Plan de Masse pour Permis de Construire : Réaliser la Pièce PCMI2

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Le plan de masse est la pièce maîtresse de votre dossier de permis de construire. C'est sur ce document que l'instructeur vérifie la conformité de votre projet aux règles du PLU : distances aux limites séparatives, emprise au sol, hauteur, accès. Un plan de masse incomplet ou mal coté retarde l'instruction de plusieurs semaines, parfois plusieurs mois. La pièce PCMI2 doit être cotée en trois dimensions et présenter tous les éléments existants et projetés sur votre terrain. Que vous fassiez appel à un architecte ou que vous réalisiez le document vous-même, voici exactement ce qu'il doit contenir pour être accepté du premier coup.

Sommaire

• Qu'est-ce qu'un plan de masse ?
• Contenu obligatoire du PCMI2
• Les cotations en trois dimensions
• Réaliser son plan de masse
• Cas particuliers
• Erreurs à éviter
• Questions fréquentes
• Conclusion

Qu'est-ce qu'un plan de masse ?

Définition et rôle

Le plan de masse (pièce PCMI2 pour un permis de construire maison individuelle) est un document graphique qui représente l'implantation de votre projet sur le terrain. Il montre la construction vue du dessus, avec toutes les informations nécessaires pour vérifier sa conformité aux règles d'urbanisme.

Ce document permet à l'instructeur de contrôler :

• Le respect des distances aux limites de propriété
• Le respect du coefficient d'emprise au sol (CES)
• L'implantation par rapport aux voies publiques
• Les accès et le raccordement aux réseaux
• La cohérence avec le plan de coupe (PCMI3)

Cadre réglementaire

L'article R431-9 du Code de l'urbanisme définit le contenu du plan de masse. Il doit indiquer :

• L'échelle et l'orientation (nord)
• Les constructions existantes sur le terrain
• Les constructions projetées avec leurs dimensions
• Les parties à démolir le cas échéant
• Les arbres existants et ceux à supprimer
• Les raccordements aux réseaux

Plan de masse vs autres plans

Le plan de masse se distingue du plan de situation qui montre où se trouve le terrain dans la commune. Pour comprendre cette distinction fondamentale, consultez notre article sur la différence entre ces deux documents.

Contenu obligatoire du PCMI2

Les éléments graphiques indispensables

1. Le terrain

• Limites de propriété avec numéros cadastraux des parcelles voisines
• Surface totale du terrain
• Orientation (flèche nord obligatoire)
• Courbes de niveau ou indication des pentes

2. Les constructions existantes

• Bâtiments sur le terrain (maison, garage, abri)
• Constructions sur les terrains voisins proches des limites
• Parties à démolir (hachurées ou en pointillés)

3. Le projet

• Emprise au sol de la construction projetée
• Position des ouvertures donnant sur les voisins
• Débords de toiture, balcons, auvents

4. Les aménagements extérieurs

• Accès véhicules et piétons
• Aires de stationnement
• Espaces verts
• Clôtures existantes et projetées
• Arbres existants (avec indication de ceux à abattre)

5. Les réseaux

• Raccordement eau potable
• Raccordement électricité
• Évacuation eaux usées (tout-à-l'égout ou assainissement individuel)
• Évacuation eaux pluviales

Les cotations obligatoires

Le plan de masse doit être « coté en trois dimensions ». Cela signifie :

Dimensions horizontales (longueur, largeur)

• Dimensions de la construction (L x l)
• Distances aux limites séparatives
• Distance à la voie publique
• Distance entre bâtiments sur le terrain

Dimensions verticales (hauteur)

• Hauteur au faîtage
• Hauteur à l'égout de toiture
• Niveau du plancher bas par rapport au terrain naturel

Exemple de cotations pour une maison

Pour une maison de 10 m x 12 m sur un terrain de 800 m² :

Les cotations en trois dimensions

Pourquoi coter en 3D ?

Le plan de masse coté en trois dimensions permet de vérifier simultanément :

• L'emprise au sol (projection horizontale)
• Les règles de prospect (distance = f(hauteur))
• La conformité aux hauteurs maximales

La règle de prospect la plus courante est H/2 : la distance à la limite séparative doit être au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction. Un mur de 6 m de haut nécessite un recul de 3 m minimum.

Comment indiquer les hauteurs ?

Les hauteurs s'expriment par rapport à un point de référence, généralement :

• Le terrain naturel (TN) : niveau du sol avant travaux
• Le niveau fini (NF) : niveau du sol après travaux
• Le niveau NGF : altitude par rapport au nivellement général de la France

Sur le plan de masse, indiquez :

• Le niveau du terrain naturel à différents points (notamment aux angles de la construction)
• Le niveau du plancher bas (RDC)
• La hauteur à l'égout et au faîtage

Exemple de notation :

TN : 125,50 NGF
Plancher RDC : 126,00 NGF (+0,50)
Égout : 131,50 NGF (H = 5,50 m)
Faîtage : 134,00 NGF (H = 8,00 m)

Le cas des terrains en pente

Sur un terrain en pente, les hauteurs varient selon le point de mesure. Le PLU précise généralement le point de référence :

• Point le plus bas du terrain naturel
• Point médian de la façade
• Moyenne des quatre angles

Représentez les courbes de niveau (tous les 0,50 m ou 1 m) et indiquez clairement les altitudes aux points clés.

Réaliser son plan de masse

Les sources de données

1. Le cadastre

• Téléchargeable gratuitement sur cadastre.gouv.fr
• Donne les limites de propriété et la surface cadastrale
• Attention : le cadastre est fiscal, pas géométrique (précision limitée)

2. Le relevé de géomètre

• Indispensable pour les projets complexes ou les terrains en pente
• Précision centimétrique garantie
• Coût : 500 à 1 500 € selon la surface et la complexité

3. Les photos aériennes

• Géoportail.gouv.fr ou Google Maps
• Utiles pour visualiser l'environnement
• Ne remplacent pas un relevé précis

Les outils de dessin

Option 1 : Dessin manuel

• Possible mais fastidieux
• Échelle : 1 cm = 2 m (échelle 1/200) ou 1 cm = 5 m (1/500)
• Utilisez du papier millimétré ou calque

Option 2 : Logiciel gratuit
De nombreux logiciels gratuits permettent de réaliser un plan de masse :

• QCAD (2D, gratuit)
• LibreCAD (2D, gratuit)
• SketchUp (3D, version gratuite)
• Sweet Home 3D (intérieur + extérieur)

Option 3 : Logiciel professionnel

• AutoCAD (payant, standard professionnel)
• Archicad, Revit (BIM, pour architectes)

Étapes de réalisation

Étape 1 : Collecter les données

• Télécharger l'extrait cadastral
• Relever les dimensions du terrain (ou faire appel à un géomètre)
• Consulter le PLU pour connaître les règles applicables

Étape 2 : Dessiner le terrain

• Tracer les limites de propriété
• Indiquer les parcelles voisines
• Placer les constructions existantes

Étape 3 : Implanter le projet

• Dessiner l'emprise de la construction
• Vérifier les distances aux limites
• Ajuster si nécessaire pour respecter le PLU

Étape 4 : Coter

• Ajouter toutes les dimensions horizontales
• Indiquer les hauteurs (égout, faîtage)
• Préciser les niveaux (TN, RDC)

Étape 5 : Compléter

• Dessiner les accès et aménagements
• Tracer les réseaux
• Ajouter la légende et l'échelle
• Placer la flèche nord

Format de présentation

• Format : A3 ou A4 (selon la surface du terrain)
• Échelle : 1/200 (détaillé) ou 1/500 (grands terrains)
• Titre : « Plan de masse – PCMI2 »
• Informations : nom du demandeur, adresse du terrain, date, échelle graphique

Cas particuliers

Extension d'une maison existante

Pour une extension de 20 m² ou plus nécessitant un permis, le plan de masse doit montrer :

• La construction existante (en trait plein)
• L'extension projetée (en trait différent ou hachuré)
• Les parties à démolir le cas échéant

Indiquez clairement la surface existante, la surface créée et la surface totale après travaux. Cette information est cruciale pour déterminer si un architecte est obligatoire (total > 150 m²).

Piscine

Pour une piscine nécessitant une autorisation, le plan de masse indique :

• Les dimensions du bassin
• La distance aux limites (souvent 3 m minimum)
• Le local technique (surface et position)
• La plage et les aménagements

Construction en limite séparative

Si le PLU autorise la construction en limite, le plan de masse doit montrer :

• Le mur en limite (épaisseur à préciser)
• L'absence d'ouvertures sur ce mur
• La hauteur à l'égout (souvent limitée à 3 m sur limite)

Projet avec ERP

Pour un Établissement Recevant du Public (commerce, restaurant), le plan de masse intègre des éléments supplémentaires :

• Accès pompiers
• Zones de stationnement PMR
• Cheminements accessibles

Le délai d'instruction est plus long (5 mois) et le dossier plus complet.

Secteur ABF

En périmètre de protection des monuments historiques, le plan de masse peut nécessiter :

• Des vues supplémentaires
• Un niveau de détail plus important
• L'indication des constructions protégées à proximité

Erreurs à éviter

Erreur 1 : Oublier l'orientation nord

La flèche nord est obligatoire. Elle permet de vérifier l'orientation des façades (important pour les règles d'ensoleillement et les vues). Un plan sans nord sera systématiquement retourné pour complément.

Erreur 2 : Cotations incomplètes

Chaque distance aux limites doit être cotée. Une seule cotation manquante peut entraîner une demande de pièces complémentaires. Coter systématiquement :

• Les quatre côtés du bâtiment
• Les distances aux quatre limites (ou aux limites concernées)
• Les hauteurs (égout et faîtage)

Erreur 3 : Échelle non respectée

Le plan doit être dessiné à l'échelle indiquée. Si vous imprimez un plan en réduisant le format, l'échelle ne sera plus correcte. Ajoutez une échelle graphique (barre graduée) qui reste valable même après modification du format.

Erreur 4 : Oublier les réseaux

Les raccordements aux réseaux doivent apparaître :

• Point de branchement eau
• Coffret électrique
• Regard de branchement assainissement
• Évacuation eaux pluviales

Ces informations permettent de vérifier la faisabilité technique du projet.

Erreur 5 : Incohérence avec les autres pièces

Le plan de masse doit être cohérent avec :

• Le plan de coupe (PCMI3) : mêmes hauteurs
• La notice (PCMI4) : mêmes surfaces
• Le plan d'insertion paysagère (PCMI6) : même implantation

Une incohérence entre les pièces déclenche une demande de régularisation.

Questions fréquentes

Conclusion

Le plan de masse PCMI2 est un document technique exigeant mais accessible. Pour être accepté sans demande de complément :

Éléments indispensables :

• Orientation nord
• Échelle graphique (1/200 ou 1/500)
• Cotations en trois dimensions (longueurs, largeurs, hauteurs)
• Distances à toutes les limites séparatives
• Raccordements aux réseaux
• Arbres existants et projetés

Points de vigilance :

• Cohérence avec le plan de coupe et la notice
• Respect des règles du PLU (reculs, emprise, hauteur)
• Lisibilité des informations

Pour les projets simples (extension, garage), vous pouvez réaliser le plan vous-même avec un logiciel gratuit. Pour les projets complexes ou les terrains difficiles, faites appel à un géomètre pour le relevé et à un architecte pour le dessin.

Une fois votre permis accordé, pensez à respecter la durée de validité (3 ans) et à afficher le panneau réglementaire pendant toute la durée des travaux pour purger le recours des voisins.

Si vous envisagez également une vue 3D du projet, certains logiciels permettent de générer le plan de masse et le rendu 3D à partir du même modèle, ce qui garantit la cohérence entre les documents.

Sources : Code de l'urbanisme (articles R431-7 à R431-10), CERFA 13406, Legifrance, Service-public.fr