DP10 et DP10-1 : Les Plans Cotés Obligatoires pour Diviser un Terrain

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Vous souhaitez diviser votre terrain pour créer un nouveau lot constructible ? La pièce DP10 sera probablement requise dans votre dossier. Ce plan coté en trois dimensions constitue la pierre angulaire de toute déclaration préalable de division parcellaire. Sans lui, impossible de démontrer la faisabilité de votre projet à l'administration. Mais attention : dans certains cas, vous devrez également fournir la pièce DP10-1, une attestation spécifique aux terrains issus de lotissements. Ces documents techniques effraient souvent les particuliers. Pourtant, avec les bonnes informations, ils deviennent parfaitement accessibles. Voici tout ce que vous devez savoir pour constituer un dossier complet et éviter les demandes de pièces complémentaires qui rallongent les délais.

Sommaire

• Qu'est-ce que la pièce DP10 ?
• Quand le DP10 est-il obligatoire ?
• Contenu détaillé du plan DP10
• La pièce DP10-1 : attestation du lotisseur
• Comment réaliser votre plan DP10
• Cas pratiques et exemples
• Erreurs à éviter
• Questions fréquentes

Qu'est-ce que la pièce DP10 ?

Définition officielle

La pièce DP10 est un plan coté en trois dimensions exigé pour les déclarations préalables de division de terrain. Ce document graphique doit faire apparaître les divisions projetées avec une précision qui permette à l'instructeur de comprendre exactement votre projet.

Contrairement au simple plan de masse d'une construction, le DP10 se concentre sur la configuration foncière : limites actuelles du terrain, tracé des nouvelles limites entre les lots créés, et altimétrie du terrain naturel.

Cadre réglementaire

Le DP10 est prévu par l'article R431-36 du Code de l'urbanisme qui encadre les déclarations préalables de division. Son exigence découle directement des articles R421-9 à R421-12 relatifs aux travaux soumis à déclaration préalable.

La division parcellaire relève de la déclaration préalable lorsque :

• Elle n'entre pas dans le cadre d'un lotissement soumis à permis d'aménager
• Elle ne crée pas de voies, d'espaces ou d'équipements communs
• Le terrain n'est pas situé dans un périmètre de protection patrimoniale nécessitant des prescriptions spéciales

Ce que le DP10 doit montrer

Le plan DP10 doit contenir trois catégories d'informations essentielles :

Les limites existantes : le périmètre actuel de votre propriété avec ses cotes précises (longueur de chaque côté), les bornages existants, et les références cadastrales.

Les divisions projetées : le tracé exact des nouvelles limites séparant les lots, avec toutes les cotes nécessaires pour comprendre la superficie de chaque lot créé.

L'altimétrie : les cotes de niveau du terrain naturel (NGF ou relatives), particulièrement importantes en terrain pentu pour démontrer la constructibilité des lots.

Quand le DP10 est-il obligatoire ?

Cas d'obligation systématique

La pièce DP10 est requise dès que votre déclaration préalable porte sur une division foncière créant un ou plusieurs lots destinés à recevoir une construction. Concrètement :

Distinction avec le DP2

Ne confondez pas le DP10 avec le DP2. Le DP2 est le plan de masse coté exigé lorsque votre projet crée une construction ou modifie l'emprise au sol d'un bâtiment existant. Le DP10 concerne exclusivement les divisions de terrain.

Toutefois, si votre déclaration préalable porte à la fois sur une division ET sur une construction (par exemple, vous divisez votre terrain et construisez un abri de jardin sur le lot conservé), vous devrez fournir les deux pièces.

Zones particulières

En secteur ABF (abords de monuments historiques, sites inscrits), le délai d'instruction passe de 1 à 2 mois. La qualité du DP10 devient alors cruciale car l'Architecte des Bâtiments de France examinera la cohérence de la division avec le contexte patrimonial.

En zone agricole ou naturelle du PLU, la division peut être refusée si elle compromet l'activité agricole ou la préservation de l'environnement. Votre DP10 devra alors démontrer que les lots créés respectent les superficies minimales fixées par le règlement.

Contenu détaillé du plan DP10

L'échelle appropriée

Le DP10 doit être établi à une échelle permettant une lecture claire des cotes. Les échelles recommandées sont :

• 1/200 pour les terrains de moins de 2 000 m²
• 1/500 pour les terrains de 2 000 à 10 000 m²
• 1/1000 pour les grandes parcelles

L'échelle doit être indiquée sur le plan et accompagnée d'une barre d'échelle graphique pour permettre les mesures même après reproduction.

Les cotes obligatoires

Votre plan DP10 doit comporter des cotes en trois dimensions :

Cotes horizontales (planimétriques) :

• Longueur de chaque côté des limites existantes
• Longueur de chaque nouvelle limite créée
• Distances entre les limites et les constructions existantes
• Largeur de l'accès au lot enclavé si création d'une servitude de passage

Cotes verticales (altimétriques) :

• Niveau du terrain naturel aux angles de chaque lot
• Points hauts et points bas du terrain
• Cotes rattachées au NGF (nivellement général de la France) ou relatives à un point de référence fixe

Surfaces :

• Surface totale du terrain avant division
• Surface de chaque lot créé après division
• Calcul démontrant la concordance des surfaces

Les éléments complémentaires

Un bon plan DP10 comprend également :

• L'orientation (flèche Nord)
• Les références cadastrales de la parcelle mère
• Les numéros provisoires attribués aux nouveaux lots
• Les constructions existantes avec leur emprise
• Les accès existants et projetés depuis la voie publique
• Les réseaux identifiés (eau, électricité, assainissement)
• Un cartouche avec vos coordonnées, la date et l'échelle

Pour compléter votre dossier, vous trouverez des modèles dans nos exemples de plan de masse annotés.

La pièce DP10-1 : attestation du lotisseur

Une pièce spécifique aux lotissements

La pièce DP10-1 est une attestation de l'accord du lotisseur requise dans un cas précis : lorsque vous souhaitez subdiviser un lot provenant d'un lotissement lui-même soumis à permis d'aménager.

Cette exigence vise à garantir que la nouvelle division :

• Respecte le règlement du lotissement d'origine
• N'augmente pas le nombre de lots au-delà de ce qui était autorisé
• Ne compromet pas les équipements communs dimensionnés pour un certain nombre de lots

Quand la DP10-1 est-elle exigée ?

La durée de validité des règles du lotissement dépend de son ancienneté. Après 10 ans, sauf mention contraire dans le règlement, les règles deviennent caduques et la DP10-1 n'est plus nécessaire.

Contenu de l'attestation

L'attestation DP10-1 doit émaner du lotisseur (le promoteur ou le propriétaire initial qui a créé le lotissement) ou de l'Association Syndicale Libre (ASL) si elle existe. Elle doit mentionner :

• L'identification du lotissement (nom, commune, référence du permis d'aménager)
• L'identification du lot concerné par la subdivision
• L'accord explicite sur la division projetée
• La signature du lotisseur ou du représentant de l'ASL
• La date de l'attestation

En pratique, obtenir cette attestation peut s'avérer complexe si le lotisseur a disparu ou si l'ASL est inactive. Dans ce cas, une recherche aux archives de la mairie ou de la préfecture peut s'imposer.

Comment réaliser votre plan DP10

Option 1 : faire appel à un géomètre-expert

Pour une division parcellaire, le recours à un géomètre-expert est vivement recommandé. Ce professionnel assermenté peut :

• Réaliser un relevé topographique précis de votre terrain
• Établir un plan conforme aux exigences administratives
• Procéder au bornage contradictoire avec vos voisins
• Produire un document d'arpentage pour la publication au cadastre

Le coût d'un bornage avec plan de division varie de 800 € à 2 500 € selon la taille du terrain et sa complexité (nombre de bornes, accessibilité, présence de servitudes).

Option 2 : réaliser le plan vous-même

Si les limites de votre terrain sont déjà clairement établies (bornage existant), vous pouvez réaliser le DP10 vous-même avec un logiciel de plan de masse adapté.

Étapes de réalisation :

1. Récupérer le fond cadastral sur cadastre.gouv.fr
2. Mesurer les distances sur le terrain avec un décamètre ou un télémètre laser
3. Reporter les cotes sur le plan en respectant l'échelle
4. Tracer les nouvelles limites avec leurs cotes
5. Ajouter l'altimétrie (relevé au niveau laser si terrain pentu)
6. Calculer les surfaces de chaque lot

Attention : un plan approximatif peut entraîner un refus ou des difficultés lors du bornage définitif.

La question de la différence entre plan de masse et plan de situation

Pour comprendre la différence entre plan de masse et plan de situation, retenez que le plan de situation localise votre terrain dans son environnement (échelle 1/5000 à 1/25000), tandis que le plan de masse (ou le DP10) détaille la parcelle elle-même. Les deux sont complémentaires dans un dossier de déclaration préalable.

Cas pratiques et exemples

Exemple 1 : Division simple en deux lots

Situation : Monsieur Dupont possède un terrain de 1 200 m² en zone UB avec une maison de 120 m². Il souhaite détacher un lot de 400 m² pour le vendre comme terrain à bâtir.

DP10 requis : Oui, car création d'un lot constructible.

Contenu du plan :

• Terrain initial : 1 200 m² (parcelle AB 123)
• Lot A conservé : 800 m² avec la maison existante
• Lot B détaché : 400 m² nu, accès direct sur rue
• Nouvelle limite : tracé rectiligne de 20 ml

Pièces complémentaires : Formulaire CERFA 13703, DP1 (plan de situation), DP10.

Délai d'instruction : 1 mois. Décision tacite de non-opposition si pas de réponse.

Exemple 2 : Division avec lot enclavé

Situation : Madame Martin divise son terrain de 2 000 m² pour créer un lot arrière de 600 m². Ce lot ne dispose pas d'accès direct à la voie publique.

DP10 requis : Oui, avec indication de la servitude de passage.

Particularités du plan :

• Tracé de l'accès au lot B : bande de 4 m de large sur 25 m de long
• Indication « servitude de passage au profit du lot B »
• Cotes altimétriques montrant la pente du passage (max 15 %)

Précaution : La servitude de passage doit être formalisée par acte notarié lors de la vente.

Exemple 3 : Division en zone agricole

Situation : Un agriculteur souhaite détacher 2 000 m² de sa parcelle de 5 hectares pour y implanter un gîte rural (autorisé par le PLU).

DP10 requis : Oui, avec démonstration de la cohérence avec l'activité agricole.

Points d'attention :

• Justifier que la surface restante permet la poursuite de l'activité
• Montrer que l'accès au lot ne morcelle pas les terres cultivables
• Vérifier la superficie minimale exigée par le PLU en zone A

Ce cas illustre l'importance du DP10 pour démontrer la conformité aux règles d'urbanisme.

Exemple 4 : Extension et considérations surface

Si votre projet de division s'accompagne de travaux de construction, par exemple pour créer une extension de 20 m², vous devrez combiner les pièces graphiques. Le DP10 pour la division et le DP2 pour la construction peuvent être présentés sur un même support graphique ou sur des plans séparés.

Erreurs à éviter

Erreur n°1 : Négliger le bornage préalable

Déposer un DP10 basé sur des limites non bornées expose à des contestations ultérieures. Si vos voisins contestent le bornage après l'obtention de la non-opposition, vous pourriez devoir modifier votre division. Coût d'un bornage : 600 à 1 500 € — un investissement qui sécurise votre projet.

Erreur n°2 : Oublier les cotes altimétriques

Un terrain pentu sans cotes de niveau sera refusé. L'administration doit pouvoir vérifier que les lots créés sont constructibles, notamment en ce qui concerne l'évacuation des eaux pluviales et l'accès des véhicules.

Erreur n°3 : Sous-estimer les règles du PLU

Le PLU peut imposer une surface minimale par lot. En zone UB, cette surface peut être de 300, 500 ou 800 m² selon les communes. Votre DP10 doit démontrer le respect de cette règle. Consultez le PLU de votre commune avant de concevoir votre division.

Erreur n°4 : Ignorer les servitudes existantes

Avant de tracer vos nouvelles limites, vérifiez l'existence de servitudes (passage, réseaux, vue, etc.) qui pourraient grever certaines parties du terrain. Ces servitudes doivent figurer sur le DP10.

Erreur n°5 : Créer un lot inaccessible

Un lot sans accès à la voie publique ou sans possibilité d'accès (terrain totalement enclavé) sera refusé. Prévoyez systématiquement une servitude de passage d'au moins 3 m de large, idéalement 4 m pour le passage d'un véhicule.

Erreur n°6 : Confondre DP10 et document d'arpentage

Le DP10 est une pièce du dossier d'urbanisme. Le document d'arpentage, établi par le géomètre, sert à la mise à jour du cadastre après division. Ce sont deux documents distincts, même s'ils peuvent être réalisés simultanément.

Questions fréquentes

Conclusion

La pièce DP10 est le document clé de toute déclaration préalable de division de terrain. Ce plan coté en trois dimensions, souvent appelé plan division parcellaire ou pièce DP10, doit démontrer avec précision la configuration des lots que vous souhaitez créer.

Pour un dossier solide, veillez à inclure toutes les cotes horizontales et verticales, à respecter les surfaces minimales du PLU, et à prévoir les accès nécessaires. Si votre terrain provient d'un lotissement récent, la pièce DP10-1 (attestation du lotisseur) viendra compléter votre dossier.

En cas de doute sur les limites de votre terrain ou sur la faisabilité de votre projet, le recours à un géomètre-expert reste la solution la plus sûre. Son intervention sécurise votre division et facilite les démarches ultérieures (publication cadastrale, vente).

Le délai d'instruction d'une déclaration préalable de division est d'1 mois (2 mois en secteur ABF). À l'issue de ce délai, l'absence de réponse vaut non-opposition tacite.

Sources : Code de l'urbanisme (articles R421-9 à R421-12, R431-36), Service-public.fr, Ordre des géomètres-experts