Garage et Surface de Plancher : Ce qui Compte Vraiment

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Vous construisez un garage et vous vous demandez s'il va faire basculer votre projet dans la catégorie « permis de construire » ? Ou peut-être avez-vous besoin de savoir si ces 30 m² de stationnement vont compter dans le calcul du recours à l'architecte ? La réponse dépend entièrement de quelle surface on parle. Car en urbanisme, il n'existe pas « une » surface mais plusieurs : surface de plancher, emprise au sol, surface taxable, surface habitable. Chacune a ses propres règles de calcul et le garage n'y entre pas de la même manière. Cette distinction technique peut vous faire économiser des milliers d'euros en taxe d'aménagement ou vous éviter de payer un architecte. Voici comment ça fonctionne concrètement.

Sommaire

Les différentes surfaces en urbanisme

Avant de répondre à la question « le garage compte-t-il ? », il faut savoir dans quoi. Le Code de l'urbanisme distingue plusieurs surfaces, chacune avec un rôle précis.

Surface de plancher (article R111-22)

La surface de plancher est LA référence pour déterminer le type d'autorisation. Elle se calcule depuis le nu intérieur des façades, après déduction :

  • Des vides et trémies d'escaliers
  • Des surfaces sous hauteur inférieure à 1,80 m
  • Des surfaces de stationnement des véhicules
  • Des caves et celliers en sous-sol
  • Des locaux techniques

Le garage, en tant que surface de stationnement, est donc exclu de la surface de plancher. C'est une information capitale.

Emprise au sol (article R420-1)

L'emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction sur le terrain. Elle inclut tous les débords : auvents, balcons, et… les garages. Contrairement à la surface de plancher, l'emprise au sol compte le garage intégralement.

Cette distinction a une conséquence directe : un garage de 25 m² ne génère aucune surface de plancher mais crée 25 m² d'emprise au sol.

Surface taxable

Pour la taxe d'aménagement, on utilise encore une autre définition. Les surfaces de stationnement couvertes et closes sont taxées à un taux forfaitaire par emplacement, pas au m². Un garage fermé = une place forfaitaire (entre 2 000 € et 5 000 € selon les communes).

Surface habitable (loi Carrez/Boutin)

Cette surface concerne les transactions immobilières, pas les autorisations d'urbanisme. Le garage n'est jamais comptabilisé en surface habitable.

Le garage dans la surface de plancher

Principe : le garage est exclu

L'article R111-22 du Code de l'urbanisme est limpide : sont déduites de la surface de plancher « les surfaces de plancher des locaux où sont installées des installations techniques nécessaires au fonctionnement de l'habitation ainsi que des aires de stationnement des véhicules ».

Concrètement, votre garage de 18 m² ne génère aucune surface de plancher. Zéro. Nada.

Conditions pour bénéficier de l'exclusion

Pour que le garage soit effectivement exclu, il doit :

  1. Être affecté au stationnement : c'est sa destination principale
  2. Accueillir des véhicules : voiture, moto, vélo
  3. Ne pas être aménagé : pas transformé en pièce de vie

Un garage utilisé comme atelier de bricolage reste un garage. Mais un garage transformé en chambre avec isolation, chauffage et ouvertures devient une pièce habitable – et crée de la surface de plancher.

Exemple concret : maison avec garage intégré

Prenons une maison de 120 m² au sol avec un garage intégré de 20 m² :

  • Surface de plancher de la maison : 100 m² (hors garage)
  • Emprise au sol : 120 m² (garage inclus)

Si vous souhaitez transformer ce garage en pièce habitable, ces 20 m² deviendraient de la surface de plancher.

Le cas du garage simple vs garage double

Un garage simple d'environ 15 m² (2,70 m x 5,50 m) ou un garage double de 30 m² (5,50 m x 5,50 m) suivent la même règle : exclusion totale de la surface de plancher.

La seule différence concerne l'autorisation d'urbanisme :

  • Garage simple (15 m²) : déclaration préalable possible
  • Garage double (30 m²) : permis de construire nécessaire (sauf zone U où le seuil monte à 40 m²)

Le garage dans l'emprise au sol

Le garage compte intégralement

Contrairement à la surface de plancher, l'emprise au sol inclut le garage. Cette surface correspond à l'ombre portée de la construction sur le terrain.

Pour un garage indépendant de 6 m x 3 m avec un auvent de 1 m devant la porte, l'emprise au sol est :

  • Surface du garage : 18 m²
  • Auvent : 3 m² (6 m x 0,5 m de débord)
  • Total emprise : 21 m²

Pourquoi c'est important

L'emprise au sol détermine :

  1. Le type d'autorisation quand la surface de plancher est nulle
  2. Le respect du CES (Coefficient d'Emprise au Sol) du PLU
  3. Les distances aux limites séparatives

Un projet sans surface de plancher mais avec emprise au sol (comme un carport ouvert) nécessite tout de même une autorisation d'urbanisme basée sur l'emprise.

Calcul pour différents types de garages

Type de garage Dimensions Surface plancher Emprise au sol
Garage simple fermé 3 m x 6 m 0 m² 18 m²
Garage double fermé 6 m x 6 m 0 m² 36 m²
Carport ouvert 3 m x 6 m 0 m² 18 m²
Garage + auvent 3 m x 6 m + 1,5 m 0 m² 22,5 m²

Le carport, même ouvert sur les côtés, crée de l'emprise au sol. Seule la toiture portée compte.

Impact sur l'autorisation d'urbanisme

La règle du cumul

Pour déterminer l'autorisation nécessaire, on regarde la plus grande des deux surfaces : surface de plancher OU emprise au sol.

Pour un garage indépendant :

  • Surface de plancher : 0 m²
  • Emprise au sol : selon les dimensions

C'est donc l'emprise au sol qui détermine l'autorisation.

Seuils applicables au garage

Emprise au sol Zone standard (RNU) Zone U (PLU)
< 5 m² Aucune formalité Aucune formalité
5 à 20 m² Déclaration préalable Déclaration préalable
20 à 40 m² Permis de construire Déclaration préalable
> 40 m² Permis de construire Permis de construire

Un garage de 35 m² en zone U avec PLU relève de la déclaration préalable (articles R421-9 à R421-12). Le même garage en zone rurale sans PLU nécessite un permis de construire.

Le seuil des 150 m² et l'architecte

Bonne nouvelle : comme le garage ne génère pas de surface de plancher, il n'entre pas dans le calcul des 150 m² déclenchant le recours obligatoire à un architecte.

Prenons un exemple :

  • Maison existante : 140 m² de surface de plancher
  • Projet de garage : 25 m² d'emprise au sol

Le garage ne créant aucune surface de plancher, le total reste à 140 m². Pas besoin d'architecte, même si le permis de construire est nécessaire pour le garage (emprise > 20 m² hors zone U).

En revanche, si vous projetez une extension au-dessus du garage, cette surélévation créera de la surface de plancher et pourra déclencher l'obligation d'architecte.

Élaboration du plan de masse

Qu'il s'agisse d'une déclaration préalable ou d'un permis de construire, le dossier doit inclure un plan de masse montrant l'implantation du garage. Ce plan indique les distances aux limites séparatives, conformément aux règles du PLU.

Pour réaliser ce document, vous pouvez utiliser un logiciel de plan de masse gratuit ou faire appel à un géomètre si votre terrain présente des particularités (dénivelé, forme complexe).

La cotation du plan de masse doit faire apparaître clairement l'emprise du garage et sa position par rapport aux constructions existantes. Vous trouverez des exemples de plans de masse annotés pour vous guider.

Attention à ne pas confondre le plan de masse avec le plan de situation : la différence entre ces deux documents est fondamentale pour constituer un dossier complet.

Le garage et la taxe d'aménagement

Taxation forfaitaire par emplacement

Contrairement aux surfaces habitables taxées au m², les places de stationnement couvertes et closes sont taxées forfaitairement.

En 2025, les valeurs sont :

  • Valeur forfaitaire nationale : entre 2 500 € et 5 000 € par emplacement selon les communes
  • Taux communal : variable (généralement 3 à 5 %)
  • Taux départemental : environ 2,5 %

Pour un garage simple, comptez entre 150 € et 400 € de taxe d'aménagement selon votre commune.

Exonérations possibles

Certains garages peuvent être exonérés :

  • Reconstruction à l'identique après sinistre
  • Garages dans certaines zones prioritaires
  • Délibérations locales d'exonération

Renseignez-vous auprès de votre mairie sur les exonérations applicables.

Garage vs extension : impact fiscal

La distinction est importante fiscalement :

  • Garage 20 m² : taxation forfaitaire (≈ 200-400 €)
  • Extension habitable 20 m² : taxation au m² (≈ 700-1 400 €)

Cette différence explique pourquoi certains propriétaires préfèrent construire un garage qu'ils transformeront ultérieurement. Attention toutefois : la transformation génère une nouvelle taxe et nécessite une autorisation.

Cas particuliers : carport, box, transformation

Le carport (abri voiture ouvert)

Le carport, ouvert sur au moins un côté, a un statut particulier :

  • Surface de plancher : 0 m² (pas clos)
  • Emprise au sol : 100 % de la surface couverte
  • Taxe d'aménagement : taxé comme un stationnement couvert

Un carport de 18 m² nécessite une déclaration préalable (ou un plan de masse pour déclaration préalable) même s'il ne crée aucune surface de plancher.

Le box de stationnement

En copropriété, le box fermé suit les mêmes règles :

  • Exclu de la surface de plancher
  • Inclus dans l'emprise au sol
  • Non comptabilisé en surface habitable Carrez

Transformer un garage en pièce habitable

C'est ici que tout change. En transformant votre garage en chambre, bureau ou salon, vous créez de la surface de plancher là où il n'y en avait pas.

Implications :

  • Création de surface de plancher = autorisation d'urbanisme
  • Possible dépassement du seuil de 150 m² = architecte obligatoire
  • Nouvelle taxation d'aménagement sur les m² créés
  • Modification du calcul de la taxe foncière

La procédure dépend de la surface transformée et de votre zone (PLU ou non). Pour une transformation de 15 m² en zone U, une déclaration préalable suffit généralement.

Garage non déclaré

Si vous avez construit un garage sans autorisation, vous êtes en infraction. La régularisation d'un garage non déclaré reste possible dans certaines conditions, notamment si les travaux sont conformes aux règles d'urbanisme actuelles.

Pour les constructions plus anciennes, la prescription de 10 ans (action civile) peut jouer en votre faveur. Un garage ou abri de jardin non déclaré construit depuis plus de 10 ans est plus facile à régulariser.

Erreurs fréquentes à éviter

Erreur 1 : Confondre les surfaces

Beaucoup de particuliers pensent que leur garage de 25 m² va les faire basculer au-delà des 150 m² nécessitant un architecte. C'est faux : le garage ne génère pas de surface de plancher, il n'entre pas dans ce calcul.

Erreur 2 : Oublier l'emprise au sol

À l'inverse, certains croient qu'un garage « ne compte pas ». Il ne compte pas en surface de plancher, mais il compte en emprise au sol. Cette emprise détermine l'autorisation nécessaire et doit respecter le CES du PLU.

Erreur 3 : Ignorer le PLU

Construire un garage en limite de propriété est possible selon les PLU, mais les règles varient considérablement. Certains imposent un recul de 3 m, d'autres autorisent la construction sur limite sous conditions de hauteur.

Erreur 4 : Transformer sans autorisation

Aménager son garage en chambre sans déclaration est risqué :

  • Amende jusqu'à 6 000 € par m²
  • Obligation de remise en état possible
  • Problèmes lors de la revente (non-conformité cadastrale)

Erreur 5 : Sous-estimer la taxe d'aménagement

Le forfait par emplacement peut sembler modeste, mais il s'ajoute à d'autres éléments du projet. Un projet global (maison + garage) cumule les taxes sur chaque composant.

Questions fréquentes

Garage de 15 m² : déclaration ou permis ?

Un garage de 15 m² nécessite une déclaration préalable dans tous les cas (zone U avec PLU ou zone rurale). Le seuil de déclenchement du permis de construire est de 20 m² en zone standard ou 40 m² en zone U. Avec 15 m² d'emprise au sol, vous restez sous ces seuils. Le dossier de déclaration préalable comprend notamment le formulaire CERFA 16702 et un plan de masse coté.

Faut-il une autorisation pour transformer un garage en chambre ?

Oui, transformer un garage en chambre nécessite une autorisation car vous créez de la surface de plancher. En zone U avec PLU, si la transformation crée moins de 40 m² de surface de plancher et que le total après travaux reste sous 150 m², une déclaration préalable suffit. Au-delà, un permis de construire est obligatoire. La transformation implique aussi une modification de la taxe foncière et un changement de destination au cadastre.

Peut-on construire un garage en limite de propriété ?

Cela dépend du PLU de votre commune. Certains PLU autorisent les constructions en limite séparative pour les annexes comme les garages, souvent avec des conditions : hauteur maximale à l'égout (généralement 3 m), longueur limitée (souvent 9 m maximum), ou obligation d'accord du voisin. D'autres imposent un recul minimal de 3 m. Consultez le règlement de votre zone avant tout projet. En l'absence de PLU, le Code civil impose un recul minimal pour éviter les vues directes.

Le garage compte-t-il pour le seuil des 150 m² (architecte) ?

Non, le garage ne compte pas dans les 150 m² déclenchant l'obligation de recours à un architecte. Ce seuil concerne uniquement la surface de plancher, dont le garage est exclu par l'article R111-22 du Code de l'urbanisme. Une maison de 140 m² avec un garage de 30 m² reste sous le seuil de l'architecte (140 m² de surface de plancher uniquement). En revanche, si vous construisez un étage au-dessus du garage, cette surface habitable s'ajoutera au calcul.

Quelle déclaration pour transformer un garage en pièce habitable ?

Pour transformer un garage en pièce habitable, déposez une déclaration préalable (CERFA 16702) si la surface transformée est inférieure à 40 m² en zone U et que le total après travaux reste sous 150 m². Si la surface dépasse 40 m² ou si le total excède 150 m², un permis de construire avec architecte sera nécessaire. Le dossier doit inclure les plans avant/après, le formulaire complété, et les pièces justificatives habituelles (plan de masse, plan de coupe, notice descriptive).

Garage de 30 m² : déclaration ou permis ?

Un garage de 30 m² nécessite une déclaration préalable en zone U (commune avec PLU) car le seuil est de 40 m². En zone rurale sans PLU (RNU), un garage de 30 m² nécessite un permis de construire car le seuil reste à 20 m². Cette distinction zone U / hors zone U est cruciale : renseignez-vous auprès de votre mairie pour connaître la réglementation applicable à votre terrain.

Comment calculer la surface d’un garage pour l’autorisation ?

Pour l'autorisation d'urbanisme, calculez l'emprise au sol : c'est la projection verticale de la construction sur le terrain. Mesurez la longueur x largeur hors œuvre (murs extérieurs inclus), puis ajoutez les débords (auvent, avant-toit). Un garage de 3 m x 6 m intérieur avec des murs de 20 cm et un auvent de 1 m donne : (3,40 m x 6,40 m) + (3,40 m x 1 m) = 21,76 m² + 3,40 m² = 25,16 m² d'emprise au sol. La surface de plancher, elle, reste à 0 m².

Conclusion

Le garage a un statut fiscal et administratif particulier en urbanisme français. En résumé :

  • Surface de plancher : le garage est exclu (article R111-22)
  • Emprise au sol : le garage compte intégralement
  • Seuil architecte (150 m²) : le garage n'entre pas dans le calcul
  • Taxe d'aménagement : taxation forfaitaire par emplacement

Cette distinction a des implications concrètes : vous pouvez ajouter un garage de 35 m² à une maison de 140 m² sans recours à l'architecte, car la surface de plancher reste inchangée. En zone U, une simple déclaration préalable suffira.

Avant de lancer votre projet, consultez le PLU de votre commune pour connaître les règles d'implantation (distances aux limites, CES, hauteur maximum). Et si votre garage a été construit sans autorisation, la régularisation reste possible sous certaines conditions.

Pour un projet de garage en bonne et due forme, préparez un plan de masse précis avec les cotations réglementaires. C'est la pièce maîtresse de votre dossier.

Sources : Code de l'urbanisme (articles R111-22, R420-1, R421-1 à R421-12), Legifrance, Service-public.fr