Desistement contre indemnisation : retirer son recours contre paiement, c’est legal ?

Oui, c’est legal depuis l’ordonnance du 18 juillet 2013 codifiee a l’article L600-7 du Code de l’urbanisme. Un voisin qui a depose un recours contre un permis de construire peut s’en desister contre une contrepartie financiere, sous trois conditions strictes : la contrepartie doit reparer un prejudice reel, etre proportionnee, et l’acte transactionnel doit etre enregistre dans le mois aupres du service des impots. A defaut, la somme est repetible pendant 5 ans. Au-dela, le maitre d’ouvrage peut faire condamner le requerant a des dommages-interets sur le fondement du meme article.

Ce que dit la loi en 2026

Le regime du desistement contre indemnisation repose sur deux textes :

• Article L600-7 du Code de l’urbanisme : introduit par l’ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013, modifie par l’ordonnance n°2018-360 du 17 mai 2018 (issue du rapport Maugue). Il encadre la transaction et sanctionne les recours abusifs.
• Article 2044 du Code civil : definit la transaction comme « un contrat par lequel les parties, par des concessions reciproques, terminent une contestation nee, ou previennent une contestation a naitre ». Depuis la loi du 18 novembre 2016, elle a force executoire entre les parties.

L’article L600-7 dispose que « lorsque le droit de former un recours pour exces de pouvoir contre un permis de construire, de demolir ou d’amenager est mis en oeuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requerant et qui causent un prejudice au beneficiaire du permis, ce dernier peut demander, par un memoire distinct, au juge administratif saisi du recours, de condamner l’auteur de celui-ci a lui allouer des dommages et interets ».

L’article L600-8 (cree par la meme ordonnance) ajoute que toute contrepartie versee au requerant doit etre enregistree dans le mois aupres du service des impots competent, faute de quoi elle est consideree comme sans cause.

Le mecanisme legal du desistement contre indemnisation

La transaction L600-7/L600-8 fonctionne en quatre temps :

1. Recours depose par un tiers ayant interet a agir (voisin direct, association loi 1901 declaree avant l’affichage), dans le delai de 2 mois apres l’affichage du panneau reglementaire 80 x 80 cm minimum.
2. Negociation entre le requerant et le maitre d’ouvrage, generalement initiee par lettre d’avocat, parfois par mediation conventionnelle.
3. Signature d’un protocole transactionnel ecrit (article 2044 Code civil) detaillant : nature du prejudice, montant de l’indemnite, modalites de paiement, clause de desistement irrevocable, clause de confidentialite.
4. Enregistrement du protocole au Service des Impots des Entreprises (SIE) dans le mois, contre paiement d’un droit fixe de 125 EUR (art. 680 CGI), puis depot du desistement aupres du tribunal administratif.

Une transaction conclue sans prejudice reel est nulle pour absence de cause (art. 1131 ancien / 1162 nouveau Code civil). Une transaction non enregistree expose le requerant a la repetition de l’indu pendant 5 ans.

Plafond et proportionnalite : ce que la jurisprudence accepte

L’article L600-7 ne fixe aucun plafond chiffre. Il impose une exigence de proportionnalite controlee a posteriori par le juge.

Les indemnites observees en pratique se repartissent ainsi :

• Maison individuelle, voisin unique, prejudice de vue : 5 000 a 15 000 EUR.
• Petit collectif (5-15 logements), copropriete voisine : 15 000 a 50 000 EUR.
• Operation immobiliere significative (50+ logements) : 50 000 a 200 000 EUR, avec parfois des contreparties en nature (rachat de servitudes, modification du projet).

Le Conseil d’Etat a juge a plusieurs reprises (CE, 9 novembre 2018, n°409872) qu’une indemnite manifestement disproportionnee au prejudice allegue suffit a caracteriser l’abus de droit. Une demande initiale de 300 000 EUR pour un recours portant sur une vue partielle a ainsi fonde la condamnation a 30 000 EUR de dommages-interets au profit du beneficiaire du permis (CAA Marseille, 13 mai 2021, n°19MA04875).

L’enregistrement obligatoire dans le mois

C’est le point le plus souvent neglige. L’article L600-8 du Code de l’urbanisme et l’article 635-1 du CGI imposent au requerant et au maitre d’ouvrage l’enregistrement de la transaction dans le delai d’un mois suivant sa signature.

Procedure pratique :

• Depot du protocole original au Service des Impots des Entreprises (SIE) du domicile du requerant.
• Paiement du droit fixe de 125 EUR (formulaire n°2735 ou 2725 selon la nature).
• Mention apposee par l’administration sur l’original, valant date certaine.

Sanction du defaut d’enregistrement : la contrepartie est reputee sans cause et le maitre d’ouvrage peut en demander la restitution dans les 5 ans (prescription quinquennale art. 2224 Code civil). Le desistement, lui, reste valable : le requerant ne peut pas relancer le recours.

Fiscalite cote requerant : IR, BNC ou non imposable ?

La nature fiscale de l’indemnite depend de ce qu’elle repare. La doctrine BOFiP BOI-IR-BASE-10-10 distingue trois cas :

Le Conseil d’Etat (CE, 12 mars 2014, n°362281) juge que l’indemnite transactionnelle suit le regime de la creance qu’elle remplace. Le protocole transactionnel doit donc imperativement qualifier la nature du prejudice pour eviter une requalification defavorable. Un protocole vague (« en reparation de tous prejudices ») expose le requerant a une imposition de la totalite.

Fiscalite cote maitre d’ouvrage : deductible ou non ?

Pour le maitre d’ouvrage, le traitement varie selon sa qualite :

• Particulier (residence principale ou secondaire) : indemnite non deductible, traitee comme un cout d’acquisition supplementaire (majore le prix de revient pour le calcul de la plus-value future).
• SCI a l’IR (location nue) : non deductible des revenus fonciers (charge non listee a l’art. 31 CGI).
• SCI a l’IS / promoteur (BIC) : deductible si engagee dans l’interet de l’exploitation et correctement justifiee. CE, 9 mai 2018, n°388209 : l’administration peut requalifier en charge non deductible une indemnite manifestement excessive.
• Marchand de biens : integration au prix de revient des stocks immobiliers.

La TVA n’est en principe pas applicable sur les indemnites transactionnelles, sauf si elles remunerent en realite un service (CE, 30 mai 2018, n°402447).

Quand le recours bascule en abus : sanctions L600-7

Le recours abusif est sanctionne par des dommages-interets alloues au beneficiaire du permis. Trois conditions cumulatives :

1. Comportement abusif : recours sans interet serieux, demarche manifestement malveillante, utilisation systematique du contentieux a des fins extra-juridictionnelles.
2. Prejudice cause au beneficiaire : retard chiffre (cout de portage, surcout financier, perte de marge), prejudice moral parfois admis.
3. Demande formee par memoire distinct devant le juge administratif saisi du recours principal (depuis l’ordonnance 2018, le juge peut statuer dans le meme jugement).

Montants observes : 3 000 a 80 000 EUR selon l’ampleur de l’operation et la duree du blocage. CAA Lyon, 14 octobre 2020, n°18LY03625 : 50 000 EUR au profit d’un promoteur pour un recours juge abusif ayant retarde de 18 mois une operation de 24 logements.

Frontiere avec le chantage penal (art. 312-10 CP)

La frontiere est mince entre transaction L600-7 et chantage au sens de l’article 312-10 du Code penal, puni de 5 ans de prison et 75 000 EUR d’amende.

Le chantage suppose : (1) une menace, (2) en vue d’obtenir un avantage financier, (3) sans cause legitime. Demander 100 000 EUR a un promoteur en menacant de prolonger un recours sans aucun prejudice reel peut suffire a la qualification penale. Les juridictions correctionnelles ont condamne plusieurs requerants serial-recours (TGI Lille, 28 mai 2019, peine de 12 mois avec sursis).

Critere distinctif : l’existence d’un prejudice juridiquement protege. Une perte de vue, une nuisance prouvee, une atteinte a la valeur du bien sont des prejudices reels. Une simple opposition de principe ou un objectif speculatif ne le sont pas.

Cas pratique chiffre

Situation : Promoteur SAS Bati-Sud, projet de 12 logements collectifs sur parcelle 1 800 m² en zone UB du PLU. Permis delivre le 14 janvier 2026, affichage continu depuis le 20 janvier. Voisin direct (proprietaire d’une maison individuelle a 8 m de la limite separative) depose un recours gracieux le 10 mars 2026 puis contentieux le 19 mars, invoquant la perte de vue et la depreciation de son bien.

Negociation : avocat du promoteur saisi mi-mars. Premiere demande du voisin : 80 000 EUR. Expertise amiable diligentee : depreciation reelle estimee a 22 000 EUR, perte de vue partielle. Negociation aboutit a 35 000 EUR (depreciation + prejudice de jouissance + frais d’avocat 5 000 EUR).

Protocole transactionnel signe le 28 avril 2026 :
– Qualification : reparation de la depreciation patrimoniale (25 000 EUR, non imposable) et indemnite forfaitaire de jouissance (10 000 EUR, declaree case 1AJ).
– Desistement irrevocable a deposer dans les 8 jours.
– Paiement en deux echeances : 50% a la signature, 50% a la notification du desistement par le tribunal administratif.

Enregistrement au SIE du domicile du voisin le 12 mai 2026 (dans le mois) : droit fixe 125 EUR a la charge du promoteur.

Impacts :
– Promoteur : economie de 9 mois de portage estimee a 90 000 EUR (contre indemnite + droits = 35 125 EUR), gain net 55 000 EUR.
– Voisin : 25 000 EUR nets non imposables + 10 000 EUR imposables a l’IR (TMI 30%) = 32 000 EUR nets apres impot.
– Permis purge des recours fin mai, demarrage chantier juin 2026.

Erreurs a eviter

1. Oublier l’enregistrement dans le mois. Le delai de 30 jours court a compter de la signature, pas du paiement. Un retard d’un seul jour permet au maitre d’ouvrage de demander la repetition de l’indu pendant 5 ans.
2. Rediger un protocole vague sur la nature du prejudice. La mention « en reparation de tous prejudices subis » est requalifiee fiscalement en revenu imposable integral. Detailler poste par poste avec montants distincts.
3. Verser une somme manifestement disproportionnee au prejudice reel. Au-dela d’un rapport 3/1 entre indemnite et prejudice prouve, le juge peut annuler la transaction et caracteriser l’abus. Faire chiffrer le prejudice par un expert independant si le montant depasse 50 000 EUR.
4. Croire que la transaction interdit a un autre voisin de deposer un recours. La transaction est relative aux seules parties signataires. Un autre tiers ayant interet a agir conserve son droit de recours dans son propre delai (2 mois apres affichage).
5. Confondre desistement et retrait du recours. Le desistement doit etre formule par ecrit aupres du tribunal administratif (article R612-5-1 CJA). Une simple lettre du requerant au maitre d’ouvrage n’eteint pas l’instance ; le tribunal doit prononcer le donne-acte.

Tableau comparatif : transaction conforme vs transaction risquee

Sources et textes de reference

• Article L600-7 du Code de l’urbanisme – Sanction des recours abusifs et encadrement transaction
• Article L600-8 du Code de l’urbanisme – Obligation d’enregistrement de la contrepartie
• Article 2044 du Code civil – Definition de la transaction
• Article 635-1 du Code general des impots – Enregistrement des actes
• Article 680 du Code general des impots – Droit fixe d’enregistrement 125 EUR
• Article 312-10 du Code penal – Chantage
• Service-Public.fr – Recours contre un permis de construire
• BOFiP BOI-IR-BASE-10-10 – Indemnites transactionnelles
• ANIL – Recours contre permis de construire
• Conseil d’Etat, 9 novembre 2018, n°409872 – Indemnite disproportionnee
• Conseil d’Etat, 12 mars 2014, n°362281 – Regime fiscal de la transaction
• CE, 9 mai 2018, n°388209 – Deductibilite indemnite excessive
• CAA Marseille, 13 mai 2021, n°19MA04875 – Condamnation requerant 30 000 EUR
• CAA Lyon, 14 octobre 2020, n°18LY03625 – Recours abusif promoteur

Article mis a jour le 18 avril 2026. Cet article ne remplace pas un conseil juridique ou l’avis d’un avocat specialise en droit de l’urbanisme. Les transactions immobilieres significatives doivent imperativement etre redigees ou validees par un professionnel du droit.
Redaction construires.fr

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Sources et références officielles :

• Articles L600-1 à L600-8 du Code de l’urbanisme — recours contentieux — Légifrance
• Recours administratif contre une décision d’urbanisme — Service-Public.fr
• Permis de construire : droits des tiers et recours — ANIL