Le règlement de copropriété est le document fondateur de tout immeuble divisé en lots : selon l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il délimite les parties privatives et communes, fixe les règles de jouissance et d’administration, et détermine la répartition des charges entre copropriétaires. Toute clause contraire aux dispositions impératives de cette loi est réputée non écrite de plein droit (art. 43 loi 65-557), quelle que soit l’ancienneté de l’acte et sans qu’un jugement soit nécessaire. Voici ce que contient ce document et les points à examiner sans faute avant de signer un compromis d’achat.
Un document obligatoire dès le premier lot mis en copropriété
Dès qu’un immeuble bâti est divisé en lots comportant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, le statut de la copropriété s’applique automatiquement (art. 1 loi 65-557). Le règlement de copropriété est alors obligatoire : il doit être établi par acte notarié et publié au service de la publicité foncière (anciennement bureau des hypothèques), ce qui le rend opposable à tous les copropriétaires successifs, y compris les acquéreurs ultérieurs.
Pour les immeubles construits avant 1965, il arrive que le document fondateur soit lacunaire ou ne mentionne pas les critères de calcul des quotes-parts. La loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a imposé des obligations de mise en conformité lors des prochaines modifications substantielles, notamment sur la délimitation des parties communes spéciales et la méthode de calcul. Un règlement antérieur à 2002 peut ne pas satisfaire à ces exigences : cela ne le rend pas nul, mais crée des zones de litiges potentiels sur la répartition des charges et les droits de chaque copropriétaire.
La fiche F2589 de Service-Public.fr récapitule l’ensemble des éléments que doit contenir ce document de référence.
Parties privatives : la propriété exclusive de chaque copropriétaire
L’article 2 de la loi de 1965 définit les parties privatives comme les parties des bâtiments et terrains « réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et constituant sa propriété exclusive ». En pratique, cela inclut : l’intérieur du logement (hors murs porteurs), les équipements à usage exclusif installés dans ce volume (chaudière individuelle, parquet, cloisons non porteuses), les caves, greniers et emplacements de parking attribués au lot.
Chaque lot est identifié par un numéro et une quote-part exprimée en tantièmes ou millièmes de l’ensemble de l’immeuble. Cette fraction détermine la part du copropriétaire dans les parties communes et dans les charges générales. Lors de l’achat, il est indispensable de vérifier que la description du lot dans le règlement correspond bien au descriptif physique du bien vendu — notamment si des travaux ont modifié les limites du lot ou des surfaces sans mise à jour de l’acte constitutif.
Parties communes : les éléments appartenant à l’ensemble du syndicat
Selon l’article 3 de la loi, sont réputées parties communes à défaut de dispositions contraires dans le règlement : le sol, les cours, parcs et jardins, les voies d’accès, le gros œuvre des bâtiments (murs porteurs, toitures, fondations), les éléments d’équipement commun (ascenseurs, chaufferies, colonnes montantes, canalisations), les locaux des services collectifs, et le droit de surélévation de l’immeuble.
Le règlement peut prévoir deux catégories particulières à distinguer soigneusement. Les parties communes spéciales désignent des éléments appartenant uniquement à certains copropriétaires (ex. : cage d’escalier desservant un seul bâtiment dans un ensemble). Les parties communes à jouissance privative sont des éléments communs dont l’usage est réservé à un seul propriétaire de lot (ex. : jardin attribué au rez-de-chaussée). Cette distinction a un impact direct sur la répartition des charges correspondantes et sur les responsabilités d’entretien.
Destination de l’immeuble : usage d’habitation, mixte ou libre
La clause de destination est parmi les premières à lire avant tout achat. Elle fixe l’usage autorisé de chaque lot et de l’immeuble dans son ensemble. Trois configurations principales existent :
- Habitation exclusive (ou « bourgeoise stricte ») : toute activité professionnelle, commerciale ou artisanale est interdite dans les parties privatives, y compris les professions libérales exercées à domicile.
- Usage mixte (habitation bourgeoise ordinaire) : les activités libérales sont tolérées, à condition qu’elles ne génèrent ni enseigne visible, ni va-et-vient de clientèle incompatible avec la tranquillité de l’immeuble.
- Usage libre : commerces et bureaux peuvent coexister avec l’habitation, dans les limites fixées par le règlement.
Cette clause conditionne aussi la légalité de la location meublée de courte durée. La jurisprudence constante de la Cour de cassation considère que la transformation d’un logement en hébergement touristique dans un immeuble à habitation exclusive constitue un changement de destination illicite, contraire à l’acte constitutif de la copropriété. La vérification est donc indispensable si vous envisagez de louer votre bien via des plateformes numériques.
Répartition des charges générales : calcul proportionnel aux quotes-parts
Les charges générales (art. 10 loi 65-557) couvrent la conservation, l’entretien et l’administration de l’ensemble des parties communes : honoraires du syndic, assurance de l’immeuble, nettoyage des halls et escaliers, entretien des espaces verts, ravalement de façade, réparations courantes des canalisations communes. Chaque copropriétaire y contribue proportionnellement à la quote-part de son lot telle que définie dans le règlement.
Depuis l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 — prise en application de la loi ELAN — tout règlement établi ou modifié doit indiquer expressément les éléments pris en considération et la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts. Ces critères s’appuient sur la superficie, la situation dans l’immeuble (étage, exposition, accès à la voie publique) et la consistance du lot. L’ANIL détaille les règles de répartition des charges de copropriété et les recours possibles en cas de contestation.
Charges spéciales : réparties selon l’utilité réelle pour chaque lot
Les charges spéciales concernent les équipements ou services collectifs dont tous les lots ne tirent pas le même profit : ascenseurs, chauffage collectif, interphone, gardiennage, piscine collective ou parking souterrain. Leur répartition est fondée sur l' »utilité objective » de chaque service pour chaque lot — un critère légalement distinct des quotes-parts générales utilisées pour les charges d’administration.
Exemple concret : un copropriétaire dont le logement est en rez-de-chaussée sans accès à l’ascenseur peut légitimement ne pas contribuer aux charges de cet équipement, si le règlement de la résidence le prévoit expressément. Certaines chartes de copropriété anciennes imposent une participation partielle aux rez-de-chaussée au motif que les ascenseurs desservent également les caves ou parkings souterrains. Ce type de clause peut être contesté en assemblée générale si l’utilité réelle n’est pas démontrée.
En cas de litige sur la répartition, l’action en révision des charges spéciales peut être engagée devant le tribunal judiciaire. La prescription est de cinq ans à compter du moment où le copropriétaire a eu connaissance des faits lui permettant d’agir.
Règles d’usage des parties communes et restrictions imposées aux lots
Le règlement de copropriété peut fixer des règles d’utilisation précises des espaces communs et des parties privatives. Ces dispositions sont valides dès lors qu’elles sont « justifiées par la destination de l’immeuble, ses caractéristiques ou sa situation » (art. 8 al. 2 loi 65-557). Les restrictions les plus fréquentes portent sur :
- L’interdiction d’animaux dangereux ou en nombre excessif dans les parties privatives ;
- La couleur des persiennes, stores extérieurs ou volets, imposée pour l’harmonie de la façade ;
- Le type de revêtement de sol pour les appartements situés au-dessus d’autres lots (isolation phonique réglementaire) ;
- L’usage des balcons et loggias (interdiction de les fermer ou de modifier leur aspect extérieur sans autorisation) ;
- La modification des portes d’entrée de lot côté parties communes.
Une restriction dépourvue de justification dans la destination ou les caractéristiques de l’immeuble est contestable. Pour la faire modifier ou supprimer, un copropriétaire peut inscrire une résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale — avec la majorité requise selon la nature de la clause. Le Ministère de la Transition écologique rappelle les textes fondateurs de la copropriété et les principes de limitation des droits des copropriétaires.
Clauses réputées non écrites : ce que l’article 43 invalide de plein droit
L’article 43 de la loi de 1965 dispose que « sont réputées non écrites les clauses du règlement de copropriété contraires aux dispositions des articles 1, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et du décret pris pour leur application ». Cette nullité est automatique : la clause est inexistante ab initio, sans besoin d’une décision de justice, même si elle figure dans un acte notarié signé et publié depuis des décennies.
Les situations les plus fréquentes de clauses réputées non écrites :
- Suppression ou limitation du droit de vote d’un copropriétaire en assemblée générale ;
- Exclusion totale d’un lot des charges générales alors qu’il bénéficie des parties communes ;
- Répartition de charges spéciales sans lien avec l’utilité réelle de l’équipement pour le lot concerné ;
- Renonciation anticipée à tout recours contre les décisions du syndicat des copropriétaires.
Un acquéreur qui découvre une telle clause après la vente peut en demander l’inopposabilité devant le tribunal judiciaire. Cette action n’est pas soumise au délai de prescription bimestral applicable aux contestations de décisions d’assemblée générale : elle peut être exercée sans limitation de durée tant que la clause litigieuse est invoquée à son encontre.
Documents obligatoires remis avant la vente : fiche synthétique et pré-état daté
L’article 8-2 de la loi de 1965 (introduit par la loi ALUR de 2014) impose au syndic de tenir à jour une fiche synthétique de la copropriété, remise gratuitement à tout copropriétaire sur demande et transmise obligatoirement à l’acquéreur avant la signature du compromis. Elle indique : le nombre de lots, la destination de l’immeuble, le budget prévisionnel voté, le montant des charges courantes des deux derniers exercices clos, et les travaux votés non encore réalisés.
La fiche F37190 de Service-Public.fr sur l’achat d’un logement en copropriété liste l’ensemble des documents devant être remis avant la promesse de vente (art. L.721-2 à L.721-4 CCH) : le règlement de l’immeuble et l’état descriptif de division, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d’entretien, l’attestation de superficie loi Carrez, et un pré-état daté récapitulant les sommes dues par le vendeur au syndicat. En cas de retard dans la remise de l’un de ces documents, l’acquéreur dispose d’un nouveau délai de rétractation de dix jours à compter de la réception du document manquant. Les droits de mutation applicables lors de l’achat sont par ailleurs consultables sur impots.gouv.fr.
Modifier le règlement de copropriété : les majorités requises
Modifier l’acte constitutif d’une copropriété requiert en principe la double majorité de l’article 26 : majorité absolue des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix de tous les copropriétaires. C’est le vote le plus exigeant, ce qui rend les modifications substantielles complexes à obtenir dans les grandes résidences où les absences sont nombreuses en assemblée.
L’article 26-1 de la loi de 1965 introduit un mécanisme de passerelle : si la double majorité n’est pas atteinte mais que le projet a recueilli l’approbation d’au moins la moitié des membres présents, représentés ou votant par correspondance, représentant un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée peut immédiatement procéder à un second vote à la majorité de l’article 25. Certaines adaptations imposées par la loi — notamment la mise en conformité obligatoire avec les nouvelles exigences réglementaires — peuvent être votées à la majorité simple de l’article 24, voire décidées par le syndic pour les mesures conservatoires urgentes.
FAQ — Règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est-il toujours obligatoire ?
Oui, dès qu’un immeuble bâti est divisé en lots comportant une partie privative et une quote-part de parties communes, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 s’applique automatiquement et un règlement est obligatoire. En l’absence de document établi, les dispositions supplétives de la loi et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 s’appliquent directement pour régir le fonctionnement de la copropriété.
Que signifie « clause d’habitation bourgeoise exclusive » dans un règlement ?
Cette clause interdit toute activité professionnelle, commerciale ou artisanale dans les parties privatives — y compris les professions libérales exercées à domicile et la location meublée de courte durée à titre habituel. Elle se distingue de la clause d' »habitation bourgeoise ordinaire » qui tolère les professions libérales sans clientèle visible. Avant d’acquérir un lot pour y exercer une activité ou le louer sur des plateformes, vérifier cette mention dans le règlement est indispensable.
Qui doit fournir le règlement de copropriété lors d’un achat ?
Le vendeur est tenu de remettre le règlement de la résidence et l’état descriptif de division à l’acquéreur au plus tard lors de la signature de la promesse de vente (art. L.721-2 CCH). C’est le syndic qui détient généralement ces documents. En cas de non-remise dans les délais, l’acquéreur dispose d’un délai supplémentaire de rétractation de dix jours à compter de la réception du document manquant.
Quelle différence entre charges générales et charges spéciales en copropriété ?
Les charges générales (art. 10 loi 65-557) concernent la gestion et l’entretien de l’ensemble de l’immeuble ; elles sont réparties proportionnellement aux quotes-parts de chaque lot. Les charges spéciales sont liées à des équipements collectifs spécifiques comme l’ascenseur, le chauffage collectif ou la piscine, et réparties selon l’utilité objective que ces équipements présentent pour chaque lot — une notion légalement distincte de la quote-part générale de parties communes.
Le règlement peut-il interdire de posséder un animal de compagnie ?
Un règlement peut valablement interdire les animaux dangereux ou susceptibles de causer des nuisances à la collectivité, mais une interdiction générale de tout animal domestique est considérée comme disproportionnée par rapport à la destination normale d’un immeuble d’habitation. Une telle clause pourrait être regardée comme contraire aux dispositions générales de la loi de 1965 et réputée non écrite au titre de l’article 43.
Comment contester une clause abusive dans le règlement de copropriété ?
Si la clause viole une disposition impérative de la loi de 1965, elle est réputée non écrite (art. 43) sans qu’une procédure judiciaire soit nécessaire. Pour modifier une clause valide mais jugée défavorable, la voie normale est l’assemblée générale : inscrire une résolution à l’ordre du jour avec la majorité requise selon la nature de la modification (art. 24, 25 ou 26). En cas de refus abusif ou de blocage de l’assemblée, le tribunal judiciaire peut être saisi.
Peut-on modifier le règlement pour autoriser la location meublée courte durée ?
Si l’acte constitutif comporte une clause d’habitation exclusive, la location type Airbnb constitue un changement de destination qui nécessite la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965 pour être autorisée. En l’absence de clause restrictive ou dans un immeuble à usage libre, la location meublée de courte durée est possible sous réserve des obligations déclaratives en mairie (déclaration préalable et éventuellement changement d’usage dans les communes de plus de 200 000 habitants).
Que faire si le règlement de copropriété est introuvable ou très ancien ?
Le règlement est publié au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble. Une demande de copie peut être adressée directement à ce service ou via le notaire rédacteur d’origine. Si le document ne mentionne pas les critères de calcul des quotes-parts, un géomètre-expert peut être mandaté par l’assemblée générale pour établir un état descriptif de division actualisé, approuvé à la double majorité de l’article 26 pour sa mise en conformité avec les exigences actuelles.
Aller plus loin sur l’achat immobilier et la vie en copropriété
L’examen du règlement de copropriété s’inscrit dans une vérification plus large avant toute acquisition immobilière. Ces ressources complètent le panorama des points à contrôler lors d’un achat ou pour comprendre vos droits dans un immeuble collectif :
