Dérogation Urbanisme : Comment Obtenir une Exception aux Règles du PLU
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Votre projet de construction ne respecte pas toutes les règles du PLU ? Une hauteur légèrement dépassée, un retrait insuffisant par rapport aux limites séparatives, une emprise au sol supérieure au maximum autorisé ? Avant d'abandonner ou de revoir entièrement vos plans, sachez qu'il existe une solution : la demande de dérogation urbanisme. Cette procédure permet, sous certaines conditions strictes, d'obtenir une autorisation urbanisme malgré le non-respect d'une ou plusieurs règles du document d'urbanisme local. En 2024, environ 8 % des permis de construire accordés comportaient au moins une dérogation. Un chiffre qui montre que cette voie est praticable, à condition de bien préparer son dossier et de comprendre les critères d'acceptation.
Sommaire
- Qu'est-ce qu'une dérogation urbanisme ?
- Les différents types de dérogations possibles
- Les conditions pour obtenir une dérogation
- La procédure de demande étape par étape
- Cas pratiques et exemples concrets
- Erreurs à éviter absolument
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce qu'une dérogation urbanisme ?
La dérogation urbanisme est une exception accordée par l'autorité compétente (généralement le maire de la commune) permettant de s'affranchir d'une ou plusieurs règles du document d'urbanisme applicable. Concrètement, c'est un acte administratif urbanisme qui autorise un projet ne respectant pas strictement le PLU, le POS ou le RNU.
Cadre juridique : articles L152-3 à L152-6 du Code de l'urbanisme
Le régime des dérogations est encadré par les articles L152-3 à L152-6 du Code de l'urbanisme, modifiés par la loi ELAN de 2018 puis la loi Climat et Résilience de 2021. Ces textes définissent précisément :
- Les règles pouvant faire l'objet d'une dérogation
- Les motifs légitimes justifiant l'exception
- Les autorités compétentes pour l'accorder
- Les conditions de forme et de fond
Attention : la dérogation n'est jamais un droit. C'est une faculté laissée à l'appréciation de l'administration. Même si votre demande remplit toutes les conditions légales, la décision urbanisme finale reste discrétionnaire.
Dérogation vs adaptation mineure
Ne confondez pas dérogation et adaptation mineure. L'adaptation mineure (article L152-3) permet de s'écarter légèrement d'une règle pour des raisons liées à la configuration du terrain ou au caractère des constructions voisines. Elle ne nécessite pas de procédure particulière et s'applique de manière limitée.
La dérogation, elle, permet des écarts plus significatifs mais requiert une motivation spécifique et entre dans un cadre réglementaire précis.
| Critère | Adaptation mineure | Dérogation |
|---|---|---|
| Écart autorisé | Faible (quelques %) | Plus important |
| Justification | Configuration terrain | Motif d'intérêt général |
| Procédure | Intégrée au PC | Demande spécifique |
| Base légale | L152-3 | L152-4 à L152-6 |
Les différents types de dérogations possibles
Le Code de l'urbanisme prévoit plusieurs catégories de dérogations, chacune répondant à des objectifs spécifiques de politique publique.
Dérogations pour densification urbaine (L152-6)
Les plus fréquentes concernent l'augmentation de la constructibilité dans les zones déjà urbanisées. Depuis la loi ELAN, il est possible de déroger aux règles de :
- Gabarit : hauteur maximale des constructions
- Emprise au sol : surface au sol occupée par le bâtiment
- Implantation : recul par rapport aux voies et limites
- Densité : coefficient d'emprise, suppression de l'ancien COS
Ces dérogations visent à lutter contre l'étalement urbain en favorisant la construction dans les zones U existantes plutôt que l'artificialisation de nouvelles terres.
Dérogations pour performance énergétique
L'isolation par l'extérieur peut faire dépasser l'emprise au sol ou le gabarit prévu au PLU. Une dérogation spécifique existe pour les travaux d'amélioration de la performance thermique. Si vous envisagez une rénovation énergétique ambitieuse, l'attestation RE2020 pourra accompagner votre demande de dérogation.
Exemple : une isolation extérieure de 20 cm sur une maison construite à la limite du gabarit autorisé justifie une dérogation pour le dépassement de 20 cm de l'emprise ou de la hauteur.
Dérogations en faveur du logement
La construction de logements, notamment sociaux, bénéficie d'un régime favorable. Les dérogations peuvent porter sur :
- Le nombre de places de stationnement exigé
- Les règles de mixité fonctionnelle
- La densité dans les opérations d'aménagement
Dérogations en zones protégées
Les projets situés en secteur sauvegardé, site inscrit ou aux abords de monuments historiques peuvent nécessiter des dérogations spécifiques. L'avis de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) est alors déterminant.
Tableau récapitulatif des dérogations
| Type de dérogation | Règles concernées | Motif | Article |
|---|---|---|---|
| Densification | Gabarit, emprise, implantation | Lutte contre l'étalement urbain | L152-6 |
| Performance énergétique | Gabarit, emprise | Rénovation thermique | L152-5-1 |
| Logement | Stationnement, densité | Production de logements | L152-6 |
| Accessibilité | Implantation, emprise | Mise aux normes PMR | L152-4 |
| Patrimoine | Aspect extérieur | Conservation du bâti ancien | L152-4 |
Les conditions pour obtenir une dérogation
Obtenir une réponse favorable à votre demande de dérogation exige de remplir plusieurs conditions cumulatives.
Condition 1 : un motif légitime reconnu par la loi
Votre projet doit s'inscrire dans l'un des objectifs poursuivis par les articles L152-4 à L152-6 :
- Reconstruction après sinistre
- Restauration de bâtiments présentant un intérêt patrimonial
- Mise aux normes d'accessibilité
- Isolation thermique par l'extérieur
- Densification en zone urbaine
- Création de logements (notamment sociaux)
Un projet purement privé sans lien avec ces objectifs a peu de chances d'aboutir.
Condition 2 : une localisation appropriée
Les dérogations pour densification ne s'appliquent pas partout. Elles concernent prioritairement :
- Les zones urbaines (zone U du PLU)
- Les zones à urbaniser (zone AU)
- Les secteurs bien desservis par les transports en commun
- Les périmètres de 500 mètres autour des gares
En zone agricole ou zone naturelle, les possibilités de dérogation sont beaucoup plus limitées et concernent essentiellement l'existant.
Condition 3 : l'absence d'atteinte majeure
La dérogation ne doit pas porter une atteinte excessive :
- À l'environnement et aux paysages
- À la sécurité publique (incendie, circulation)
- À la salubrité et à l'hygiène
- Aux intérêts des tiers (droit à la lumière, vue)
L'instruction examinera l'impact réel de l'écart demandé. Une dérogation de 50 cm sur la hauteur n'a pas le même impact qu'un dépassement de 3 mètres.
Condition 4 : une demande proportionnée
Le principe de proportionnalité s'applique : l'écart demandé doit être le minimum nécessaire pour réaliser le projet. Demander une dérogation de 30 % sur l'emprise au sol alors que 10 % suffiraient sera probablement refusé.
La procédure de demande étape par étape
Étape 1 : vérifier la faisabilité en amont
Avant de déposer votre demande, prenez rendez-vous au service urbanisme de votre mairie. Expliquez votre projet et les écarts envisagés. L'agent pourra vous indiquer :
- Si une dérogation est envisageable dans votre cas
- Quels motifs mettre en avant
- Les pièces justificatives attendues
- Les précédents accordés ou refusés dans la commune
Cette consultation préalable est gratuite et vous évitera de perdre du temps sur un projet voué à l'échec.
Étape 2 : intégrer la demande au dossier de permis
La demande de dérogation ne fait pas l'objet d'une procédure séparée. Elle s'intègre au dossier de permis de construire ou de déclaration préalable.
Pièces à fournir :
- Notice explicative détaillée : exposez le motif de la dérogation, son fondement juridique (article L152-x), et pourquoi l'écart est nécessaire
- Plans comparatifs : montrant le projet conforme vs le projet avec dérogation
- Justificatifs techniques : études thermiques pour l'isolation, diagnostics pour le patrimoine…
- Analyse d'impact : démontrant l'absence d'atteinte majeure
Dans le formulaire CERFA, cochez la case indiquant que vous sollicitez une dérogation et précisez laquelle dans le cadre prévu.
Étape 3 : instruction de la demande
Les délais d'instruction sont majorés lorsqu'une dérogation est demandée :
| Type d'autorisation | Délai standard | Délai avec dérogation |
|---|---|---|
| Déclaration préalable | 1 mois | 2 mois |
| Permis de construire | 2 mois | 3 mois |
| Permis en zone ABF | 3 mois | 4 mois |
L'instruction vérifie la recevabilité de la demande et peut solliciter l'avis de services extérieurs (DDT, ABF, SDIS selon les cas).
Étape 4 : la décision
La réponse mairie permis prendra l'une des formes suivantes :
- Décision favorable : arrêté accordant le permis avec la dérogation demandée
- Décision favorable avec prescriptions : dérogation accordée sous réserve de mesures compensatoires
- Décision défavorable : refus motivé de la dérogation (et souvent du permis)
- Demande de pièces complémentaires : suspension du délai
La notification de la décision intervient par lettre recommandée. Le certificat de non-opposition en cas de DP tacite ne vaut pas acceptation de la dérogation : celle-ci doit être explicite.
Étape 5 : voies de recours en cas de refus
Si votre demande est rejetée, vous disposez de 2 mois à compter de la notification pour exercer un recours :
- Recours gracieux auprès du maire : gratuit, suspensif du délai contentieux
- Recours contentieux devant le tribunal administratif : nécessite souvent l'assistance d'un avocat urbanisme
Le délai contestation décision court à partir de la notification de la décision. Passé ce délai de 2 mois, le refus devient définitif.
Cas pratiques et exemples concrets
Cas n°1 : dépassement de hauteur pour isolation thermique
Situation : Mme Durand souhaite isoler par l'extérieur sa maison construite en 1975 à Rennes. La hauteur actuelle de 7,80 m est déjà au maximum autorisé par le PLU (8 m à l'égout). L'isolation extérieure de 16 cm fera passer la hauteur à 7,96 m… soit 16 cm de trop avec le rehaussement du toit.
Demande : Dérogation sur le fondement de l'article L152-5-1 pour performance énergétique.
Résultat : Accordé. Le motif est explicitement prévu par la loi, le dépassement est minime et justifié par une nécessité technique. Délai total : 3 mois.
Cas n°2 : densification en zone urbaine
Situation : Un promoteur souhaite construire un immeuble de 12 logements à Bordeaux, à 400 m de la gare. Le PLU limite la hauteur à R+3, mais le projet prévoit R+4 pour optimiser l'opération et proposer 4 logements supplémentaires dont 2 sociaux.
Demande : Dérogation sur le fondement de l'article L152-6 pour densification et création de logements.
Résultat : Accordé avec prescriptions. La dérogation est conditionnée à la réalisation effective des 2 logements sociaux et à un traitement architectural soigné du dernier niveau (attique en retrait). Économie foncière estimée : 180 000 euros.
Cas n°3 : refus pour atteinte au paysage
Situation : M. Martin veut construire une extension de 45 m² sur sa maison située en zone naturelle classée pour son caractère paysager. L'emprise au sol dépasserait de 15 % le maximum autorisé.
Demande : Dérogation pour projet d'extension en zone N.
Résultat : Refusé. Le motif (extension de confort) n'entre pas dans les cas prévus par la loi. La zone N impose une protection renforcée du paysage. L'atteinte serait irréversible. Conseil : M. Martin pourrait envisager une extension enterrée ou une surélévation sous conditions.
Cas n°4 : travaux en copropriété avec dérogation
Situation : Une copropriété à Lyon souhaite créer des balcons en saillie sur la façade arrière. Le règlement du PLU n'autorise que 60 cm de saillie, mais les balcons projetés font 1,20 m pour être réellement utilisables.
Demande : Dérogation pour amélioration du cadre de vie des habitants.
Résultat : Accordé partiellement (saillie autorisée à 90 cm). En copropriété, les travaux sur parties communes nécessitent également l'accord de l'assemblée générale avant le dépôt du permis.
Erreurs à éviter absolument
Erreur n°1 : confondre dérogation et régularisation
La dérogation s'obtient AVANT les travaux. Si vous construisez en infraction puis demandez une régularisation, vous ne bénéficiez pas du régime favorable des dérogations. Vous êtes en situation d'infraction avec des sanctions possibles allant jusqu'à 6 000 euros par m² d'amende et la démolition.
Erreur n°2 : négliger la motivation de la demande
Une demande laconique du type "je sollicite une dérogation de hauteur" sera probablement refusée. Rédigez une notice argumentée :
- Fondement juridique précis (article du Code)
- Motif d'intérêt général poursuivi
- Démonstration de l'absence d'alternative
- Analyse des impacts et mesures compensatoires
Erreur n°3 : demander trop d'écarts simultanés
Solliciter des dérogations sur la hauteur ET l'emprise au sol ET les retraits ET le stationnement multiplie les risques de refus. Chaque écart doit être justifié individuellement. Concentrez-vous sur les dérogations indispensables.
Erreur n°4 : ignorer le contexte local
La politique de dérogation varie selon les communes. Certaines sont très ouvertes à la densification, d'autres très protectrices de leur cadre de vie. Renseignez-vous sur les pratiques locales avant de monter un projet comptant sur des dérogations.
Erreur n°5 : oublier les délais majorés
Avec une demande de dérogation, prévoyez 1 mois supplémentaire d'instruction. Si vous avez des contraintes de calendrier (fin de validité d'un compromis de vente, démarrage de chantier prévu), anticipez ce délai. Le SCoT peut également imposer des consultations supplémentaires dans certains territoires.
Questions fréquentes
Quels sont les types de décisions d’urbanisme possibles suite à une demande de dérogation ?
La décision d'urbanisme peut prendre quatre formes : l'accord pur et simple (décision favorable avec dérogation), l'accord avec prescriptions (dérogation soumise à conditions), le refus motivé (décision défavorable expliquant pourquoi la dérogation n'est pas possible), ou le sursis à statuer (report de la décision dans l'attente d'une évolution réglementaire). Chaque réponse permis construire doit être motivée et indiquer les voies de recours décision.
Comment est notifiée la décision sur une demande de dérogation ?
La notification de la décision s'effectue par lettre recommandée avec accusé de réception, envoyée à l'adresse indiquée dans le formulaire de demande. Cette notification fait courir le délai de recours de 2 mois pour le pétitionnaire. En cas de dérogation accordée, l'arrêté de permis mentionne explicitement l'article du Code de l'urbanisme sur lequel elle se fonde et les règles auxquelles il est dérogé. La motivation décision doit être claire et précise.
Quelles mentions obligatoires doit comporter une décision accordant une dérogation ?
L'arrêté accordant une dérogation doit mentionner : l'identification du bénéficiaire et du terrain, les références de la demande, le fondement juridique de la dérogation (article L152-x), la règle du PLU à laquelle il est dérogé et l'ampleur de l'écart autorisé, le motif justifiant la dérogation, les éventuelles prescriptions compensatoires, et les voies et délais de recours. L'absence de ces mentions peut fragiliser la décision en cas de contentieux.
La décision de dérogation doit-elle être motivée ?
Oui, toute décision relative à une dérogation doit être motivée, qu'elle soit favorable ou défavorable. En cas d'accord, la motivation explique pourquoi les conditions légales sont remplies. En cas de refus, elle doit préciser les motifs juridiques ou factuels justifiant le rejet : absence de motif légitime, atteinte au paysage ou à la sécurité, écart disproportionné… Un refus non motivé peut être annulé par le tribunal administratif.
Où et comment afficher une décision de permis avec dérogation ?
L'affichage de la décision suit les règles classiques : panneau de 80 x 120 cm minimum, visible depuis la voie publique, pendant toute la durée des travaux. Le panneau doit mentionner que le permis comporte une dérogation, en précisant son objet (exemple : "dérogation à la hauteur maximale accordée au titre de l'article L152-6"). Cet affichage fait courir le délai de recours des tiers de 2 mois. Sans affichage régulier, un voisin pourrait contester des années après.
Comment contester une décision refusant une dérogation ?
Vous disposez de 2 mois à compter de la notification pour contester. Le recours gracieux auprès du maire est gratuit et recommandé en premier lieu : présentez des arguments complémentaires ou des modifications de projet. Si ce recours est rejeté explicitement ou implicitement (silence de 2 mois), vous avez 2 mois supplémentaires pour saisir le tribunal administratif. Ce recours contentieux nécessite généralement l'assistance d'un avocat spécialisé. Le juge vérifiera la légalité de la décision et la réalité de la motivation.
Conclusion
La dérogation urbanisme constitue un outil précieux pour concrétiser des projets qui, à première vue, ne respectent pas strictement les règles du PLU. Elle traduit la volonté du législateur de concilier l'application des règles d'urbanisme avec des objectifs d'intérêt général : densification, performance énergétique, accessibilité, préservation du patrimoine.
Pour maximiser vos chances de succès, retenez trois principes essentiels :
- Vérifiez en amont que votre projet entre dans l'un des cas de dérogation prévus par le Code
- Motivez soigneusement votre demande avec les bons arguments juridiques et techniques
- Proportionnez l'écart demandé au strict nécessaire
En cas de refus, les voies de recours décision restent ouvertes pendant 2 mois. Mais le meilleur conseil reste d'anticiper : consultez le service urbanisme de votre mairie avant de finaliser votre projet pour évaluer les chances réelles d'obtention d'une dérogation.
Sources : Code de l'urbanisme (articles L152-3 à L152-6, R152-5 à R152-9), Legifrance.gouv.fr, Service-public.fr
