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rendu 3D visualisation d'une coupe verticale à travers une maison et son terrain

Faire son Plan en Coupe pour Permis de Construire ou Déclaration Préalable

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Le plan en coupe (PCMI3 pour le permis de construire maison, DP3 pour la déclaration préalable) est une pièce technique qui pose souvent problème aux particuliers. Ce document montre le profil du terrain avant et après travaux, ainsi que l'implantation verticale de votre projet. L'instructeur l'utilise pour vérifier les hauteurs, le respect des règles de prospect et l'impact sur le terrain naturel. Un plan en coupe mal réalisé peut entraîner un refus de permis de construire ou des demandes de pièces complémentaires qui rallongent le délai permis de construire. Voici comment faire un permis de construire avec un plan en coupe conforme, que vous déposiez vous-même votre dossier ou que vous fassiez appel à un professionnel.

Sommaire

Qu'est-ce que le plan en coupe ?

Définition et objectif

Le plan en coupe est une représentation verticale du terrain et de la construction. Imaginez que vous tranchez votre terrain et votre maison avec une lame verticale : le dessin que vous obtenez est le plan en coupe.

Cette pièce du dossier permis de construire permet à l'instructeur de vérifier :

  • Le profil du terrain naturel avant travaux
  • Les modifications de terrain prévues (remblais, déblais)
  • L'implantation de la construction par rapport au sol
  • Les hauteurs du projet (plancher, égout, faîtage)
  • Le respect des règles de hauteur du PLU

Place dans le dossier d'urbanisme

Pour un permis de construire maison individuelle (PCMI) :
Le plan en coupe porte le code PCMI3. Le formulaire CERFA 13406 le liste parmi les pièces obligatoires.

Pour une déclaration préalable :
Le plan en coupe (DP3) n'est pas toujours obligatoire. Il est requis si le projet modifie le profil du terrain ou crée une construction avec fondations.

Pour un permis autre que maison individuelle :
Le CERFA 13409 impose également un plan en coupe pour les bâtiments collectifs, commerciaux ou industriels.

Différence avec le plan de masse

Le plan de masse (PCMI2) montre le projet vu du dessus. Le plan en coupe le montre vu de côté. Ces deux documents sont complémentaires :

Plan de masse (PCMI2) Plan en coupe (PCMI3)
Vue aérienne/dessus Vue de profil/côté
Distances horizontales Hauteurs et niveaux
Emprise au sol Profil du terrain
Limites de propriété Terrain naturel (TN)

Le plan en coupe doit être cohérent avec le plan de masse : les cotes de hauteur correspondent aux bâtiments représentés en plan.

Contenu obligatoire du PCMI3/DP3

Les éléments à représenter

L'article R431-10 du Code de l'urbanisme précise que le plan en coupe doit faire apparaître :

1. Le terrain

  • Profil du terrain naturel (TN) avant travaux
  • Profil du terrain modifié après travaux
  • Indication des remblais et déblais éventuels
  • Niveaux cotés (altimétrie NGF ou relative)

2. La construction

  • Emprise verticale du bâtiment
  • Niveaux des planchers (RDC, étages, combles)
  • Hauteur à l'égout de toiture
  • Hauteur au faîtage
  • Forme de la toiture (pente)

3. Les voies et limites

  • Niveau de la voie publique
  • Position par rapport aux limites (recoupement avec PCMI2)
  • Éventuels ouvrages existants (murs de soutènement, clôtures)

Les cotations obligatoires

Un plan en coupe sans cotation est inexploitable. Les hauteurs suivantes doivent apparaître :

Élément Notation courante Exemple
Terrain naturel TN 0,00 m (référence)
Plancher RDC Niveau 0 ou +0,50 +0,50 m / TN
Plancher R+1 Niveau +3,00 +3,50 m / TN
Égout de toiture H égout +6,20 m / TN
Faîtage H faîtage +9,50 m / TN
Voie publique – -0,30 m / TN

Astuce : Utilisez le terrain naturel comme référence 0,00. Cotez tout par rapport à ce point.

L'échelle recommandée

L'échelle dépend de la hauteur du projet et de la taille du terrain :

  • 1/50 : Petits projets, détails techniques
  • 1/100 : Maisons individuelles (le plus courant)
  • 1/200 : Grands bâtiments, terrains en pente

Comme pour les autres plans, indiquez l'échelle numérique ET une échelle graphique.

Comment réaliser son plan en coupe

Étape 1 : Choisir l'axe de coupe

Placez la ligne de coupe sur le plan de masse à l'endroit le plus représentatif :

  • Passant par le point haut et le point bas du terrain
  • Traversant la construction dans sa plus grande dimension
  • Montrant les éléments les plus significatifs (garage enterré, vide sanitaire)

Indiquez cette ligne de coupe sur le plan de masse avec une notation de type « A-A » ou « 1-1 ».

Étape 2 : Relever le terrain naturel

Pour un plan en coupe précis, le relevé du terrain est essentiel :

Terrain plat : Le profil est une ligne horizontale. Simple.

Terrain en pente : Deux options :

  1. Relevé au niveau à bulle et mètre (précision ± 5 cm)
  2. Relevé par géomètre-expert (précision ± 1 cm)

Un géomètre est recommandé si la pente dépasse 5% ou si le terrain est très irrégulier. Comptez 300 à 600 € pour un relevé topographique.

Étape 3 : Dessiner le profil

À la main (papier millimétré) :

  1. Tracez une ligne horizontale (niveau de référence)
  2. Reportez le profil du terrain naturel
  3. Dessinez la construction avec ses niveaux
  4. Ajoutez toutes les cotations
  5. Mentionnez l'échelle et l'orientation

Avec un logiciel :
Des outils gratuits permettent de réaliser des coupes techniques :

  • SketchUp (vue en coupe automatique depuis un modèle 3D)
  • LibreCAD (dessin 2D précis)
  • Kozikaza (version simplifiée en ligne)

Étape 4 : Vérifier la conformité au PLU

Avant de finaliser le plan, vérifiez les règles du PLU :

  • Hauteur maximale autorisée (faîtage ou égout)
  • Règle de prospect (H ≤ L, par exemple)
  • Niveau du plancher bas par rapport à la voie

Si votre projet dépasse les limites, vous risquez un refus permis de construire. Adaptez le projet ou demandez un conseil auprès du pétitionnaire de votre commune.

Cas pratiques et exemples

Exemple 1 : Maison sur terrain plat

Contexte : Construction d'une maison de plain-pied de 100 m² sur terrain plat.

Caractéristiques :

  • Terrain naturel : 0,00 m (référence)
  • Vide sanitaire : +0,40 m
  • Plancher RDC : +0,60 m
  • Égout : +3,20 m
  • Faîtage : +6,80 m
  • Pente toiture : 35°

Plan en coupe simplifié :

Ce plan montre l'élévation minimale du plancher (pour éviter les remontées d'humidité) et la pente de toiture.

Exemple 2 : Extension sur terrain en pente

Contexte : Extension de 30 m² à l'arrière d'une maison, terrain en pente de 15%.

Problématique : Le terrain descend de 2 m entre la maison existante et la limite de fond de propriété.

Solution retenue :

  • Terrassement partiel (déblai de 60 cm)
  • Mur de soutènement à l'arrière (hauteur 1,40 m)
  • Plancher extension au même niveau que l'existant

Cotations sur le plan en coupe :

  • TN au droit de l'existant : 0,00 m
  • TN en fond de propriété : -2,00 m
  • Plancher extension : +0,50 m
  • Niveau du déblai : -0,60 m
  • Sommet mur soutènement : +0,80 m

Ce type d'extension nécessite une demande de permis de construire si elle dépasse 40 m² en zone U, ou 20 m² ailleurs. Consultez notre article sur l'extension de 20 m² pour les seuils précis.

Exemple 3 : Maison avec sous-sol

Contexte : Construction d'une maison R+1 avec sous-sol semi-enterré.

Caractéristiques :

  • Niveau sous-sol : -2,00 m / TN
  • Niveau RDC : +0,50 m / TN
  • Niveau R+1 : +3,50 m / TN
  • Égout : +6,50 m / TN
  • Faîtage : +9,80 m / TN

Particularité du plan en coupe :
Le sous-sol doit apparaître clairement, avec :

  • Le niveau du plancher bas
  • La hauteur enterrée vs émergente
  • Les ouvertures (soupiraux) et leur niveau
  • Le système de drainage périphérique

Un sous-sol crée de la surface de plancher. Si le total (maison + sous-sol aménageable) dépasse 150 m², le recours à un architecte devient obligatoire.

Erreurs à éviter

Erreur 1 : Oublier le terrain naturel

Le plan en coupe doit montrer le terrain AVANT travaux. Sans cette référence, l'instructeur ne peut pas évaluer l'impact des terrassements. Les remblais et déblais modifient le profil du terrain et peuvent nécessiter des autorisations spécifiques.

Solution : Tracez toujours une ligne en pointillés représentant le TN, même si le terrain est plat.

Erreur 2 : Cotations incomplètes ou absentes

Un plan en coupe sans cotes de hauteur est inexploitable. L'instructeur doit pouvoir vérifier instantanément la conformité aux règles de hauteur du PLU.

Solution : Cotez systématiquement : TN, planchers, égout, faîtage, et toute modification de terrain.

Erreur 3 : Incohérence avec le plan de masse

Si le plan de masse indique une distance de 5 m à la limite et le plan en coupe montre une construction différente, le dossier sera rejeté pour incohérence.

Solution : Vérifiez que la ligne de coupe sur le PCMI2 correspond exactement au plan en coupe PCMI3.

Erreur 4 : Ne pas montrer les constructions voisines

En cas de règle de prospect (distance = f(hauteur)), l'instructeur peut demander à voir les constructions voisines pour vérifier les distances. Cela concerne aussi les balcons et éléments en saillie.

Solution : Si la limite est proche (moins de 5 m), représentez schématiquement le bâti voisin.

Erreur 5 : Mauvaise échelle

Une échelle trop petite rend le document illisible. Une échelle trop grande fait dépasser le plan du format A3.

Solution : Utilisez le 1/100 pour une maison individuelle classique. Adaptez si le terrain est très grand ou très petit.

Questions fréquentes

Comment faire une DAACT après la fin des travaux ?

La Déclaration Attestant l'Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT) se dépose en mairie à la fin des travaux. Remplissez le formulaire CERFA 13408 en indiquant la date d'achèvement et en attestant la conformité au permis accordé. Le délai pour déposer la DAACT est de 90 jours après la fin des travaux. La mairie dispose ensuite de 3 mois (5 mois en secteur protégé) pour contester la conformité. Passé ce délai, la conformité est réputée acquise.

Que faire si le voisin n’affiche pas son permis de construire ?

L'affichage du permis de construire est obligatoire pendant toute la durée du chantier. Si votre voisin ne l'affiche pas, le délai de recours des tiers (2 mois) ne démarre pas. Vous pouvez demander à consulter le dossier en mairie (droit d'accès aux documents administratifs) et vérifier la conformité du projet. Si vous estimez que le permis est illégal, vous disposez de 2 mois à compter de l'affichage régulier pour former un recours. Pour en savoir plus sur les recours contre un permis voisin.

Que faire si l’ABF refuse mon projet ?

L'avis de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) est contraignant en secteur protégé. En cas de refus, vous avez deux options : modifier votre projet selon les préconisations de l'ABF et redéposer, ou contester l'avis devant le préfet de région dans les 2 mois. Le recours hiérarchique permet parfois d'obtenir un avis plus favorable. Un avocat spécialisé en urbanisme peut vous accompagner dans cette démarche.

Que faire si la DAACT révèle des travaux non conformes ?

Si les travaux réalisés diffèrent du permis accordé (surface plus grande, hauteur différente, implantation modifiée), vous devez régulariser avant ou au moment de la DAACT. Deux options : déposer un permis modificatif si les modifications sont mineures, ou un nouveau permis si elles sont substantielles. Ne pas régulariser expose à un procès-verbal d'infraction et à des sanctions (amende jusqu'à 6 000 €/m², démolition possible). La prescription pénale est de 6 ans, civile de 10 ans.

Mon voisin a fait opposition à mon permis, que faire ?

Si votre voisin fait opposition à votre permis, analysez d'abord les motifs invoqués. Un recours gracieux (auprès du maire) ou contentieux (au tribunal administratif) doit être fondé sur des arguments juridiques (non-respect du PLU, troubles anormaux du voisinage). En attendant le jugement, vous pouvez commencer les travaux à vos risques et périls. Si le recours aboutit à l'annulation du permis, vous devrez démolir. Un avocat peut évaluer la solidité du recours et défendre votre permis.

Le plan en coupe est-il obligatoire pour une déclaration préalable ?

Le plan en coupe (DP3) n'est pas systématiquement obligatoire pour une déclaration préalable. Il est requis uniquement si le projet modifie le profil du terrain ou implante une construction avec fondations. Pour une simple modification de façade (changement de fenêtres, ravalement), le plan en coupe n'est pas demandé. En cas de doute, joignez-le : un document supplémentaire ne fera pas refuser votre dossier.

Quel est le prix d’un permis de construire ?

Le dépôt d'un permis de construire en mairie est gratuit. Le prix permis de construire correspond en réalité aux frais de constitution du dossier : plans, études techniques, attestations. Si vous réalisez les plans vous-même, seule l'attestation thermique est payante (200-400 €). Si vous faites appel à un architecte (obligatoire si total > 150 m²), comptez 2 à 5% du montant des travaux. Un dessinateur en bâtiment facture 800 à 2 000 € pour un dossier complet. Ajoutez l'éventuel bornage si nécessaire : 600 à 1 200 €.

Conclusion

Le plan en coupe PCMI3 est une pièce technique qui demande de la rigueur mais reste accessible aux particuliers pour des projets simples sur terrain plat. Sur terrain en pente ou pour des projets complexes (sous-sol, surélévation), le recours à un professionnel (architecte, dessinateur) est recommandé.

Points clés à retenir :

  1. Terrain naturel en référence : Montrez toujours le profil du terrain avant travaux.

  2. Cotations complètes : Plancher, égout, faîtage, toutes les hauteurs doivent être chiffrées.

  3. Cohérence avec le plan de masse : La ligne de coupe doit correspondre à la position indiquée sur le PCMI2.

Le plan en coupe s'intègre dans un dossier plus large comprenant le plan de masse, le plan des façades (PCMI5), et le document d'insertion (PCMI6). Un bornage préalable peut être nécessaire pour garantir la précision des implantations.

Sources : Legifrance (Code de l'urbanisme), Service-public.fr