ESRIS, SIS, ERP : diagnostic pollution sols obligatoire vente terrain
L’article L. 125-7 du Code de l’environnement, introduit par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, impose au vendeur ou bailleur d’un terrain inscrit en Secteur d’Information sur les Sols (SIS) d’annexer un document d’information sur la pollution des sols à la promesse et à l’acte de vente. Depuis l’arrêté du 13 juillet 2018, ce document est intégré à l’État des Risques et Pollutions (ERP) — qui a remplacé l’ancien ESRIS — et doit être établi moins de 6 mois avant la signature de l’acte. En cas d’omission, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou une réduction du prix dans les deux ans suivant la découverte de la pollution.
La vérification s’effectue gratuitement via l’outil ERRIAL sur Géorisques.gouv.fr, qui génère automatiquement l’ERP à partir du numéro de parcelle cadastrale. Aucun diagnostiqueur certifié n’est requis pour ce volet, contrairement au DPE.
Cet article présente le cadre réglementaire général applicable à la vente de terrain en SIS. Il ne remplace pas la consultation d’un notaire ou d’un avocat spécialisé en droit immobilier pour votre situation spécifique.
L. 125-7 du Code de l’environnement : le fondement légal de l’information sols
La loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 a créé les Secteurs d’Information sur les Sols et l’obligation d’information attachée. Aux termes de l’article L. 125-7 du Code de l’environnement (Légifrance) : « Lorsqu’un terrain situé en secteur d’information sur les sols […] fait l’objet d’un contrat de vente ou de location, le vendeur ou le bailleur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ou le locataire. »
Le champ d’application est large : tout terrain bâti ou non bâti, vendu ou loué, dès lors qu’il est inscrit dans un SIS délimité par arrêté préfectoral. L’obligation couvre les terrains à bâtir, les parcelles agricoles, les terrains non constructibles et les immeubles bâtis situés dans un SIS. Elle concerne la vente comme la location.
Cette obligation est distincte de celle prévue par l’article L. 125-5, qui traite des risques naturels et technologiques (Plan de Prévention des Risques). Les deux s’additionnent : un terrain simultanément en zone PPR et en SIS requiert un ERP couvrant les deux volets dans le même formulaire officiel.
L’article L. 125-7 alinéa 4 précise les voies de recours ouvertes à l’acquéreur si une pollution est découverte après la vente : il peut demander la résolution du contrat ou, à son choix, une réduction du prix, dans un délai de deux ans à compter de la découverte effective de la pollution — non de la date de l’acte. Ce délai court à partir du moment où l’acquéreur a eu connaissance réelle de la contamination, ce qui peut intervenir des années après la signature.
ESRIS, ERNMT, ERP : chronologie du document d’information (2003-2026)
La réglementation sur l’information des acquéreurs en matière de risques et de pollution des sols a connu plusieurs évolutions depuis 2003 :
- 2003-2006 : obligation créée par la loi du 30 juillet 2003 relative aux risques technologiques et naturels — aucun document standardisé encore
- 2006-2014 : l’ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques), couvrant uniquement les risques naturels et technologiques, sans volet pollution des sols
- 2014-2018 : l’ESRIS (État des Servitudes « Risques » et d’Information sur les Sols), créé par la loi ALUR, intègre les SIS de l’article L. 125-7 — première prise en compte réglementaire de la pollution des sols dans l’information des acquéreurs
- Depuis le 3 août 2018 : l’ERP (État des Risques et Pollutions), introduit par un arrêté du 13 juillet 2018 — remplace définitivement l’ESRIS, ajoute le risque radon (directive Euratom), adopte le formulaire unique
- Depuis le 1er janvier 2023 : le décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 réforme le dispositif — remise obligatoire dès la première visite, ajout du recul du trait de côte, mise à jour du formulaire officiel via ERRIAL
En pratique, le terme « ESRIS » est encore parfois utilisé par certains vendeurs ou agences par habitude, mais le document légalement requis depuis août 2018 est exclusivement l’ERP. Une ESRIS antérieure à cette date n’est plus recevable.
SIS (Secteur d’Information sur les Sols) : définition et délimitation préfectorale
Un SIS est une zone délimitée par arrêté préfectoral dans laquelle l’État dispose d’éléments permettant de conclure qu’une pollution des sols est présente ou probable en raison d’une activité humaine passée — site industriel, ancienne décharge, pollution diffuse, garage ou station-service désaffectés.
La liste des SIS par département est établie et mise à jour périodiquement par les DREAL (Directions régionales de l’environnement, de l’aménagement et du logement). Elle est publiée via le système d’information géographique national Géorisques. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) peut parfois mentionner des contraintes SIS dans les documents graphiques ou le rapport de présentation, mais Géorisques reste la source réglementaire de référence.
Il faut distinguer le SIS de deux bases complémentaires, qui ont une portée juridique différente :
- SIS : zonage réglementaire, délimité par arrêté préfectoral — déclenche l’obligation légale L. 125-7. Un terrain en SIS doit obligatoirement faire l’objet de l’information sols dans l’ERP.
- BASIAS : inventaire historique des anciens sites industriels et activités de service — informatif, sans valeur réglementaire directe pour l’obligation L. 125-7. Signale que des activités potentiellement polluantes ont eu lieu sur le site ou à proximité.
- BASOL : base des sites et sols pollués faisant l’objet d’une action publique — contamination confirmée en cours de traitement ou de surveillance par les pouvoirs publics.
Un terrain peut figurer en BASIAS sans être inscrit dans un SIS : dans ce cas, l’obligation stricte de l’article L. 125-7 ne s’applique pas formellement. Mais le vendeur qui a connaissance d’une pollution via BASIAS et ne la communique pas reste exposé à une action pour dol par réticence (art. 1137 du Code civil), car la connaissance d’un risque potentiel crée une obligation morale d’information renforcée.
Vérifier si un terrain est en SIS : les sources officielles en 2026
Avant toute signature de compromis ou de promesse de vente, le vendeur — et l’acquéreur — a intérêt à vérifier l’inscription du terrain dans un SIS via les sources officielles suivantes :
- Géorisques (georisques.gouv.fr) : carte interactive des SIS, PPR, zones sismiques et niveaux radon — recherche par adresse ou numéro de parcelle cadastrale
- ERRIAL (errial.georisques.gouv.fr) : service en ligne officiel du ministère de la Transition écologique — génère automatiquement l’ERP complet en PDF téléchargeable, gratuit, à partir de la parcelle
- Arrêté préfectoral SIS : disponible en préfecture ou à la DDT (Direction Départementale des Territoires) du département concerné — délimitation cartographique précise et date de publication
- BASIAS : rubrique « inventaire historique des sites industriels » sur Géorisques — vérification des activités antérieures polluantes sur le terrain ou ses abords
- BASOL (basol.developpement-durable.gouv.fr) : vérifier si le terrain ou ses abords immédiats font l’objet d’une action publique de dépollution en cours
Si aucune de ces sources ne signale le terrain dans un SIS, l’obligation spécifique de l’article L. 125-7 ne s’applique pas. L’ERP pour les risques naturels et technologiques (art. L. 125-5) reste néanmoins obligatoire si la commune est couverte par un PPR approuvé ou prescrit.
Pour l’acquéreur, vérifier soi-même via ERRIAL avant la signature du compromis est recommandé, même si le vendeur a fourni un ERP valide. Cette vérification indépendante permet de confirmer que le document correspond bien à la parcelle acquise et qu’il n’est pas périmé.
Contenu obligatoire de l’ERP volet sols : articles R. 125-26 et R. 125-27
Les articles R. 125-26 et R. 125-27 du Code de l’environnement (modifiés par le décret 2022-1289, en vigueur depuis le 1er janvier 2023) définissent le contenu obligatoire du document d’information sur la pollution des sols annexé à l’ERP :
- Date d’établissement du document — point de départ du délai de validité de 6 mois
- Référence de la ou des parcelles cadastrales concernées par la vente ou la location
- Référence de l’arrêté préfectoral SIS applicable au terrain et sa date de publication
- Extrait cartographique issu du système d’information géographique préfectoral (Géorisques)
- Mention des dispositions de l’article L. 556-2 du Code de l’environnement : si le terrain est en SIS et qu’un projet de construction est prévu, une étude géotechnique G1 ES est obligatoire avant les travaux
Ce document est intégré dans le formulaire ERP unique accessible via ERRIAL. Le vendeur ou bailleur le complète lui-même — aucun diagnostiqueur certifié n’est requis pour ce volet, contrairement au DPE. Le coût est nul si réalisé directement via Géorisques.
Selon la fiche F12239 de Service-Public.fr, l’ERP doit être annexé à la fois à la promesse de vente (compromis ou promesse unilatérale) et à l’acte authentique de vente signé chez le notaire. Pour les locations, il figure dans le dossier de diagnostic technique (DDT) annexé au bail.
Délai de validité de l’ERP et moment de remise : dès la première visite
Depuis le décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022, applicable au 1er janvier 2023, deux règles renforcent les obligations de remise de l’ERP :
- Remise dès la première visite : le vendeur ou bailleur doit remettre l’ERP au candidat acquéreur ou locataire lors de la première visite du bien — et non plus seulement lors de la signature de la promesse
- Validité de 6 mois maximum : l’ERP doit avoir été établi dans les 6 mois précédant la date de signature de l’acte concerné (promesse ou acte authentique)
En pratique, si le délai entre la signature du compromis et l’acte authentique dépasse 6 mois — situation fréquente lors de ventes conditionnées à l’obtention d’un permis de construire ou d’un accord de crédit —, un nouvel ERP doit être établi avant l’acte définitif. Le notaire refusera généralement d’instrumenter avec un ERP périmé. Cette situation impose parfois au vendeur d’actualiser l’ERP deux fois : une première fois lors du compromis, une seconde avant l’acte.
Par ailleurs, depuis le décret 2022-1289, toute annonce immobilière de vente ou de location (en ligne ou sur support papier) doit obligatoirement comporter la mention : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » — quelle que soit la situation du bien au regard des SIS.
BASIAS et BASOL : consultation complémentaire même hors SIS
La consultation de BASIAS et de BASOL est pertinente même si le terrain n’est pas inscrit dans un SIS. Pour au moins deux raisons.
BASIAS (Base des Anciens Sites Industriels et Activités de Service) recense les sites ayant accueilli une activité industrielle ou de service potentiellement polluante : tanneries, imprimeries, fonderies, garages, stations-service, blanchisseries, décharges. Un terrain adjacent à un site BASIAS sans inscription en SIS peut présenter des contaminations réelles non encore cartographiées par l’État. Le vendeur — particulièrement le vendeur professionnel (marchand de biens, promoteur) — qui a connaissance d’une inscription BASIAS et ne la communique pas est exposé à une action pour dol par réticence sur le fondement de l’article 1137 du Code civil. Les tribunaux retiennent la responsabilité du vendeur informé, même en l’absence de SIS formalisé.
BASOL recense les sites pour lesquels une pollution avérée fait l’objet d’un suivi ou d’une action des pouvoirs publics : diagnostic réalisé, plan de gestion en cours, restriction d’usage imposée. La présence d’un terrain dans BASOL constitue un signal d’alerte fort, même sans SIS. Selon l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement), la consultation systématique de ces bases est recommandée lors de tout achat de terrain, quelle que soit son inscription réglementaire.
Pour le vendeur : vérifier BASIAS et BASOL avant la mise en vente permet d’anticiper les questions de l’acquéreur et du notaire, de quantifier une éventuelle décote et d’éviter une surprise judiciaire post-cession. Pour l’acquéreur, cette vérification préventive réduit le risque d’acquérir un terrain à dépolluer à ses frais.
Obligation d’étude de sol G1 ES en zone SIS : article L. 556-2
L’article L. 556-2 du Code de l’environnement impose une obligation complémentaire lorsqu’un terrain inscrit en SIS est cédé en vue d’un projet de construction : le vendeur doit fournir à l’acquéreur une étude géotechnique de type G1 ES (étude préalable de Site et Sol, phase Études de Site), réalisée par un bureau d’études géotechniques spécialisé.
Cette étude géotechnique G1 de site en zone SIS :
- Caractérise la nature géologique et l’état de pollution potentielle du sol
- Évalue les risques pour les futurs occupants, les riverains et l’environnement
- Conditionne, le cas échéant, les mesures de dépollution préalables à la construction
- Est exigée lors du dépôt de la demande de permis de construire si le terrain est en SIS
L’obligation G1 ES en SIS ne se confond pas avec l’étude G1 PGC exigée par la loi ELAN dans les zones exposées au retrait-gonflement des argiles. Ces deux obligations relèvent de textes et de risques distincts :
- G1 ES en SIS : art. L. 556-2 Code de l’environnement — pollution des sols, risque sanitaire, loi ALUR
- G1 PGC loi ELAN : décret 2019-495 — risque géotechnique argile, retrait-gonflement des sols
Si le vendeur n’a pas réalisé l’étude G1 ES avant la cession d’un terrain en SIS destiné à la construction, c’est l’acquéreur devenu propriétaire qui en supporte le coût, avec un recours possible contre le vendeur pour manquement à l’obligation d’information si l’omission est avérée.
Sanctions du vendeur en cas de défaut d’information sur la pollution des sols
Le défaut d’information sur la pollution des sols expose le vendeur à plusieurs régimes de responsabilité, dont certains peuvent conduire à l’annulation totale de la vente.
1. Résolution du contrat (annulation de la vente) : selon l’article L. 125-7 al. 4 du Code de l’environnement, si une pollution est découverte qui rend le terrain impropre à l’usage prévu dans l’acte ou à son usage normal dans les deux ans suivant la découverte, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente. Le prix est restitué intégralement, le vendeur reprend le terrain pollué à sa charge.
2. Réduction du prix (action estimatoire) : l’acquéreur peut préférer conserver le terrain et obtenir une réduction du prix proportionnelle au coût estimé des travaux de dépollution. Cette action est fréquemment retenue en pratique, notamment lorsque l’acquéreur a déjà engagé des travaux ou qu’il ne souhaite pas dénouer la transaction.
3. Dommages-intérêts pour dol : si le vendeur avait connaissance de la pollution — inscription BASIAS, études antérieures, ancienne activité industrielle personnelle — et ne l’a pas communiquée, l’acquéreur peut invoquer le dol par réticence (art. 1137 du Code civil). Les dommages-intérêts peuvent couvrir le coût total de dépollution, la perte de jouissance, les frais de construction déjà réalisés sur un sol pollué, et les frais de procédure. La jurisprudence est particulièrement sévère à l’égard des vendeurs professionnels — promoteurs, marchands de biens — présumés connaître l’état des sols en raison de leur activité.
4. Résolution amiable : en pratique, les parties préfèrent souvent éviter la procédure judiciaire. Un avenant au compromis prévoyant une décote du prix et la prise en charge des études ou travaux de dépollution par le vendeur est une solution couramment négociée devant notaire. À noter : l’absence d’ERP valide ou un ERP périmé de plus de 6 mois constitue à lui seul un manquement à l’obligation d’information, indépendamment de la présence réelle de pollution sur le terrain.
L’ministère de la Transition écologique publie les guides IAL (Information Acquéreurs et Locataires) précisant les obligations des vendeurs selon le type de risque et le formulaire ERP applicable.
Questions fréquentes sur l’ERP et la pollution des sols lors d’une vente
L’ERP volet sols est-il obligatoire pour tous les terrains ou seulement ceux en SIS ?
L’obligation spécifique à la pollution des sols (art. L. 125-7 Code de l’environnement) s’applique uniquement aux terrains inscrits en SIS par arrêté préfectoral. Hors SIS, le volet sols de l’ERP n’est pas requis. En revanche, si la commune est couverte par un Plan de Prévention des Risques approuvé ou prescrit, le volet risques naturels et technologiques (art. L. 125-5) reste obligatoire quelle que soit la situation au regard des SIS.
Qui établit l’ERP : le vendeur, un diagnostiqueur certifié ou le notaire ?
Le vendeur ou le bailleur établit lui-même l’ERP via l’outil ERRIAL sur Géorisques.gouv.fr — sans diagnostiqueur certifié ni coût. La certification n’est exigée pour aucun volet de l’ERP, contrairement au DPE, au diagnostic plomb ou au bilan termites. Le notaire vérifie la présence du document dans le dossier, mais la responsabilité de son exactitude et de sa validité repose entièrement sur le vendeur.
Un ERP signé lors du compromis reste-t-il valable 7 mois plus tard pour l’acte définitif ?
Non. La validité maximale d’un ERP est de 6 mois avant la date de signature de l’acte (promesse ou acte authentique). Si plus de 6 mois se sont écoulés entre la date d’établissement de l’ERP et la date de l’acte définitif, un nouvel ERP doit être établi. C’est une situation fréquente lors de ventes longues conditionnées à l’obtention d’un permis ou d’un financement, qui peut imposer au vendeur deux actualisations successives.
Un terrain non bâti (nu) est-il soumis à l’ERP ?
Oui. L’article L. 125-7 du Code de l’environnement vise explicitement les terrains, qu’ils soient bâtis ou non bâtis. Un terrain à bâtir, un terrain agricole ou un terrain non constructible situé en SIS sont soumis à la même obligation d’information que les logements ou locaux commerciaux. L’obligation couvre la vente et la location.
Quelle est la différence entre BASIAS et un SIS ?
BASIAS est un inventaire historique des anciens sites industriels et activités de service — informatif, sans valeur réglementaire directe pour l’obligation L. 125-7. Le SIS est un zonage réglementaire créé par arrêté préfectoral qui déclenche l’obligation légale d’information sur la pollution des sols. Un terrain peut figurer en BASIAS sans être en SIS (pas d’obligation directe mais risque de dol si pollution connue), et inversement.
Combien coûte l’ERP et faut-il un professionnel agréé ?
L’ERP est gratuit si le vendeur le complète lui-même via ERRIAL (errial.georisques.gouv.fr). Aucun diagnostiqueur certifié n’est requis pour l’ERP — le vendeur engage sa responsabilité en le remplissant. Des prestataires en ligne proposent ce service pour 15 à 50 euros. Pour les biens bâtis, l’ERP s’intègre dans le dossier de diagnostic technique (DDT) qui lui, nécessite plusieurs diagnostics certifiés (DPE, amiante, plomb selon les cas).
L’obligation ERP s’applique-t-elle aussi à la location d’un terrain en SIS ?
Oui. L’article L. 125-7 du Code de l’environnement vise les contrats de vente et les contrats de location. Le bailleur d’un terrain inscrit en SIS doit informer son locataire par écrit, de la même manière que le vendeur. Cette obligation est fréquemment méconnue pour les baux ruraux ou les baux de terrain nu, mais elle reste légalement exigible et sa violation expose aux mêmes sanctions.
Aller plus loin sur la vente de terrain et les études de sol
La conformité d’une vente de terrain en zone SIS ne se limite pas à l’ERP. Les études géotechniques — pollution des sols, risques argileux, fondations — conditionnent la valeur constructive et juridique du terrain. Pour approfondir chaque obligation :
