Permis de Démolir : Quand est-il Obligatoire ?
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Vous devez démolir un bâtiment, une annexe, ou une partie de construction avant de reconstruire ? La question du permis de démolir se pose immédiatement. Contrairement au permis de construire qui est systématique au-delà d'un certain seuil, le permis démolition n'est obligatoire que dans certaines situations : secteur protégé, monument historique à proximité, ou PLU l'imposant explicitement. Ailleurs, vous pouvez démolir sans autorisation spécifique. Mais attention : l'absence de permis de démolir ne signifie pas absence de formalités si vous reconstruisez ensuite. Voici les règles précises pour savoir si votre projet nécessite une autorisation de démolir.
Sommaire
- Qu'est-ce que le permis de démolir ?
- Quand le permis de démolir est-il obligatoire ?
- Quand peut-on démolir sans permis ?
- Procédure de demande
- Cas pratiques et exemples
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce que le permis de démolir ?
Le permis de démolir (PD) est une autorisation d'urbanisme qui permet à la commune de contrôler les opérations de démolition sur son territoire. Son objectif principal : protéger le patrimoine architectural et urbain en empêchant la destruction de bâtiments présentant un intérêt historique ou esthétique.
Cadre légal
Le permis de démolir est régi par les articles L421-3 et R421-26 à R421-29 du Code de l'urbanisme. Ces textes définissent :
- Les zones où le permis est obligatoire
- Les bâtiments concernés
- Les cas d'exemption
La demande de démolition se fait via le CERFA 13405 spécifique, ou peut être intégrée à un permis de construire si vous démolissez pour reconstruire.
Différence avec la déclaration préalable
Il n'existe pas de "déclaration préalable de démolition". Soit le permis de démolir est obligatoire (dans les cas définis par la loi), soit aucune autorisation n'est requise. C'est un régime binaire, contrairement aux constructions où la DP constitue un régime intermédiaire.
Toutefois, si votre démolition s'accompagne de travaux de reconstruction légers (moins de 20 m²), ces travaux peuvent relever de la déclaration préalable même si la démolition elle-même est dispensée de formalités.
Quand le permis de démolir est-il obligatoire ?
Le permis de démolir est obligatoire dans trois situations principales :
1. Secteur protégé au titre du patrimoine
Secteur sauvegardé (devenu Site Patrimonial Remarquable depuis 2016) : toute démolition est soumise à permis, même pour un petit bâtiment sans intérêt architectural apparent.
Périmètre des monuments historiques : dans un rayon de 500 m autour d'un monument historique classé ou inscrit, le permis de démolir est obligatoire. L'Architecte des Bâtiments de France (ABF) rend un avis sur la demande.
Site classé ou inscrit : les sites classés au titre du paysage ou de l'environnement imposent le permis de démolir pour toute construction existante.
2. PLU l'imposant
La commune peut, par son Plan Local d'Urbanisme (PLU ou PLUi), soumettre tout ou partie de son territoire à l'obligation de permis de démolir. C'est souvent le cas pour :
- Les centres anciens
- Les zones à caractère patrimonial
- Les secteurs où la commune veut maîtriser l'évolution du bâti
Consultez le règlement de zone du PLU ou demandez à la mairie si un permis de démolir est requis sur votre parcelle.
3. Bâtiment identifié au PLU comme "à protéger"
L'article L151-19 du Code de l'urbanisme permet aux PLU d'identifier des bâtiments, îlots ou espaces à protéger pour des motifs patrimoniaux. La démolition de ces éléments identifiés nécessite un permis de démolir, même si le secteur n'est pas classé par ailleurs.
Tableau récapitulatif
| Situation | Permis de démolir |
|---|---|
| Site Patrimonial Remarquable | Obligatoire |
| Périmètre ABF (500 m monument historique) | Obligatoire |
| Site classé/inscrit | Obligatoire |
| PLU imposant le permis de démolir | Obligatoire |
| Bâtiment identifié "à protéger" au PLU | Obligatoire |
| Ailleurs (hors protections) | Non requis |
Quand peut-on démolir sans permis ?
Le principe : liberté de démolir
En dehors des zones et cas listés ci-dessus, la démolition est libre. Vous pouvez abattre un mur, raser une annexe ou démolir une maison entière sans autorisation préalable d'urbanisme.
Attention toutefois : "sans autorisation d'urbanisme" ne signifie pas "sans formalités". Vous devez :
- Respecter les règles de sécurité du chantier
- Gérer les déchets de démolition (dépôt en déchetterie ou filière spécialisée)
- Déclarer la fin de l'activité aux impôts (suppression de la taxe foncière sur le bâtiment)
Démolition partielle
La démolition partielle (un étage, une aile, un mur) suit les mêmes règles que la démolition totale. Si vous êtes en secteur protégé, le permis de démolir est requis même pour une démolition partielle.
Démolition pour reconstruction
Cas très fréquent : vous démolissez pour reconstruire. Deux options :
Option 1 : Demander séparément un permis de démolir + un permis de construire. Deux dossiers, deux délais.
Option 2 : Demander un permis de construire valant permis de démolir. Le CERFA 13406 (PCMI) comporte une partie dédiée à la démolition. Un seul dossier, un seul délai.
La seconde option est presque toujours préférable : elle simplifie les démarches et sécurise le projet global.
Procédure de demande
Le formulaire CERFA
Le permis de démolir se demande via le CERFA 13405*02. Ce formulaire est plus simple que celui du permis de construire : pas de plans d'architecte, pas de document d'insertion paysagère.
Pièces à fournir
- PD1 : Plan de situation du terrain dans la commune
- PD2 : Plan de masse des constructions à démolir
- PD3 : Document photographique des bâtiments à démolir
- PD4 : Notice expliquant les raisons de la démolition
En secteur ABF, ajoutez des photos de l'environnement pour permettre à l'architecte des bâtiments de France d'apprécier l'impact de la démolition sur le paysage urbain.
Dépôt et instruction
Dépôt : En mairie (guichet ou envoi recommandé) ou par voie dématérialisée. Un récépissé est délivré.
Délai d'instruction : 2 mois. Ce délai passe à 3 mois si un ABF doit être consulté (périmètre monument historique).
Décision : Arrêté de permis de démolir signé par le maire, ou accord tacite si aucune réponse dans le délai.
Affichage et recours
Comme pour tout permis, l'affichage sur le terrain est obligatoire pendant toute la durée des travaux. Le délai de recours des tiers est de 2 mois à partir du premier jour d'affichage continu.
Cas pratiques et exemples
Exemple 1 : Démolition d'un garage à 200 m d'une église classée
Situation : Un propriétaire veut démolir un garage de 25 m² pour libérer de l'espace sur son terrain. Le terrain est situé à 200 m d'une église classée monument historique.
Analyse : Le garage est dans le périmètre de protection de 500 m d'un monument historique. Le permis de démolir est obligatoire.
Procédure :
- CERFA 13405
- Délai : 3 mois (consultation ABF)
- Avis de l'ABF : peut être conforme, assorti de prescriptions, ou défavorable
En pratique : Pour un simple garage sans intérêt patrimonial, l'ABF donne généralement un avis favorable. Le dossier est une formalité, mais elle reste obligatoire.
Exemple 2 : Démolition-reconstruction d'une maison en centre-ville
Situation : Maison des années 1960 de 90 m² en centre-ville, dans une commune avec PLU imposant le permis de démolir sur le secteur UA (centre ancien). Le propriétaire veut démolir et reconstruire une maison de 150 m².
Autorisation requise : Permis de construire valant permis de démolir (CERFA 13406)
Points de vigilance :
- Le PLU peut imposer des règles sur l'alignement, la hauteur, les matériaux de la construction neuve
- La surface de 150 m² impose le recours à un architecte
- Attention au changement de destination si la maison ancienne avait un usage différent
Délai : 3 mois d'instruction (PC en secteur avec ABF ou commission spéciale)
Exemple 3 : Démolition d'un bâtiment agricole hors secteur protégé
Situation : Hangar agricole de 200 m² en zone A d'un PLU, sans protection patrimoniale. Le propriétaire veut le démolir pour en reconstruire un plus grand.
Analyse : La zone n'est pas soumise au permis de démolir (pas de protection, PLU ne l'impose pas en zone A). La démolition est libre.
Procédure :
- Démolition : aucune autorisation
- Reconstruction : permis de construire (hangar > 20 m²)
Attention : Vérifiez auprès de la mairie que la zone A n'est pas incluse dans un périmètre ABF non visible sur le plan de zonage simple. Une église ou un château classé peut être présent dans un bourg voisin, étendant son périmètre sur les parcelles agricoles environnantes.
Exemple 4 : Démolition partielle pour extension
Situation : Maison de 120 m² avec une vieille annexe de 15 m² à démolir. Le propriétaire veut ensuite construire une extension de 40 m² à la place.
Analyse : Si le terrain n'est pas en secteur protégé, la démolition de l'annexe de 15 m² ne nécessite pas d'autorisation. L'extension de 40 m² nécessite :
- Déclaration préalable si zone U et total < 150 m² (120 + 40 = 160 m² → non, PC)
- Permis de construire (surface totale 160 m² > 150 m²)
Conclusion : Pas de permis de démolir, mais permis de construire pour l'extension avec architecte obligatoire (160 m² > 150 m²). Le PC mentionnera la démolition préalable de l'annexe.
Erreurs à éviter
1. Croire que le permis de démolir est toujours obligatoire
Non. Le permis de démolir n'est obligatoire que dans les secteurs protégés ou si le PLU l'impose. Hors de ces cas, démolir ne nécessite aucune autorisation d'urbanisme. Vérifiez votre situation avant de vous lancer dans un dossier inutile.
2. Démolir en secteur ABF sans autorisation
À l'inverse, beaucoup ignorent qu'ils sont dans le périmètre d'un monument historique. Ces périmètres de 500 m ne sont pas toujours visibles à l'œil nu. Un château en ruine à 480 m, une croix de chemin classée… peuvent vous soumettre au permis de démolir. Vérifiez sur le Géoportail de l'urbanisme ou en mairie.
3. Oublier l'affichage du permis de démolir
Comme le permis de construire, le permis de démolir doit être affiché sur le terrain dès sa notification et pendant toute la durée des travaux. Sans affichage, le délai de recours des tiers ne commence pas à courir, laissant votre autorisation contestable pendant des années.
4. Commencer la démolition avant l'obtention du permis
Démolir avant d'avoir le permis, c'est prendre le risque d'un procès-verbal et d'une amende. Pire : si l'ABF rend un avis défavorable, vous serez obligé de reconstruire ce que vous avez démoli. Attendez toujours la notification de l'arrêté.
5. Négliger les obligations post-démolition
Après démolition, pensez à :
- Déclarer la disparition du bâtiment aux impôts (formulaire 6660)
- Gérer les déchets de démolition conformément à la réglementation
- Sécuriser le terrain (remblai, clôture si nécessaire)
Questions fréquentes
Quel est le délai pour un permis de démolir ?
Le délai d'instruction d'un permis de démolir est de 2 mois à compter du dépôt d'un dossier complet. Ce délai passe à 3 mois si le terrain est situé dans le périmètre d'un monument historique (consultation de l'Architecte des Bâtiments de France) ou dans un Site Patrimonial Remarquable. Passé ce délai sans réponse, vous bénéficiez d'un accord tacite, mais demandez une attestation écrite à la mairie pour sécuriser votre dossier.
Comment obtenir un permis de démolir ?
Pour obtenir un permis de démolir : (1) Remplissez le formulaire CERFA 13405. (2) Joignez les pièces obligatoires : plan de situation, plan de masse des constructions à démolir, photos du bâtiment, notice explicative. (3) Déposez le dossier en mairie en 4 exemplaires (5 si ABF). (4) Attendez la notification de l'arrêté (2 à 3 mois). (5) Affichez le permis sur le terrain pendant 2 mois minimum avant de commencer les travaux. Le dépôt peut aussi se faire en ligne via le portail de votre commune.
Faut-il un permis de démolir pour une maison ?
Cela dépend de la localisation. En secteur protégé (périmètre ABF, Site Patrimonial Remarquable, site classé) ou si le PLU l'impose, oui, le permis de démolir est obligatoire pour démolir une maison. Hors de ces zones, non, vous pouvez démolir sans autorisation d'urbanisme. Attention : si vous démolissez pour reconstruire, le permis de construire de la nouvelle maison peut inclure la partie démolition (permis de construire valant permis de démolir).
Combien coûte un permis de démolir ?
Le dépôt d'un permis de démolir en mairie est gratuit. Aucune taxe d'urbanisme ne s'applique à la démolition (contrairement à la construction). Les seuls coûts éventuels sont : la réalisation des plans et photos si vous ne les faites pas vous-même (100 à 500 €), et les honoraires d'un géomètre si le plan de masse doit être très précis (300 à 800 €). La démolition elle-même, en revanche, représente un coût important : comptez 50 à 150 €/m² selon le type de bâtiment et l'accessibilité.
Quand le permis de démolir est-il obligatoire ?
Le permis de démolir est obligatoire dans les cas suivants : (1) Terrain situé dans un Site Patrimonial Remarquable (ancien secteur sauvegardé). (2) Terrain dans le périmètre de 500 m d'un monument historique classé ou inscrit. (3) Terrain dans un site classé ou inscrit au titre du paysage. (4) PLU de la commune imposant le permis de démolir sur la zone. (5) Bâtiment identifié au PLU comme élément à protéger. Hors de ces situations, la démolition est libre et ne nécessite aucune autorisation.
Peut-on démolir sans permis ?
Oui, si votre terrain n'est pas situé dans un secteur protégé et si le PLU ne l'impose pas. Dans ce cas, vous pouvez démolir librement tout bâtiment sur votre propriété sans autorisation d'urbanisme. Vous restez cependant soumis aux règles de sécurité du chantier, à la gestion des déchets de démolition, et à la déclaration fiscale de la suppression du bâtiment. En cas de doute sur votre situation, demandez un certificat d'urbanisme informatif à la mairie.
Qui délivre le permis de démolir ?
Le permis de démolir est délivré par le maire de la commune au nom de la commune (si la commune est compétente en urbanisme) ou au nom de l'État (pour les communes non dotées d'un PLU). L'instruction est assurée par le service urbanisme de la mairie ou par la DDT (Direction Départementale des Territoires) pour les petites communes. En secteur ABF, l'Architecte des Bâtiments de France rend un avis qui s'impose au maire dans certains cas (combles aménageables inclus dans le périmètre).
Conclusion
Le permis de démolir n'est pas une formalité systématique comme le permis de construire. Il ne s'applique qu'en secteur protégé (ABF, site classé, SPR) ou si le PLU l'impose explicitement. Ailleurs, démolir une maison, un garage ou une annexe reste libre, sans autorisation préalable d'urbanisme.
Vérifiez toujours :
- Si votre terrain est dans le périmètre d'un monument historique (500 m)
- Si le PLU soumet votre zone au permis de démolir
- Si le bâtiment est identifié comme "à protéger" au PLU
Si vous démolissez pour reconstruire, privilégiez le permis de construire valant permis de démolir : un seul dossier, une seule instruction, moins de risques d'erreur.
Votre projet implique une division de terrain après démolition ? Attention aux autorisations supplémentaires qui peuvent être requises selon la configuration du projet.
Sources : Code de l'urbanisme (articles L421-3, R421-26 à R421-29), Legifrance, Service-public.fr
