Les Étapes avec le Géomètre et le Notaire pour Construire sa Maison
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Avant même de penser aux plans ou au permis de construire, deux professionnels sont incontournables dans tout projet de construction : le géomètre-expert et le notaire. Le premier délimite précisément votre terrain et établit les documents techniques. Le second sécurise juridiquement l'acquisition et vérifie la constructibilité.
Beaucoup de particuliers font ces démarches dans le désordre, ce qui génère des retards, des surcoûts, voire des mauvaises surprises (terrain non constructible, limites contestées…). Voici la chronologie idéale et le rôle exact de chaque intervenant, de la recherche de terrain jusqu'à l'obtention du permis de construire.
Sommaire
- Pourquoi géomètre et notaire sont indispensables
- Le géomètre-expert : rôle et interventions
- Le notaire : sécuriser l'achat du terrain
- Chronologie idéale d'un projet de construction
- Coûts des interventions
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Pourquoi géomètre et notaire sont indispensables
Construire une maison nécessite un terrain dont les limites sont certaines et la propriété incontestable. C'est là qu'interviennent ces deux professionnels aux rôles complémentaires.
Le géomètre-expert : la dimension technique
Le géomètre-expert est un officier ministériel spécialisé dans la mesure et la délimitation des propriétés foncières. Lui seul peut établir des documents ayant valeur juridique concernant les limites d'un terrain.
Ses interventions courantes :
- Bornage : matérialisation des limites de propriété
- Plan topographique : relevé du terrain (altimétrie, constructions, réseaux)
- Division parcellaire : découpage d'un terrain en plusieurs lots
- Plan de masse : document technique pour le permis de construire
Le notaire : la dimension juridique
Le notaire authentifie les actes de vente et vérifie la régularité juridique de la transaction. Il s'assure que le terrain est bien constructible et que le vendeur est légitime.
Ses interventions courantes :
- Certificat d'urbanisme : demande et analyse
- Compromis de vente : rédaction et signature
- Acte de vente : transfert de propriété
- Vérification des servitudes : droits de passage, réseaux…
Le géomètre-expert : rôle et interventions
Le bornage : définir les limites de votre terrain
Le bornage est l'opération par laquelle le géomètre-expert matérialise les limites d'un terrain par des bornes physiques (plots en béton, piquets métalliques). C'est un acte contradictoire : les propriétaires voisins doivent être présents ou représentés.
Quand le bornage est-il obligatoire ?
Le bornage n'est pas légalement obligatoire pour construire, mais il est vivement recommandé dans ces situations :
| Situation | Bornage conseillé ? |
|---|---|
| Achat de terrain nu | Indispensable |
| Construction proche des limites | Indispensable |
| Division de terrain | Obligatoire |
| Litige avec un voisin | Obligatoire (peut être demandé en justice) |
| Terrain déjà borné (bornes visibles) | Pas nécessaire |
Le procès-verbal de bornage est un document juridique qui fixe définitivement les limites. Il est signé par tous les propriétaires concernés et publié au service de la publicité foncière.
Le relevé topographique
Le relevé topographique est une cartographie précise du terrain comprenant :
- Les courbes de niveau (altimétrie)
- Les constructions existantes
- La végétation significative
- Les réseaux apparents (regards, poteaux…)
- Les accès et voiries
Ce document est indispensable pour :
- Concevoir un projet adapté au terrain
- Établir le plan de masse pour le permis de construire
- Calculer les terrassements nécessaires
Le plan de masse
Pour le permis de construire, le géomètre peut réaliser un plan de masse coté professionnel. Ce document indique :
- L'implantation précise de la future construction
- Les distances aux limites séparatives
- Les niveaux altimétriques (terrain naturel, plancher fini)
- Les accès et stationnements
- Les raccordements aux réseaux
Si vous réalisez vous-même votre dossier, consultez les exemples de plans de masse annotés pour comprendre le niveau de détail attendu.
Division parcellaire et lotissement
Si vous achetez une partie de terrain (vente d'une parcelle par le propriétaire), le géomètre réalise :
- Document d'arpentage : plan de division pour le cadastre
- Bornage des nouveaux lots : matérialisation des nouvelles limites
- Calcul des surfaces : superficie exacte de chaque lot
Cette division peut nécessiter une déclaration préalable ou un permis d'aménager (lotissement) selon qu'elle crée ou non des voies communes.
Le notaire : sécuriser l'achat du terrain
Le certificat d'urbanisme : vérifier la constructibilité
Avant d'acheter un terrain, demandez un certificat d'urbanisme (CU). C'est un document officiel délivré par la mairie qui vous informe sur les règles applicables.
Les deux types de CU :
| Type | Contenu | Utilité |
|---|---|---|
| CUa (informatif) | Règles d'urbanisme, taxes, servitudes | Connaître les contraintes |
| CUb (opérationnel) | Avis sur la faisabilité d'un projet précis | Sécuriser un achat |
Le CU est valable 18 mois. Pendant cette durée, les règles d'urbanisme sont "gelées" : même si le PLU change, votre projet reste soumis aux règles indiquées dans le CU.
Le notaire intègre généralement une demande de CU dans le processus de vente, ou vous accompagne pour l'obtenir.
Le compromis de vente
Le compromis (ou promesse synallagmatique de vente) est l'avant-contrat qui engage vendeur et acheteur. Le notaire y inclut des conditions suspensives essentielles :
- Obtention du prêt bancaire
- Délivrance d'un CU positif
- Obtention du permis de construire (optionnel mais recommandé)
- Résultat satisfaisant du bornage
Conseil terrain : ne signez jamais de compromis sans condition suspensive liée au CU. Un terrain classé en zone agricole ou naturelle du PLU n'est pas constructible.
Les vérifications du notaire
Avant la vente, le notaire vérifie :
- Titre de propriété : le vendeur est-il bien propriétaire ?
- Hypothèques : le terrain est-il grevé de dettes ?
- Servitudes : droits de passage, réseaux, vues…
- Urbanisme : zonage PLU, règles de construction
- Risques naturels : état des risques (ERNMT)
Ces vérifications protègent l'acheteur contre les mauvaises surprises.
L'acte de vente définitif
L'acte authentique est signé chez le notaire, généralement 2 à 3 mois après le compromis. Il transfère officiellement la propriété du terrain. À ce moment :
- Vous payez le solde du prix
- Le notaire vous remet les clés (ou l'accès)
- Il procède à la publication au service de la publicité foncière
- Vous êtes officiellement propriétaire
Chronologie idéale d'un projet de construction
Voici l'enchaînement optimal des démarches, du repérage du terrain jusqu'au permis de construire.
Phase 1 : Recherche et sélection (1-3 mois)
| Semaine | Action | Intervenant |
|---|---|---|
| S1-S4 | Recherche de terrains | Vous, agences, particuliers |
| S5 | Visite terrain sélectionné | Vous |
| S5 | Demande CUa informatif | Mairie (gratuit) |
| S6-S8 | Réception CU et analyse | Notaire |
Phase 2 : Sécurisation (1-2 mois)
| Semaine | Action | Intervenant |
|---|---|---|
| S9 | Demande de bornage | Géomètre-expert |
| S10 | Signature compromis avec conditions suspensives | Notaire |
| S11-S14 | Bornage contradictoire | Géomètre + voisins |
| S12-S16 | Demande de prêt | Banque |
Phase 3 : Conception et dépôt (2-3 mois)
| Semaine | Action | Intervenant |
|---|---|---|
| S15 | Relevé topographique | Géomètre |
| S16-S20 | Conception du projet | Architecte ou vous |
| S20 | Attestation RE2020 (dépôt PC) | Thermicien |
| S21 | Dépôt permis de construire | Mairie |
| S21-S29 | Instruction du permis | Mairie (2 mois) |
Phase 4 : Finalisation (1 mois)
| Semaine | Action | Intervenant |
|---|---|---|
| S29 | Obtention permis de construire | Mairie |
| S30 | Signature acte de vente définitif | Notaire |
| S30 | Affichage du permis sur le terrain | Vous |
| S30-S38 | Purge du délai de recours des tiers | 2 mois |
Durée totale typique : 8 à 10 mois de la recherche de terrain au début des travaux.
Coûts des interventions
Honoraires du géomètre-expert
| Prestation | Fourchette de prix |
|---|---|
| Bornage simple (4 bornes) | 800 € à 1 500 € |
| Bornage complexe (terrain irrégulier, nombreux voisins) | 1 500 € à 3 000 € |
| Relevé topographique | 500 € à 1 200 € |
| Plan de masse pour PC | 300 € à 800 € |
| Document d'arpentage (division) | 400 € à 800 € |
| Division parcellaire complète | 1 500 € à 3 500 € |
Conseil : demandez un devis détaillé avant toute intervention. Les tarifs varient selon la surface du terrain, sa complexité et la région.
Frais de notaire
Pour l'achat d'un terrain, les "frais de notaire" représentent environ 7 à 8% du prix d'achat (terrain neuf ou ancien). Ils comprennent :
| Poste | Part approximative |
|---|---|
| Droits de mutation (taxes) | 5,80% |
| Émoluments du notaire | 1 à 1,5% |
| Frais divers (cadastre, hypothèques…) | 0,5% |
Exemple : pour un terrain à 80 000 €, comptez environ 6 000 à 6 500 € de frais de notaire.
Budget global "foncier"
Pour un terrain de 500 m² à 100 000 € :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix du terrain | 100 000 € |
| Frais de notaire (7,5%) | 7 500 € |
| Bornage | 1 200 € |
| Relevé topographique | 800 € |
| Plan de masse | 500 € |
| Total acquisition | 110 000 € |
Erreurs à éviter
Erreur n°1 : Acheter sans CU opérationnel
Le piège : "Le terrain est en zone constructible, ça suffit."
La réalité : Un terrain peut être en zone U (urbaine) du PLU mais soumis à des contraintes rédhibitoires (servitude de passage empêchant la construction, règle d'emprise limitant la surface…). Le CU opérationnel vérifie la faisabilité de VOTRE projet.
Erreur n°2 : Signer le compromis avant le bornage
Le piège : Faire confiance aux limites "visibles" (haies, clôtures).
La réalité : Les clôtures existantes ne correspondent pas toujours aux limites cadastrales. Un bornage révèle parfois des écarts de plusieurs mètres – dans un sens ou dans l'autre. Exigez le bornage comme condition suspensive ou avant la signature.
Erreur n°3 : Négliger les servitudes
Le piège : Ne pas lire les annexes de l'acte de vente.
La réalité : Une servitude de passage, un droit de vue, une canalisation traversant le terrain peuvent impacter votre projet. Le notaire les identifie, mais c'est à vous de mesurer leur impact sur votre construction.
Erreur n°4 : Sous-estimer les délais
Le piège : "Je signe le compromis, j'ai le permis dans 2 mois, je commence les travaux."
La réalité : Entre le compromis et le début des travaux, comptez minimum 4 à 6 mois (obtention CU, bornage, conception projet, dépôt PC, instruction, purge recours, acte définitif). Planifiez large.
Erreur n°5 : Confondre plan de masse et relevé topographique
Le piège : Demander au géomètre "un plan pour le permis".
La réalité : Le relevé topographique décrit le terrain existant. Le plan de masse montre le projet d'implantation. Ce sont deux documents différents. Le relevé sert à établir le plan de masse.
Questions fréquentes
Le bornage est-il obligatoire avant de construire ?
Non, le bornage n'est pas légalement obligatoire pour obtenir un permis de construire. En revanche, il est fortement recommandé pour éviter les litiges avec les voisins. Si vous construisez à moins de 3 m des limites (distance courante dans les PLU), un bornage vous protège contre toute contestation. De plus, un voisin peut exiger un bornage à tout moment (article 646 du Code civil), y compris après vos travaux.
Quand faire intervenir le géomètre ?
Faites intervenir le géomètre-expert avant la signature de l'acte de vente définitif, idéalement dès le compromis signé. Le bornage peut prendre 3 à 6 semaines (disponibilité du géomètre + convocation des voisins). Prévoyez également le relevé topographique avant de finaliser les plans de votre maison : c'est la base technique sur laquelle l'architecte ou le dessinateur travaillera.
Le notaire vérifie-t-il la constructibilité du terrain ?
Oui, le notaire vérifie les zones constructibles du PLU et les servitudes. Il peut demander un certificat d'urbanisme pour confirmer la constructibilité. Cependant, le notaire n'est pas urbaniste : il vérifie les aspects juridiques, pas la faisabilité technique de votre projet. Pour une validation complète, obtenez un CU opérationnel (CUb) qui prend en compte votre projet spécifique.
Combien coûte un bornage de terrain ?
Le bornage coûte entre 800 € et 3 000 € selon la complexité. Un terrain rectangulaire avec 2 voisins coopératifs sera borné pour 800-1 200 €. Un terrain irrégulier avec 5 riverains et des limites contestées peut atteindre 2 500-3 000 €. Le géomètre établit un devis après étude du dossier cadastral. Les frais sont généralement partagés entre les propriétaires concernés, sauf accord contraire.
Peut-on commencer les travaux avant l’acte de vente ?
Non, vous ne pouvez pas commencer les travaux avant d'être propriétaire du terrain (acte de vente signé). Cependant, vous pouvez déposer le permis de construire dès la signature du compromis si vous disposez d'une attestation du vendeur vous autorisant à déposer. Le permis sera accordé sous réserve de la finalisation de la vente. Cette stratégie permet de gagner 2 mois sur le planning global.
Comment choisir son géomètre-expert ?
Choisissez un géomètre-expert inscrit à l'Ordre des géomètres-experts (vérifiable sur geometre-expert.fr). Privilégiez un professionnel local qui connaît le cadastre et les particularités de la zone. Demandez plusieurs devis détaillés et comparez les prestations incluses. Un bon géomètre propose un forfait clair incluant bornage, PV, et mise à jour cadastrale. Pour le plan de masse, vérifiez qu'il maîtrise les exigences des dossiers de permis de construire.
Conclusion
Le géomètre-expert et le notaire sont les deux piliers de la sécurisation de votre projet de construction. Le premier garantit des limites de terrain incontestables et des documents techniques fiables. Le second protège votre investissement en vérifiant tous les aspects juridiques.
Les points clés à retenir :
- Demandez un CU opérationnel avant tout engagement
- Exigez le bornage comme condition suspensive du compromis
- Faites réaliser le relevé topographique avant de dessiner votre maison
- Prévoyez 8 à 10 mois entre la recherche de terrain et le début des travaux
- Budgétez 10 000 € environ au-delà du prix du terrain (notaire + géomètre)
Une fois ces étapes franchies, vous pourrez déposer votre permis de construire sereinement, avec un dossier technique irréprochable et une propriété parfaitement sécurisée. Le bureau de contrôle et les autres intervenants techniques viendront ensuite, une fois le permis accordé.
Sources : Ordre des géomètres-experts, Notaires de France, Service-public.fr
