📖 Qu'est-ce que la surface de plancher ?
La surface de plancher est la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. Elle se mesure au nu intérieur des façades, ce qui signifie que l'épaisseur des murs extérieurs n'est pas comptée.
Cette notion, codifiée à l'article R. 111-22 du Code de l'urbanisme, remplace depuis 2012 les anciennes SHOB et SHON. Elle constitue aujourd'hui la référence unique pour toutes les autorisations d'urbanisme.
- <strong>Clos et couvert</strong> : espace fermé et protégé par un toit
- <strong>Mesure au nu intérieur</strong> : sans l'épaisseur des murs
- <strong>Hauteur > 1,80 m</strong> : sous plafond fini
- <strong>8 déductions obligatoires</strong> : fixées par la loi
SP ≠ Surface habitable
Différences clés
- SP inclut combles aménageables
- SP inclut vérandas fermées
- SP exclut toujours garages
- SP peut > SH de 20-30%
SP ≠ Emprise au sol
Ne pas confondre
- ES = projection au sol
- ES inclut débords de toit
- SP = somme des niveaux
- SP peut = ES × niveaux
✅ Les surfaces qui comptent
Toutes les surfaces closes et couvertes avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m doivent être incluses dans le calcul, niveau par niveau.
Garage transformable : compte si fenêtres, isolation, hauteur > 2,20 m
Sous-sol : compte si aménagé ou aménageable (fenêtres, isolation)
Pergola : compte si fermée sur 3 côtés minimum + couverte
Espaces habitables
Comptent intégralement
- Toutes les pièces de vie
- Couloirs et dégagements
- Salles de bain, WC
- Buanderie, cellier
- Dressing, rangements
Combles et greniers
Si aménageables
- Hauteur > 1,80 m
- Plancher porteur
- Accès possible
- Même non aménagés
Extensions
Espaces additionnels
- Véranda fermée
- Mezzanine > 1,80 m
- Abri jardin clos
- Pool-house fermé
❌ Les 8 déductions obligatoires
L'article R. 111-22 du Code de l'urbanisme impose 8 déductions obligatoires. Ces surfaces, même closes et couvertes, doivent être systématiquement soustraites.
- <strong>1. Surfaces < 1,80 m :</strong> toute zone sous cette hauteur
- <strong>2. Trémies d'escaliers :</strong> le vide compte une seule fois
- <strong>3. Embrasures :</strong> épaisseur des murs dans les ouvertures
- <strong>4. Stationnements :</strong> garages, places couvertes, locaux vélos
- <strong>5. Combles non aménageables :</strong> 4 critères cumulatifs
- <strong>6. Caves et celliers :</strong> si usage exclusif de stockage
- <strong>7. Locaux techniques :</strong> services publics (poubelles, compteurs)
- <strong>8. 10% habitat collectif :</strong> uniquement pour les immeubles
Les 4 conditions doivent être TOUTES remplies :
• Hauteur 60% de la surface
• Charpente fermettes interdisant l'aménagement
• Absence de plancher porteur
• Absence d'escalier fixe
🧮 Méthode de calcul étape par étape
Suivez cette méthode rigoureuse pour un calcul précis et conforme aux exigences administratives.
RDC : 85 m² - garage 20 m² - escalier 3 m² = 62 m²
Étage : 85 m² - trémie 3 m² = 82 m²
Combles : 40 m² > 1,80 m mais non aménageables = 0 m²
Total SP : 62 + 82 + 0 = 144 m²
1. Identifier
Repérage des espaces
- Lister tous les niveaux
- Repérer clos et couvert
- Vérifier hauteurs > 1,80 m
- Identifier les déductions
2. Mesurer
Au nu intérieur
- Dimensions intérieures
- Déduire épaisseur murs
- Niveau par niveau
- Plans cotés précis
3. Calculer
Addition et soustraction
- Somme surfaces brutes
- Appliquer déductions
- Documenter calculs
- Vérifier cohérence
⚠️ Les erreurs qui font refuser votre permis
Évitez ces erreurs fréquentes qui peuvent entraîner un refus de permis ou des pénalités.
Si votre surface de plancher > emprise au sol × nombre de niveaux, vous avez une erreur de calcul certaine ! Revérifiez immédiatement.
Erreurs de confusion
Ne pas mélanger
- ❌ SP ≠ surface habitable
- ❌ SP ≠ emprise au sol
- ❌ SP ≠ surface taxable
- ❌ Mesure ≠ extérieur murs
Erreurs de calcul
Pièges courants
- ❌ Oublier déduire garage
- ❌ Compter 2× les trémies
- ❌ Inclure zones < 1,80 m
- ❌ Négliger combles
Conséquences
Risques encourus
- ⚠️ Refus du permis
- ⚠️ Redressement fiscal
- ⚠️ Pénalités 40%
- ⚠️ Obligation démolir
🛠️ Outils et ressources pour calculer
Utilisez ces outils pour faciliter et sécuriser votre calcul de surface de plancher.
Utilisez 2 méthodes différentes (manuelle + logiciel) et comparez. Un écart > 5% indique une erreur. Documentez chaque déduction avec photos et justificatifs.
Logiciels gratuits
Calcul assisté
- SketchUp Free (3D)
- Sweet Home 3D
- Kozikaza
- Calculette SP (mobile)
Professionnels
Quand consulter
- Géomètre : 400-600€
- Architecte si > 150 m²
- Bureau études : 200-400€
- Service urbanisme mairie
Vérifications
Points de contrôle
- SP ≤ SH + 30% max
- SP ≤ ES × niveaux
- Déductions = 10-30%
- Double calcul conseillé
🔍 Cas particuliers et situations complexes
Certaines configurations nécessitent une attention particulière pour le calcul de la surface de plancher.
- <strong>Transformation de grange :</strong> la SP créée = totalité après travaux
- <strong>Extension avec liaison :</strong> attention au cumul > 150 m²
- <strong>Surélévation :</strong> SP créée = nouvel étage complet
- <strong>Tiny house :</strong> SP si fondations fixes, 0 si vraiment mobile
- <strong>Pool-house :</strong> seules parties fermées comptent
- <strong>Bâtiment agricole :</strong> seule partie habitation compte
Pour rester < 150 m² :
• Carport au lieu de garage fermé
• Pergola ouverte au lieu de véranda
• Optimiser les hauteurs dans combles
• Mezzanines stratégiques
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Demander un Devis Gratuit❓ Questions Fréquentes
La surface de plancher inclut des espaces non comptés dans la surface habitable : combles aménageables même non aménagés, vérandas fermées, sous-sols avec fenêtres. Elle est généralement supérieure de 20 à 30% à la surface habitable. C'est la surface de plancher qui détermine le recours à l'architecte (150 m²) et le type d'autorisation nécessaire.
Non, le garage se déduit toujours de la surface de plancher, SAUF s'il est manifestement transformable en pièce habitable : présence de fenêtres autres que la porte, isolation complète, absence de porte de garage, hauteur > 2,20 m. Dans ce cas, l'administration peut le considérer comme surface de plancher.
Seules les zones où la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m comptent. Mesurez précisément où se situe cette limite et calculez uniquement la surface au-delà. Attention : même si vos combles ne sont pas aménagés, s'ils sont aménageables (plancher porteur, hauteur suffisante, accès possible), ils comptent dans la surface de plancher.
Non, le recours à l'architecte est obligatoire uniquement au-delà de 150 m². Avec exactement 150 m², vous pouvez déposer votre permis sans architecte. Attention toutefois : en cas d'erreur de calcul découverte ultérieurement, vous risquez une invalidation du permis. Il est prudent de faire vérifier votre calcul.
Non, jamais. La surface de plancher se mesure au "nu intérieur" des façades, c'est-à-dire sans compter l'épaisseur des murs extérieurs. Si votre mur fait 40 cm (parpaing + isolation + enduit), ces 40 cm ne comptent pas. C'est un avantage pour les constructions bien isolées.
Les conséquences peuvent être lourdes : refus ou annulation du permis, obligation de redéposer avec architecte si > 150 m², redressement fiscal sur 4 ans avec pénalités de 40%, voire obligation de démolir en cas de dépassement des droits à construire. Une erreur peut aussi constituer un vice caché lors de la revente.
Oui, toute mezzanine compte intégralement dans la surface de plancher si la hauteur sous plafond au-dessus dépasse 1,80 m, quelle que soit sa surface. C'est un niveau supplémentaire qui s'additionne. Seules les parties où vous ne pouvez pas vous tenir debout (< 1,80 m) sont exclues.
Documentez l'état non transformable : photos montrant l'absence de fenêtres (hormis la porte), l'absence d'isolation, la présence de la porte de garage, les réseaux techniques apparents. Conservez ces preuves. En cas de contrôle, elles justifieront la déduction du garage de la surface de plancher.
