Plan de Masse pour Permis de Construire : Réaliser la Pièce PCMI2

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Le plan de masse est la pièce maîtresse de votre dossier de permis de construire. C'est sur ce document que l'instructeur vérifie la conformité de votre projet aux règles du PLU : distances aux limites séparatives, emprise au sol, hauteur, accès. Un plan de masse incomplet ou mal coté retarde l'instruction de plusieurs semaines, parfois plusieurs mois. La pièce PCMI2 doit être cotée en trois dimensions et présenter tous les éléments existants et projetés sur votre terrain. Que vous fassiez appel à un architecte ou que vous réalisiez le document vous-même, voici exactement ce qu'il doit contenir pour être accepté du premier coup.

Sommaire

Qu'est-ce qu'un plan de masse ?

Définition et rôle

Le plan de masse (pièce PCMI2 pour un permis de construire maison individuelle) est un document graphique qui représente l'implantation de votre projet sur le terrain. Il montre la construction vue du dessus, avec toutes les informations nécessaires pour vérifier sa conformité aux règles d'urbanisme.

Ce document permet à l'instructeur de contrôler :

Cadre réglementaire

L'article R431-9 du Code de l'urbanisme définit le contenu du plan de masse. Il doit indiquer :

Plan de masse vs autres plans

Document Code pièce Contenu Échelle
Plan de situation PCMI1 Localisation du terrain dans la commune 1/5000 à 1/25000
Plan de masse PCMI2 Implantation sur le terrain 1/200 à 1/500
Plan de coupe PCMI3 Profil vertical terrain/construction 1/100 à 1/200
Notice descriptive PCMI4 Description écrite du projet –

Le plan de masse se distingue du plan de situation qui montre où se trouve le terrain dans la commune. Pour comprendre cette distinction fondamentale, consultez notre article sur la différence entre ces deux documents.

Contenu obligatoire du PCMI2

Les éléments graphiques indispensables

1. Le terrain

2. Les constructions existantes

3. Le projet

4. Les aménagements extérieurs

5. Les réseaux

Les cotations obligatoires

Le plan de masse doit être « coté en trois dimensions ». Cela signifie :

Dimensions horizontales (longueur, largeur)

Dimensions verticales (hauteur)

Exemple de cotations pour une maison

Pour une maison de 10 m x 12 m sur un terrain de 800 m² :

Cotation Valeur Règle PLU
Longueur façade 12,00 m –
Largeur 10,00 m –
Distance limite nord 4,50 m Min. 3 m (H/2)
Distance limite sud 8,00 m Min. 3 m
Distance limite est 0,00 m (en limite) Autorisé par le PLU
Distance voie 5,00 m Min. 5 m (recul)
Hauteur faîtage 8,50 m Max. 9 m
Hauteur égout 5,50 m Max. 6 m

Les cotations en trois dimensions

Pourquoi coter en 3D ?

Le plan de masse coté en trois dimensions permet de vérifier simultanément :

La règle de prospect la plus courante est H/2 : la distance à la limite séparative doit être au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction. Un mur de 6 m de haut nécessite un recul de 3 m minimum.

Comment indiquer les hauteurs ?

Les hauteurs s'expriment par rapport à un point de référence, généralement :

Sur le plan de masse, indiquez :

Exemple de notation :

TN : 125,50 NGF
Plancher RDC : 126,00 NGF (+0,50)
Égout : 131,50 NGF (H = 5,50 m)
Faîtage : 134,00 NGF (H = 8,00 m)

Le cas des terrains en pente

Sur un terrain en pente, les hauteurs varient selon le point de mesure. Le PLU précise généralement le point de référence :

Représentez les courbes de niveau (tous les 0,50 m ou 1 m) et indiquez clairement les altitudes aux points clés.

Réaliser son plan de masse

Les sources de données

1. Le cadastre

2. Le relevé de géomètre

3. Les photos aériennes

Les outils de dessin

Option 1 : Dessin manuel

Option 2 : Logiciel gratuit
De nombreux logiciels gratuits permettent de réaliser un plan de masse :

Option 3 : Logiciel professionnel

Étapes de réalisation

Étape 1 : Collecter les données

Étape 2 : Dessiner le terrain

Étape 3 : Implanter le projet

Étape 4 : Coter

Étape 5 : Compléter

Format de présentation

Cas particuliers

Extension d'une maison existante

Pour une extension de 20 m² ou plus nécessitant un permis, le plan de masse doit montrer :

Indiquez clairement la surface existante, la surface créée et la surface totale après travaux. Cette information est cruciale pour déterminer si un architecte est obligatoire (total > 150 m²).

Piscine

Pour une piscine nécessitant une autorisation, le plan de masse indique :

Construction en limite séparative

Si le PLU autorise la construction en limite, le plan de masse doit montrer :

Projet avec ERP

Pour un Établissement Recevant du Public (commerce, restaurant), le plan de masse intègre des éléments supplémentaires :

Le délai d'instruction est plus long (5 mois) et le dossier plus complet.

Secteur ABF

En périmètre de protection des monuments historiques, le plan de masse peut nécessiter :

Erreurs à éviter

Erreur 1 : Oublier l'orientation nord

La flèche nord est obligatoire. Elle permet de vérifier l'orientation des façades (important pour les règles d'ensoleillement et les vues). Un plan sans nord sera systématiquement retourné pour complément.

Erreur 2 : Cotations incomplètes

Chaque distance aux limites doit être cotée. Une seule cotation manquante peut entraîner une demande de pièces complémentaires. Coter systématiquement :

Erreur 3 : Échelle non respectée

Le plan doit être dessiné à l'échelle indiquée. Si vous imprimez un plan en réduisant le format, l'échelle ne sera plus correcte. Ajoutez une échelle graphique (barre graduée) qui reste valable même après modification du format.

Erreur 4 : Oublier les réseaux

Les raccordements aux réseaux doivent apparaître :

Ces informations permettent de vérifier la faisabilité technique du projet.

Erreur 5 : Incohérence avec les autres pièces

Le plan de masse doit être cohérent avec :

Une incohérence entre les pièces déclenche une demande de régularisation.

Questions fréquentes

Le plan de masse est-il obligatoire pour un permis de construire ?

Oui, le plan de masse (PCMI2) est une pièce obligatoire pour tout permis de construire. L'article R431-9 du Code de l'urbanisme le rend exigible. Sans ce document, votre dossier sera considéré comme incomplet et vous recevrez une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt. Le délai d'instruction ne commence réellement qu'une fois le dossier complet.

Comment faire un plan de masse soi-même ?

Pour réaliser un plan de masse vous-même : 1) Téléchargez l'extrait cadastral sur cadastre.gouv.fr. 2) Relevez les dimensions exactes de votre terrain (ou faites appel à un géomètre pour les cas complexes). 3) Utilisez un logiciel gratuit comme LibreCAD, QCAD ou SketchUp. 4) Dessinez le terrain à l'échelle (1/200 ou 1/500). 5) Implantez le projet en respectant les distances du PLU. 6) Cotez toutes les dimensions et hauteurs. 7) Ajoutez les réseaux, accès et la flèche nord.

Qu’est-ce qu’un plan de masse coté en 3 dimensions ?

Un plan de masse coté en trois dimensions indique les mesures dans les trois axes : longueur (dimension est-ouest), largeur (dimension nord-sud) et hauteur (altitude). Concrètement, vous devez indiquer les dimensions au sol de la construction, les distances aux limites, ET les hauteurs (niveau du terrain, hauteur à l'égout, hauteur au faîtage). Ces trois types de cotations permettent de vérifier le respect des règles de prospect (H/2 par exemple).

Quelle différence entre emprise au sol et surface de plancher ?

L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, débords inclus (balcons, auvents). La surface de plancher est la somme des surfaces de tous les niveaux clos et couverts, calculée depuis le nu intérieur des façades. Exemple : une maison de 10 m x 10 m sur un niveau avec un auvent de 3 m x 10 m a une emprise de 130 m² mais une surface de plancher de seulement 100 m² (l'auvent n'est pas clos). Ces deux surfaces déterminent des règles différentes (CES vs seuil architecte).

Faut-il un géomètre pour le plan de masse ?

Le géomètre n'est pas obligatoire mais fortement recommandé dans certains cas : terrain en pente, limites de propriété incertaines, projet proche des limites (risque de contestation), ou division parcellaire. Le relevé de géomètre coûte entre 500 et 1 500 € selon la complexité. Pour un terrain plat avec des limites clairement matérialisées et un projet éloigné des limites, vous pouvez vous baser sur le cadastre et vos propres mesures.

Quelle échelle pour un plan de masse ?

L'échelle recommandée est 1/200 (1 cm = 2 m) pour la plupart des projets. Cette échelle permet de lire facilement les cotations tout en faisant tenir le terrain sur un format A3 ou A4. Pour les grands terrains (> 2 000 m²), l'échelle 1/500 (1 cm = 5 m) est préférable. L'essentiel est que le plan soit lisible et que l'échelle soit clairement indiquée. Ajoutez toujours une échelle graphique (barre graduée) en plus de l'échelle numérique.

Le plan de masse doit-il montrer les constructions voisines ?

Oui, partiellement. Le plan de masse doit indiquer les constructions existantes sur les terrains voisins à proximité immédiate des limites. Cela permet de vérifier les règles de vue (1,90 m pour une vue droite) et d'apprécier l'insertion du projet. Il n'est pas nécessaire de représenter l'intégralité des parcelles voisines, seulement les éléments proches de votre projet. Indiquez également les numéros cadastraux des parcelles adjacentes.

Conclusion

Le plan de masse PCMI2 est un document technique exigeant mais accessible. Pour être accepté sans demande de complément :

Éléments indispensables :

Points de vigilance :

Pour les projets simples (extension, garage), vous pouvez réaliser le plan vous-même avec un logiciel gratuit. Pour les projets complexes ou les terrains difficiles, faites appel à un géomètre pour le relevé et à un architecte pour le dessin.

Une fois votre permis accordé, pensez à respecter la durée de validité (3 ans) et à afficher le panneau réglementaire pendant toute la durée des travaux pour purger le recours des voisins.

Si vous envisagez également une vue 3D du projet, certains logiciels permettent de générer le plan de masse et le rendu 3D à partir du même modèle, ce qui garantit la cohérence entre les documents.

Sources : Code de l'urbanisme (articles R431-7 à R431-10), CERFA 13406, Legifrance, Service-public.fr