 4 ans + pénalités 40%, obligation de démolir si dépassement PLU, vice caché à la revente.