Créer une Mezzanine : Faut-il un Permis de Construire ou une Déclaration ?
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Vous souhaitez créer une mezzanine pour gagner de l'espace habitable sans agrandir votre maison ? Cette solution astucieuse permet de doubler la surface utile d'une pièce à grande hauteur sous plafond. Mais attention : une mezzanine crée de la surface de plancher et peut nécessiter une autorisation d'urbanisme. Selon la surface créée, il faudra déposer un permis de construire ou une simple déclaration préalable en mairie. Le bon dossier de permis de construire ou de déclaration fait toute la différence entre un projet validé en quelques semaines et des mois de galère administrative. Cet article vous explique quelle démarche entreprendre selon votre situation, avec des exemples concrets et les erreurs à éviter absolument.
Sommaire
- Qu'est-ce qu'une mezzanine au sens de l'urbanisme ?
- Quelle autorisation selon la surface créée ?
- Cas pratiques : 3 projets de mezzanine
- Les 5 erreurs qui font échouer les dossiers
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce qu'une mezzanine au sens de l'urbanisme ?
Définition technique et juridique
La mezzanine est un niveau intermédiaire créé à l'intérieur d'un volume existant. Elle repose sur une structure (métal, bois, béton) et forme un plancher accessible, généralement utilisé comme chambre, bureau ou espace de rangement.
Au sens du Code de l'urbanisme, la mezzanine crée de la surface de plancher dès lors que la hauteur sous plafond de la partie couverte dépasse 1,80 m. Cette surface s'ajoute à celle existante et peut déclencher des obligations déclaratives.
Comment calculer la surface d'une mezzanine ?
Le calcul de la surface de plancher d'une mezzanine suit les règles de l'article R111-22 du Code de l'urbanisme :
| Hauteur sous plafond | Surface prise en compte |
|---|---|
| < 1,80 m | Non comptabilisée |
| ≥ 1,80 m | Comptabilisée intégralement |
Exemple : Une mezzanine de 20 m² dont 5 m² sont sous une pente de toit (1,50 m de hauteur) = 15 m² de surface de plancher créée.
Différence entre mezzanine et combles aménagés
La confusion est fréquente. Les combles aménageables utilisent l'espace sous toiture existant, tandis que la mezzanine crée un niveau supplémentaire dans un volume à double hauteur.
| Critère | Mezzanine | Combles |
|---|---|---|
| Position | En surplomb d'une pièce | Sous la toiture |
| Structure | Création de plancher | Plancher existant ou à renforcer |
| Accès | Escalier ou échelle | Escalier |
| Ouverture sur le vide | Oui (vue sur pièce du bas) | Non |
Pour l'aménagement des combles en permis de construire, les règles diffèrent légèrement.
Le seuil clé : 1,80 m de hauteur
Une mezzanine dont aucune partie n'atteint 1,80 m de hauteur sous plafond ne crée pas de surface de plancher. Elle n'est donc soumise à aucune formalité d'urbanisme. En pratique, ces cas sont rares car une hauteur inférieure rend l'espace difficilement utilisable.
Quelle autorisation selon la surface créée ?
Les seuils d'autorisation
Le Code de l'urbanisme distingue trois situations selon la surface de plancher créée :
| Surface créée | Autorisation requise | Délai |
|---|---|---|
| < 5 m² | Aucune formalité | – |
| 5 à 20 m² | Déclaration préalable | 1 mois |
| 5 à 40 m² (zone U PLU) | Déclaration préalable | 1 mois |
| > 20 m² (hors zone U) | Permis de construire | 2 mois |
| > 40 m² (zone U) | Permis de construire | 2 mois |
Le délai du permis de construire est de 2 mois standard, pouvant aller à 3 mois en zone protégée (ABF).
Déclaration préalable : le cas le plus fréquent
La majorité des mezzanines créent entre 10 et 30 m² de surface. En zone urbaine (zone U du PLU), une déclaration préalable suffit jusqu'à 40 m².
Pièces à fournir :
- CERFA 13703 (demande de déclaration préalable)
- DP1 : Plan de situation
- DP2 : Plan de masse (si modification d'aspect extérieur)
- Plan avant/après montrant la mezzanine
- Coupe du volume avec la nouvelle structure
Le pétitionnaire (vous ou votre mandataire) dépose le dossier en mairie en 2 exemplaires.
Permis de construire : les grands projets
Au-delà de 40 m² en zone U (ou 20 m² ailleurs), un permis de construire maison individuelle s'impose. Le dossier est plus complet :
Pièces obligatoires :
- CERFA 13406 (PCMI)
- PCMI1 : Plan de situation
- PCMI2 : Plan de masse
- PCMI3 : Plan en coupe
- PCMI4 : Notice descriptive
- PCMI5 : Plan des façades (si modification extérieure)
- PCMI6 : Document d'insertion
La demande de permis de construire se dépose en 4 exemplaires. Comment faire un permis de construire ? Consultez nos articles détaillés pour chaque pièce.
Le cas de l'architecte obligatoire
L'architecte devient obligatoire si la surface totale après travaux dépasse 150 m². Attention au calcul :
Surface TOTALE = surface existante + surface mezzanine créée
Exemple : maison de 130 m² + mezzanine de 25 m² = 155 m² → architecte obligatoire.
En revanche, peut-on faire un permis de construire sans architecte ? Oui, si le total reste sous 150 m².
Le prix des démarches administratives
Le prix du permis de construire varie selon que vous faites appel à un professionnel :
| Prestation | Coût estimé |
|---|---|
| Dépôt vous-même (DP) | Gratuit |
| Dépôt vous-même (PC) | Gratuit |
| Aide architecte/dessinateur | 500 à 1 500 € |
| Plans complets par architecte | 1 500 à 3 000 € |
| Taxe d'aménagement | Variable selon commune |
Cas pratiques : 3 projets de mezzanine
Exemple 1 : Mezzanine bureau de 12 m²
Situation : M. Dupont veut créer une mezzanine de 12 m² au-dessus de son salon dans sa maison de 95 m² en zone U.
Analyse :
- Surface créée : 12 m² (hauteur sous plafond : 2,20 m)
- Zone U du PLU : déclaration préalable jusqu'à 40 m²
- Surface totale après travaux : 107 m² → pas d'architecte
Démarche : Déclaration préalable avec CERFA 13703
Budget estimé :
- Structure mezzanine (métal) : 3 500 €
- Escalier : 1 200 €
- Électricité : 800 €
- Dossier (plans maison) : 400 €
- Total : 5 900 €
Délai : 1 mois d'instruction + 15 jours de travaux
Exemple 2 : Grande mezzanine chambre + salle de bains
Situation : La famille Martin souhaite créer une mezzanine de 45 m² avec chambre et salle de bains dans leur loft de 120 m² en zone U.
Analyse :
- Surface créée : 45 m² > 40 m² en zone U
- Permis de construire obligatoire
- Surface totale : 165 m² > 150 m² → architecte obligatoire
Démarche : Permis de construire PCMI avec architecte
Budget estimé :
- Honoraires architecte : 2 500 €
- Structure béton allégé : 15 000 €
- Escalier design : 4 500 €
- Plomberie SdB : 6 000 €
- Électricité : 2 500 €
- Total : 30 500 €
Délai : 2 à 3 mois d'instruction + 2 mois de travaux
Exemple 3 : Mezzanine avec modification de façade
Situation : Mme Bernard veut créer une mezzanine de 18 m² et ajouter une fenêtre en façade pour l'éclairer. Sa maison fait 110 m² en zone U.
Analyse :
- Surface créée : 18 m² < 40 m² → déclaration préalable suffirait
- Mais : modification de façade (nouvelle fenêtre)
- La création d'ouverture reste compatible avec la DP
Démarche : Déclaration préalable complète (DP2 à DP8)
Attention : Percer un mur porteur pour créer l'ouverture nécessite l'intervention d'un bureau d'études structure.
Budget :
- Structure mezzanine bois : 4 200 €
- Ouverture façade (BET + maçon) : 3 500 €
- Fenêtre de toit (Velux) : 1 800 €
- Escalier : 2 000 €
- Total : 11 500 €
Les 5 erreurs qui font échouer les dossiers
Erreur n°1 : Sous-estimer la surface créée
Le calcul de surface se fait sur la base des cotes intérieures, hauteur sous plafond ≥ 1,80 m. Oublier de compter une partie du plancher ou arrondir à l'inférieur peut vous faire déposer le mauvais dossier. Un instructeur qui découvre l'écart demandera un nouveau dépôt et le délai repart à zéro.
Erreur n°2 : Oublier l'impact sur la surface totale
Créer une mezzanine de 30 m² dans une maison de 125 m² donne un total de 155 m². L'architecte devient obligatoire. Beaucoup de particuliers ne réalisent pas ce basculement et voient leur dossier de permis de construire rejeté pour cette raison.
Erreur n°3 : Négliger les règles du PLU sur la hauteur
Certains PLU imposent une hauteur maximale sous plafond ou limitent le nombre de niveaux. Une mezzanine qui crée un « 3e niveau » dans une zone limitée à R+1 sera refusée. Consultez le règlement de zone avant de déposer un permis de construire.
Erreur n°4 : Ne pas déclarer la création d'escalier
La création d'un escalier intérieur pour accéder à la mezzanine peut modifier la structure (percement de plancher) ou l'aspect intérieur. Cette modification doit figurer sur les plans du dossier. Une omission constitue une fraude à l'autorisation.
Erreur n°5 : Commencer les travaux avant l'autorisation
L'attente du délai du permis de construire (2 mois) ou de la déclaration préalable (1 mois) est obligatoire. Commencer avant expose à :
- Amende jusqu'à 6 000 € par m² de surface créée
- Obligation de démolition
- Prescription de 6 ans (pénal) / 10 ans (civil)
Erreur bonus : Ignorer le refus de permis
Que faire si mon permis de construire est refusé ? Un refus permis de construire n'est pas définitif. Comment contester un refus de permis de construire ? Vous disposez de 2 mois pour un recours gracieux (auprès du maire) ou contentieux (tribunal administratif).
Questions fréquentes
Quel est le délai pour obtenir un permis de construire pour une mezzanine ?
Le délai d'obtention d'un permis de construire est de 2 mois à compter du dépôt d'un dossier complet. Ce délai passe à 3 mois si votre maison est située en zone ABF (périmètre de monument historique, site classé). Pour une déclaration préalable, le délai est d'1 mois (2 mois en zone ABF). L'absence de réponse dans ce délai vaut accord tacite, sauf en secteur protégé.
Peut-on faire un permis de construire sans architecte pour une mezzanine ?
Oui, si la surface totale de la maison après création de la mezzanine reste inférieure ou égale à 150 m². La règle est simple : additionnez la surface existante et la surface de la mezzanine. Si le total dépasse 150 m², l'architecte devient obligatoire pour déposer le permis de construire. Pour une simple déclaration préalable, l'architecte n'est jamais requis, quelle que soit la surface.
Comment obtenir un permis de construire pour une mezzanine ?
Pour déposer un permis de construire mezzanine : 1) Téléchargez le formulaire CERFA 13406 (PCMI) sur service-public.fr, 2) Préparez les plans (PCMI1 à PCMI6 minimum), 3) Déposez le dossier complet en mairie en 4 exemplaires, 4) Attendez le récépissé avec le numéro de dossier, 5) Patientez 2 mois pour la réponse. Si le dossier est incomplet, la mairie réclame les pièces manquantes dans le premier mois.
Faut-il un architecte pour un permis de construire de mezzanine ?
L'architecte est obligatoire uniquement si deux conditions sont réunies : 1) vous déposez un permis de construire (pas une déclaration préalable), et 2) la surface totale après travaux dépasse 150 m². Pour une mezzanine de 25 m² dans une maison de 130 m², le total atteint 155 m² : architecte obligatoire. En dessous de 150 m² de total, vous pouvez monter le dossier seul ou avec un dessinateur.
Une mezzanine de moins de 5 m² nécessite-t-elle une déclaration ?
Non. En dessous de 5 m² de surface de plancher créée, aucune formalité d'urbanisme n'est requise. Vous pouvez construire librement votre petite mezzanine. Attention toutefois : seule la partie avec une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1,80 m compte dans le calcul. Une mezzanine de 8 m² dont 4 m² sont sous rampant bas peut très bien rester sous le seuil de 5 m².
La mezzanine augmente-t-elle la taxe foncière ?
Oui, la création d'une mezzanine augmente la surface habitable déclarée au cadastre. Vous devez remplir une déclaration H1 (modèle 6650) auprès du service des impôts fonciers dans les 90 jours suivant l'achèvement des travaux. La taxe foncière sera recalculée en fonction de la nouvelle surface. La taxe d'aménagement s'applique également lors du dépôt de l'autorisation d'urbanisme.
Peut-on créer une mezzanine dans un appartement ?
Oui, sous réserve d'obtenir l'accord de la copropriété pour les travaux touchant les parties communes (plancher, murs porteurs) et de respecter le règlement de copropriété. Pour créer un appartement indépendant ou modifier la structure d'un logement en copropriété, les démarches combinent droit de la copropriété et droit de l'urbanisme. La déclaration préalable ou le permis reste nécessaire selon la surface créée.
Conclusion
Créer une mezzanine est un excellent moyen de gagner de la surface habitable sans extension. La plupart des projets relèvent d'une simple déclaration préalable : entre 5 et 40 m² en zone urbaine, le dossier est léger et le délai d'un mois.
Les points essentiels à retenir :
- Mesurez précisément la surface créée (hauteur ≥ 1,80 m uniquement)
- Additionnez avec l'existant pour vérifier le seuil des 150 m² (architecte)
- Déposez le bon dossier : déclaration préalable ou permis de construire selon la surface
- Attendez l'autorisation avant de commencer les travaux
Pour des projets connexes comme une extension de maison, une surélévation, une véranda ou un abri de jardin, les seuils de surface déterminent toujours le type d'autorisation.
Une question sur votre projet ? La mairie reste votre premier interlocuteur pour vérifier la faisabilité au regard du PLU local.
Sources : Code de l'urbanisme (articles R421-1 à R421-17, R111-22), Service-public.fr, Legifrance.gouv.fr
