Autorisations d'Urbanisme

Permis valant AEC : dossier CDAC, procédure et validité 2026

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Lorsqu’un projet commercial ou artisanal est soumis à autorisation d’exploitation commerciale (AEC) et nécessite en même temps un permis de construire, l’article L.425-4 du code de l’urbanisme prévoit une procédure unifiée : le permis de construire délivré après avis favorable de la commission départementale d’aménagement commercial (CDAC) tient lieu d’autorisation d’exploitation commerciale. Un seul dossier, une seule instruction coordonnée — le principe institué par le décret n° 2019-331 du 17 avril 2019 reste la règle en 2026.

Seuils d’assujettissement : quand la CDAC est-elle obligatoire ?

La procédure CDAC s’applique aux projets commerciaux ou artisanaux dépassant les seuils fixés par l’article L.752-1 du code de commerce :

  • 1 000 m² de surface de vente pour la création ou l’extension d’un magasin de commerce de détail ou d’un ensemble commercial.
  • 300 m² de surface de vente dans les communes de moins de 20 000 habitants, pour l’extension portant la surface totale au-delà de 1 000 m².
  • Tout projet impliquant un changement de secteur d’activité ou de surface de vente au-delà des seuils, même sans construction nouvelle.
  • Les drives, entrepôts commerciaux ouverts à la clientèle et les cinémas font l’objet de règles spécifiques mentionnées aux articles L.752-1-1 et suivants.

Sous ces seuils, aucune autorisation commerciale n’est requise : seule l’autorisation d’urbanisme (permis ou déclaration préalable) est nécessaire. Au-dessus des seuils, les deux procédures fusionnent dans le cadre du PC valant AEC.

Fondement légal : article L.425-4 du code de l’urbanisme

L’article L.425-4 du code de l’urbanisme dispose que, lorsque le projet de construction ou d’extension d’un équipement commercial est soumis à autorisation commerciale, le permis de construire tient lieu d’autorisation d’exploitation commerciale dès lors que la commission départementale d’aménagement commercial a émis un avis favorable ou que la commission nationale, saisie en appel, n’a pas émis d’avis défavorable.

Le décret n° 2019-331 du 17 avril 2019, pris en application de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ÉLAN), a réformé la composition et le fonctionnement des CDAC et précisé les modalités d’instruction coordonnée des dossiers. Ce texte a renforcé la procédure unifiée en simplifiant les formalités pour le porteur de projet tout en renforçant les critères d’analyse de la CDAC.

Constitution du dossier unique : pièces PC et AEC

Le dossier de demande de permis de construire valant AEC comprend deux volets distincts à déposer simultanément :

Volet urbanistique (PC classique) :

  • Formulaire CERFA n° 13406 (permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes) ou CERFA n° 13409 (permis de construire pour autres constructions) selon la nature du projet.
  • Plans de situation, de masse, en coupe, de façades et toitures.
  • Document d’insertion graphique, photographies.

Volet commercial (AEC), conformément aux articles R.752-4 à R.752-8 du code de commerce :

  • Formulaire de demande d’AEC précisant la nature du commerce, la surface de vente projetée, le nombre d’emplois créés.
  • Présentation du projet commercial : enseigne(s), type d’activité, horaires d’ouverture, modalités de livraison.
  • Plan de situation du projet dans l’environnement commercial existant.
  • Depuis 2020 : analyse d’impact réalisée par un organisme indépendant habilité par le préfet (voir section dédiée).

Le dépôt simultané s’effectue auprès de la mairie de la commune d’implantation. La mairie transmet le volet AEC à la CDAC dans un délai de 5 jours ouvrables.

Instruction coordonnée : rôle de la DDT et de la CDAC

Une fois le dossier déposé, l’instruction est conduite en parallèle par deux autorités :

  • La Direction Départementale des Territoires (DDT) instruit le volet urbanistique (conformité avec le PLU, règles de construction, raccordements) selon les délais de droit commun (généralement 3 mois pour un PC commercial).
  • La CDAC instruit le volet commercial. Elle est présidée par le préfet (ou son représentant) et comprend 7 élus locaux (dont le maire de la commune d’implantation et le président de la communauté de communes ou d’agglomération) et 4 personnalités qualifiées en matière de consommation, développement durable et aménagement du territoire.

La DDT ne peut pas délivrer le PC avant que la CDAC ait statué sur la demande d’AEC. L’avis de la CDAC conditionne donc la suite de la procédure urbanistique. Une coordination entre les deux services est organisée pour éviter que l’instruction urbanistique soit bouclée avant la décision commerciale, ce qui bloquerait la délivrance du permis.

Délai CDAC : 2 mois, silence vaut approbation

La CDAC dispose d’un délai de 2 mois à compter de la réception du dossier complet pour rendre son avis ou prendre sa décision. À l’expiration de ce délai sans décision, l’avis ou la décision est réputé favorable (article R.752-7 du code de commerce).

La réunion de la CDAC doit être convoquée dans les 6 semaines suivant la réception du dossier. Les membres disposent du dossier au moins 15 jours avant la séance. La décision est motivée lorsqu’elle est défavorable ou comporte des conditions.

Les critères d’évaluation de la CDAC portent sur l’impact du projet sur l’aménagement durable du territoire, notamment : animation de la vie urbaine et rurale, accessibilité en transports en commun et modes doux, préservation des paysages et environnement, diversification des emplois.

Analyse d’impact obligatoire depuis le 1er janvier 2020

Depuis le 1er janvier 2020, toute demande d’AEC soumise à la CDAC doit être accompagnée d’une analyse d’impact élaborée par un organisme indépendant habilité par le préfet de région. Cette analyse porte sur :

  • L’impact du projet sur l’animation des centres-villes et des centres de bourgs.
  • L’impact sur les pôles de centralité existants dans l’aire de chalandise.
  • Les effets sur les flux de déplacements générés (voiture, transport en commun, vélo, piétons).
  • Les conséquences sur l’emploi local et les concurrents directs dans un rayon de 30 minutes.

L’organisme habilité est désigné par le porteur de projet mais doit figurer sur la liste arrêtée par le préfet de région. Le coût de cette analyse varie entre 5 000 € et 30 000 € selon la taille et la complexité du projet. Elle est jointe au dossier de demande et est mise à disposition du public lors de l’instruction.

Recours devant la CNAC : délai et effets

La décision de la CDAC peut faire l’objet d’un recours devant la Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC) dans un délai d’un mois suivant la notification de la décision. Peuvent introduire ce recours : le demandeur, le préfet, tout membre de la CDAC, et tout professionnel dont l’activité est susceptible d’être affectée par le projet.

La CNAC se prononce dans un délai de 4 mois. Son avis se substitue à celui de la CDAC. Si la CNAC émet un avis défavorable — même après que la CDAC avait rendu un avis favorable —, cet avis défavorable rend le PC valant AEC illégal dans sa composante commerciale, ainsi que l’a précisé le Conseil d’État dans un arrêt du 7 avril 2026 (n° 497595) relatif aux ORT et à l’artificialisation des sols.

En cas de recours CNAC, la DDT suspend l’instruction du volet urbanistique jusqu’à la décision de la CNAC. La Direction générale des entreprises (DGE) publie les bilans annuels d’activité de la CNAC.

Délivrance du PC valant AEC : forme et publicité

Lorsque la CDAC (ou la CNAC en appel) a émis un avis favorable, la DDT peut délivrer le permis de construire. Celui-ci mentionne expressément qu’il vaut autorisation d’exploitation commerciale. Deux régimes de publicité distincts s’appliquent alors :

  • Affichage sur le terrain : panneau de chantier mentionnant la nature du projet, la surface de vente autorisée, le nom du porteur de projet et les références de l’autorisation (obligatoire pendant toute la durée des travaux et 2 mois minimum).
  • Publication de la décision au recueil des actes administratifs de la préfecture, déclenchant le délai de recours des tiers (2 mois à compter de la date d’affichage ininterrompu).

Le PC valant AEC est affiché en mairie et consultable via le service en ligne dédié sur service-public.fr. Toute personne ayant un intérêt à agir peut former un recours contentieux devant le tribunal administratif dans le délai de 2 mois suivant l’affichage.

Validité de l’AEC liée au PC : nouvelles règles 2024

Un décret du 30 décembre 2024 a modifié les règles de validité de l’AEC intégrée au permis de construire. Désormais :

  • L’AEC expire 1 an après la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (DAACT), si les travaux sont achevés dans les délais prescrits.
  • La validité maximale est de 7 ans à compter de la date à laquelle le PC valant AEC est devenu définitif (expiration du délai de recours contentieux ou décision juridictionnelle confirmant la légalité).
  • En cas de non-ouverture du commerce dans le délai imparti, l’exploitant doit redéposer une demande d’AEC auprès de la CDAC.

Ces nouvelles règles visent à lutter contre les autorisations commerciales obtenues mais non exploitées, qui faussent l’analyse de l’offre commerciale sur un territoire. La documentation du ministère de la Cohésion des territoires précise les conditions d’application de ces nouveaux délais. Les zones d’éligibilité au taux réduit de CDAC (communes en opération de revitalisation de territoire – ORT) sont consultables sur le Géoportail de l’Urbanisme, qui recense les PLU et périmètres ORT commune par commune.

Questions fréquentes sur le PC valant AEC

Tous les projets commerciaux nécessitent-ils un passage en CDAC ?

Non. Seuls les projets dépassant les seuils fixés par l’article L.752-1 du code de commerce (généralement 1 000 m² de surface de vente) ou situant leur extension au-delà de ces seuils sont soumis à la CDAC. En dessous, une autorisation d’urbanisme classique (PC ou DP) suffit, sans procédure commerciale.

Peut-on déposer les deux dossiers séparément ?

Non. Depuis le décret n° 2019-331 du 17 avril 2019, pour les projets soumis simultanément à PC et AEC, le dossier doit être unique et déposé en une seule fois auprès de la mairie. La mairie transmet ensuite le volet commercial à la CDAC. Un dépôt séparé serait irrecevable.

Que se passe-t-il si la CDAC dépasse le délai de 2 mois ?

Si la CDAC ne s’est pas prononcée dans le délai de 2 mois à compter de la réception du dossier complet, sa décision est réputée favorable. La DDT peut alors poursuivre l’instruction du volet urbanistique et délivrer le PC valant AEC. Ce mécanisme d’approbation tacite garantit la sécurité juridique du porteur de projet.

Qui peut contester un PC valant AEC devant la CNAC ?

Le recours devant la CNAC peut être introduit par : le demandeur, le préfet, tout membre de la CDAC, et tout professionnel dont l’activité est susceptible d’être affectée par le projet. Le délai est d’un mois à compter de la notification de la décision CDAC. La CNAC dispose de 4 mois pour se prononcer.

L’avis défavorable de la CNAC annule-t-il automatiquement le PC ?

Non automatiquement, mais cet avis défavorable rend le PC valant AEC illégal dans sa composante commerciale. Il peut conduire à l’annulation du permis par le tribunal administratif si un recours contentieux est introduit. Le Conseil d’État a précisé en 2026 que l’illégalité ne modifie pas la qualification de l’acte, qui demeure un permis de construire.

L’analyse d’impact est-elle obligatoire pour toutes les demandes en CDAC ?

Oui, depuis le 1er janvier 2020, toute demande d’AEC soumise à la CDAC doit être accompagnée d’une analyse d’impact réalisée par un organisme indépendant habilité par le préfet de région. Cette analyse porte notamment sur l’impact du projet sur les centres-villes et les flux de déplacements.

Quelle est la durée de validité de l’AEC intégrée au PC ?

Depuis le décret du 30 décembre 2024, l’AEC expire un an après la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (DAACT), avec une validité maximale de 7 ans à compter de la date à laquelle le PC valant AEC est devenu définitif. Ces règles remplacent l’ancien régime qui liait la validité au permis de construire seul.

Aller plus loin sur les autorisations ERP et locaux commerciaux

Le permis valant AEC s’inscrit dans un cadre plus large de réglementation des établissements recevant du public et des locaux commerciaux. Ces articles détaillent les procédures complémentaires à connaître pour un projet commercial :