Comment Faire un Plan de Masse Soi-Même : Tutoriel PCMI2

Temps de lecture : 14 minutes

Le plan de masse bloque votre dossier permis de construire. Vous avez le terrain, le projet en tête, mais représenter l'implantation sur un plan coté vous semble insurmontable. Bonne nouvelle : avec les bons outils et une méthode structurée, réaliser un plan de masse PCMI2 soi-même est accessible à tout pétitionnaire motivé. Ce tutoriel plan de masse détaille chaque étape, du relevé du terrain au dessin final prêt à déposer. Pas besoin d'être architecte ni de maîtriser AutoCAD — un simple logiciel gratuit et de la rigueur suffisent pour produire un document recevable. Suivez ce pas-à-pas et votre demande de permis de construire aura un PCMI2 conforme aux exigences des instructeurs.

Sommaire

  1. Qu'est-ce que le plan de masse PCMI2 ?
  2. Matériel et outils nécessaires
  3. Étape 1 : Collecter les documents de base
  4. Étape 2 : Relever le terrain
  5. Étape 3 : Dessiner le fond de plan
  6. Étape 4 : Implanter le projet
  7. Étape 5 : Ajouter les cotations et annotations
  8. Étape 6 : Vérifier et finaliser
  9. Cas pratiques et exemples
  10. Erreurs à éviter
  11. Questions fréquentes
  12. Conclusion

Qu'est-ce que le plan de masse PCMI2 ?

Le plan de masse est la pièce PCMI2 du dossier de permis de construire maison individuelle. Ce document graphique montre l'implantation du projet sur le terrain, vu de dessus, avec toutes les dimensions nécessaires à l'instruction.

Contenu obligatoire

Selon l'article R431-9 du Code de l'urbanisme, le plan de masse doit faire apparaître :

Le plan doit être coté en trois dimensions : longueur, largeur et hauteur du projet. L'instructeur de la commune utilise ces cotes pour vérifier le respect du PLU.

Quand le faire soi-même ?

Réaliser son plan de masse soi-même est pertinent dans ces situations :

Situation Faire soi-même ? Raison
Maison < 150 m², terrain simple ✓ Oui Architecte non obligatoire, projet standard
Extension < 40 m² en zone U ✓ Oui Déclaration préalable ou PC sans architecte
Terrain plat, limites claires ✓ Oui Relevé facile
Maison > 150 m² ✗ Non Architecte obligatoire, il fait les plans
Terrain en pente, géologie complexe ✗ Mieux vaut un pro Relevé technique

Pour savoir comment faire un permis de construire dans les règles, le plan de masse est souvent la pièce la plus technique à produire soi-même.

Différence avec les autres plans

Le dossier permis de construire comprend plusieurs plans graphiques :

Chaque plan a son rôle. Le plan de masse est le premier que l'instructeur examine pour vérifier les distances et l'emprise.

Matériel et outils nécessaires

Option 1 : Dessin traditionnel

Pour un plan simple, papier et crayon peuvent suffire :

Coût : moins de 20 €. Temps : 3 à 5 heures pour un plan soigné.

Option 2 : Logiciel gratuit

Les logiciels de dessin offrent précision et facilité de modification :

SketchUp Free (gratuit, web)

LibreCAD (gratuit, desktop)

QCAD (gratuit avec version payante)

Coût : 0 €. Temps d'apprentissage : 2 à 4 heures.

Option 3 : Logiciel payant

Pour un résultat professionnel :

Ces outils se justifient si vous avez plusieurs projets ou un usage professionnel.

Outils de mesure terrain

Pour le relevé sur place :

Étape 1 : Collecter les documents de base

Avant de dessiner, rassemblez les informations existantes sur le terrain.

Plan cadastral

Téléchargez gratuitement le plan cadastral sur cadastre.gouv.fr :

  1. Recherchez votre commune
  2. Entrez l'adresse ou la référence parcellaire
  3. Affichez la parcelle
  4. Imprimez ou exportez en PDF

Le plan cadastral donne :

Limite : l'échelle cadastrale (1/1000 à 1/5000) est insuffisante pour un plan de masse. Ce document sert de référence, pas de fond de plan direct.

Règlement du PLU

Consultez le PLU en ligne sur le site de votre commune ou de l'intercommunalité. Identifiez :

Ces règles déterminent où et comment placer le projet sur le terrain.

Bornage existant

Si un bornage a été réalisé, récupérez le procès-verbal auprès du géomètre ou au service du cadastre. Ce document donne les coordonnées exactes des bornes et les distances entre elles.

Sans bornage, les limites sont incertaines. Pour un projet proche des limites séparatives, un bornage (800 à 2000 €) sécurise le dossier.

Acte de propriété

L'acte notarié mentionne parfois des servitudes (passage, vue, réseaux) qui contraignent l'implantation. Vérifiez ces informations avant de positionner le projet.

Étape 2 : Relever le terrain

Le relevé consiste à mesurer les dimensions réelles du terrain pour les reporter sur le plan.

Méthode par triangulation

La triangulation permet de positionner n'importe quel point à partir de deux points de référence connus :

  1. Identifiez deux points fixes : angles de la parcelle, bornes, coins de bâtiment existant
  2. Mesurez la distance entre ces deux points (base de référence)
  3. Pour chaque nouveau point, mesurez la distance depuis chacun des deux points de référence
  4. Sur le plan, tracez deux arcs de cercle aux distances mesurées : leur intersection donne la position du point

Cette méthode fonctionne avec un simple mètre et garantit une bonne précision.

Relevé des limites

Parcourez le périmètre du terrain en mesurant :

Notez tout dans un carnet avec un croquis coté. Prenez des photos des bornes et repères.

Relevé des constructions existantes

Si le terrain comporte des bâtiments :

Relevé des réseaux

Repérez les arrivées et sorties :

Mesurez leur position par triangulation depuis les points de référence.

Cas du terrain en pente

Pour un terrain en dénivelé, relevez également les altitudes relatives :

Un niveau laser automatique (location 30-50 €/jour) facilite ce travail.

Étape 3 : Dessiner le fond de plan

Le fond de plan représente le terrain tel qu'il existe avant le projet.

Choisir l'échelle

L'échelle dépend de la taille du terrain et du format de papier :

Surface terrain Échelle recommandée Format conseillé
< 300 m² 1/100 A3
300-800 m² 1/200 A3
800-2000 m² 1/200 A2
> 2000 m² 1/500 A2 ou A1

À l'échelle 1/200, 1 cm sur le plan = 2 m réels. Cette échelle convient à la majorité des projets de maison individuelle.

Tracer les limites

  1. Positionnez un premier angle du terrain sur le papier (laissez des marges)
  2. Tracez le premier côté à l'échelle (ex : 25 m réels = 12,5 cm au 1/200)
  3. Reportez les angles avec le rapporteur
  4. Tracez les côtés suivants en vérifiant que le polygone se ferme

En logiciel, entrez directement les coordonnées ou les distances/angles.

Ajouter les éléments existants

Sur le fond de plan, représentez :

Utilisez des symboles conventionnels et une légende claire.

Indiquer le nord

Placez une flèche nord dans un angle du plan. L'orientation doit correspondre à la réalité (vérifiez avec une boussole ou le cadastre).

Étape 4 : Implanter le projet

L'implantation consiste à positionner la construction projetée sur le fond de plan.

Respecter les règles du PLU

Avant de dessiner, vérifiez les contraintes :

Article 6 (recul voie) : distance minimale entre la façade et l'alignement de la voie publique. Exemple : 5 m minimum.

Article 7 (recul limites) : distance aux limites séparatives. Deux cas fréquents :

Article 9 (emprise au sol) : pourcentage maximum du terrain constructible. Exemple : CES 0.3 sur 600 m² = 180 m² d'emprise maximum.

Positionner le bâtiment

  1. Tracez les limites de constructibilité : lignes à 5 m de la voie, 3 m des limites latérales, etc.
  2. Positionnez l'emprise du projet dans cette zone constructible
  3. Vérifiez les distances à chaque limite
  4. Ajustez si nécessaire pour optimiser l'orientation, la vue, l'accès

Dessiner les accès

Accès véhicule :

Accès piéton :

Tracer les réseaux projetés

Représentez le raccordement du projet aux réseaux existants :

Utilisez des traits pointillés différenciés et une légende.

Étape 5 : Ajouter les cotations et annotations

Les cotations transforment un simple dessin en document technique exploitable par l'instructeur.

Cotations dimensionnelles

Dimensions du projet :

Distances réglementaires :

Chaque règle du PLU doit pouvoir être vérifiée avec une cote du plan.

Conventions de cotation

Annotations obligatoires

Cartouche (encadré en bas ou à droite) :

Légende :

Nord : flèche orientée

Vérification des cotes

Avant de valider, contrôlez :

Étape 6 : Vérifier et finaliser

Check-list de contrôle

Parcourez cette liste avant impression finale :

Contenu obligatoire :

Conformité PLU :

Qualité graphique :

Export et impression

Format fichier : PDF pour envoi numérique, taille réelle pour impression.

Impression :

Nombre d'exemplaires : 4 minimum (5 si consultation ABF ou autre service). Prévoyez-en 6 par sécurité.

Cohérence avec les autres plans

Le plan de masse doit être cohérent avec :

Une incohérence entre plans déclenche une demande de pièces complémentaires.

Cas pratiques et exemples

Exemple 1 : Maison 120 m² sur terrain 600 m²

Situation : construction neuve en zone UB, terrain plat rectangulaire de 20 m × 30 m.

Règles PLU :

Processus :

  1. Relevé du terrain : 4 angles, 4 côtés, position du compteur
  2. Fond de plan au 1/200 sur A3
  3. Zone constructible : rectangle interne à 5 m de la voie, 3 m des limites
  4. Implantation maison 12 m × 10 m (120 m² < 180 m² ✓)
  5. Cotations : 6,50 m de la voie, 3,50 m et 4,50 m des limites latérales

Résultat : plan conforme, délai permis de construire standard de 2 mois.

Exemple 2 : Extension 35 m² sur maison existante

Situation : agrandissement d'une maison de 100 m² d'emprise en zone UA (PLU avec CES 0.50).

Calcul :

Processus :

  1. Relevé de l'existant : dimensions, position sur le terrain
  2. Représentation de la maison existante sur le plan
  3. Ajout de l'extension accolée avec ses dimensions
  4. Vérification des distances (extension en limite latérale = mur aveugle obligatoire)

Résultat : délai permis de construire 2 mois (pas de majoration).

Exemple 3 : Projet en zone ABF

Situation : construction à 400 m d'un monument historique (périmètre ABF).

Particularités :

Adaptations du plan de masse :

Pour savoir si votre terrain est en zone ABF, consultez l'Atlas des patrimoines sur le site du Ministère de la Culture.

Erreurs à éviter

Erreur n°1 : Oublier l'échelle graphique

L'échelle numérique (1/200) ne suffit pas. Si le plan est photocopié ou redimensionné, elle devient fausse. L'échelle graphique (barre graduée 0-5-10 m) reste proportionnelle même après modification.

Solution : ajoutez toujours une échelle graphique en bas du plan.

Erreur n°2 : Cotations incomplètes

Un plan avec seulement les dimensions du bâtiment sera refusé. L'instructeur doit pouvoir vérifier chaque règle du PLU sans calcul.

Solution : listez les articles du PLU concernés et vérifiez qu'une cote correspond à chacun.

Erreur n°3 : Relevé approximatif

Un relevé « à vue » ou basé uniquement sur le cadastre génère des erreurs de plusieurs mètres. Un projet qui semblait conforme se retrouve trop proche d'une limite.

Solution : relevez sur place avec un mètre laser. En cas de doute sur les limites, faites borner.

Erreur n°4 : Oublier les réseaux

Le tracé des réseaux est obligatoire sur le PCMI2. Beaucoup de demandeurs l'omettent, pensant que c'est secondaire.

Solution : représentez au minimum l'arrivée d'eau, l'électricité et l'assainissement avec leur tracé jusqu'au bâtiment.

Erreur n°5 : Incohérence entre plans

Hauteur de 8 m sur le plan de masse, 8,50 m sur la coupe. Emprise de 120 m² sur le formulaire, mais 125 m² mesurés sur le plan. Ces écarts déclenchent des demandes de correction.

Solution : reportez les mêmes valeurs sur tous les documents. Vérifiez la cohérence avant dépôt.

Erreur n°6 : Format illisible

Un plan A4 pour un terrain de 1000 m² sera illisible. Des cotes en police 6 disparaissent à l'impression.

Solution : adaptez le format au terrain (A3 minimum), vérifiez la lisibilité après impression test.

Erreur n°7 : Ignorer les servitudes

Une servitude de passage coupe le terrain en deux. Une servitude de vue interdit les ouvertures côté voisin. Ces contraintes impactent l'implantation.

Solution : lisez l'acte de propriété et le certificat d'urbanisme avant de positionner le projet.

Questions fréquentes

Comment remplir le CERFA 13406 ?

Le CERFA 13406 (permis de construire maison individuelle) se remplit rubrique par rubrique : identité du pétitionnaire, localisation du terrain avec références cadastrales, description du projet (construction neuve, extension), surfaces créées. Reportez les valeurs exactes de vos plans. La notice CERFA 50794 explique chaque case. Le formulaire doit être cohérent avec le plan de masse : mêmes surfaces, mêmes dimensions.

Comment prouver l’affichage du permis ?

Pour sécuriser la preuve d'affichage et faire courir le délai de recours des tiers, plusieurs méthodes : constat d'huissier (200-400 €, le plus sûr), photos datées avec horodatage GPS, témoignages de voisins. L'installation du panneau de permis doit être faite dès réception de l'arrêté, sur un panneau réglementaire (80×80 cm minimum) visible depuis la voie publique. L'affichage doit être continu pendant toute la durée des travaux.

Comment savoir si mon terrain est en zone ABF ?

Consultez l'Atlas des patrimoines sur le site du Ministère de la Culture (atlas.patrimoines.culture.fr). Entrez l'adresse et vérifiez si le terrain est dans un périmètre de monument historique (500 m), un site patrimonial remarquable, ou une zone de présomption archéologique. Le certificat d'urbanisme mentionne également les servitudes. En zone ABF, le délai d'instruction est majoré et l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France est requis.

Comment obtenir un certificat d’accord tacite ?

Si la mairie ne répond pas dans le délai d'instruction (2 mois pour un PC maison, 3 mois avec majoration), le permis est accordé tacitement. Pour obtenir un certificat attestant cet accord, adressez une demande écrite à la mairie en rappelant la date de dépôt, le numéro d'enregistrement et le délai écoulé. La mairie a 15 jours pour vous délivrer ce certificat. En cas de refus, saisissez le préfet ou le tribunal administratif.

Comment contester un avis ABF défavorable ?

Un avis défavorable de l'ABF peut être contesté par recours auprès du Préfet de région dans les 7 jours suivant la notification. Le Préfet consulte la Commission régionale du patrimoine et de l'architecture (CRPA). Il peut confirmer, modifier ou infirmer l'avis de l'ABF. Ce recours suspend le délai d'instruction. Si l'avis défavorable est confirmé, le permis sera refusé. Alternativement, modifiez le projet pour répondre aux observations de l'ABF.

Combien coûte un plan de masse par un professionnel ?

Le prix d'un plan de masse réalisé par un géomètre varie de 400 à 1500 € selon la complexité du terrain. Un dessinateur ou bureau d'études facture 150 à 500 € pour le dessin seul (si vous fournissez les relevés). Pour un dossier complet de permis de construire (tous les plans), comptez 1500 à 3000 € sans architecte, ou 3 à 8 % du coût des travaux avec architecte obligatoire.

Peut-on modifier le plan de masse après dépôt ?

Pendant l'instruction, la mairie peut demander des pièces complémentaires ou des corrections. Après obtention, toute modification substantielle (déplacement du bâtiment, changement d'emprise) nécessite un permis modificatif. Les modifications mineures (couleurs, détails non structurants) peuvent faire l'objet d'une simple information. Un refus permis de construire pour non-conformité du plan peut être suivi d'un nouveau dépôt corrigé.

Conclusion

Réaliser un plan de masse soi-même demande méthode et rigueur, mais reste accessible pour un projet de maison individuelle sous le seuil des 150 m². Les étapes clés : collecter les documents (cadastre, PLU, bornage), relever le terrain avec précision, dessiner le fond de plan à la bonne échelle, implanter le projet en respectant les règles d'urbanisme, coter toutes les dimensions réglementaires, et vérifier la cohérence avec les autres pièces du dossier.

Les outils gratuits comme SketchUp ou LibreCAD permettent d'obtenir un résultat professionnel. L'investissement en temps (8 à 15 heures pour un premier plan) s'amortit par rapport au coût d'un prestataire (500-1500 €).

Une fois le permis obtenu, pensez à l'attestation RE2020 si votre projet dépasse 50 m² chauffés, et préparez la déclaration d'achèvement des travaux (CERFA 13408) pour la fin du chantier. Un plan de masse bien fait facilite toutes les étapes suivantes du projet et réduit le risque de refus du permis de construire.

Sources : Code de l'urbanisme (articles R431-9, R431-10), Service-public.fr, cadastre.gouv.fr