Lucarne : Déclaration Préalable ou Permis de Construire ?
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Vous souhaitez créer une lucarne pour transformer vos combles perdus en espace habitable ? Cette ouverture dans la toiture représente une solution idéale pour apporter lumière naturelle et hauteur sous plafond. Mais avant de contacter un artisan, une question cruciale se pose : quelle autorisation d'urbanisme faut-il obtenir ? La réponse dépend de plusieurs facteurs que tout propriétaire doit maîtriser. Entre déclaration préalable et permis de construire, le choix n'est pas toujours évident. Une erreur peut coûter cher : jusqu'à 6 000 euros d'amende par mètre carré de surface irrégulière, sans compter le risque de démolition. Cet article vous donne toutes les clés pour réussir votre projet de lucarne dans les règles de l'art.
Sommaire
- Qu'est-ce qu'une lucarne ?
- Déclaration préalable ou permis de construire ?
- Procédure complète pour déclarer une lucarne
- Les différents types de lucarnes
- Cas pratiques et exemples chiffrés
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce qu'une lucarne ?
Définition technique et réglementaire
La lucarne est un ouvrage en saillie sur la toiture permettant d'éclairer et de ventiler les combles aménagés. Contrairement à une simple fenêtre de toit (type Velux), la lucarne modifie la volumétrie du bâtiment en créant une avancée verticale ou inclinée sur le versant de la toiture.
Du point de vue du Code de l'urbanisme, la création d'une lucarne constitue une modification de l'aspect extérieur de la construction. Les articles R421-17 à R421-17-1 classent ce type de travaux parmi ceux nécessitant une autorisation d'urbanisme, car ils affectent directement l'enveloppe du bâtiment.
Ce que dit le Code de l'urbanisme
L'article R421-17 précise que les travaux modifiant l'aspect extérieur d'un bâtiment existant sont soumis à déclaration préalable. La lucarne entre pleinement dans cette catégorie puisqu'elle transforme la silhouette de la toiture visible depuis l'espace public.
Le PLU (Plan Local d'Urbanisme) de votre commune peut imposer des règles spécifiques concernant :
- Le nombre maximal de lucarnes par versant de toiture
- Les dimensions autorisées (largeur, hauteur)
- Le type de lucarne accepté (jacobine, capucine, rampante…)
- Les matériaux de couverture et de bardage
- La distance minimale par rapport aux limites séparatives
Ces prescriptions figurent généralement à l'article 11 du règlement de zone, consacré à l'aspect extérieur des constructions.
Lucarne et surface de plancher
Un point souvent mal compris : la création d'une lucarne peut ou non créer de la surface de plancher. Tout dépend de la hauteur sous plafond obtenue après les travaux.
Règle fondamentale : seules les surfaces avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre sont comptabilisées comme surface de plancher (article R111-22 du Code de l'urbanisme).
Une lucarne permet souvent de gagner cette hauteur dans des combles qui ne l'atteignaient pas auparavant. Si votre grenier passe de 1,60 m à 2,20 m de hauteur grâce à la lucarne, vous créez de la surface de plancher. Cette création de surface peut modifier le type d'autorisation nécessaire, comme nous le verrons plus loin.
Déclaration préalable ou permis de construire ?
Le principe général : la déclaration préalable
Dans la majorité des cas, percer une lucarne nécessite une déclaration préalable (DP). Cette règle s'applique car la lucarne modifie l'aspect extérieur du bâtiment sans nécessairement créer une grande surface de plancher.
La déclaration préalable est l'autorisation adaptée aux travaux de faible ampleur. Son formulaire CERFA 13703 permet de déclarer les modifications de toiture, dont font partie les lucarnes.
Avantage majeur : la DP ne requiert jamais de signature d'architecte, même si votre maison dépasse 150 m² de surface existante. Vous pouvez constituer le dossier vous-même ou avec l'aide d'un dessinateur.
Quand le permis de construire devient obligatoire
Le permis de construire s'impose dans deux situations principales :
1. Création de surface importante
Si la lucarne génère une création de surface de plancher supérieure aux seuils réglementaires :
- Plus de 20 m² en zone non couverte par un PLU (règlement national d'urbanisme)
- Plus de 40 m² en zone urbaine (zone U) d'un PLU
En pratique, une seule lucarne crée rarement autant de surface. Mais un projet combinant plusieurs lucarnes avec un aménagement complet des combles peut dépasser ces seuils.
Pour comprendre ces seuils, l'article sur l'extension de 20 m² détaille les règles applicables.
2. Secteur protégé avec travaux conséquents
En secteur sauvegardé, site classé ou aux abords d'un monument historique, les règles peuvent être plus strictes. Le Service Territorial de l'Architecture et du Patrimoine (STAP) peut exiger un permis de construire pour toute modification de toiture.
Tableau récapitulatif des autorisations
| Situation | Surface créée | Autorisation requise | Délai d'instruction |
|---|---|---|---|
| Lucarne simple sans création de surface | 0 m² | Déclaration préalable | 1 mois |
| Lucarne avec surface < 20 m² (hors zone U) | < 20 m² | Déclaration préalable | 1 mois |
| Lucarne avec surface < 40 m² (zone U PLU) | < 40 m² | Déclaration préalable | 1 mois |
| Lucarne en secteur ABF | Variable | DP ou PC | 2 mois (ABF) |
| Lucarne + surface > 40 m² (zone U) | > 40 m² | Permis de construire | 2-3 mois |
| Surface totale après travaux > 150 m² | Variable | PC + Architecte | 2-3 mois |
Le cas particulier des secteurs protégés
Si votre maison se situe dans le périmètre d'un monument historique (rayon de 500 mètres par défaut), dans un site patrimonial remarquable ou une zone de protection du patrimoine, l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) doit donner son avis.
Cette consultation allonge les délais d'instruction :
- Déclaration préalable : 2 mois au lieu d'1 mois
- Permis de construire : 3 mois au lieu de 2 mois
L'ABF peut refuser certains types de lucarnes ou imposer des modifications (matériaux, couleurs, dimensions). Son avis porte principalement sur l'intégration de la lucarne dans le paysage architectural environnant.
Procédure complète pour déclarer une lucarne
Étape 1 : Consulter le PLU
Avant toute chose, rendez-vous en mairie pour consulter le Plan Local d'Urbanisme. Repérez votre parcelle sur le plan de zonage et lisez attentivement le règlement de votre zone, particulièrement l'article 11 sur l'aspect extérieur.
Certains PLU comportent des annexes spécifiques sur les lucarnes, avec des schémas cotés précisant les formes et dimensions acceptées. Ces documents sont opposables : une lucarne non conforme sera refusée.
Étape 2 : Constituer le dossier de déclaration préalable
Le dossier comprend plusieurs pièces, identifiées par des codes DP ou DPC :
Pièces obligatoires :
- DP1/DPC1 : Plan de situation (extrait cadastral avec localisation de la parcelle)
- DP2/DPC2 : Plan de masse montrant l'implantation du bâtiment
- DP4 : Plan des façades et des toitures (état existant et état projeté)
- DP5 : Représentation de l'aspect extérieur (photomontage ou dessin)
- DP6 : Document graphique d'insertion paysagère
- DP7/DP8 : Photographies du terrain et de son environnement
Conseil pratique : le plan des façades et le plan de toiture sont les pièces clés de votre dossier. Ils doivent montrer clairement l'emplacement de la lucarne, ses dimensions exactes, les matériaux utilisés et son intégration dans la toiture existante.
Étape 3 : Déposer le dossier
Le dépôt du dossier peut se faire :
- En mairie : au guichet du service urbanisme, en 2 à 4 exemplaires selon les communes
- Par voie dématérialisée : via le portail de téléprocédure de la commune (obligatoire pour les communes de plus de 3 500 habitants)
Vous recevez un récépissé indiquant :
- Le numéro de dossier (format : DPxxx-xxx-xxxx)
- La date de dépôt (point de départ du délai d'instruction)
- La date à laquelle le silence vaut acceptation
Étape 4 : Instruction et décision
Le délai d'instruction standard est d'1 mois pour une déclaration préalable classique. Ce délai passe à 2 mois si votre terrain se situe en secteur ABF.
Trois issues possibles :
- Décision de non-opposition : vous pouvez réaliser les travaux
- Décision d'opposition : le projet est refusé (motifs indiqués)
- Absence de réponse : le silence de l'administration vaut acceptation tacite
Attention : l'absence de réponse ne signifie pas automatiquement accord. Demandez toujours un certificat de non-opposition en mairie pour sécuriser votre projet.
Étape 5 : Affichage et travaux
Une fois l'autorisation obtenue, vous devez afficher un panneau réglementaire sur le terrain, visible depuis la voie publique. Ce panneau déclenche le délai de recours des tiers (2 mois).
Vous disposez ensuite de 3 ans pour commencer les travaux. Ce délai peut être prorogé deux fois pour 1 an chacune.
Les différents types de lucarnes
La lucarne jacobine
La lucarne jacobine est le modèle le plus répandu en France. Elle présente une façade verticale surmontée d'un petit toit à deux pentes (toiture à deux versants). Son aspect classique s'intègre bien dans l'architecture traditionnelle.
Caractéristiques techniques :
- Largeur courante : 80 cm à 150 cm
- Hauteur de façade : 100 cm à 150 cm
- Pente du chapeau : identique ou proche de la toiture principale
Cette lucarne de toit offre un bon compromis entre apport de lumière et intégration architecturale. Elle convient particulièrement aux maisons anciennes et aux secteurs où le PLU impose des formes traditionnelles.
La lucarne capucine
La lucarne capucine se distingue par son toit à trois pentes : deux versants latéraux et un versant frontal. Cette forme crée une avancée plus prononcée sur la toiture, permettant de gagner davantage de surface habitable.
Ajouter une lucarne capucine demande une charpente plus complexe que la jacobine. Le coût de réalisation est donc plus élevé, mais le gain de volume est significatif.
La lucarne rampante ou chien-assis
Le chien-assis (aussi appelé lucarne rampante) présente un toit en pente inversée par rapport à la toiture principale. Cette configuration crée un « dos cassé » caractéristique, très répandu dans certaines régions françaises.
Avantage principal : le chien-assis permet de créer une hauteur sous plafond maximale près de la fenêtre. La pente inversée dégage l'espace intérieur là où l'on se tient debout.
Inconvénient : certains PLU interdisent ce type de lucarne pour des raisons esthétiques. Vérifiez toujours la compatibilité avec le règlement local.
La lucarne à croupe
La lucarne à croupe ressemble à la lucarne capucine, mais avec des pentes latérales plus prononcées qui rejoignent presque la toiture principale. Cette forme arrondie et élégante se retrouve sur les demeures bourgeoises et les maisons de maître.
Son intégration architecturale est excellente, mais sa réalisation demande un savoir-faire de couvreur expérimenté.
L'oeil-de-boeuf
L'oeil-de-boeuf est une lucarne circulaire ou ovale, purement décorative ou fonctionnelle. Souvent utilisé pour éclairer des espaces techniques (greniers, cages d'escalier), il apporte une touche architecturale distinctive.
Particularité : l'oeil-de-boeuf ne crée généralement pas de surface de plancher (absence de hauteur suffisante) mais modifie tout de même l'aspect extérieur. Une déclaration préalable reste donc nécessaire.
Cas pratiques et exemples chiffrés
Exemple 1 : Lucarne jacobine sur maison individuelle
Situation : Maison des années 1970 en zone UB du PLU, combles de 45 m² au sol avec hauteur insuffisante (1,50 m sous faîtage).
Projet : Création d'une lucarne jacobine de 1,20 m de large pour éclairer une future chambre.
Calcul de surface :
- Surface existante de la maison : 95 m²
- Surface créée par la lucarne (zone > 1,80 m) : 8 m²
- Surface totale après travaux : 103 m²
Autorisation requise : Déclaration préalable (surface créée < 40 m² en zone U)
Coût estimatif :
- Lucarne jacobine complète (fourniture et pose) : 5 000 à 8 000 euros
- Frais de dossier : 0 euro (pas de taxe sur la DP)
- Délai total : 1 mois d'instruction + 2 mois de recours + travaux
Exemple 2 : Deux lucarnes en secteur ABF
Situation : Maison de ville à 300 mètres d'une église classée, combles à aménager.
Projet : Deux lucarnes rampantes (chien-assis) pour créer un bureau et une salle de bains.
Contraintes ABF :
- Consultation obligatoire de l'Architecte des Bâtiments de France
- Délai d'instruction porté à 2 mois
- Matériaux imposés : zinc naturel pour la couverture, bois peint pour les joues
Surface créée : 15 m² au total
Autorisation requise : Déclaration préalable avec avis ABF
Coût estimatif :
- Deux lucarnes rampantes (fourniture et pose) : 12 000 à 18 000 euros
- Modifications demandées par l'ABF (zinc au lieu de tuiles) : + 2 000 euros
- Délai total : 2 mois d'instruction + 2 mois de recours + travaux
Exemple 3 : Aménagement complet des combles avec lucarnes
Situation : Grande maison de 140 m², combles de 70 m² au sol entièrement à aménager.
Projet : Création de 3 lucarnes capucines + aménagement complet en suite parentale.
Calcul de surface :
- Surface existante : 140 m²
- Surface créée par l'aménagement : 52 m²
- Surface totale après travaux : 192 m²
Autorisation requise : Permis de construire avec architecte obligatoire
Pourquoi ? Deux raisons cumulatives :
- Surface créée > 40 m² (même en zone U)
- Surface totale après travaux > 150 m² (obligation de recourir à un architecte)
Coût estimatif :
- Trois lucarnes capucines : 20 000 à 30 000 euros
- Honoraires architecte (8 à 12 % du montant travaux) : 4 000 à 8 000 euros
- Aménagement intérieur complet : 40 000 à 60 000 euros
- Délai total : 3 mois d'instruction + 2 mois de recours + travaux (6 à 8 mois)
Erreurs à éviter
1. Commencer les travaux sans autorisation
C'est l'erreur la plus grave et la plus coûteuse. Percer une lucarne sans déclaration préalable expose à :
- Une amende pouvant atteindre 6 000 euros par mètre carré de surface irrégulière
- L'obligation de remettre la toiture dans son état initial (démolition de la lucarne)
- Des difficultés lors de la revente (le notaire vérifie la conformité des travaux)
La prescription pénale est de 6 ans, mais l'action civile des voisins peut s'exercer pendant 10 ans.
2. Sous-estimer la surface créée
Beaucoup de propriétaires pensent qu'une lucarne ne crée pas de surface de plancher. Faux ! Si l'aménagement des combles génère des zones avec plus de 1,80 m de hauteur sous plafond, cette surface compte.
Additionnez bien toutes les surfaces créées (lucarne + aménagement combles) avant de déterminer le type d'autorisation nécessaire. De même que pour une isolation extérieure, la modification de l'enveloppe du bâtiment doit être déclarée.
3. Ignorer les règles du PLU
Chaque PLU a ses spécificités. Certains interdisent les lucarnes sur les versants visibles depuis la rue. D'autres imposent des formes précises (jacobine uniquement) ou des dimensions maximales.
Un dossier non conforme au PLU sera systématiquement refusé. Prenez le temps de lire le règlement avant de dessiner votre projet.
4. Négliger l'avis des voisins
Même avec une autorisation en bonne et due forme, un voisin peut contester votre lucarne s'il estime qu'elle crée une vue directe sur sa propriété. Le Code civil (articles 678 et 679) impose des distances minimales pour les vues droites (1,90 m) et obliques (0,60 m).
Si votre lucarne se situe à moins de ces distances de la limite de propriété, le voisin peut demander son obturation, voire sa suppression.
5. Choisir un type de lucarne inadapté
Le choix entre lucarne jacobine, capucine, rampante ou à croupe n'est pas qu'esthétique. Chaque type a des implications techniques :
- La lucarne rampante évacue moins bien les eaux de pluie
- La lucarne capucine nécessite une charpente renforcée
- L'oeil-de-boeuf apporte peu de lumière
Tout comme pour un bow-window, le choix architectural doit tenir compte des contraintes techniques et réglementaires locales.
6. Oublier l'affichage du panneau
L'autorisation obtenue, beaucoup de propriétaires oublient d'afficher le panneau réglementaire. Or, sans affichage, le délai de recours des tiers (2 mois) ne commence jamais à courir.
Un voisin pourrait contester votre lucarne des années après sa réalisation si vous ne pouvez pas prouver l'affichage correct du panneau.
Questions fréquentes
Quelle différence entre chien-assis et lucarne ?
Le chien-assis est un type particulier de lucarne. Alors que la lucarne classique (jacobine ou capucine) a un toit qui suit la même pente que la toiture principale, le chien-assis présente une pente inversée. Cette configuration crée un effet de « dos cassé » qui dégage davantage de hauteur à l'intérieur. Le chien-assis est parfois appelé « lucarne rampante » dans certaines régions. Du point de vue administratif, les deux nécessitent la même autorisation : une déclaration préalable pour modification de toiture.
Faut-il un permis pour créer une lucarne ?
Non, dans la majorité des cas. Une simple déclaration préalable suffit car la création d'une lucarne constitue une modification de l'aspect extérieur du bâtiment. Le permis de construire devient obligatoire uniquement si la lucarne s'accompagne d'une création de surface de plancher supérieure à 20 m² (hors zone U) ou 40 m² (en zone U du PLU), ou si la surface totale de la maison après travaux dépasse 150 m² (recours à un architecte alors obligatoire).
Combien coûte la création d’une lucarne ?
Le coût varie selon le type et les dimensions. Comptez entre 5 000 et 8 000 euros pour une lucarne jacobine standard (1,20 m de large), entre 7 000 et 12 000 euros pour une lucarne capucine, et entre 4 000 et 7 000 euros pour un chien-assis. Ces prix incluent la fourniture et la pose (charpente, couverture, fenêtre, finitions). En secteur ABF, les exigences sur les matériaux (zinc, ardoise naturelle) peuvent augmenter le budget de 20 à 30 %. Ajoutez les frais d'architecte (8 à 12 % du montant) si votre projet nécessite un permis de construire.
Une lucarne crée-t-elle de la surface de plancher ?
Pas nécessairement. La lucarne elle-même est une ouverture dans la toiture. Mais si elle permet d'atteindre une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m dans des combles qui ne l'avaient pas avant, alors oui, de la surface de plancher est créée. C'est cette surface qui détermine le type d'autorisation. Si vos combles avaient déjà 1,80 m de hauteur et que la lucarne sert uniquement à apporter de la lumière, aucune surface supplémentaire n'est comptabilisée. Seule la modification de l'aspect extérieur justifie alors la déclaration préalable.
Peut-on créer une lucarne en limite de propriété ?
Techniquement oui, si le PLU l'autorise. Mais attention aux règles du Code civil sur les vues. Une lucarne créant une vue droite (regard direct perpendiculaire) sur la propriété voisine doit être à minimum 1,90 m de la limite séparative. Pour une vue oblique, la distance minimale est de 0,60 m. Si ces distances ne peuvent être respectées, la fenêtre de la lucarne devra être en verre opaque ou équipée d'un châssis fixe, ce qui limite son intérêt. Ces règles s'appliquent même avec une autorisation d'urbanisme valide.
Quel délai pour obtenir l’autorisation de créer une lucarne ?
Le délai d'instruction d'une déclaration préalable est d'1 mois à compter du dépôt du dossier complet. Ce délai passe à 2 mois si votre terrain se situe dans le périmètre d'un monument historique ou d'un site protégé (consultation de l'ABF obligatoire). À ce délai, ajoutez 2 mois de délai de recours des tiers après affichage du panneau sur le terrain. Au total, comptez 3 à 4 mois avant de pouvoir démarrer les travaux en toute sérénité juridique.
La modification d’une lucarne existante nécessite-t-elle une autorisation ?
Cela dépend de l'ampleur des modifications. Un simple remplacement de fenêtre à l'identique (mêmes dimensions, même aspect) ne nécessite aucune formalité. En revanche, si vous modifiez les dimensions de la lucarne, changez le type de couverture, ou transformez une lucarne jacobine en chien-assis, une déclaration préalable est obligatoire. De même, comme pour un bardage de façade, tout changement de matériaux visibles depuis l'extérieur modifie l'aspect du bâtiment et doit être déclaré.
Conclusion
Créer une lucarne transforme des combles sombres et inutilisables en espace de vie lumineux et agréable. Que vous optiez pour une lucarne jacobine classique, une élégante lucarne capucine, un pratique chien-assis ou un discret oeil-de-boeuf, la démarche administrative reste similaire.
À retenir :
- La déclaration préalable suffit dans 90 % des cas
- Le permis de construire s'impose uniquement si la surface créée dépasse les seuils (20 m² ou 40 m² selon la zone)
- L'architecte devient obligatoire si la surface totale de la maison dépasse 150 m² après travaux
- En secteur ABF, prévoyez 1 mois d'instruction supplémentaire et des exigences esthétiques renforcées
Avant de vous lancer, consultez systématiquement le PLU de votre commune. Certaines règles locales peuvent interdire certains types de lucarnes ou imposer des dimensions précises. Pour d'autres projets d'aménagement extérieur comme une terrasse avec pergola, un abri vélos, une pose de portail ou l'installation d'un chauffe-eau solaire, les règles varient également selon la surface et la localisation.
Prenez le temps de monter un dossier complet et conforme. Un refus d'autorisation retarde votre projet de plusieurs mois. Un accord, en revanche, vous ouvre la voie vers des combles enfin habitables et une plus-value certaine pour votre bien immobilier.
Sources : Code de l'urbanisme (articles R421-9 à R421-17, R111-22), Service-public.fr, Legifrance.gouv.fr
