Emplacement réservé : mettre la commune en demeure d’acquérir

L’article L152-2 du Code de l’urbanisme reconnaît au propriétaire d’un terrain grevé d’un emplacement réservé le droit de contraindre la collectivité bénéficiaire à racheter le bien : c’est le droit de délaissement. La collectivité dispose d’un délai d’un an pour répondre à la mise en demeure envoyée en recommandé avec accusé de réception ; passé ce délai sans réponse ni accord, la servitude d’urbanisme devient inopposable au propriétaire qui recouvre ses droits à construire. Cette procédure s’applique à tout terrain frappé d’emplacement réservé, qu’il soit nu ou bâti, dès l’entrée en vigueur du PLU.

Terrain frappé d’un emplacement réservé : quelle contrainte au quotidien

Un emplacement réservé est une servitude d’utilité publique inscrite dans le plan local d’urbanisme (PLU) en application de l’article L151-41 du Code de l’urbanisme. Le PLU identifie ainsi les terrains destinés à un futur équipement public : voie de circulation, route, aire de stationnement, parc urbain, réseau d’assainissement, groupe scolaire ou espace vert. La servitude lie le terrain et non la personne : elle suit le bien en cas de vente ou de succession et s’impose à chaque nouveau propriétaire.

Pour le propriétaire, la contrainte est immédiate et double. D’abord, la fraction grevée est inconstructible : aucune construction nouvelle n’est autorisée sur la partie réservée, sauf à bénéficier d’un droit de construire acquis antérieurement à l’inscription de la servitude. Ensuite, le bien peut être difficile à vendre ou à valoriser, puisque l’acquéreur potentiel sait qu’une partie du terrain échappe à tout usage ordinaire et restera gelée jusqu’à ce que la collectivité réalise l’ouvrage prévu ou que la réserve soit levée.

La collectivité désignée bénéficiaire de l’emplacement réservé — commune, département, établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou État — varie selon la nature de l’ouvrage prévu. L’identification du bon bénéficiaire conditionne la recevabilité de la mise en demeure : adresser la demande à la commune alors que le bénéficiaire désigné est le département rend la procédure inopérante. Le règlement graphique du PLU et son annexe répertorient les emplacements réservés avec leur bénéficiaire et leur destination. Ces documents sont consultables gratuitement sur le Géoportail de l’urbanisme, qui donne accès aux PLU approuvés de la quasi-totalité des communes françaises.

Qui peut déclencher la procédure de délaissement et à partir de quand

Tout propriétaire d’un bien partiellement ou totalement grevé d’un emplacement réservé peut exercer son droit de délaissement dès la date d’opposabilité du PLU, c’est-à-dire dès son approbation et sa publication officielle. La procédure est ouverte à tout moment : il n’existe ni délai minimal pour agir après l’approbation du PLU, ni délai de forclusion qui ferait perdre ce droit si l’on tarde à l’exercer.

Le droit de délaissement concerne aussi bien un terrain nu qu’une habitation, un immeuble de rapport ou un local d’activité. Si le bien est occupé — locataires, fermiers, titulaires d’un bail emphytéotique, d’un droit d’habitation ou d’usage —, la mise en demeure doit mentionner explicitement ces occupants, leur identité et leur qualité, conformément à l’article L230-1 du Code de l’urbanisme. L’omission de cette mention peut rendre le droit de délaissement inopposable aux occupants concernés, sans toutefois invalider la procédure entre le propriétaire et la collectivité.

Une révision ou une modification ultérieure du PLU qui maintient ou amplifie la réserve ne fait pas courir un nouveau délai pour exercer le droit de délaissement. En revanche, si la réserve est totalement supprimée lors d’une révision, la servitude cesse d’elle-même et le propriétaire recouvre ses droits à construire sans engager de procédure spécifique. La fiche Service-Public.fr sur les servitudes d’utilité publique présente les recours disponibles pour chaque type de contrainte.

Rédiger et adresser la mise en demeure d’acquérir

La mise en demeure d’acquérir est une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au maire de la commune sur le territoire de laquelle se situe le terrain, quel que soit le bénéficiaire de la réserve. Le maire est ensuite tenu de transmettre la demande à la collectivité bénéficiaire. La date de réception au guichet de la mairie — et non la date d’envoi — fait courir le délai d’un an légalement opposable.

Le courrier doit mentionner :

• L’identité et les coordonnées complètes du propriétaire.
• La référence précise du titre de propriété : acte notarié, date et office.
• La désignation cadastrale : section, numéro de parcelle, superficie totale et superficie grevée si le terrain est partiellement touché.
• La référence à l’emplacement réservé figurant au PLU, par son numéro ou sa désignation tels qu’ils apparaissent dans le règlement graphique.
• La liste exhaustive des occupants éventuels avec leur qualité : locataire, fermier, titulaire d’emphytéose, d’usufruit ou de droit d’habitation.
• Le prix demandé par le propriétaire (facultatif mais recommandé pour orienter la négociation amiable et éviter qu’elle ne démarre à la valeur administrative minimale).

Un notaire peut rédiger et transmettre la mise en demeure, ce qui sécurise la procédure et facilite les vérifications de titre ultérieures. Les honoraires correspondants restent modestes au regard des enjeux financiers et peuvent être intégrés à la négociation sur le prix d’acquisition. L’ANIL et les associations départementales d’information sur le logement (ADIL) proposent des consultations gratuites pour aider le propriétaire à préparer son dossier avant de s’engager.

Délai d’un an pour la collectivité : trois issues possibles

À compter de la réception de la mise en demeure par la mairie, la collectivité bénéficiaire dispose d’un an pour prendre position, conformément à l’article L230-3 du Code de l’urbanisme. Ce délai est d’ordre public : il ne peut pas être prorogé par un accord entre les parties, ni suspendu par une procédure de révision du PLU en cours.

Issue 1 : accord amiable. Les parties s’entendent sur le prix de cession. La collectivité doit alors verser le prix au plus tard deux ans après la réception de la mise en demeure — délai global incluant la phase de négociation d’un an. Si le paiement intervient dans ce délai, le transfert de propriété est réalisé amiablement sans recours au juge. Un acte notarié constate généralement la cession.

Issue 2 : refus d’acquérir ou silence gardé. La collectivité notifie son refus ou ne répond pas dans le délai d’un an. La réserve devient alors inopposable au propriétaire ayant effectué la mise en demeure. Celui-ci récupère la libre disposition de l’ensemble de son bien — y compris le droit de construire sur la fraction anciennement grevée — dans les limites des autres règles du PLU applicables à la zone (zone U, AU, A ou N selon le cas).

Issue 3 : accord sur le principe, désaccord sur le prix. La collectivité accepte d’acquérir mais les parties ne parviennent pas à s’entendre sur la valeur du bien. L’une ou l’autre peut alors saisir le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire compétent dans les trois mois suivant l’expiration du délai d’un an.

Saisine du juge de l’expropriation en cas de désaccord sur le prix

Si le désaccord sur le prix persiste à l’issue du délai d’un an, le juge de l’expropriation doit être saisi dans les trois mois suivant l’expiration de ce délai. C’est un délai de rigueur : passé ce second délai sans saisine, la réserve devient inopposable de plein droit conformément à l’article L230-4 du Code de l’urbanisme. Les deux parties ont qualité pour saisir le juge : le propriétaire ou la collectivité bénéficiaire.

La saisine se fait par requête déposée au greffe du tribunal judiciaire dans le ressort territorial duquel se situe le bien. Le juge de l’expropriation dispose d’une compétence exclusive pour fixer le prix et prononcer le transfert de propriété. Il désigne généralement un expert judiciaire chargé d’établir la valeur vénale du bien par comparaison avec des références de marché récentes.

La procédure se déroule en plusieurs phases successives : dépôt du rapport d’expertise, échanges de conclusions entre les parties, puis audience de fixation du prix devant le juge. Le jugement prononce le transfert de propriété et arrête le montant à verser. À compter de la décision, la collectivité dispose d’un délai raisonnable pour effectuer le paiement et procéder aux formalités de publication foncière. La durée totale d’une procédure judiciaire varie entre dix-huit mois et trois ans selon la juridiction et la complexité du dossier.

Inopposabilité de la réserve après expiration du délai

Lorsque la réserve devient inopposable — par refus d’acquérir, par silence de la collectivité pendant un an, ou par non-saisine du juge dans les trois mois — le propriétaire recouvre ses droits à construire sur l’intégralité du terrain, y compris la fraction anciennement frappée de la servitude. Cette inopposabilité est personnelle : elle s’applique uniquement à l’égard du propriétaire ayant engagé la mise en demeure, pas automatiquement à un acquéreur ultérieur qui n’aurait pas lui-même effectué la démarche.

En pratique, pour déposer un permis de construire sur la parcelle, le propriétaire joint au dossier une copie de la mise en demeure et de l’accusé de réception, accompagnée d’une justification que le délai d’un an s’est écoulé sans réponse ni accord, ou que le délai de trois mois supplémentaire s’est écoulé sans saisine du juge. Le service instructeur de la commune ne peut alors pas opposer l’emplacement réservé comme motif de refus ou de prescription.

L’inopposabilité ne supprime pas formellement l’emplacement réservé du document d’urbanisme. La réserve reste inscrite au PLU et continue de s’appliquer à d’autres propriétaires ou à d’éventuels futurs acquéreurs qui n’auraient pas eux-mêmes effectué la démarche. Pour en demander la suppression officielle et définitive du PLU, il faut solliciter une procédure de modification simplifiée du PLU, ce qui relève de la seule compétence de la collectivité.

Méthode d’évaluation du bien par le juge de l’expropriation

L’article L230-3 du Code de l’urbanisme pose une règle fondamentale et favorable au propriétaire : l’existence de l’emplacement réservé ne peut pas être retenue comme facteur de dépréciation dans le calcul de l’indemnité d’acquisition. Le juge évalue le terrain à sa valeur de marché libre, en faisant abstraction totale de la servitude, comme si le bien était affranchi de toute contrainte de réservation.

Concrètement, l’expert judiciaire recherche des références de ventes comparables dans la même zone d’urbanisme — zone U, AU ou N selon le cas — portant sur des terrains de superficie et de constructibilité similaires, sans contrainte de réservation. Cette base de comparaison est souvent significativement supérieure au prix proposé lors des premières négociations amiables, au cours desquelles les collectivités ont tendance à intégrer une décote liée à la servitude dans leurs offres initiales.

Des indemnités accessoires peuvent compléter le prix principal : préjudice de jouissance si le propriétaire n’a pas pu exploiter librement son bien pendant la procédure, frais de réinstallation si des locataires doivent quitter le bien, préjudice financier lié à un emprunt contracté sur ce terrain. Ces éléments font l’objet d’un débat contradictoire devant le juge, qui les retient ou les écarte selon les justificatifs produits par les parties.

Pour préparer la négociation amiable dans les meilleures conditions, le propriétaire peut commander une expertise amiable auprès d’un expert immobilier agréé ou d’un notaire avant même d’envoyer la mise en demeure. Cette estimation constitue le socle de la position de négociation et peut accélérer un accord sans recours à la voie judiciaire. Des informations complémentaires sur le régime fiscal de la cession sont disponibles sur economie.gouv.fr.

Terrain partiellement grevé : délaissement partiel ou total

Un terrain peut n’être touché que sur une fraction de sa surface par l’emplacement réservé. Dans ce cas, le propriétaire dispose d’une option : demander un délaissement partiel portant uniquement sur la portion grevée, ou un délaissement total portant sur l’intégralité du bien.

Le délaissement partiel est recevable à la condition que la fraction résiduelle non grevée soit autonome et économiquement viable : accès indépendant à la voie publique, superficie suffisante pour être exploitée selon les règles de la zone, absence d’enclavement du lot résiduel créé par le morcellement. Si le découpage produit un reliquat inutilisable ou sans valeur propre, le propriétaire peut demander l’acquisition complémentaire de ce terrain résiduel dans le même cadre procédural.

La collectivité peut, de son côté, refuser de n’acquérir que la fraction grevée et proposer de racheter l’ensemble du bien. Elle peut également accepter le délaissement partiel tout en discutant du prix de la seule portion réservée. La négociation porte alors simultanément sur la délimitation précise du lot à céder, les modalités d’accès à la partie conservée et le prix de chaque composante.

Dans le cas d’un bien bâti dont seule une partie du terrain est couverte par la réserve, la démolition de l’existant n’est jamais imposée au propriétaire dans le cadre de la procédure de délaissement. La collectivité acquiert le bien avec les constructions en place et supporte les éventuels coûts de démolition selon les conditions de l’acte de cession.

Vente du bien pendant la procédure de délaissement

La mise en demeure d’acquérir n’emporte pas d’indisponibilité juridique du bien. Le propriétaire reste libre de vendre son terrain à un tiers au cours de la procédure de délaissement. Cette liberté s’accompagne cependant d’une obligation d’information stricte : l’existence de la mise en demeure en cours et la procédure de délaissement engagée doivent figurer dans le compromis de vente et dans l’acte authentique, sous peine d’engager la responsabilité du vendeur pour réticence dolosive ou vice du consentement.

Si la vente est conclue avant que la collectivité ait pris position, l’acquéreur est substitué au vendeur dans la procédure. Il hérite du bénéfice de la mise en demeure déjà adressée — et du délai d’un an déjà en cours — mais doit gérer lui-même les suites : poursuivre la négociation amiable, saisir le juge si le délai d’un an s’écoule sans accord, ou accepter l’inopposabilité si la collectivité refuse. Il ne peut pas adresser une nouvelle mise en demeure qui ferait repartir un nouveau délai à zéro.

Pour un acheteur avisé, acquérir un terrain en cours de délaissement peut représenter une opportunité si la valeur probable que le juge fixera dépasse le prix d’achat initial. Ce calcul exige d’évaluer soigneusement la valeur de marché libre du terrain, les délais réalistes de la procédure judiciaire et l’état d’avancement de la négociation amiable au moment de la vente.

Aller plus loin sur le PLU et le zonage

L’emplacement réservé s’inscrit dans un PLU qui fixe également les zones constructibles, les règles de recul par rapport aux voies et aux limites séparatives, et les obligations de surfaces végétalisées. Ces règles interagissent et s’apprécient ensemble pour déterminer les droits résiduels à construire sur votre terrain, y compris après levée de l’inopposabilité de la réserve.

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David C. est le rédacteur en chef de Construires.fr, spécialisé en droit de l’urbanisme et en procédures d’autorisation de construire.

Questions fréquentes sur l’emplacement réservé et la mise en demeure d’acquérir

Un emplacement réservé m’interdit-il de construire sur toute ma parcelle ?

Non. La restriction porte uniquement sur la fraction du terrain délimitée comme emplacement réservé dans le plan de zonage du PLU. La partie non grevée reste soumise aux règles ordinaires de la zone et peut être construite dans le respect de ces règles. Si la totalité de la parcelle est grevée, aucune construction nouvelle n’est autorisée sauf droits acquis antérieurement.

Quelle collectivité dois-je mettre en demeure : la commune ou le département ?

La mise en demeure s’adresse toujours au maire de la commune où se situe le terrain, quel que soit le bénéficiaire désigné de la réserve. Le maire la transmet ensuite à la collectivité bénéficiaire compétente (commune, département, EPCI ou État selon ce que le PLU indique). La date de réception par la mairie — et non celle du bénéficiaire final — fait courir le délai d’un an.

La collectivité peut-elle refuser d’acquérir et maintenir la réserve indéfiniment ?

Non. Si la collectivité refuse ou ne répond pas dans le délai d’un an, l’emplacement réservé devient inopposable au propriétaire ayant effectué la mise en demeure. La réserve reste inscrite au PLU mais cesse de produire ses effets juridiques envers ce propriétaire. Ce mécanisme protège le propriétaire contre un gel indéfini de son terrain sans contrepartie financière.

Combien de temps dure la procédure de délaissement jusqu’au paiement effectif ?

En cas d’accord amiable, le paiement intervient au plus tard deux ans après la réception de la mise en demeure. Si le juge de l’expropriation est saisi, la procédure judiciaire dure généralement entre dix-huit mois et trois ans supplémentaires selon la juridiction et la complexité du bien. Le propriétaire reste propriétaire jusqu’au versement effectif du prix, qui emporte le transfert de propriété.

L’indemnité versée par la collectivité est-elle soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières ?

Oui, en principe. Le produit de cession dans le cadre d’un délaissement est soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers, avec les abattements pour durée de détention applicables dès la cinquième année. Des exonérations spécifiques existent : résidence principale, cession à moins de 15 000 euros, délai de détention dépassant vingt-deux ans pour l’impôt sur le revenu. Un notaire ou conseiller fiscal doit être consulté avant de finaliser la cession.

Que se passe-t-il si le PLU est révisé et que la réserve est supprimée pendant la procédure ?

Si la réserve est supprimée lors d’une révision du PLU pendant la procédure de délaissement, la procédure n’a plus d’objet et le propriétaire récupère automatiquement ses droits à construire selon les règles de la zone. La mise en demeure en cours devient sans effet. Si une acquisition amiable était en cours, les parties peuvent soit conclure la vente aux conditions convenues, soit y renoncer.

Le droit de délaissement s’applique-t-il aussi aux espaces boisés classés (EBC) ?

Non. Le droit de délaissement prévu à l’article L152-2 du Code de l’urbanisme ne s’applique qu’aux emplacements réservés au sens de l’article L151-41. Les espaces boisés classés relèvent d’un régime distinct et ne donnent pas lieu à une procédure de délaissement au sens strict. Pour ces cas particuliers, une consultation auprès d’une ADIL ou d’un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme est recommandée.

L’acheteur d’un terrain grevé peut-il engager immédiatement le droit de délaissement après la vente ?

Oui. Dès la signature de l’acte authentique, l’acquéreur devient propriétaire et peut à son tour adresser une mise en demeure d’acquérir. Aucune clause de renonciation au droit de délaissement n’est valable si elle n’a pas été expressément et librement consentie dans l’acte. Il convient de vérifier si une procédure de délaissement n’est pas déjà en cours, auquel cas l’acquéreur en hérite plutôt que d’en engager une nouvelle.