Plan de Bornage : Procédure, Coût et Obligations Avant de Construire

Temps de lecture : 9 minutes

Vous achetez un terrain ou préparez un projet de construction ? Le plan de bornage est souvent la première étape indispensable. Ce document officiel, établi par un géomètre-expert, fixe définitivement les limites de votre propriété. Sans lui, vous risquez de construire trop près de la limite séparative — ou pire, sur le terrain du voisin. Un litige qui peut coûter des dizaines de milliers d'euros en démolition ou en indemnités.

Qu'est-ce qu'un plan de bornage ?

Le plan de bornage est un document technique qui matérialise officiellement les limites d'une propriété foncière. Contrairement au cadastre — qui n'a qu'une valeur fiscale — le procès-verbal de bornage a une valeur juridique opposable aux tiers.

Ce que contient un plan de bornage

Un plan de bornage complet comprend :

Le procès-verbal : document écrit décrivant les limites et les bornes posées
Le plan graphique : représentation à l'échelle (généralement 1/200 ou 1/500) montrant les limites de propriété
Les coordonnées des bornes : positionnement exact en système géodésique
Les signatures : du géomètre-expert et des propriétaires contigus

Différence entre plan de bornage et plan de masse

Le plan de bornage délimite votre terrain. Le plan de masse pour permis de construire montre l'implantation de votre projet sur ce terrain. Les deux documents sont complémentaires : le bornage établit les limites précises, le plan de masse coté en 3 dimensions positionne la construction par rapport à ces limites.

Pour réaliser un plan de masse conforme au PCMI2, vous devez connaître précisément les distances aux limites séparatives. C'est là que le bornage devient essentiel.

Cadre juridique

Le bornage est régi par l'article 646 du Code civil : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. » Cette disposition signifie que :

Vous pouvez demander le bornage à tout moment
Votre voisin ne peut pas refuser
Les frais sont partagés par moitié (sauf accord contraire)

Quand le bornage est-il obligatoire ?

Cas où le bornage est légalement obligatoire

Situation	Obligation	Base légale
Vente de terrain à bâtir en lotissement	Obligatoire	Article L115-4 du Code de l'urbanisme
Vente de terrain issu de division	Obligatoire	Article L111-5-3
Construction d'une piscine en limite	Fortement recommandé	–
Projet d'extension en limite séparative	Fortement recommandé	–

Cas où le bornage est vivement conseillé

Même sans obligation légale, le bornage est indispensable avant de :

Construire un mur en limite de propriété
Implanter une piscine proche des limites
Réaliser une extension qui nécessite le respect des règles de retrait du PLU
Installer une clôture définitive

Sans bornage, vous vous basez sur le cadastre dont la marge d'erreur peut atteindre 50 cm à 1 m. Sur un terrain urbain étroit, cette imprécision peut faire basculer votre projet dans l'illégalité.

Procédure complète de bornage

Étape 1 : Choisir un géomètre-expert

Seul un géomètre-expert inscrit à l'Ordre peut réaliser un bornage opposable. Demandez 2-3 devis en précisant :

La superficie approximative du terrain
Le nombre de limites à borner
L'existence éventuelle d'anciens bornages
La présence de constructions existantes

Étape 2 : Recherches préalables

Le géomètre effectue des recherches documentaires :

Titres de propriété (actes notariés)
Plans cadastraux et anciens plans
Procès-verbaux de bornage antérieurs
Documents d'urbanisme (orientation nord, cotations)

Étape 3 : Convocation des voisins

Le géomètre convoque tous les propriétaires riverains par lettre recommandée, au moins 8 jours avant l'opération. Les voisins doivent être présents ou représentés.

Étape 4 : Opération de bornage sur le terrain

Le jour J, le géomètre :

Confronte les titres de propriété
Recherche les traces d'anciens bornages
Mesure les distances et angles
Propose une limite en cas de désaccord
Pose les bornes (repères en béton, clous, etc.)

Étape 5 : Rédaction du procès-verbal

Le procès-verbal contient :

L'identification des parcelles et propriétaires
La description précise des limites
Les coordonnées géographiques des bornes
Le plan de bornage à l'échelle

Étape 6 : Signature et conservation

Tous les propriétaires concernés signent le PV. Le document est conservé par le géomètre et peut être publié au fichier immobilier pour le rendre opposable aux futurs acquéreurs.

Délai total : Comptez 3 à 6 semaines entre la commande et la signature du PV.

Coût d'un plan de bornage

Tarifs moyens 2025

Type de terrain	Prix moyen HT
Terrain urbain simple (2 limites)	600 € – 900 €
Terrain urbain complet (4 limites)	900 € – 1 500 €
Grand terrain rural	1 200 € – 2 500 €
Terrain en zone difficile	1 500 € – 3 000 €

Ce qui fait varier le prix

Nombre de limites : chaque limite supplémentaire = surcoût
Accessibilité : terrain en pente, végétation dense
Recherches complexes : absence de documents anciens
Présence de conflits : négociation avec les voisins

Répartition des frais

Par défaut, le bornage amiable est partagé à parts égales entre les propriétaires riverains (article 646 du Code civil). En pratique, c'est souvent le demandeur qui avance les frais.

Plan de bornage et permis de construire

Pourquoi le bornage est essentiel pour votre dossier

Le délai d'instruction du permis de construire peut être allongé si l'instructeur doute de votre implantation. Un bornage récent lève toute ambiguïté sur les distances aux limites séparatives.

Le plan de masse PCMI 2 exige des cotations précises. Les règles d'implantation du PLU imposent souvent :

Un retrait de 3 m minimum des limites séparatives
Ou H/2 (demi-hauteur de la construction)
Ou implantation en limite avec accord du voisin

Sans bornage, vous estimez ces distances au jugé. En cas de contrôle ou de recours des voisins, l'absence de certitude sur les limites peut invalider votre permis.

Bornage et PCMI2

Pour dessiner votre plan de masse avec cotations, vous devez reporter fidèlement les limites de propriété. Un logiciel de plan maison gratuit vous aidera à mettre en forme, mais les données de base doivent venir du bornage.

L'emprise au sol de votre projet doit respecter le CES (Coefficient d'Emprise au Sol) défini par le PLU — ne confondez pas avec l'ancien COS qui a été supprimé.

Bornage et plan de coupe

Le plan de coupe montre le profil du terrain naturel. Le bornage inclut souvent un relevé altimétrique qui servira à établir ce document. La vue 3D du projet permettra de visualiser l'intégration dans l'environnement.

Cas pratiques et exemples

Exemple 1 : Construction d'une maison neuve

Situation : Marie achète un terrain de 650 m² en diffus (hors lotissement). Elle veut construire une maison de 120 m².

Problème : Le vendeur n'a pas de bornage. Le cadastre montre une parcelle « à peu près » rectangulaire, mais les clôtures existantes ne correspondent pas exactement.

Solution : Marie fait réaliser un bornage (coût : 1 100 € TTC pour 4 limites). Surprise : le terrain fait en réalité 628 m² — 22 m² de moins que prévu. La limite côté ouest est décalée de 70 cm par rapport à la clôture.

Résultat : Marie ajuste son plan de masse pour respecter les 4 m de retrait imposés par le PLU. Sans bornage, elle aurait peut-être construit 70 cm trop près de la limite, s'exposant à une démolition partielle.

Exemple 2 : Extension en limite de propriété

Situation : Pierre veut construire un garage de 35 m² accolé à sa maison, en limite séparative. Cette extension dépasse 20 m², il lui faut donc un permis de construire.

Problème : La limite exacte avec le voisin est floue. Une ancienne haie servait de séparation, mais elle a été arrachée.

Solution : Pierre propose un bornage amiable à son voisin. Les frais sont partagés : 450 € chacun. Le géomètre pose deux bornes et établit un PV signé par les deux parties.

Résultat : Pierre peut implanter son garage exactement en limite, avec une certitude juridique. Le voisin ne pourra pas contester ultérieurement.

Exemple 3 : Litige évité grâce au bornage

Situation : Les Dupont construisent une véranda de 18 m². Leur voisin prétend qu'elle empiète de 30 cm sur son terrain.

Heureusement : Un bornage avait été fait lors de l'achat du terrain 10 ans plus tôt. Le procès-verbal, toujours valable, prouve que la véranda est bien implantée à 10 cm à l'intérieur de la limite.

Sans bornage : Il aurait fallu une expertise judiciaire (3 000 € à 5 000 €), voire un procès. Le bornage initial de 900 € a évité un conflit de plusieurs années.

Erreurs à éviter

❌ Erreur 1 : Se fier uniquement au cadastre

Le plan cadastral est un document fiscal, pas un document de propriété. Sa précision varie de 20 cm en zone urbaine récente à plus d'1 m en zone rurale ancienne. Construire « sur la foi du cadastre » vous expose à des litiges.

❌ Erreur 2 : Ignorer les servitudes

Le bornage délimite les propriétés, mais il ne révèle pas les servitudes (passage, vue, écoulement). Faites vérifier les actes notariés en parallèle. Ces servitudes peuvent impacter l'implantation de votre projet et le tracé du plan de masse.

❌ Erreur 3 : Ne pas convoquer tous les voisins

Un bornage réalisé sans la présence d'un riverain concerné n'est pas opposable à ce dernier. Il pourra le contester ultérieurement, même des années après.

❌ Erreur 4 : Perdre le procès-verbal

Conservez précieusement le PV de bornage (et demandez au géomètre de le publier). En cas de vente ou de litige futur, ce document sera indispensable. Le géomètre conserve une copie 30 ans, mais autant sécuriser vous-même.

❌ Erreur 5 : Construire avant le bornage

Même si vous êtes « sûr » de vos limites, un bornage postérieur pourrait révéler un empiètement. L'article 545 du Code civil est sans appel : le voisin peut exiger la démolition de toute construction sur son terrain, même d'un centimètre.

Questions fréquentes

Le plan de bornage est-il obligatoire pour un permis de construire ?

Non, le bornage n'est pas une pièce obligatoire du dossier de permis de construire. Cependant, il est indispensable pour établir un plan de masse coté précis (PCMI2). Sans bornage, vous reportez des limites approximatives et risquez de construire en infraction avec les règles de retrait du PLU. En cas de recours d'un voisin, l'absence de bornage fragilise considérablement votre position.

Quelle est la différence entre emprise au sol et surface de plancher ?

L'emprise au sol est la projection verticale du bâtiment : elle compte les débords (balcons, auvents). La surface de plancher mesure les surfaces closes et couvertes, déduction faite des murs et cloisons. Un même projet peut avoir 100 m² d'emprise au sol et 180 m² de surface de plancher (sur deux niveaux). Ces deux notions déterminent les seuils d'autorisation et les règles du PLU. Le bornage permet de calculer précisément l'emprise au sol disponible sur votre terrain.

Comment faire un plan de masse sans bornage ?

Vous pouvez vous baser sur le cadastre et les clôtures existantes, mais avec des risques. Mesurez depuis les limites apparentes (murs, clôtures) et appliquez une marge de sécurité de 50 cm sur les retraits. Utilisez un logiciel de plan maison pour la mise en forme. Toutefois, pour un projet important (construction neuve, extension en limite), le bornage reste la seule solution sécurisée juridiquement.

Combien coûte un bornage par géomètre-expert ?

Un bornage coûte entre 600 € et 2 500 € TTC selon la complexité. Pour un terrain urbain standard avec 4 limites, comptez 1 000 € à 1 500 € TTC. Les frais sont normalement partagés entre voisins (article 646 du Code civil), mais en pratique le demandeur avance souvent l'intégralité. Ce coût est dérisoire comparé aux conséquences d'un litige : expertise judiciaire (3 000 € à 5 000 €), démolition, indemnités.

Un voisin peut-il refuser le bornage ?

Non. L'article 646 du Code civil dispose que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage ». Si le voisin refuse de participer à un bornage amiable, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour un bornage judiciaire. Le juge désignera un géomètre-expert et les frais seront répartis selon les circonstances. La procédure prend 6 à 12 mois mais aboutit toujours.

Quelle est la durée de validité d’un bornage ?

Un bornage n'a pas de date de péremption. Une fois signé par les parties, le procès-verbal reste valable indéfiniment, même lors des reventes successives (s'il est publié au fichier immobilier). Les bornes posées font foi jusqu'à preuve contraire. Seule une erreur manifeste ou un accord unanime des propriétaires permettrait de le modifier.

Conclusion

Le plan de bornage est le socle de tout projet de construction serein. Pour quelques centaines d'euros, vous sécurisez définitivement les limites de votre propriété et évitez des litiges qui peuvent coûter des dizaines de milliers d'euros.

À retenir :

Le bornage est obligatoire pour les terrains à bâtir issus de lotissement ou de division
Il est fortement recommandé avant toute construction proche des limites
Coût moyen : 1 000 € à 1 500 € TTC pour un terrain urbain standard
Un bornage bien fait est valable à vie

Avant de faire réaliser votre plan de masse ou de déposer votre permis de construire, vérifiez si un bornage existe déjà (demandez à votre notaire ou au vendeur). Si ce n'est pas le cas, c'est la première étape à planifier.

La durée de validité d'un permis de construire est de 3 ans — largement le temps de faire borner votre terrain avant de commencer les travaux.

Sources : Code civil (articles 545, 646), Code de l'urbanisme (articles L111-5-3, L115-4), Service-public.fr