SCoT : comprendre le Schéma de Cohérence Territoriale

Temps de lecture : 10 minutes

Votre terrain est situé en zone AU du PLU mais la mairie refuse votre permis car « le SCoT n'a pas été approuvé » ? Le Schéma de Cohérence Territoriale est un document de planification qui conditionne l'ouverture à l'urbanisation de nombreux secteurs. Sans SCoT approuvé, certaines communes ne peuvent pas autoriser de nouvelles constructions en dehors des zones déjà urbanisées. Voici ce que contient ce document et comment il impacte vos projets.

Qu'est-ce que le SCoT ?

Le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) est un document de planification stratégique qui organise l'aménagement d'un territoire à l'échelle intercommunale. Il définit les grandes orientations en matière d'urbanisme, d'habitat, de mobilité, d'environnement et de développement économique.

Cadre juridique

Le SCoT est régi par les articles L141-1 à L143-50 du Code de l'urbanisme. Il remplace l'ancien schéma directeur depuis la loi SRU de décembre 2000.

Échelle territoriale

Contrairement au PLU qui couvre une commune ou un groupement de communes, le SCoT intercommunal s'étend sur un bassin de vie cohérent :

Document	Échelle	Portée
PLU / PLUi	Communale / intercommunale	Règles parcellaires
SCoT	Bassin de vie (plusieurs EPCI)	Orientations stratégiques
SRADDET	Régionale	Schéma régional

Qui élabore le SCoT ?

Le SCoT est élaboré par un établissement public (syndicat mixte, PETR, EPCI) regroupant les communes du périmètre. La procédure dure généralement 3 à 5 ans et comprend une enquête publique.

Contenu et structure du SCoT

Les trois documents du SCoT

Document	Contenu
Rapport de présentation	Diagnostic territorial, état initial de l'environnement, justification des choix
PADD	Projet d'Aménagement et de Développement Durables : objectifs politiques
DOO	Document d'Orientation et d'Objectifs : prescriptions opposables

Ce que définit le SCoT

Le schéma de cohérence territoriale fixe notamment :

Les objectifs de production de logements par secteur
La localisation des zones d'activités économiques
Les espaces naturels et agricoles à préserver
Les grandes infrastructures de transport
Les équipements structurants (hôpitaux, universités)

Opposabilité

Le SCoT n'est pas directement opposable aux particuliers. Vous ne pouvez pas recevoir un refus de permis « pour non-conformité au SCoT ». En revanche, le PLU doit être compatible avec le SCoT, et c'est le PLU qui fixe les règles opposables.

Relation entre SCoT et PLU

Hiérarchie des documents

Le PLU compatible SCoT signifie que le PLU ne peut pas contredire les orientations du SCoT. La hiérarchie est la suivante :

SRADDET (région) → compatibilité
SCoT (bassin de vie) → compatibilité
PLU / PLUi (commune) → conformité
Autorisations d'urbanisme (parcelle)

Mise en compatibilité

Quand un nouveau SCoT est approuvé, les PLU existants doivent être mis en compatibilité dans un délai de 3 ans. Cette mise en compatibilité peut entraîner :

Le déclassement de zones AU en zones A ou N
Des modifications des règles de hauteur ou d'emprise
De nouvelles protections environnementales

Un terrain constructible aujourd'hui peut donc devenir inconstructible après l'approbation d'un SCoT ou la mise en compatibilité du PLU.

Impact sur les zones du PLU

Le SCoT influence directement les zones constructibles du PLU :

Zone PLU	Influence du SCoT
Zone U	Peu d'impact (déjà urbanisée)
Zone AU	Fort impact (ouverture conditionnée)
Zone A	Protection renforcée possible
Zone N	Protection renforcée possible

Impact sur les zones constructibles

Zones AU et SCoT

Les zones AU (à urbaniser) du PLU sont les plus impactées par le SCoT. L'ouverture à l'urbanisation d'une zone 2AU nécessite généralement :

La compatibilité avec le SCoT
Une modification ou révision du PLU
La justification des besoins en logements
La démonstration des capacités en équipements

Consommation foncière

Le SCoT fixe des objectifs de modération de la consommation d'espaces agricoles et naturels. Ces objectifs se traduisent par :

Des enveloppes foncières par commune
Des densités minimales de construction
L'interdiction d'ouvrir certains secteurs

Le COS (coefficient d'occupation des sols) a été supprimé, mais les SCoT peuvent imposer des densités minimales équivalentes.

Protection des espaces agricoles et naturels

Le SCoT peut identifier des espaces à forte valeur agronomique ou écologique où toute urbanisation est proscrite. Ces protections se superposent aux zonages A et N du PLU et peuvent être plus strictes.

La règle de constructibilité limitée

Principe

En l'absence de SCoT approuvé sur le territoire, une règle de « constructibilité limitée » s'applique (article L142-4 du Code de l'urbanisme). Cette règle interdit :

L'ouverture à l'urbanisation des zones AU
La création de nouvelles zones constructibles
Certaines extensions de l'urbanisation

Conséquence pratique

Dans une commune sans SCoT, un terrain classé en zone 2AU du PLU ne peut pas être ouvert à l'urbanisation. Même si le PLU prévoit des constructions, la règle de constructibilité limitée bloque les projets.

Exception : la commune peut demander une dérogation au préfet si elle justifie l'intérêt du projet et l'absence d'impact sur l'environnement.

Calendrier

La loi Climat et Résilience de 2021 renforce progressivement cette règle. À partir de 2027, les communes non couvertes par un SCoT seront soumises à des restrictions encore plus fortes sur la consommation d'espaces.

Cas pratiques et exemples

Cas n°1 : Refus d'un lotissement faute de SCoT

Situation : Promoteur souhaitant créer un lotissement de 15 lots sur une parcelle classée 1AU dans une commune périurbaine.

Problème : La commune n'est pas couverte par un SCoT approuvé.

Conséquence : Le permis d'aménager est refusé malgré le zonage 1AU du PLU. La règle de constructibilité limitée interdit l'ouverture à l'urbanisation.

Solution : Attendre l'approbation du SCoT en cours d'élaboration (prévue dans 2 ans) ou solliciter une dérogation préfectorale.

Cas n°2 : Terrain constructible devenu inconstructible

Situation : Particulier ayant acheté un terrain en zone 2AU en 2018. Le SCoT a été approuvé en 2022.

Analyse : Le SCoT a identifié ce secteur comme « espace agricole d'intérêt territorial » à protéger. Le PLU a été mis en compatibilité : la zone 2AU est devenue zone A.

Résultat : Le terrain n'est plus constructible. Pas de recours possible car le classement respecte la hiérarchie des normes.

Leçon : Avant d'acheter un terrain en zone AU, vérifiez l'état d'avancement du SCoT et ses orientations.

Cas n°3 : Densification imposée par le SCoT

Situation : Propriétaire souhaitant construire une maison de 100 m² sur un terrain de 1 500 m² en zone UB.

Règle SCoT : Densité minimale de 25 logements/hectare dans les zones urbaines desservies par les transports.

Impact : Le PLU impose désormais une emprise au sol minimale de 40% et une hauteur minimale de R+1.

Conséquence : Le projet de maison plain-pied est refusé. Le pétitionnaire doit prévoir au minimum un R+1 pour respecter les objectifs de densification.

Erreurs à éviter

Erreur n°1 : Acheter un terrain AU sans vérifier le SCoT

Un terrain en zone AU peut rester inconstructible pendant des années si le SCoT n'est pas approuvé ou s'il classe le secteur en protection.

Erreur n°2 : Ignorer les orientations du SCoT en cours

Même si le SCoT n'est pas encore approuvé, ses orientations sont connues. Un terrain prévu en zone de protection sera probablement déclassé.

Erreur n°3 : Confondre SCoT et PLU

Le SCoT fixe des orientations, le PLU fixe des règles. Un terrain conforme au SCoT peut être non conforme au PLU (et inversement pendant la période de mise en compatibilité).

Erreur n°4 : Croire que le SCoT ne concerne pas les particuliers

Si le SCoT n'est pas directement opposable, il conditionne l'évolution du PLU et donc les possibilités de construction sur votre terrain.

Erreur n°5 : Négliger les délais

L'élaboration d'un SCoT prend plusieurs années. L'attente d'un SCoT peut bloquer un projet pendant longtemps. Anticipez ces délais dans votre planning.

Questions fréquentes

Qu’est-ce que le SCoT exactement ?

Le SCoT (Schéma de Cohérence Territoriale) est un document de planification stratégique à l'échelle d'un bassin de vie. Il définit les grandes orientations d'aménagement du territoire : localisation des zones d'habitat, d'activités économiques, de commerces, protection des espaces naturels et agricoles, infrastructures de transport. Le SCoT n'est pas directement opposable aux permis de construire, mais le PLU doit être compatible avec ses orientations.

Le PLU doit-il respecter le SCoT ?

Oui, le PLU compatible SCoT est une obligation légale. Le PLU doit être en compatibilité avec les orientations du SCoT dans un délai de 3 ans après son approbation. Cette mise en compatibilité peut entraîner des modifications importantes du zonage : passage de zones constructibles en zones protégées, imposition de densités minimales, nouvelles protections environnementales. Consultez le RNU si votre commune n'a pas de PLU.

Le SCoT est-il obligatoire pour construire ?

Le SCoT n'est pas obligatoire pour construire en zone déjà urbanisée (zone U). En revanche, l'absence de SCoT bloque l'ouverture à l'urbanisation des zones AU : c'est la règle de constructibilité limitée. Une commune sans SCoT ne peut pas autoriser de nouveaux lotissements ou ZAC sur des terrains non encore urbanisés, sauf dérogation préfectorale. Cette règle se renforce avec la loi Climat et Résilience.

Comment consulter le SCoT de mon territoire ?

Le SCoT est consultable auprès de l'établissement public qui l'a élaboré (syndicat mixte, PETR), en préfecture, ou sur le site internet de l'intercommunalité. Le Géoportail de l'Urbanisme (gpu.gouv.fr) référence également les SCoT approuvés. Pour connaître les règles applicables à votre parcelle, consultez le PLU qui traduit les orientations du SCoT en règles opposables.

Le SCoT peut-il rendre mon terrain inconstructible ?

Oui, indirectement. Si le SCoT identifie votre secteur comme espace agricole ou naturel à protéger, le PLU devra être mis en compatibilité et votre terrain pourra passer de zone AU (constructible sous conditions) à zone A ou N (inconstructible). Cette situation est fréquente pour les terrains situés en périphérie des villages. Les règles de recul et les périmètres de protection peuvent également être renforcés.

Conclusion

Le SCoT conditionne l'évolution du PLU et donc les possibilités de construction sur votre terrain. Avant d'acheter un terrain ou de lancer un projet :

Vérifiez si un SCoT couvre le territoire
Consultez ses orientations pour votre secteur
Anticipez les évolutions du PLU liées à la mise en compatibilité
Attention aux zones AU qui peuvent rester bloquées faute de SCoT

Le SCoT détaillé fixe le cadre dans lequel les communes peuvent planifier leur développement. Un projet bien préparé tient compte de cette dimension territoriale.

Sources : Code de l'urbanisme (articles L141-1 à L143-50, L142-4), Fédération des SCoT, Ministère de la Transition écologique