Ravalement Façade Copropriété : Procédure, Règles et Autorisations

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Votre copropriété doit ravaler sa façade. Entre la décision en assemblée générale, le choix des matériaux autorisés par le PLU et les démarches administratives, le parcours peut sembler complexe. En réalité, une fois les règles comprises, la procédure devient parfaitement maîtrisable. Cet article vous donne toutes les clés pour mener à bien ce projet collectif : quand une autorisation est-elle obligatoire ? Comment constituer le dossier ? Quels délais prévoir ? Les réponses concrètes, appuyées sur le Code de l'urbanisme et l'expérience de centaines de dossiers traités en copropriété.

Sommaire

1. Qu'est-ce qu'un ravalement de façade en copropriété ?
2. Autorisation obligatoire : ce que dit la loi
3. Procédure complète étape par étape
4. Le dossier de déclaration préalable
5. Délais et instruction du dossier
6. Coûts et financement
7. Cas particuliers : ABF, copropriété, mairie
8. Erreurs à éviter
9. Questions fréquentes
10. Conclusion

Qu'est-ce qu'un ravalement de façade en copropriété ?

Le ravalement de façade consiste à remettre en état les parements extérieurs d'un immeuble. Concrètement, il s'agit de traiter toutes les surfaces visibles depuis l'extérieur : murs, balcons, corniches, soubassements. L'objectif est double : préserver l'étanchéité du bâtiment et maintenir son aspect esthétique conforme aux règles d'urbanisme locales.

Les différents types de ravalement

Le terme "ravalement" recouvre plusieurs interventions distinctes :

Le nettoyage façade : suppression des salissures, mousses et pollutions atmosphériques sans modification des revêtements. Un simple nettoyage haute pression ou un gommage ne modifie pas l'aspect extérieur.

La rénovation façade avec réparation : traitement des fissures, reprise des joints, réparation des enduits dégradés. L'enduit façade existant est conservé dans son aspect général.

Le ravalement complet : réfection totale du crépi façade ou de l'enduit, changement de teinte, modification des matériaux de finition. C'est ce type d'intervention qui nécessite une autorisation d'urbanisme.

La peinture façade : application d'une nouvelle couche de protection avec changement de couleur ou de finition.

Cadre légal : articles R421-17 et L132-1 du Code de l'urbanisme

L'article R421-17 a) du Code de l'urbanisme est clair : toute modification de façade qui change l'aspect extérieur d'un bâtiment nécessite une déclaration préalable. Cela inclut le changement de couleur, de matériau ou de finition.

À noter : certaines communes imposent un ravalement obligatoire tous les 10 ans en application de l'article L132-1 du Code de l'urbanisme. Paris, Lyon, Bordeaux et de nombreuses villes l'exigent. Un arrêté préfectoral ou municipal peut contraindre les copropriétés à engager les travaux sous peine d'astreinte.

Autorisation obligatoire : ce que dit la loi

Quand faut-il une autorisation ?

La règle est simple à retenir :

Attention au piège courant : ravaler "à l'identique" signifie utiliser exactement la même teinte et le même type d'enduit. Un écart, même minime sur le nuancier, constitue juridiquement une modification d'aspect. En pratique, la plupart des ravalements en copropriété nécessitent une déclaration préalable car les matériaux d'origine ne sont plus disponibles ou les copropriétaires souhaitent moderniser l'aspect.

La déclaration préalable de travaux

La déclaration préalable est l'autorisation adaptée au ravalement. Contrairement au permis de construire, elle concerne les travaux de faible ampleur ne créant pas de surface. Son délai d'instruction standard est d'un mois.

Le formulaire à utiliser est le CERFA 13703*09 (ou le nouveau CERFA 16703 depuis 2025). Il doit être signé par le syndic de copropriété agissant au nom du syndicat des copropriétaires, après vote en assemblée générale.

Procédure complète étape par étape

Étape 1 : Le vote en assemblée générale

Avant toute démarche administrative, le projet de ravalement doit être voté par l'assemblée générale des copropriétaires. La majorité requise dépend de la nature des travaux :

• Ravalement simple (entretien) : majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés)
• Ravalement avec modification d'aspect : majorité absolue de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires)
• Ravalement avec transformation : double majorité de l'article 26 si modification des parties communes spéciales

Le syndic doit inscrire le projet à l'ordre du jour et joindre au moins un devis détaillé. En pratique, trois devis comparatifs facilitent le vote.

Étape 2 : Constitution du dossier de déclaration préalable

Le dossier complet comprend :

Pièces obligatoires :

• Formulaire CERFA 13703 rempli et signé par le syndic
• Plan de situation du terrain (DP1)
• Plan de masse si les travaux modifient l'implantation (DP2)
• Plan de façade état existant et état projeté (DP4)
• Représentation de l'aspect extérieur (DP5)
• Document graphique d'insertion (DP6)
• Photographie de l'environnement proche (DP7)
• Photographie de l'environnement lointain (DP8)

Pièces complémentaires selon le projet :

• Notice descriptive des matériaux et coloris
• Échantillons de teintes (certaines mairies les exigent)
• Procès-verbal d'assemblée générale autorisant les travaux

Étape 3 : Dépôt du dossier en mairie

Le dépôt du dossier peut se faire :

• En mairie : au guichet du service urbanisme, en 2 exemplaires minimum (vérifiez le nombre exact auprès de votre mairie)
• Par courrier recommandé : envoi au maire avec accusé de réception
• Par voie dématérialisée : sur le portail de téléprocédure de la commune si disponible

Un récépissé vous est remis avec la date de dépôt et le numéro d'enregistrement. Cette date est essentielle : elle marque le point de départ du délai d'instruction.

Étape 4 : Suivi de l'instruction

Durant le premier mois suivant le dépôt, la mairie peut :

• Demander des pièces complémentaires (vous avez 3 mois pour répondre)
• Notifier un délai d'instruction majoré (en secteur protégé notamment)
• Ne rien notifier, ce qui confirme le délai standard

Conseil pratique : passé le délai d'instruction sans réponse de la mairie, la déclaration préalable est tacitement acceptée. Demandez un certificat de non-opposition pour sécuriser votre autorisation.

Le dossier de déclaration préalable

Les plans de façade : pièce maîtresse

Le plan de façade est le document central de votre dossier. Il doit représenter chaque façade de l'immeuble à l'échelle (généralement 1/100e ou 1/50e) avec :

• Les dimensions et hauteurs
• L'emplacement des ouvertures (fenêtres, portes, balcons)
• Les matériaux existants
• Les matériaux projetés avec références exactes
• Les teintes choisies avec codes RAL ou références fabricant

Pour un immeuble de copropriété, prévoyez un plan pour chaque façade visible depuis le domaine public : façade sur rue, façades latérales, façade sur cour si celle-ci est visible.

Nuancier et contraintes du PLU

Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de votre commune impose des règles d'aspect extérieur. L'article 11 du règlement de zone fixe généralement :

• La liste des couleurs autorisées (souvent un nuancier communal)
• Les matériaux acceptés ou interdits
• Les prescriptions sur les menuiseries, volets, garde-corps
• Les interdictions spécifiques (couleurs vives, matériaux brillants…)

Exemple concret : à Bordeaux, le règlement impose des teintes pierre (beige, blanc cassé, ocre clair) pour les façades du secteur sauvegardé. Un crépi gris anthracite serait systématiquement refusé.

Avant de finaliser votre choix de teinte avec l'entreprise de ravalement, consultez le PLU en mairie ou sur le géoportail de l'urbanisme.

Délais et instruction du dossier

Délais standards

Le rôle de l'ABF en secteur protégé

Si votre immeuble se situe dans un périmètre de 500 mètres autour d'un monument historique, l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) doit donner son avis. C'est un avis conforme : la mairie est liée par sa décision.

L'ABF examine :

• La cohérence des teintes avec le bâti environnant
• Le respect des caractéristiques architecturales de l'immeuble
• La qualité des matériaux proposés

Conseil d'expérience : en secteur ABF, prenez rendez-vous avec l'architecte AVANT de déposer votre dossier. Cette consultation préalable permet d'ajuster le projet et d'éviter un refus. L'ABF peut orienter vers des teintes ou matériaux acceptables.

Après l'obtention de l'autorisation

Une fois la non-opposition obtenue, vous disposez de 3 ans pour démarrer les travaux. Passé ce délai, l'autorisation devient caduque.

Avant le démarrage du chantier, affichez la déclaration préalable sur un panneau visible depuis la voie publique. Cet affichage déclenche le délai de recours des tiers (2 mois). Pendant cette période, un voisin peut contester l'autorisation devant le tribunal administratif.

Coûts et financement

Prix moyen d'un ravalement au m²

Le coût d'un ravalement d'immeuble varie selon plusieurs facteurs :

Exemple chiffré : pour un immeuble R+4 avec 600 m² de façade, un ravalement enduit complet coûte entre 24 000 et 48 000 EUR HT. Ajoutez les échafaudages (environ 15 à 20 % du montant), les honoraires de maîtrise d'oeuvre éventuelle et les frais administratifs.

TVA applicable

Les travaux de ravalement bénéficient d'un taux de TVA réduit si l'immeuble a plus de 2 ans :

• TVA à 10 % : ravalement classique, réparation, peinture
• TVA à 5,5 % : si les travaux incluent une isolation extérieure (ITE) éligible aux aides à la rénovation énergétique

Une attestation simplifiée doit être remise à l'entreprise pour bénéficier de ces taux réduits.

Aides financières disponibles

Plusieurs dispositifs peuvent réduire le reste à charge :

MaPrimeRénov' Copropriété : jusqu'à 25 % du montant des travaux si le ravalement intègre une isolation thermique performante. Plafond de 25 000 EUR par logement.

Certificats d'économie d'énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d'énergie pour les travaux d'isolation.

Aides locales : certaines communes ou intercommunalités proposent des subventions pour la rénovation des façades, notamment en secteur sauvegardé.

Éco-PTZ copropriété : prêt à taux zéro collectif pour les travaux de rénovation énergétique.

Cas particuliers

Ravalement et isolation extérieure (ITE)

De plus en plus de copropriétés profitent du ravalement pour ajouter une isolation thermique par l'extérieur. Cette solution présente un double avantage : améliorer la performance énergétique et refaire la façade en une seule opération.

Attention : l'ITE modifie l'épaisseur des murs et donc l'aspect extérieur. Une déclaration préalable est toujours obligatoire. Si l'épaisseur ajoutée empiète sur le domaine public (trottoir), une autorisation d'occupation du domaine public peut être nécessaire.

Ravalement et autres travaux de façade

Le ravalement peut être l'occasion de réaliser d'autres interventions qui nécessitent également une autorisation :

• Modification des fenêtres ou volets : même déclaration préalable
• Création d'un bow-window : déclaration préalable car création d'emprise
• Installation d'un bardage façade : déclaration préalable pour modification d'aspect
• Pose d'une terrasse ou pergola en attique : vérifier les règles de hauteur

L'avantage de grouper ces travaux : un seul dossier de déclaration préalable et une cohérence architecturale garantie.

Copropriété : qui signe la déclaration ?

C'est le syndic de copropriété qui signe la déclaration préalable en qualité de représentant légal du syndicat des copropriétaires. Il agit sur mandat de l'assemblée générale qui a voté les travaux.

Le syndic doit pouvoir produire :

• Le procès-verbal de l'AG autorisant les travaux
• Son mandat de syndic en cours de validité
• Un extrait du règlement de copropriété si la mairie le demande

Erreurs à éviter

Erreur 1 : Commencer les travaux sans autorisation

Même si votre entreprise de ravalement vous assure que "ce n'est qu'un rafraîchissement", tout changement d'aspect nécessite une déclaration préalable. Les sanctions sont lourdes : amende jusqu'à 6 000 EUR par m² de façade, obligation de remise en état, voire démolition des éléments ajoutés.

Le délai de prescription pénale est de 6 ans, mais le délai civil court pendant 10 ans. Un voisin ou la mairie peut agir longtemps après la fin des travaux.

Erreur 2 : Choisir une teinte hors nuancier

Vous avez flashé sur un gris perle moderne pour refaire la façade de votre immeuble ? Vérifiez d'abord le nuancier communal. Un refus de déclaration préalable pour non-conformité au PLU retarde le chantier de plusieurs mois.

Conseil : demandez une validation informelle de la teinte au service urbanisme avant de déposer le dossier officiel.

Erreur 3 : Oublier l'affichage sur le terrain

L'affichage de l'autorisation sur un panneau visible depuis la voie publique est obligatoire. Son absence empêche le délai de recours des tiers de courir. Un voisin pourrait contester votre autorisation plusieurs années après les travaux.

Le panneau doit mentionner : numéro de l'autorisation, date, nom du bénéficiaire, nature des travaux, surface, hauteur et l'obligation de le maintenir pendant toute la durée du chantier.

Erreur 4 : Sous-estimer le délai global

Entre le vote en AG, la constitution du dossier, l'instruction, le délai de recours et le planning de l'entreprise, comptez 4 à 6 mois minimum avant le démarrage effectif du chantier. En secteur ABF ou avec pièces complémentaires demandées, ce délai peut doubler.

Anticipez et lancez les démarches dès l'AG de vote des travaux.

Erreur 5 : Déposer un dossier incomplet

Un dossier incomplet est le premier motif de retard. La mairie dispose d'un mois pour demander les pièces manquantes, ce qui suspend le délai d'instruction. Vérifiez chaque pièce avant le dépôt :

• Formulaire intégralement rempli et signé
• Plans à l'échelle et cotés
• Photographies datées et localisées
• Teintes référencées avec codes

Pour un projet similaire comme une extension de 20m², les mêmes exigences de complétude s'appliquent.

Questions fréquentes

Conclusion

Le ravalement de façade en copropriété suit une procédure bien établie : vote en assemblée générale, dépôt d'une déclaration préalable en mairie, instruction d'un mois (deux en secteur protégé), puis affichage et délai de recours avant travaux.

Trois points essentiels à retenir :

1. Tout changement d'aspect nécessite une autorisation : couleur, matériau, finition. Seule la réparation strictement à l'identique en est dispensée.

2. Anticipez les délais : entre la décision collective et le premier coup de truelle, 4 à 6 mois sont nécessaires. En secteur ABF, prévoyez davantage.

3. Groupez les travaux intelligemment : ravalement, isolation, remplacement des menuiseries… Un seul dossier, une cohérence architecturale, des économies d'échafaudage.

Pour les autres travaux sur votre immeuble, les mêmes principes s'appliquent : un abri vélos en cour, une autorisation de portail sur rue… Chaque modification visible nécessite une réflexion en amont sur les formalités administratives.

Votre projet de ravalement immeuble mérite d'être mené dans les règles : c'est la garantie d'une façade conforme, d'une copropriété sereine et d'un patrimoine valorisé pour les années à venir.

Sources : Code de l'urbanisme (articles R421-17, L132-1), Service-public.fr, ANAH